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二手房交易流程逐环解析,搜房网置业大讲堂（NO.9）,目录：房地产最新政策解析加息影响公积金额度上限调整影响房地产交易流程逐环解析二手房交易流程重点环节解析上海各区域行情及交易情况上海东区购房详解上海南区购房详解上海北区购房详解,房地产最新政策解析,特邀讲师：赵炜,存款基准利率上调0.27%贷款基准利率上调0.18%一年期存款利息3.33%上升到3.60%一年期贷款利息6.84%上升到7.02%,加息！,2007年8月22日第四次加息,通过调控货币信贷的投放，来稳定通货膨胀预期7月份CPI达到5.6，引发通货膨胀，加息有利于缓解物价上涨的态势通过加息控制经济增长速度，防止经济由过快转向过热,加息影响,第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶（或参贷人）分别计算额度的办法,公积金额度上限调整！,五年以内公积金贷款利率从4.50%调整到4.59%五年以上公积金贷款利率从4.95%调整到5.04%,公积金额度上限调整,二人及以上参与贷款的家庭,分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过40万，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过10万元。一户家庭总贷款额度不超过50万元。,一人参与贷款的家庭,仍按现有计算规则，基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万。总计不超过30万元。,案例分析,新婚夫妻购买一套总价为150万的二房二厅的二手住宅,客户首付30%，贷款7成，贷款金额105万.,加息前商业105万(20年),每月还7689.15元加息后商业105万(20年),每月还7782.6元,差额93.5元，平均万元借款息差小于1元,商业贷款：,加息前公积金30万(15年)+商业75万(20年),每月还2364.6+5492.3=7856.9元加息后公积金50万(15年)+商业55万(20年),每月还3964.5+4076.6=8041.1元,差额184.2元，平均万元借款息差小于1.75元,组合贷款：,21世纪不动产理财服务,一站式、终身化、全方位的服务服务内容租赁、买卖房屋、按揭、融资、产权交割、资产处置、金融产品代理等,房地产交易流程逐环解析,特邀讲师：贺嘉琪,房地产交易流程逐环解析,二手房交易流程浅析重点环节解析住宅类型的区分签约注意要点交房须知最新交易税费,1、面积划分在我们上海市是以140平方为界限的。房产证上的建筑面积超过这个面积就是非普通住宅；2、容积率的划分容积率就是：一个楼盘的总建筑面积/该楼盘的占地面积。如果说容积率小于1，那这些房子就都是非普通住宅。,一、普通住宅和非普通住宅的区别,3、单价的划分：内环线以内单价超过17500元则是非普通住宅；内环线和外环线之间的房子如果单价超过10000元则是非普通住宅；外环线以外的房子单价如果超过7000元则是非普通住宅。,以上三个大的划分标准只要有一个达到非普通住宅的标准，则视为非普通住宅。,核对房地产权利证明,明确房地产权利及产权情况(产权调查,抵押情况,有无租赁).核对房地产权利人身份证或护照,明确其身份并对照房地产权利证明,确认其为该房权利人.若签约一方有委托人,则签订正式房地产买卖合同时必须有公证委托书,二、签违约注意要点,签约前注意要点,签约时应核对居间协议上填写的物业地址与产权证明记载是否一致,特别要注意门牌数字是否一致;同时应核对正式买卖合同填写的物业地址及产权编号与居间协议及产权证上记载是否一致.并且要辨别产证的真伪,不存在产权争议及其他人主张权及派生权.出售居间协议上应注意要求产权人填写联系地址,证件号码,以便日后送达法律文件.核对正式买卖合同中成交价格前后是否一致,包括补充条款中价格与正式条款中价格是否一致.核对正式买卖合同中产权人名称及数量是否填写清楚完整,不能少填,错填.核对正式买卖合同中骑缝章是否盖完,不能漏盖.合同签订日期是否填写正确.,签约时注意要点,核对钱款交付是否清楚,收条是否出具.定金收条及房款收条应由产权人出具,中介公司只可出暂时保管之类的收据.明确钱款交付的法律意义,钱款只能交付产权人或公证委托人.核对各项资料是否收齐,如公司要求收回的相关收据,应提前告知客户带来.结清所有的交易费用,同时签订房屋交接书.