融创地产项目销售价格管理办法

融创集团项目销售价格管理办法为明晰项目销售价格管理责任，实现最佳经济效益，提升项目利润水平，集团运营中心特制定本办法，作为融创集团销售管理制度的一部分第一节 总则第一条 本办法适用于本集团属下各地区的发展项目，包括住宅、商铺、写字楼与车位等物业。第二条 集团价格管理的主要内容是价格指标的编制与考核，项目公司价格管理的主要内容是制订价格执行策略平衡价格与收入，以保证项目的实收均价在价格指标之上。第三条 项目公司的年度定价、新开盘定价、整体调价都必须报集团审批通过后才能执行，个别单元调价由项目总经理负责审批，所有价格调整文件都必须在集团运营中心备案。第二节 定价相关指标口径规定1、 项目整盘目标价格：项目整盘目标价格是指在项目尾盘销售清算后，按公司定义的销售总收入净额/总销售面积而计算的值，此目标价格是项目整盘的考核指标之一，分住宅、商铺、写字楼与车位。2、项目单元最低价：各项目在制订价格分布体系时规定的每套单元最低价，以不低于集团运营中心出具的项目完全单位成本为准则，否则由当事人承担相应责任。3、项目年度目标价：项目年度的销售总合约净额/总销售面积的值。此价格是项目年度的考核指标之一，分住宅、商铺、写字楼与车位，其中车位按照销售总合约净额/销售车位个数计算。4、楼座实收均价：项目公司定价人员在制定楼座销售价格表时的依据，在年初与项目年度目标价同时编制，集团据此基准价对各项目的年度目标价完成情况进行修正考核。 第三节 年度目标定价一、年度目标定价工作流程项目公司提交下一年度的销售工作明细计划集团研发中心/研展部根据营销计划及市场角度提定价建议财务中心/运营中心根据年度财务计划和成本利润提交定价建议销售部确定下一年度项目整体的实收均价确定下一年度的楼宇推售范围及楼座实收均价主管运营/财务副总裁审批，会签研发中心/运营中心/财务中心审批、评估、会签运营中心会签后的计划指标下发作为考核指标修改上报上报修改总裁审批，会签修改上报年度目标定价工作的职责划分：（1）项目公司职责：提交下一年度的销售工作明细确定下一年度项目整体的实收均价确定下一年度的不同类型产品的推售范围及其实收均价（2）集团运营中心职责：根据年度年度利润指标对定价提出修改意见；向项目公司下达年度计划定价指标，考核项目公司的执行情况。（3）集团财务中心职责：核对销售工作明细计划表中的各项数据（4）集团研发中心职责审核面积计算图纸及面积计算原则分析产品特点和工程形象进度情况；第四节 楼宇定价第一条 新推楼盘定价工作程序（一） 适用范围新开发项目或分期开发项目，全盘楼宇定价。（二）工作流程项目公司销售部开盘前2个月发函给相关部门 销售部根据竞争及市场提出建议方案运营中心/财务中心根据成本利润提出建议研发中心/研发部根据产品和定位提出建议销售部组织召开定价会议确定楼盘整体实收均价及价格体系销售部根据定价会议拟定价报告，包括价格分布图、楼宇价目表及折扣主管运营/财务副总裁会签定价报告销售部出具正式价目表及折扣销售副总/总经理确认运营部门/财务部门审核正式价目表及折扣并存档 销售部（开盘前1天）下发正式价目表及折扣（三）工作职责项目公司/销售部1、 向相关部门发出开展楼宇定价工作函；2、 提出定价建议方案包括成本利润指标、产品自身特点，当期需推售的产品清单、工程形象进度、成本、利润及实收均价要求负责提交项目的定价系数及折扣、付款方式负责根据产品推售的次序，确认面积计算图纸的完整性、准确性3、组织召开定价会议确定楼盘整体实收均价，确定楼宇推售次序、范围及价格走势；4、制定价目表及折扣 5、起草定价报告研发中心分析市场环境、比较竞争对手价格、项目优劣势分析、提出本楼盘的理想价位；运营中心/财务中心1、明确单位成本所包括内容如：开发成本、建筑成本、销售成本及利润率，提出本楼盘的理想价位；2、核对价目表计算结果是否有误，核算折扣对实收均价的影响主管运营副总裁、主管财务副总裁1、 出席定价会议对各部门在价格会议上提出的建议作出指示；2、 批示定价报告第五节 在售楼盘价格调整工作程序（一）适用范围楼宇已经推售，在销售过程中须对整体价格作出调整。