房地产项目车位销售办法和车位价格制定建议-6页精品

温莎杰座车住销傷办法和车住价格制 文的初步建议一、总体情况描述车住数量、社区入住情况、小区车住使用率。(待补充丿二、本项q车住销隽分析本项目有业i 1000多户，可隽车住仅200余个，从理论上来说，车住比较紧俏，而且随着汽车谄费的门槛 啥低，拥有私家车的业主会越来越多，但是我们从对周边项目的对比调研来看，本区域内车住资源丸量闷 置，各家销隹率都比较低，刊表说朗如下：周边项目车住现状分析社区名称蓝鲸国际元一时代广场夭孫国际中环大厦恒丰大厦车住数量地上20个左右40个左右 地下313个343个100多个170个6000 m周边社区的入住率除'元一时代广场'以外都比较低； 周边社区的车住使用率也偏低，空置车住的数量较多； 车住租全价差较大，100-500元不等，其中'蓝鲸国际'和'元一时代广场'的租金水平对本项目最有参考价 值;3、周边社区车住的销隹情况均不理想； 周边社区车住的隹价8-15万之问。综合分析，本区域车住销隽率不嵩的原因主要有：ru车住价格偏需是车住餡隽受阻的主要原因。(2) 大多搂盘虽己交房，但入住率并不嵩，很多业主仍柱观望，还未考虑到购买车住的需求。(3) 目前区域内，车住租隽价比例氏衡,租价较低，隽价偏需，使业主更顷向于租车住而不是买车住。(4) 本区域内楼盘的停车问题目前表现的并不严峻，所以大部分业主不急于购买车住。5丿没有意识到远期车住缺失的严重性。具体到本项目而言，可以预期的销巻难点有如下几点：1、车住只能对社区购房的业主出隹，瘵源范爾己锁定，但多数购房业主自身并未入住进来，让其购买车住有一定的难度。租全地上免费业主免费 320元/月地下260+30 元 / 月260元/月100元/月500元/月420元/月地下车住隹价8-10 万12万只租不隹12-15 万只租不隹车住簡隹量44个31个 54个 车住使用率约25%约80%约60%约50%约60%社区入住率30%左右95%以上60%左右40%左右35%左右2、周边社区停车住使用率都不嵩，停车住柱区域范围内并不紧张。3、周边社区的存车住销傅的很不理想，业主购买车住的兴趣较低。4、租全水平偏低，和隽价的比例悬珠较大，很难刺激业主的购买欲望。三、销隽前提制凌需求从目前的地T车住使用情况来看，幷不理想，也没有达到饱和的状态，因此，考虑到车住的总体箱隽本身就具有一文的难度，所以，销巻前必须采取一定的行政手段，制凌出购买需求。方式建议：1、取谄现亦的免费存车政策，公开销隹1110天淮.社区内进行公示，同步预告社区车辆只能停柱规定的地下二层、地下一层属茨余玛购杨专用存车区，地上禁止存车。2、规范管理地下一层茨余玛购杨专用停车区，采用严格的监控糸统，确保专区专用，确保非购炀车辆禁止 存放。叨、价格策略1、周边可参考项目车住;t价综合分析 按照租全和隽价计算出来的回收周期以及销隽率情况的对比图表如下：中环国际元一时代广场38.438.4蓝鯨国你28.850蓝鯨国际兀二时f旷场屮坯国际销售率（%）14%9%9%回收周期（年）28.838.421,6020304010回收周期（年）销售率（%结论： n;、由表可以看出，蓝鲸国际的销隽率是最寓的，回收周期最短的是中环四际。（2）、中环国际的租全（500元/月丿差不多达到蓝鲸四际（260元/月丿的2信，其俏偿时间也要早于蓝 鲸国际，将这2个因素考虑进来可以得出：中环国际的回收周期要长于蓝鲸国际。销偿率与回收周期是成反比的即回收周期越短销隹率越嵩。（3）、元一时代广场的入住率远远嵩于蓝鲸国际， 箱隽时间也要长于它，但是最终的餡隹率却低于蓝鲸国际，这正是销隹价格的主导作用。2、定价思路为了达到缩短销隽周期和现行市场情况下开隽就有很寓销隽率的q的，应尽量缩短回收周期 即 啥低平均使用费用。建议以一般投资回掖最长周期15年为回收周期为宜。C1J、设走租赁价格利用市场比较法可知，最具可比性的地下停车场是全色地带与元一时代广场。因此租赁价格应介于二者之间 即 260 < R < 290(“ R"表示本存车场q前可以收取的月租全v包含杨管与照朗等费用>)(2) 、设文投资回收年限设“丫'为15年租全总、收葢，则Y=Rx 12月x 15年。(3) 、建议价格260x12x15 < Yx1.5 < 290x12x15即46800 < Y< 52200。