2022年淘宝司法拍卖全攻略

淘宝司法拍卖全攻略目前淘宝司法拍卖是一个不错购房选择，由于竞争相对较不激烈，有时候确实能拍到物美价廉的房子。然而，由于司法拍卖房子透明性比较差，拍前很多情况都需要自己去了解，拍后也有很多流程要过，导致有一些人对司法拍卖持观望态度。笔者2016 年 8 月份通过淘宝司法拍卖成功拍下一套房子，同时在 9 月份成功完成过户，为了让后来者少走弯路，将整个过程整理成经验如下：拍前准确：一、开始拍卖：拍前准备工作应该说是整个过程中最为关键的一步，需要对拍卖的标的物进行全方位的了解，这样才能在拍卖出价时做到心中有底，拍卖的成功概率更大。按时间顺序排列观看，直到找到各方面都符合自己需求的房子，笔者一直盯了将近半年才找到。2.目标标的物确认后，便要开始进入全面情况了解情况，大致需要做以下计件事：1)根据拍卖网页的公布的现场看房具体日期，记得到时前往现场查看房子状况，建议在这之前提前去踩点查看小区周围环境。2)去房管局或不动产登记中心查看当前房子产权情况，查封状态、抵押情况、产权登记情况等信息。这些信息有了之后基本也可以知道需纳多少税精选学习资料 -名师归纳总结-第 1 页，共 5 页3)如果需要落户到该房子的，可以顺便查下房子有无户口，不过也没有关系，现在只要有产权证，无论原房主户口有没有迁走都可以正常落户。4)如果是学区房要了解学籍占用情况，笔者由于买的不是学区房，因此没有去查。5)登录中国裁判文书网，搜索被执行人的名字，可以查阅到法院裁判文件内容，了解一下原房主为什么被查封。另外，确认一下该房产是否首次查封法院，还是轮候查封，一般敢放出来拍卖的应该都是首次查封。3.确认拍卖资金来源，一般司法拍卖的房子要求一次性付清的，过户完成后才能办理商业或公积金贷款期间大约需要2-3 个月时间，因此需要慎重考虑全额购买的资金来源。当然，目前也有像温州“助拍贷”之类银行贷款，大致可以贷7 成银行自己评估价的7 成，但利率好似比较高，全款实在搞不定再走这种渠道。二、开始拍卖拍卖前工作准备充分之后，到了拍卖环节，应该就剩下价格问题。建议拍卖前同家里人商量好一个拍卖的最高限价，以免到时候叫价太过激动，超出了预期许多。1.缴纳保证金，这个保证金不用提前缴的，只要拍卖没有结束最后一刻缴都没有问题，提前缴了白白损失利息。但是，有一点需要注意的是银行卡需确认能支持大额转账功能，比方笔者刚开始用的建行老的一代 U盾是转不了的，要升级成二代U盾。精选学习资料 -名师归纳总结-第 2 页，共 5 页2.捡漏可能性，大家心理都是趋同的，希望最后没有人报名，到最后就自己报名，然后在找一个熟人陪拍捡漏规定至少是2 人报名有效。笔者的标的物是10 点开拍，到了 9 点都没有人报名，以为捡漏的时机要来了，但是兴奋劲没过，马上就有人报名了，到了将近9:50 基本上就有 5 人报名。3.拍卖出价过程，采取的策略很多，这个心理学范畴，但是有一点必须很关键，就是自己上限一定要把握好。竞拍价格的高低不取决于报名人数的多少，而是有决心购买的人数，笔者发现实际上很多报名的人是抱着捡漏的心态的，不是真正竞争对手。三、拍后付款事宜：拍卖成功后，第一件事就是打给法院联系人，他们会告诉你后续步骤怎么进行。1.拍卖成功后，打给法院联系人，他们会问你是全款缴还是贷款缴温州有“助拍贷”，如果是全款缴一般有3 周的时间，如果是贷款缴需要自己联系银行，然后下一周就要先把首付付掉。2.最终选择使用全款或者贷款你有一周的时间去做选择，在这一周的时间内，你必须尽可能多的联系各个银行，知晓他们司法拍卖房的贷款政策。了解的关键内容一个是拍卖贷款助拍贷利率和可贷款额度，如果采取全额付清后商业贷款或公积金贷款，也顺便了解一下商业贷款利率和可贷款额度。一般可贷款额度和利率都商业银行比国有银行要优惠一点，放款也更快一点。精选学习资料 -名师归纳总结-第 3 页，共 5 页3.除了银行提供司法拍卖贷款，商业贷款和公积金贷款都是需要先全额付清并过户完成后才能办理，而且公积金的贷款评估价比较低，笔者最终放弃公积金贷款，而是选择平安银行8.5 折商业贷款，可贷款额度比公积金组合贷要多40%。4.在法院限定的最后一个缴款日，笔者去缴了全款，给了一个拍卖成交确认书移交房屋钥匙。然后叫我们等通知，一般需要一个月时间。为了加快办理，笔者一周后就开始1-2 天催办一次，人家肯定烦不高兴，但是脸皮可以厚一点。这样就在 2 周内银行通知笔者已经办理好了，过去领取裁定书，然后隔一天去过户即可。5.纳税问题，温州这边已经实行卖方税法院直接代缴掉，买方只需缴纳契税即可，原司法拍卖的公告上已经注明该规定，但是没想到这么人性化。四、过户事宜：拿着法院给的拍卖成交确认书、执行裁定书就可以去不动产中心办理过户。办理过户之前，要去档案室查询法院解封情况，必须解封后才能办理过后。1.解封问题，笔者出现小插曲，法院这边说已经送达解封通知，而不动产这边说没有收到。后来多次沟通法院，拖了一周才把解封通知送到达不动产登记中心。2.办理过户，这里的环节比较复杂，但是都是办理大厅有规定流程图可以了解的，这里建议把需要的各类证件、法律文书不管用不用的到精选学习资料 -名师归纳总结-第 4 页，共 5 页都提前复印 5 份先，虽然现在办证大厅复印都是免费，但是排满人，浪费时间。1)到不动产登记档案室打印权属证明，查封状态显示已解封即可，否则无法办理过户。2)到交易窗口进行房屋交易备案，开具纳税联系单。3)到不动产登记窗口办理登记事宜。4)到纳税窗口缴纳契税，可以使用银联信用卡。5)交完税后把材料交到不动产登记窗口，告诉你等通知，一般10 个工作日。6)接到短信通知，去拿不动产证，缴点工本费就差不多了。五、过户后贷款事宜：由于笔者采用全部商业贷款，由于平安银行比较灵活，前面都已经做了贷款预审批，因此过户完成后可以立即办理贷款。由于放款需要做产权抵押，还需要和银行去一下不动产登记中心。抵押完成后，银行的贷款马上就下来了，把之前东借西借的钱赶紧还了，至此买房过程全部结束。精选学习资料 -名师归纳总结-第 5 页，共 5 页