北京市二手房交易中涉及到的税费

. 一、北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：印花税（包括交易印花税、房产证印花税）契 税营业税城市建设维护税、教育费附加个人所得税土地增值税土地出让金综合地价款 1、买卖双方各交什么税？ A印花税 买方（ 三项） B契 税 C土地出让金 A 营业税 卖方（六项） B个人所得税 C土地增值税 D 综合地价款（经济适用房） E 土地出让金（按优惠价或标准价购买） F 印花税 2、一般税费、特殊税费 印花税 契 税 一般税费（五项） 营业税 个 税 土地增值税 特殊税费（两项） 土地出让金 已购公房特有 综合地价款 经济适用房特有 二、北京市二手房交易各个税种的详解1、印花税2、契 税3、营业税4、个人所得税5、土地增值税6、土地出让金7、综合地价款 1、印花税1、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指 交易印花税2、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证 照和经财政部确定征税的其他凭证 3、纳税人：买卖双方4、税率：0.05%5、征收范围：所有二手房交易6、缴纳印花税的计算方式及案例案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生 及李阿姨需要分别缴纳印花税250元（5000000.05%=250） 房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。 2、契税 1、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象， 向产权承受人征收的一种财产税。2、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 3、纳税人：买方4、税率：3%5、契税优惠政策 （1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交 价 格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新 购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税；（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；（6）按继承法规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。 北京市普通住宅及非普通住宅区分标准由于普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收，因此，契税缴纳的关键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通住宅普通住宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足，即为非普通住宅 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。比如二级土地平均交易价格为10592 元，1.2倍为12710.4 元二级广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路-东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路-通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街-珠市口东大街-珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。契税案例 郭先生购买了一套位于东直门的二手商品房，面积70平米，总价81万，单价11571元，容积率2.5。郭先生需要缴纳的契税是多少呢？ 首先判断是否是普通住宅： 1、该套房屋容积率高于1.0， 2、面积小于140平米； 3、在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍。因此，该套房屋属于普通住宅；郭先生需缴纳契税12150（811.5），如果该套房屋成交总价为90万元，单价相应为12857元，高于12710元，那么则按非普通住宅计算；应缴纳的契税27000元（9000003%） 3、营业税 1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人, 就 其营业收入额征收的一种税.。2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。3、纳税人：卖方4、税率：5%营业税沿革：2005年5月12日，七部委出台了关于做好稳定住房价格工作的意见 ，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 ，2005年6月1日起执行；2006年5月29日，建设部等九部门出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ，营业税的征收年限从2年延长至5年，2006年6月1日起执行。 营业税征收范围及优惠政策5、征收范围：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手 交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通 住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。6、优惠政策：自2006年6月1日起，对个人购买普通住宅超过5年（含）转手交易的，销售时免征营业税 5.5%包含哪些税？除了5%的营业税，纳税人应按照营业税额缴纳城市建设维护税和教育费附加1、城市建设维护税根据房产所在地区不同，税率也不同 7%（城八区、门头沟、燕山） 5%（郊区县城镇） 1%（其他）2、教育费附加税税率是3%比如朝阳区一套总价为50万元的房产，需全额交纳营业税，城建及教育附加税共505%7%+505%3%=500.5%如果位于昌平区，则是505%5%+505%3%=500.4% 营业税缴纳计算方式及案例 计算方式：成交价5.5%或差额5.5%案例：1、产权证不满5年的房屋交易，营业税按成交价5.5%计算，其中产权证时间以取得房产证或契税完税证明为准，房屋包括普通住宅及非普通住宅。