某写字楼调查分析

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第20页 共20页广州甲级写字楼调查分析1、研究对象特点分析楼盘名称硬件配置特点软件配置特点租售情况客户特点中信广场连通市内外的交通相当方便，规模足够大，写字楼达16万多，其配套较为完善，符合高级写字楼的标准，具备大规模公寓的配套；造型轻灵、简洁大方，富有现代感，装修风格简洁实用；净层高达2.6米，电梯配置足够，分层设置，智能化水平较高，新风系统足够，空气保持良好。但楼层公共通道不够宽阔，间隔不够方正。 提供一般写字楼应具备的商务服务，周日空调不开放，加班空调费适中，物业服务水平良好，形象和口碑在广州首屈一指。以“甲级智慧型写字

2、楼，大都市领袖”的主题形象进行推广。出租情况良好，约95%左右，仅余中低层的中等面积（120-230）单位；销售一方面供应量小，另一方面接受面也比较小，成交量小。客户大多数是看好其交通方便和标志性形象而来。以金融、贸易、实业、高科技类的公司居多，高层以国内外大型知名公司为主，占用面积多为全层或半层，中低层则以服务类的中小型公司居多，以国内公司为主。大都会广场和市长大厦位置、交通、室内配置与中信广场相近；具有近3000平方米的前广场，气势较好，内外部装修突现豪华、现代的特点，净高约2.5米，与市长大厦的高级酒店、服务形成互补，具备现今的智能化配置，各单位间隔比较方正。除一般写字楼的商务服务外，附

3、设各大省市的商业资料库，方便商业需要；物业管理公司并不出名，但保持良好；周日空调不开放，加班空调费高；楼宇形象良好，以“地位显赫，尊贵气派”为推广形象。与中信广场相似与中信广场相似金利来大厦近地铁站，公共装修比较高级，现代风格，净层高 米，智能化配置先进，直接光纤入户；分户面积比较大（最小83平方米），配有一大（100人）二小（二、三十人）三个会议室供租户使用；1-5层裙楼分布为食肆和办公室，公共通道偏窄。周日空调不开放，加班空调费较高，物业服务水平一般，但因硬件配置较高级而现代化形象较好。以“数码网络大厦”定位进行推广。出租率在9成以上，租金较高，租户多看中其现代的配置和形象，以及近地铁口的

4、便利交通。主要以外资大公司居多，以电子、实业、制造、贸易等行业为主。其次是本地的中小型装修公司及咨询公司。广州国际电子大厦交通方便，公共装修比较高级，现代风格，净层高约2.4米，智能化配置先进，配套有小型商场及顶层餐厅，各单位面积比较大（最小112平方米），电梯充足，但运行噪音太大。使用率偏低周日空调不开放，加班空调费较低，物业服务良好，在市场上树立起“高级智能化的新写字楼”的形象。出租率在9成以上，其环市中商贸圈较新落成及软硬件配置较高是吸引客户的主要地方。以贸易、咨询、高科技、服务性公司居多。外资及港资公司占了相当一部分。东山广场交通方便，公共装修相当高级，净层高2.5米，公共通道、电梯大

5、堂相当宽阔，电梯运力充足；各单位间隔方正好用。裙楼引进新大新商场，经营情况良好，商场与写字露出入口各自独立，各有较宽阔的门前广场，较有气派。写字楼单元面积范围广（51-209平方米）。空调全周开放，中海物业服务水平较高，加班空调费低，具备现代智能化水平。树立起环市中商贸圈高档豪华写字楼的形象。出租率在9成5以上，过硬的硬件设施及中海物业的品牌服务是吸引客户的主要原因。以大型知名度较高的外资、合资公司居多，多从事金融、制造业、咨询业公司，其使用面积比较大。广东亚洲国际大酒店交通方便，具有写字楼、酒店、宴会、会议、娱乐、商场、高级餐饮等多种功能；智能化配置具有现代水平，公共部分装修比较简洁，但通道

6、及大堂不够高档、气派；净层高约2.4米，办公单元开扬，采光良好，北向景观相当好；面积范围广（98-312平方米）。不足之处是写字楼与酒店共用出入口，进出人员复杂。因与酒店并行，各种商务、生活配套服务比较齐全，空调加班费偏高；以“国际高级商务酒店”为主打推广形象，形成“与国际商务酒店一体的写字楼”的市场想象。推出约半年，占用率约30%，租金相对偏高。位于环市路商圈，新落成硬件较好，景观好，与高级酒店一起的知名度高是其吸引租客的原因。目前租户以国内的一些民营、合资的中小型居多，以贸易、咨询业居多。健力宝大厦交通比较方便，到各级政府部门办事方便。公共装修比较高级，现代风格，大堂比较气派；净层高约2.