除以上之外再考虑周边偿价，建议价格制定往78万之问o五、具体销隹策略建议1、嵩租促销：直接或间接提需租全水平来促进销隽。例如，地上停车住如果划定存车线，可适当提嵩租全价 格。2、租巻结合：与农户签;t租赁协仪，柱销巻不理想的情况下可提需车住使用率。地下车住的租全略低于地面 车住。 艮擔公开发隹情况，确定租赁与否。)3、销巻价格确定：根擔对周边存车住市场销隹价格的模底情况和借鉴参考同区域楼盘蓝鲸四际的销傅价格， 建议温莎杰座存车住销隹价格区问农7.38.5万之间(暂定丿(才艮据车住 分布情况，价格分为三个档次，即 7.3万、7.8万、8.5万丿。4、租全价格确定：地面400元/月，地下270-280元/月(包含物管与照朗等费用丿5、制定柏关促销优感办法，加大优惠力度，限期限额优惠。6、车住销偿以及优感办法初步建议：<1 J、付歡方式：一次性付歡：A、业主签认购书时，缴付文金人民币壹万元整；B、业主于认购后5目内支付剩余价款；分期付歡：A、业主签认购书时，缴付文金人民币壹万元整；B、业主于认购后5目内补足全获的50%价敕；C、业主于认购后90目内交付剩余价歡；(2)、优惠办比：本期销隽开始后3月28目至4月28目为优惠期，征此期问购买车住的业主可享受不同程度的优恵措施。（此歡优惠仅限于温莎杰座公爵卡瘵户丿A： 3月28目至4月19目购买车住的业主，一次性付歡可优惠8000元。分期付歡拿受6000元优惠；B： 4月20目至4月28目购买车住的业主，一次性付歡享受5000元优惠。分期付歡字受3000元优恵；C：优恿期过后购买车住的业主，一次性付歡享受 3000元优惠，分期付歡无优惠；另：前20住认购车住的业主可额外拿受免三个月车住管理费的优惠；（此歡优惠适用范爾不限丿（三丿、其他事项1、销巻地点隽楼戏，接待时间为周一至周目 8： 3018： 30；2、由杨业公司对车住进行统一管理；3、小区全面入住前，暂不办理租赁事宜（暂走丿 ；4、业主选购车住须持购房合同、购房发崇、身份证等证件；5、车住销偿仅限本社区业主购买；6、销傅亀话：0551 *五、轨行思路考虑到卖际的销隹效果，整体的营销工作拟分两个阶段来开展第一阶段重点競定对象：针对购买力较强的业主1、公开销偿前一周色话通知以下念户前期聲记有购买车住憲向的农户；一次性付歡的容户；购买大户型的彖户；购买多套户型的彖户；拥有私家车的农户。2、吿知内彖社区车住即将开始销隹，资源比较紧張，您可至现场提前预定，优惠期间内可享受最寓8000元额外优惠。（前期公爵卡积分可兑换车辆管理费或直接冲抵车住歡，待统计平均积分后再 定丿3、销偿方式可提前醛记预定，公开销隽之目起可至现场购买，先到先选，丸购先得。第二阶段公开销隹对象：所有业主方式：印制宣传单页，对社区内所有住户进行投适。内彖：致业主一封信（有了新家，别忘给爱车安个 家丿、车住发隹政策及优惠方亲。配合方式:1、短信：告知车住发隽相关信息。2、电梯问、侯梯庁、小区公告栏等，張贴发隽海报。3、条4-5条。内彖建议：恭贺温莎杰座总、体销隽突玻1000多套200余个稀缺车住即目超值特惠发隹溫莎杰座车住特大优惠真情回馈业主最需优惠8000元/个有了新家，不要忘了给匂己的爱车安 个家。现场配合：銷隽培训总体方向：制建车住紧张毛鋭，由銷隽人员及其他宣传途径传椿。在宣传过程中可着重 就以下几个方面进行树述：<1 J、温莎杰座共有地下存车住400个，可租隽车住.200余个，小区住户共计1000余户，车住.配比情况为 5： 1,这就意味着有绝大部分的业主琦不能拥有存车佞。(2) 、从20XX年3月28目至4月28目，推出特大优惠真情回馈活动。(3) 、私家车的普及，车住隽价涨步一片，时下投资车住是朗智之举。同区域的车住销隽嵩价己经达到了 12万/个，地下租全也起过350元/月。(4) 、车住数量有限，从长远角度考虑， 车住租隽价格将会有较大增幅，从投资和自用的角度都比较合算。现淮.只需8万就可轻轻松松为爱车妄个家。(5) 、提需销巻人员卖车住的积极性，提嵩回收脊全速度。由于车住全额小，提成较护，为增加餡傍人员的积极性，淮.本优惠期间提需销隽提成，并设车住销隹冠亚季军，冠军奖励2000元，亚军1500元，季军800 元。销隽车住前领导做一次总动员幘讲。