房地产估价师《制度与政策》考点土地增值税

房地产估价师制度与政策考点土地增值税在房地产企业涉及的所有税种中，土地增值税的税率是最高的，其相关知识点是房地产估价的重要内容，了其资料，一起来学习下吧：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的单位和个人征收的税纳税人是有偿转让房地产并获得收入的单位和个人(转让方、卖方)包括各类企业事业单位和国家机关、社会团体和其它组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞【xx年真题】土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。()【答案】x【解析】必须是国有土地使用权有偿转让。征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为课税对象是有偿转让房地产所获得的土地增值额土地增值额为纳税人转让房地产所获得的收入，减除规定扣除工程金额后的余额纳税人转让房地产所获得的收入，包括转让获得的全部价款以及相关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入4、1税率增值额未超过扣除工程金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除工程金额50%，未超过100%的部分，税率为40%(包括100%)增值额超过扣除工程金额100%，款超过200%的部分，税率为50%(包括200%)增值额超过扣除工程金额200%以上部分，税率为60%【xx年真题】土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为()。A、30%B、40%C、50%D、60%【答案】C4、2简化计算-速算扣除系数增值额未超过扣除工程金额50%的应纳税额=土地增值额×30%增值额超过扣除工程金额50%，未超过100%的应纳税额=土地增值额×40%-扣除工程×5%增值额超过扣除工程金额100%，款超过200%的应纳税额=土地增值额×50%-扣除工程×15%增值额超过扣除工程金额200%以上的应纳税额=土地增值额×60%-扣除工程×35%【xx年真题】某房地产开发商转让一块以出让方式获得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除工程金额为1800万元，土地增值税应纳税额为()万元。A、330B、350C、440D、870【答案】B【解析】第一步，计算出增值额增值额=转让收入-扣除工程=2900-1800=1100(万元)第二步，计算增值率增值率=增值额/扣除工程=1100/1800=61%第三步，根据增值率的数值，选择对应公式应纳税额=土地增值额×40%-扣除工程×5%=1100×40%-1800×5%=350(万元)【xx年真题】某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除工程金额为1500万元，那么应缴土地增值税力()万元。A、450B、525C、600D、900【答案】B第一步，计算出增值额增值额=转让收入-扣除工程=3000-1500=1500(万元)第二步，计算增值率增值率=增值额/扣除工程=1500/1500=100%第三步，根据增值率的数值，选择对应公式应纳税额=土地增值额×40%-扣除工程×5%=1500×40%-1500×5%=525(万元)5、1扣除工程的内容(五项)获得土地使用权时所支付的金额土地开发本钱、费用建房及配套设施的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金(营业税及附加)其它5、2关于扣除工程的规定在土地费用中，通过行政划拨方式无偿获得土地使用权的，转让时应按补交的土地出让金及有关费用作为获得土地使用权所支付的金额开发本钱与第八章可行性研究中投资估算的工程根本一样开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用与转让有关的税金，包括营业税、城市维护建立税、教育费附加、印花税还可以加计20%的扣除工程，按土地费用和开发本钱两项之和计5、3按房地产评估价格计算土增税的情形隐瞒、虚报房地产价格的提供扣除工程金额不实的转让房地产的成交价格低于房地产评估的，又无正当理由的纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的20%的，如超过20%的，应就其全部增值额计税因国家建立需要而被政府征用的房地产【xx年真题】纳税火建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除工程金额之和()的，免征土地增值税。A、10%B、20%C、30%D、40【答案】B纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报纳税人在工程开工前转让房地产的，可以预征土地增值税，待工程全部开工后再进展清算，多退少补8、1关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题普通住宅的认定按省一级政府的标准执行纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土增税8、2关于转让旧房准予扣除工程的计算问题能提供购房发票的，可从购置年度起至转让年度每年加计5%作为扣除工程购房时缴纳了契税，可以提供契税完税凭证的，可以扣除既无评估，又无发票，税务机构可以实行核定征收8、3关于土地增值税预征和清算问题对已开工房地产工程，凡转让房地产的建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上时开场清算【xx年真题】对已开工验收的房地产工程，凡转让的房地产的建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在()以上的，应进展土地增值税的清算。A、55%B、65%C、75%D、85%【答案】D8、4因城市施行规划、国家建立城要搬迁，纳税人自行转让房地产的，免征土增税