7、5米，智能化配置先进，电梯充足。裙楼共4层拟经营各种档次的餐饮。办公单元开扬，景观、采光面大。但实用率偏低，门前空间太小。周日空调不开放，加班空调费按单元面积计价，收费合理，在广州市甲级写字楼中极少见；中海的物业服务良好。以“实惠型的现代高级智能写字楼”为推广的主题形象。出租率在9成以上，较高的硬件条件，临近各级政府部门的便利及相对适中的租金是其吸引租客的主要原因。比较多咨询、中介公司，以港资、内地的中小型服务性行业为主。捷泰广场位于老城区，地铁上盖，交通相当方便；层数不高（21层），但公共装修档次高，通道全部铺地毯；净层高约2.5米（通道约2.35米），但大堂显得不够气派；电梯相当充足，间隔

8、方正，采光面大；智能化配置较好。裙楼1-7层除首层外其余改为办公室出租。大门前空间太小。周日空调不开放，加班空调费按单元面积大小分别计价，收费适中；具有“越秀区地铁上盖高级现代写字楼”的市场形象。物业服务水平良好。只租不售，出租率在9成以上，较高的硬件条件，便捷的交通条件是其优势所在。比较多外资、合资知名公司进驻，租用面积比较大；另外是本地的一些中小广告、咨询公司。2、调查的写字楼详细情况（1）中信广场 （CITIC Plaza）位置图外立面图平面图地 址：天河北路233号 落成日期：1997年全层面积：约2100M2租 金：￥120-150元/M2售 价：￥13000-18000元/M2管理

9、费：￥28元/M2楼层功能分布：80层（1-4层为商场，5层为会所，6层以上为写字楼）装修标准：有天花、地毯电 梯：34台日立电梯车 位：900个，办公时间RMB1500元/月/个,全天18000元/月/全电话线：大厦收取占线加收RMB1000元/条迁移费，买断RMB2000元/条实用率：约65%冷气开放时间：8:30AM-18:30PM（周一至周五）8:00AM-12:00PM（周六）周日不开超时冷气费：￥150元/小时起（视面积大小而定）；管理公司：北京保利物业酒店管理有限公司(广州分公司)开发商：香港熊谷蚬壳发展有限公司建 筑 面 积30-35楼面积房号建筑面积/m20119502131

10、031010510106147072110810109101房号建筑面积/m21021111147121011310115137162011710118101中信广场 CITIC Plaza（2）、大都会广场 Metro Plaza位置图外立面图平面图地 址：天河北路183号 落成日期：1996年全层面积：1400M2租 金：￥100-130元/M2售 价：$13000-17000元/M2管理费：$29元/M2楼层功能分布：48层（1-5层为商场、东亚银行，6层-48层为写字楼）；装修标准：天花、地毯电 梯：8台日本三菱电梯车 位：RMB2000元/月/个（24小时）；RMB1500元/月/个

11、（办公时间）电话线：租线RMB5000元/条押金，迁线费加收RMB1250元/条实用率：65%冷气开放时间：8:30AM-19:00PM（周一至周五）；8:30AM-13:30PM（周六）；周日不开超时冷气费：每个单位：￥400/小时，半层内￥700元/小时，全层￥1500/小时管理公司：新基业管理公司开发商：广州卓越城市房产有限公司建 筑 面 积房号平方米23-33层11-21层5-10层4层01、05、09、1312813014411202、125657564903、119394938504、108284837406、08、14、166667666707、1576777668大都会广场 M

12、etro Plaza（3）、金利来集团中心 GOLDLION TOWER位置图外立面图平面图地 址：体育东路138号 落成日期：1997年全层面积：低层：1919M2；高层：1246M2租 金：￥100-130元/M2售 价：$16000-23000元/M2管理费：￥29元/M2楼层功能分布：31层（1-5层为商场及食肆，6-31层为写字楼）；装修标准：天花、地毯电 梯：8台高速进口电梯车 位：250个，￥1500元/月/个；电话线：向管理处买￥2200元/条，自行迁线￥700元/条；实用率：约63%冷气开放时间：8:30AM-18:00PM（周一至周五）；8:30AM-12:00PM（周六）

13、；周日不开超时冷气费：RMB500/时段管理公司：银碟物业管理公司开发商：广州金利来城市房产有限公司建 筑 面 积房号建筑面积/m2011380211803182042020516206290房号建筑面积/m207287088309112101541114712125金利来集团中心 GOLDLION TOWER（4）、广州国际电子大厦 Guangzhou International Electronics Tower位置图外立面图平面图地 址：环市东路403号 落成日期：1997年全层面积：1155M2租 金：RMB120-150/M2售 价：只租不售管理费：￥25元/M2楼层功能分布：34层

14、（1-7层为商场、8-27层为写字楼）装修标准：天花、水泥地；电 梯：11台日本三菱电梯车 位：￥1800元/月；电话线：买断RMB1500元/条,迁线大厦加收RMB700元/条不作线路租用实用率：66%冷气开放时间：7:30AM-17:30PM（周一至周五）；7:30AM-13:00PM（周六）；超时冷气费：￥120元/小时/层；管理公司：世邦魏理仕管理有限公司开发商：中国电子出口华南公司/新加坡美罗集团建 筑 面 积9-22层面积房号建筑面积/m201199021220321504153房号建筑面积/m205112062060722608155广州国际电子大厦 Guangzhou Inte