（二）工作流程销售部根据销售现状提出价格调整要求，经公司领导批示后，出具价格调整方案 运营部门会签价格调整方案财务部门会签价格调整方案销售部组织召开定价会议重新确定未推楼宇实收均价及价格走势销售部根据定价会议重新拟定价报告，包括价格分布图、楼宇价目表及折扣表主管运营/财务副总裁会签定价报告销售部出具正式价目表及付款方式表销售副总/总经理确认运营部门/财务部门审核正式价目表及折扣并存档销售部下发正式价目表及折扣（三）工作职责项目公司1、根据楼宇销售现状，拟价格调整请示报告，报主管运营副总裁、主管财务副总裁批示；2、集团领导同意调价后，拟定价格调整方案报运营中心、财务中心审批；3、价格调整方案会签完后组织定价会议；根据定价会议决定拟定价报告；4、根据批复后定价报告制定价目表；运营中心1、审批价格调整方案；2、参与定价会议；3、核对价目表并存档财务中心1、审批价格调整方案；2、参与定价会议；3、核对价目表并存档主管运营副总裁，主管财务副总裁1、批示价格调整请示报告；2、批示定价报告第六节 个别单元定价工作流程（一）适用范围因特殊原因需对个别单元重新定价，如个别滞销楼宇等。（二）工作流程项目公司销售部拟定个别单元调价请示报告运营部会签价格调整方案项目公司总经理会签价格调整方案销售部根据批示制定新价格（二）工作职责项目公司拟个别单元定价报告，定价报告内容包括：要求重新定价的理由、目前的销售价位、个别单元的理想价位等。根据公司领导批复意见制定个别单元价格运营中心/运营部根据楼盘现状及市场情况提出具体的定价建议；项目公司总经理批示个别单元定价报告第七节 折扣及促销赠送审批第一条 1、售价折扣所发生的金额不得计入销售费用，必须在年度目标价格中进行消化2、项目公司销售经理、销售副总特批折扣累计不得超过3，总经理特批折扣不得超过53、同一单元不能同时享有两个（或以上）领导特批折扣，上一级领导的特批折扣一旦生效，下级领导的折扣将自动失效4、项目公司第一负责人特批折扣不得与员工折扣同时使用；5、经特批折扣的单元不得再作换名、换房，否则取消原特批折扣，需重新进行申请；6、 除项目公司销售副总、总经理、集团副总裁、总裁外，其他人员均无权特批任何折扣，违者按造成公司经济损失等额计扣当事人奖金或工资，并进行行政处罚；第二条 1、购房送物业费如果与售价折扣同时执行，单套优惠总金额不得超过单套售价的97折 2、物业费由销售部报销售副总、总经理审批，交运营部门、财务部门备案 3、销售部必须在月销售费用计划中做出物业费赠送计划，同时在月度费用执行情况登记表中如实登记，销售部与物业公司进行结算第三条 1、车位赠送由项目公司总经理审批，报运营部/运营中心、财务部/财务中心备案，赠送个数不得超过本季度累计销售个数的5 2、其他形式不能折减单价的优惠，由项目销售副总、总经理审批，报运营部、财务部备案执行第四条 集团运营中心将按季度审计各项目公司折扣及促销赠送情况，如发现违规审批，将等额扣除销售经理、财务经理、销售副总总经理工资及奖金。 附件1：价格分布图2：付款方式表3：楼宇价目表