《2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷30（附答案带详解）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷30（附答案带详解）（6页珍藏版）》请在装配图网上搜索。
1、2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 单选题：下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A 本题解析：本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。2. 多选题：经济适用房的成本包括（）。A
2、.土地房屋征收补偿费B.建筑安装工程费C.管理费D.贷款利息E.小区营业性配套公建费答案：A、B、C、D 本题解析：本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素。3. 多选题：某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收
3、益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年答案：B、C、D 本题解析：暂无解析4. 单选题：某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%答案：B 本题解析：非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：出让合同约定建设用地
4、使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。对于上述第一种情况，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。根据残值为零时用直线法计算成新率的公式qn/（tn）100%。由题意，该商场建筑物目前的成新率为：qn/（tn）100%（6056）/60100%81.67%。5. 单选题：某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为
5、（ ）万元。A.375B.450C.500D.600答案：D 本题解析：补地价计算如下：补地价（总价）（新楼面地价新容积率旧楼面地价旧容积率）土地面积。由于本题中楼面地价不变，可得：补地价（总价）楼面地价（新容积率旧容积率）土地面积1500（1.61.2）10000600（万元）。6. 单选题：估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人答案：C 本题解析：估价委托由估价机构统一受理，统一收费；估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经
6、委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。7. 判断题：商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。（）答案：错误 本题解析：考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。8. 单选题：威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）NPcCkc（t）中，N表示（ ）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品
7、的成本答案：A 本题解析：威廉阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：Pc（t）NPcCkc（t）。式中Pc（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；Pc指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；kc（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。9. 单选题：某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日答案：A 本题解析：房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2003年6月15日)。10. 单选题：现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800答案：A 本题解析：由题意，该写字楼开发完成后的现值=年金终值FV（10%，3）=80001.6/（1+10%）3=9616.83（万元）。
2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷30（附答案带详解）