比如张先生2003年4月购买了一套方庄的房产，2006年10月以60万元的价格出售。张先生需缴纳营业税：605.5%=3.3万元2、产权证满5年的非普通住宅交易，营业税按差额5.5%计算,不能提供原购房发票的，须提供评估报告。比如王先生于2000年购买了一套房产，面积160平米，总价60万元，2006年10月出售时，成交价为110万元。由于该套房产的面积大于140平米，属于非普通住宅，因此交易时需按差价征收营业税。王先生需要缴纳的营业税=（11060）5.5%=2.75万元。 4、个人所得税1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一2、征税对象：财产转让所得3、纳税人：卖方4、税率：成交价的1%或差额的20%5、优惠政策：（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 （2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金 二手房交易个税沿革早在1999年，财政部、国税总局、建设部便联合下发了关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知，详细规定了个人所得税征收原则和减免的条件。 2003年，北京市出台了北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知，但并未强制执行。 2005年6月1日，北京市朝阳区在出台规定，二手房只有完税后才能办理过户手续。但不到1个月，朝阳地税部门就取消了把交纳个税和过户挂钩的做法。 2005年10月初国税总局再度抛出了“一站式”强制征收的156号文件，但最后还是不了了之。 2006年7月18日，国税总局下发了关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，2006年8月1日开始执行。 个税征收方式及案例第一种计算方式：按核定税率1%计算 案例1：兰小姐于2006年9月出售了一套望京的房产，总价为70万元，产权证时间为2003年。由于产权证时间未满5年，需交纳个税，而对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。即701%=0.7万元。第二种计算方式：差额的20%计算公式为=（转让收入购房原值转让环节交纳的税费合理费用）20%购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费 转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 最高扣除限额：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10% 个税案例案例：2002年12月，赵先生在团结湖区域附近购买了一套商品住宅，商品建筑容积率为2.0，但该房屋面积为100平米，当时购房价格为6500元/平米，则其房屋购买总价为65万元，装修费用花了5万元。在购买此套房产时，赵先生首付了20万，其余的45万通过银行贷款。2006年11月，赵先生将这套房产以9000元/平米出售给张小姐，出售总价为90万。假设截止出售时赵先生总共所还的贷款利息为4万元，那么出售者赵先生应该缴纳的个人所得税为多少呢？ 个人转让商品住房所得征收个人所得税的计算表 项目 计算过程 结果 售房收入 9000100 900000购房原值房价款 6500100 650000契税 65001001.5% 9750印花税 65001000.05% 325转让环节税费营业税 90001005% 45000城建税 90001005%7% 3150教育附加 90001005%3% 1350印花税 90001000.05% 450合理费用住房装修费 50000贷款利息 00005、土地增值税 1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税2、征收对象：增值部分3、纳税人：卖方4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收5、优惠政策（1999年及2004年出台的政策规定）（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年（含）以上，免征；满3年（含）未满年，减半征收；未满3年，按规定计征（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税 土地增值税沿革1999年出台的关于调整房地产市场税收政策的通知 （京财税19991201号）规定，对居民个人拥有的普通住宅在其转让时暂免征收土地增值税税申报资料问题的通知按照京地税地2004368号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项目2006年11月14日，北京地税局出台关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知（京地税地2006456号），该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并于2006年12月1日正式实施 土地增值税缴纳计算方式及案例 第一种方式：核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为5000001%=5000元第二种方式：减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情形，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告 四级超率累进税率（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部 分，税率为40%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 能够提供原购房发票的土地增值税案例 能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：（1）取得房地产时有效发票所载的金额（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。