张宵云国有土地使用权的流转湖北定课件

一、土地法律服务市场的拓展 全员化、全流程式房地产法律服务 前期策划部、土地部、拆迁部、施工部、房产交易部、物业部、地产金融部、公司部。 土地业务部十名律师各有其专业定位和侧重点（新民居建设、土地征收、土地登记、宅基地、土地招拍挂、土地储备） 使专业服务更加精细，提供法律服务更加周全。 1、担任土地储备中心、土地交易市场、开发区国土分局等共六个土地部门的法律顾问，为专业化深化提供了平台（种子客户）。 2、积极主动参与土地法立法，展示专业律师风采，（在宾馆封闭十天）。 3、提供重大疑难案件的论证（土地部门领导、法官、公安干警等） 1、项目取得前可行性方案论证（拳头产品），要求律师： 熟悉土地利用规划、计划、征地、供地、转让、土地用途管制、地价、储备、登记等专业知识 对前沿政策了如指撑，了解领导对政策的理解与把控 熟悉办事细节 2、转让、抵押 1、行政办事程序 2、土地储备方案、供地方案的制定 3、土地招拍挂文件的制作及整个活动的跟踪90%的房地产专业业务90%的非诉讼业务100%律师专业化定位 讲课：一半律师能上台 出书：法规汇编合作 期刊：从订名片、不干胶、印章 做流程图、程序图、归纳总结图表 客户三级维护体系 寄读者 制作纪念品 礼物包装自行设计公有制公有制（两种所有制形式）（两种所有制形式）国有土地所有权（国务院）集体土地所有权（集体组织或村委会）划拨出让出租作价入股或出资授权经营占用审批基础设施用地农村宅基地公共配套村委会、小学、诊所等国有土地国有土地的市场的市场划拨划拨出让出让出租出租作价入股作价入股出资出资授权授权经营经营转让转让（审批）（审批）转让转让（审核）（审核）租赁租赁转让转让转让转让 土地不能买卖，只能依法取得和转让。紫色部分是一级市场，特点是政府是 “售方”。 二级市场还有作价入股或出资、租赁、抵押、典当等。绿色部分是二级市场，特点是土地使用权人是“售方” 。二、国有划拨土地使用权律师操作实务 无期限性 无偿性（福利性） 使用范围的法定性 流转的严格限制性 市场管理严格性 （1）划拨土地使用权是无期限的 （2）特例：有些划拨土地使用权是有期限的 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定第八条 ？：划拨用地住宅小区有业主转让后，是有期限的，是划拨地还是出让地？ （1）支付成本价的划拨用地 绝大多数的划拨用地都要支付成本价。 （2）不支付成本的划拨用地（少有登记） 道路、市政府所属的公园 地价的构成 图： 土地全地价土地取得成本政府收益土地征收土地拆迁储备补偿（单一）土地储备的内容全地价全地价（土地出让总价）（土地出让总价）成本价成本价政府收益政府收益征收集体土地补偿征收集体土地补偿拆迁补偿安置拆迁补偿安置（前期开发或一级开发）（前期开发或一级开发）收购储备补偿收购储备补偿政府纯收益政府纯收益政府规定资资金政府规定资资金农业开发基金农业开发基金向省级以上政府向省级以上政府上交的出让收益上交的出让收益城镇廉租住房城镇廉租住房保障基金保障基金出让业务费出让业务费社会保障费用社会保障费用被征地农民保险被征地农民保险风险基金风险基金 （1）律师业务中常见的划拨用地项目：城中村改造、经济适用房、职工集资建房 （2）划拨用地取决于投资性质，而非投资项目 例证：驾校和一些培训中心，学校和医院是否以划拨方式供地。 （3）凡可以通过划拨方式取得土地的都可以协议出让的方式取得 （4）划拨用地的范围呈逐渐缩小的趋势（立法动态） （5）项目人对划拨用地的取舍 4、流转的严格限制性 审批：公开转让；出租；合作开发等以及净地与在建工程的转让 划拨土地审批的是出让方案 5、严格的市场管理 土地使用权收回的情形（二）划拨土地使用权转让的几个实务问题 1、划拨土地使用权的转让审批先行 2、划拨土地公开转让的变通路径 划拨土地可以在自用期间协议出让，出让后再行转让，就可避开招拍挂（55号令）。 3、出让金的缴纳主体 立法：1990年的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定与城市房地产管理法规定不一致。 解决途径：应当适用城市房地产管理法的规定，由受让方缴纳出让金。 4、划拨土地使用权净地和在建工程的转让 （1）法定的严格条件：划拨土地的房地产转让，地上要有房产且有房产证，还必须经过政府审批和招拍挂，这样才能进行转让。 （2）在建工程转让，法律规定是不可以，但实务操作中有转让的情况。 划拨土地使用权转让时的收回不存地补偿 1、完成转让程序 2、划拨用地决定书 3、直接办理土地证 储备的收回要补偿 行政处罚收回不 补偿 6、划拨土地使用权作价入股 房地产法第 28条：依法取得的土地使用权可以作价入股、合资、合作开发房地产。 作价入股与转让？ 作价入股成为变相转让的路径 7、划拨土地使用权合作开发 1）补交地价的标准：（基准地价的40%、划拨用地的权益价，市场价的40%、标定地价40%） 国有土地使用权协议出让规范 ： 市场评估价划拨用地权益价 2）交纳的主体 3）交纳的节点 4）此出让金与彼出让金的不同 5）转让合同中地价的构成要特别注意！ 9、转让时，不能办理出让的情形（政府收益） 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 10、划拨用地决定书与准予转让的决定书 11、法院执行的问题和主持拍卖 (2004)民一终字第46号 2006年最高法给安徽省高院答复，不行。借债务为名转让 12、企业用地如果目的是开发不要变更登记 保全措施：抵押，裁判，收购 13、要不要规划条件 14、公开转让万象： 15、划拨用地只要易主就会产生补交出让金 1、纳入拆迁程序的补偿按照全地价进行补偿（划拨土地房地产拆迁补偿） 2、单一产权的收购储备按照全地价的60%进行三、国有出让土地使用权律师操作实务 出让： 除了必须公开出让的，均可以协议出让 项目确定供地方式时，要首选的方式。 最高年限 收回退出让金？ 1、土地使用权转让合同的效力 付清出让金、投资达到25%、取得土地证是不是土地转让合同的生效条件。（最高法院（2004）民一终字第46号判例） 2、净地转让的路径与司法分歧 最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发20045号） 3、25%以上投资比例、及投资比例的认定 1、招拍挂中，引导当事人选用招投标或者是邀请招投标，对于大型综合项目可以考虑邀请招投标的方式。 2、房地产调控新政有关土地公开出让新模式：（1）双向竞价：向上竞地价向下竞房价（只能通过招投标程序完成）。（2）一次竞价：通过挂牌程序完成。 3、土地预申请制度（勾地） 依据：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行） 在招拍挂之前，向土地部门申请用地，推动该地块的招拍挂。 4、报名人的主体资格 自然人参加招拍挂出具承诺书，承诺在3个月内成立房地产开发公司 5、联合招投标 利用他人资质进行联合招投标，避免了资质限制。 1、将大量行政管理和行政处罚的内容植入到合同中 1）、工业用地投资强度、开竣工时间等 2）、交地标准 3）、按照规划条件开发 4）、小区物权（公建部分）归属 2、交地标准（毛地与净地） 3、延期付款的违约金是法定的 石家庄市广安大街36号B座2708室 13483130000 031185266198 QQ：583795989 邮箱：