办理水,电,煤等的过户手续,签约后注意要点,交房前要先查清上家有没有水、电、煤的欠费，和最后一期付到的数字（这样有利于结算）交房时要到物业公司办理物业更名，同时将物业管理费结清；到房间抄水、电、煤数字，根据前面查到的数字，算好结算清，如果有已经安装煤气设备则要办理煤气户名更名手续，水、电根据账单上户名，如果是个人名字要更名，如果是开发商或物业公司的名字一般不需要更名；对房屋进行验收和家具清点。房款交接带租约的房子，交房时进行物业更名，结算物业管理费；三方（买卖双方、租客）签订一份转租约协议，把新业主的信息（账号、户名等）告知租客，将原租赁合同、租赁保证金转给买受方,三、交房需知,煤气更名上下家都到到场并带好身份证明原件、买卖合同，如果有委托业主带好委托公证书代理人身份证明原件，客户委托带好委托公证书代理人身份证明原件。电力更名：如果是个人名义的上下家带好身份证明原件及产证原件到电力公司办理更名，如果是单位的名义则新业主带好身份证明原件及产证原件到电力公司办理更名。电话及宽带更名：需要带好机主身份证明原件，下家身份证明原件，产证原件更名费均为10元,特别注意！,房屋买卖的相关税费,上海各区域房地产行情及交易情况,上海北区购房详解特邀讲师：胡华强上海东区购房详解特邀讲师：邵芦琴上海南区购房详解特邀讲师：梅常明,上海北区购房详解,区域介绍新政策出台对北区的影响北区热点板块介绍,受益于整体市场的不断升温，无论从成交量还是成交价格北区都有明显的上升。特别是一些性价比高的房源挂盘一般不会超过1周就会有买家争相购买，持续几个月的上涨行情使得业主普遍看好后市，价格反弹较大。,北区热点板块一：普陀区曹杨板块,曹杨板块拥有优越的生态环境、便利的商业交通设施，房价却相对远低于周边板块目前该板块内次新房的价格一般在14000-17000左右，比较有代表性的楼盘有世纪同乐、上海春天、绿地世家、江南名庐、新湖明珠城等，且近期成交活跃，挂牌量少，若有合适的房源推出，建议购房者应及时买进。,北区热点板块二：闸北区的中兴路板块,该板块目前基本全是棚户区的旧公房，环境较差。不过以不过以中心城改造为领头羊的旧区改造已经启动，区域环境的改善以及指日可待。目前区域内也基本没有新楼盘的供应量，可供参考的是上世纪90年代开发的点式高层，售价基本在10000元/平米左右，在次新房的供应方面，具有代表性的楼盘有精文城上城、北方佳苑、北美公寓等，单价在12500-13000元左右。,上海东区购房详解,区域介绍新政策出台对东区的影响东区热点板块介绍,受益于整体市场的不断升温，无论从成交量还是成交价格北区都有明显的上升。特别是一些性价比高的房源挂盘一般不会超过1周就会有买家争相购买，持续几个月的上涨行情使得业主普遍看好后市，价格反弹较大。,东区热点板块一：,曹杨板块拥有优越的生态环境、便利的商业交通设施，房价却相对远低于周边板块目前该板块内次新房的价格一般在14000-17000左右，比较有代表性的楼盘有世纪同乐、上海春天、绿地世家、江南名庐、新湖明珠城等，且近期成交活跃，挂牌量少，若有合适的房源推出，建议购房者应及时买进。,东区热点板块二：,该板块目前基本全是棚户区的旧公房，环境较差。不过以不过以中心城改造为领头羊的旧区改造已经启动，区域环境的改善以及指日可待。目前区域内也基本没有新楼盘的供应量，可供参考的是上世纪90年代开发的点式高层，售价基本在10000元/平米左右，在次新房的供应方面，具有代表性的楼盘有精文城上城、北方佳苑、北美公寓等，单价在12500-13000元左右。,上海南区购房详解,区域介绍新政策出台对南区的影响南区热点板块介绍,受益于整体市场的不断升温，无论从成交量还是成交价格北区都有明显的上升。特别是一些性价比高的房源挂盘一般不会超过1周就会有买家争相购买，持续几个月的上涨行情使得业主普遍看好后市，价格反弹较大。,南区热点板块一：,曹杨板块拥有优越的生态环境、便利的商业交通设施，房价却相对远低于周边板块目前该板块内次新房的价格一般在14000-17000左右，比较有代表性的楼盘有世纪同乐、上海春天、绿地世家、江南名庐、新湖明珠城等，且近期成交活跃，挂牌量少，若有合适的房源推出，建议购房者应及时买进。,南区热点板块二：,该板块目前基本全是棚户区的旧公房，环境较差。不过以不过以中心城改造为领头羊的旧区改造已经启动，区域环境的改善以及指日可待。目前区域内也基本没有新楼盘的供应量，可供参考的是上世纪90年代开发的点式高层，售价基本在10000元/平米左右，在次新房的供应方面，具有代表性的楼盘有精文城上城、北方佳苑、北美公寓等，单价在12500-13000元左右。,谢谢！,