案例：张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以7万来出售。张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万。那么可扣除： （1）原值：500000 （2）加计金额：5000005%+500000（1+5%）5%=51250； （3）税金：转让时缴纳的营业税：38500（7000005.5%）、个税按核定方式缴纳为7000 （7000001%）、印花税350元。 （4）契税为7500（5000001.5%）元，最后该套房屋的增值额为：700000500000512507500385007000350=95400元，未超过扣除项目金额50%，按照30%的税率计算，9540030%=28620元 能够提供评估报告的土地增值税计算方式 不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认： （1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。 6、土地出让金 1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房 3、纳税人：买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560建筑面积1%缴纳土地出让金）；卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560建筑面积6%支付土地出让金）4、征收办法：成本价按1560建筑面积1%缴纳；优惠价或标准价按1560建筑面积6%缴纳5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房） 土地出让金缴纳计算方式及案例无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560建筑面积1%缴纳土地出让金 案例：1991年，吴先生以成本价购买了一套六里桥的公房，面积为75平米，王先生于2006年9月将该房产售予方小姐，那么方小姐需要缴纳土地出让金：1560751%=1170元。所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买，由卖方另外向原单位按1560建筑面积6%支付土地出让金 这是因为：成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了；产权人通过向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。 7、综合地价款 1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同2、征收对象：再上市交易经济适用房 3、纳税人：卖方4、税率：成交价的10%5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房 6、综合地价款缴纳计算方式及案例 案例：梁女士于2000年购买了一套回龙观的经济适用房，面积为70平米，2006年11月以市场价32万元出售，由于该套房产已满5年，并按市场价出售，因此需交纳成交价10%的综合地价款，即3210%=3.2万元。 三、北京市二手房交易税费判断三步走 第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房 第二步：看房产证年限，是否超过5年； 第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。 契税 已购公房税费交易案例2006年10月，程先生通过经纪公司购买了一套吴小姐的房产，该套房产属于已购公房，是吴小姐当年以成本价购得。该套房屋面积为80平米，成交总价为64万元，产权证下发时间为1991年。在此交易中，买卖双方各需要缴纳的税费是多少？买方程先生：印花税：6400000.05%=320元契税：6400001.5%=9600元 土地出让金：1560801%=1248元 税费总额11168元卖方吴小姐：印花税：6400000.05%=320元 二手商品房税费交易案例 2006年11月，高小姐通过经纪公司购买了方先生位于利泽西园的一套二手商品房，产权证下发时间为2002年，小区容积率为1.2，房屋面积70平米，总价50万元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？买方高小姐：该套房屋属于面积小于140平米，容积率高于1.0，单价为7142元，低于望京区域土地平均交易价格的1.2倍（9498.8元），属于普通住宅，契税=5000001.5%=7500元；印花税=5000000.05%=250元。税费总额为7750元。卖方方先生：印花税250元；该套房屋产权证时间未满5年，须缴纳个税、营业税。个税=5000001%=5000元；营业税=5000005.5%=27500元，税费总额为32750元。 经济适用房税费交易案例 2006年11月，张小姐购买了一套商先生位于回龙观的二手经济适用房，产权证下发时间为2000年，面积90平米，总价45万元。那么在此次交易中，张小姐和商先生需要分别缴纳的税费共为多少？买方张小姐：印花税：4500000.05%=225元，契税：4500001.5%=6750元 税费总额为6975元卖方商先生：印花税：225元 综合地价款：45000010%=45000元 税费总额为45225元 五、税费专题普通住宅标准的变化 2005年的国八条中，要求普通住宅应同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的条件，同时表示，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 随后，各地相继公布了本地区普通住宅标准，北京、上海均以建筑面积140平方米以下为标准，深圳等少部分城市选择了上浮20%的上限，以144平方米为标准。北京和深圳都在今年5、6月间再次发布了新的普通住标准 。六类具有保障性性质的房产 首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。不过个人购买不足5年转手交易的，销售时仍要按售房收入的全额来征收营业税。