15、rnational Electronics Tower（5）、东山广场 Dongshan Plaza位置图外立面图平面图地 址：先烈中路45号 落成日期：1996年全层面积：2500M2租 金：￥90-100元/M2售 价：￥9000-12500元/M2管理费：￥28元/M2；楼层功能分布：28层（1-4层为商场、5-28层写字楼）；装修标准：天花、地毯；电 梯：12台进口三菱电梯；车 位：￥2000元/月电话线：押金￥3000元/条,月租￥100元/条；实用率：70%；冷气开放时间：9:00AM-18:00PM；超时冷气费：100m2=15元/小时管理公司：中海物业管理广州有限公司开发商：中

16、国海外发展有限公司建 筑 面 积12-18层面积房号建筑面积/m2012090297031850416805171061630717108168091851097房号建筑面积/m21118912106157916781770187819762011321632251东山广场 Dongshan Plaza（6）、好世界广场 Peace World Plaza位置图外立面图平面图地 址：广州市环市路371-375号 落成日期：1996年；全层面积：1342M2租 金：￥90-100元/M2售 价：￥9800-13000元/M2管理费：￥29元/M2楼层功能分布：36层（负2层-2层商场，3-8层停

17、车场，9层高级会所，10-35层写字楼）装修标准：天花、地毯；电 梯：6台三菱电梯车 位：￥2250元/月/个；电话线：RMB5000元/条押金；实用率：约70%冷气开放时间：8:00AM-18:00PM超时冷气费：130M2以下：30元/小时 、130M2以上：40元/小时管理公司：珠江物业酒店管理公司开发商：广州好世界综合大厦有限公司建 筑 面 积10-27层建筑面积房号建筑面积/m2A107B175C175D179E197房号建筑面积/m2E287F135G190H1109H276（7）、广东亚洲国际大酒店地 址：广州市环市东路326号之一 落成日期：2001年全层面积：1768.6M2

18、租 金：￥100-120元/M2售 价：只租不售管理费：$29元/M2楼层功能分布：45层(1-8层为裙楼、10-23层为写字楼、25-38层为酒店、39-45层为餐厅会所)；装修标准：业主提供天花、地毯，租客自行安装电 梯：6部高速电梯车 位：RMB1000元/月/个（办公时间）电话线：可向大厦租电话线,押金RMB3000元/条实用率：约70%冷气开放时间：8:00AM-22:00PM（周一至周五）;8:00AM-13:00PM（周六）;超时冷气费：RMB380元/小时 管理公司：亚洲国际大酒店负责管理开发商：广东省华海集团公司建 筑 面 积房号建筑面积/m201131.2102129.94

19、03312.2104104.970598.411129.94房号建筑面积/m206111.1507100.2608107.890999.1910310.7312131.96（8）、健力宝大厦 JLB Tower位置图外立面图平面图地 址：东风中路410-412号 落成日期：1999年全层面积：约1530M2租 金：￥80-100/M2售 价：￥13500-14500元/M2管理费：RMB28/m2楼层功能分布：39层(14层商场、6-39层为写字楼);装修标准：业主包全新天花、高级美时地毯、玻璃门电 梯：共装设28部原装日本三菱电梯，其中扶梯10部车 位：室内RMB1800元/月，室外RMB4

20、00元/月/个电话线：大厦不作线路租用，由租户自行到电信局办理。每75m2可送一条线路，大厦不收款。超过10条部分则收取RMB300元/条之费用实用率：约65%冷气开放时间：8:30AM-17:30PM（周一至周五）8:30AM-13:00PM（周六）超时冷气费：￥0.15元/小时/平方米管理公司：中国海外管理有限公司开发商：广州市东和房地产开发公司建 筑 面 积健力宝大厦 JLB Tower（9）、捷泰广场 Jie Tai Plaza位置图外立面图平面图地 址：广州市中山六路218-222号 落成日期：1998年全层面积：约1600M2租 金：￥110-120元/M2售 价：只租不售管理费：

21、$25元/M2楼层功能分布：21层(1-7层为商场、8-21层为写字楼)；装修标准：业主提供天花、地毯，租客自行安装电 梯：6部美国奥的斯电梯车 位：RMB1900元/月/个(24小时),RMB1200元/月/个（办公时间）电话线：可向大厦租电话线,押金RMB3000元/条,迁线加收RMB800元/条实用率：约70%冷气开放时间：8:00AM-22:00PM（周一至周五）;8:00AM-13:00PM（周六）;超时冷气费：100m2以下RMB30元/小时,100m2-300m2RMB50元/小时300m2-500m270元/小时管理公司：第一太平戴维斯开发商：广州捷泰房地产开发有限公司建 筑 面 积房号建筑面积/m20110502120031200423805194房号建筑面积/m20621307127081410921710153捷泰广场 Jie Tai Plaza第 20 页 共 20 页