购房时间的确认。二手商品房和经济适用房的购房时间认定按照产权证时间或契税完税凭证时间为准；首次上市交易的已购公房等六类具有保障性质的住房购房时间认定，可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。 普通住宅和非普通住宅的划分对税费的影响普通住宅与非普通住宅的划分，影响到契税、营业税、土地增值税的缴纳（1）契税：普通住宅按成交价1.5%缴纳，非普通住宅按成交的3%缴纳。（2）营业税：5年以外出售的普通住宅不用征收营业税，而5年以外的非普通住宅需要按买入卖出的差额征收营业税，税率为5.5%。（3）土地增值税 ： 2、关于房屋年限的界定5年 年限影响到营业税、个税、综合地价款的缴纳额（可能还影响到土地增值税）1、产权证不满5年的房屋交易，需缴纳营业税及个税2、产权证满5年的房屋交易，非普通住宅需要按差额缴纳营业税；如果是产权证满5年的经济适用房再上市交易，需要缴纳综合地价款3、土地增值税 3年 六、附件 附1：2006年北京市不同级别土地平均交易价格 2006年北京市不同级别土地平均交易价格 土地级别平均交易价格（元/）平均交易价格的1.2倍（元）一级1145413744.8二级1059212710.4三级928911146.8四级77499298.8五级60477256.4六级至十级48285793.6 附2：北京市基准地价级别划分范围 根据2002年12月4日北京市人民政府京政<2002>32号公布的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知，北京市居住用途的基准地价级别范围分为十级。一级西单北大街-西四南大街-西四北大街-地安门西大街-地安门东大街-张自忠路-东四北大街-东四南大街-东单北大街-崇文门内大街-崇文门西大街-前门东大街-前门西大街-宣武门东大街-宣武门内大街-西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。二级广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路-东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路-通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街-珠市口东大街-珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。三级劲松路-广渠门南滨河路-方庄路-群星路-蒲黄榆路-永定门东滨河路-永定门西滨河路-右安门东滨河路-右安门西滨河路-丽泽路-莲花河-西三环中路-太平东路-万寿路-永定河引水渠-西翠路-八里庄路-蓝靛厂路-蓝靛厂北路-北四环西路-万泉河路-圆明园路-清华西路-中关村北大街-成府路-志新路-八达岭高速路-北四环中路-北辰东路-大屯路-北苑路-北四环东路-惠新西街-樱花园西街-北三环东路-西坝河-霄云里南街延长线至亮马桥路-枣营路-朝阳公园西路-农展馆南路-甜水园西街-金台路-西大望路-建国路-金台西路南延长线-京秦铁路-东三环中路-东三环南路-劲松路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。四级1.西四环中路-北太平路-永定路及其北延长线-杏石口路-旱河路-闵庄路-西五环北路-香山路-北五环西路-中关村北大街-林业大学北路西延长线-双清路-清华东路-大屯路-北小河-小营路北延长线-小营北路-关庄路-北四环东路-东四环北路-东四环中路-朝阳路-十里堡路南侧延长线-通惠河-西大望路-松榆南路-武圣路南延长线-周庄路-南三环东路-南三环中路-南三环西路-菜户营南路-莲花河-凉水河西延线-西三环南路-西三环中路-莲花池西路-莲花河-西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2.望京地区（望京西路-湖光北街-宏泰西街-宏泰东街）。 3.酒仙桥地区。 五级1.北五环中路-北五环东路-东五环北路-东五环中路-京秦铁路-东四环中路-东四环南路-南四环东路-南四环中路-南四环西路-西四环南路-丰台西路-程庄路-小屯路-吴家村路-八宝山南路-鲁谷路西段-西五环中路-香山南路-香山脚下-东马连洼北路-上地三街-小营西路-北五环中路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。 2.清河居住小区。上地高科技园区、国家级软件园区。北苑居住小区。 六级1.朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区以外的地区。 2.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。 3.通州区人民政府所在地中心区。4.大兴区人民政府所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区。 5.昌平区人民政府所在地中心区及龙城花园、回南路、太平庄以南地区。 6.顺义区人民政府所在地中心区及天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。七级1.丰台区永定河以西地区。 2.昌平、顺义、通州、大兴区人民政府所在地建成区除六级地价区外的地区。 八级1.房山、门头沟、怀柔、平谷区人民政府所在地建成区。 2.密云、延庆县县城建成区。 3.规划市区外除五至七级地价区外的市级开发区和主要建制镇。九级市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区。十级市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。 附3：2006.10.1起执行的北京市二手房交易最低计税价 2006年7月10日，北京市地税局发布的关于调整二手房交易计税价的通知是北京市二手房交易最新的计税价格。并于2006年10月1日起执行1、对于二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的房屋买卖合同（协议）中确定的成交价格为依据，但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以此最低计税价格作为核定征收税款的基数2、对于不同类别的房地产，按不同建成年代、不同楼层、不同房屋类型进行相应系数修正，以修正后的价格作为计税价格征收税款 3、二手房交易最低计税价格由北京市地方税务局根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整 二手房交易最低计税价格的计算公式通知划分了6大房地产类别，分别是：1、二手商品住房，比如酒仙桥地区二手商品房的基准价格为5555元/；2、特殊二手商品住房，单列106个项目，比如荣尊堡基准价格为15729元/，而所在的大屯区域基准价格为6478元/平米；3、再上市的已购公房，比如月坛地区已购公房基准价格为7798元/4、再上市的经济适用房，比如回龙观再上市经济适用房基准价格为3917元/5、二手办公用房，比如东城二手办公用房基准价格为13212元/6、二手商业用房，比如东城二手商业用房基准价格为14680元/二手房交易最低计税价格的计算公式为：计税价格=各类房地产的基准价格建成年代修正系数楼层 修正系数房型修正系数 案例：内网上房源号00070967的一套已购公房，建筑年代1995年，7/16，楼型为高层。查询通知规定得知：修正指数为91-95年的修正系数为100%，1120楼层每下降1层，修正系数下调1，7/16的修正系数为92%，东城的平房房型修正系数为120%，另外，安定门外地区二手房基准价格为7413元/，因此，计算出此套房屋最低计税价格为8183元/。要是这套房屋交易时低于8183元/且无正当理由的，那么则按8183元/作为核定征收税款的基础该套房屋最低计税价=7413100%92%120%=8183系数举例：1、建成年代修正系数二手商品住房年代修正系数：二手商品住房的基准房屋建成年代标准为20002002年建设，因此设定20002002年建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修正系数见下表。 建成年代80年及以前81-90年91-95年96-99年00-02年03-04年05年以后修正系数（%） 82 88 92 96 100 102 1062、楼层的修正系数 楼型为高层的楼层修正：高层是指总层数在七层以上楼房 二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层，因此设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：由次顶层开始，21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8；1120楼层每下降1层，修正系数下调1；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5；顶层的修正系数为95。公式：交易房屋计税价格基准价格18（或1或1.5）（次顶层数本楼层数）3、房型修正系数（1）平房的修正系数 东城、西城、崇文、宣武区平房的修正系数为120。其他区域的平房不作房型修正。计算公式：平房交易计税价格基准价格120（2）地下室的修正系数 附4：2006年北京市各区县税费缴纳程序 北京市二手房交易中所涉及的各种税费缴纳顺序基本一致。以朝阳区为例，朝阳区地税局位于朝阳区石佛营东里128号院3号楼（炫特区北侧口内）。 买卖双方先在二层填写个人销售已购公房营业税费申报核定表(代开发票申请表)，经审核后，交纳契税，同时地税代开发票，如果涉及个税、营业税，也在同一窗口缴纳。交纳方式为刷卡(必须是有效银联卡)；然后买卖双方来到一层，填写房屋权属转移登表，交纳印花税；如果是再上市的已购公房，则同时缴纳土地出让金；如果是再上市的经济适用房，则同时缴纳综合地款。（12月1日起征收的土地增值税将在哪个窗口缴纳还未知） 部分区域是先交印花税再过户，大兴区/丰台/通州/石景山/市局规定领新产权证时才交印花税。附5：土地增值税的四级超率累进税率（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为 30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 央产房超标处理案例（2）超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司级上浮20平方米）。在浮动范围内按超标面积浮动范围内审批价计算，超过浮动范围的按超出部分超出部分审批价计算 比如某正科级干部出售面积为85平米的央产房，正科级住房标准为70平米，可上浮10平米。假设浮动范围内的审批价为1560元，超出部分审批价为4000元。那么他需要缴纳超标款=101560+54000=35600元从11月20日开始，凡客户有超标情况的，不可以由房管科再开具超标处理证明，必须在档案中录入超标情况！购买的经济适用房面积超标 按2004年北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的补充规定要求，购买超过规定面积标准的经济适用住房，要按经济适用住房价格的10%补交综合地价款。 比如北京市规定拆迁户购房标准是70平米，总价最高为28万元，职级高的在出具相关职级证明后可按其职级标准核定购房补贴面积标准和最高总价。回龙观限价为2600元/平米，拆迁户可购买的面积为107.69平米（2800002600），如果所购买的面积达到130平米，面积超标；则需要补交的综合地价款：（130-107.69）2600 10%=5800.6元 附7：境外人士在京购买二手房相关事项 今年7月，商务部、建设部等六部委颁布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，随后北京市出台了关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知，其中规定：“外国人在京学习、工作一年以上才能购自住商品房；港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内购买自住商品房的数量暂时只能购买一套住房。”、“符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房”。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求ppt课件设计制作,word文档制作,图文设计制作、发布广告等，公司秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档14.