房地产评估案例市场法收益法成本法

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1、word房地产估价案例分析一、市场比拟法-大厦办公用房1房地产位置状况本次评估的对象为*银行总行位于*市*新区*路*号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。2房地产的权利状况委估房地产“房地产权证尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。3房地产概况委估房地产座落于*市*新区路号；地处金融区内，估价对象为

2、北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米车位116个。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为某某石，地面为进口花岗石(办公室与会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面与地面，保养情况较好。照

3、明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻广场，有一定的商业气氛，周围路网兴旺、交通便利。1地上建筑物局部用市场比拟法评估。A.比拟实例选择：通过市场调查，根据替代原如此，按用途一样、土地级别一样地区、价格类型一样等特点筛选案例。 交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A新*国际大厦*南路360号$2,800B*联合大厦*东路139号$2,800C*证券大厦*南路528号$3,000比拟因素条件表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况名 称银行大厦新*国际大厦*联合大厦*证券大厦坐落位置路号*南路360号*东路139号*南路528号所处地区*新区金融区*新区金融区*新区金融

4、区*新区金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月区域因素商业繁华度繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区交通条件有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路公共服务设施金融区内，公共服务设施齐全。金融区内，公共服务设施齐全。金融区内，公共服务设施齐全。金融区内，公共服务设施齐全。自然条件优优优优社会环境优优优优地区性不动产销售状况优优优优环境卫生与景观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个别因素建筑结构

5、钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢装饰装修情况外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯。外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断设施状况进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，进户。平面布局好好好好临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主

6、干道。一面临主干道。物业管理好好好好评估比拟对象表实例项目名称地址标价价格修正后A新*国际大厦*南路360号$2,800￥22,480B*联合大厦*东路139号$2,800￥22,480C*证券大厦*南路528号$3,000￥24,090因可比实例都是美元标价，按1美元8.03元人民币换算。因可比实例都是中介开价，根据*市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比拟稳定，因此修正系数1.00。E.因素修正(详见下表)比拟因素修正表物业名称待估物业实例一实例二实例三比拟因素*银行大厦新*国际大厦*联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描

7、述分值状况描述分值交易单价元/平米待估224802248024090座落位置*中路188号*南路360号*东路139号*南路528号交易日期100100100100区域因素区域繁华程度繁华100繁华100繁华100繁华100距城市主要商服中心距离近100近100近100近100道路状况优100优100优100优100交通便捷度优100优100优100优100交通受制情况无100无100无100无100距车站港口的距离近100近100近100近100城市根底设施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社会公共服务设施齐全100齐全100齐全100齐全100社会人文环境条件优100

8、优100优100优100环境质量优100优100优100优100自然环境条件优100优100优100优100景观优100优100优100优100城市规划限制相似100相似100相似100相似100不动产销售状况优100优100优100优100区域因素小计1111个别因素临街状况优100优100优100优100建筑面积大100大100大100大100层高100100100100内部结构的合理性一般100一般100一般100一般100物业朝向、层数较好100好102较好100较好100建筑结构钢混100钢混100钢混100钢101日照、通风程度相似100相似100相似100相似100装修状况高档装

9、修100外装修高档，内装修毛坯96外装修高档，内装修毛坯96高档装修100设备标准与状况高100高100高100高100新旧程度新100新100新100新100物业管理好100好100好100好100绿化环保程度一般100一般100一般100一般100特别因素一般100一般100一般100一般100个别因素小计1比准价格(单价)23400(取整)229392341723852评估价格(总价)可比实例价格修正和调整表可比实例1可比实例2可比实例3成交价格元/平方米 22480 22480 24090成交日期交易情况 1 1 1区位因素 1 1 1个别因素经过上述各种修正后，评估比准价格如下：估价

10、对象比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 A22480*1*1*1*1.0204=22939元/平方米)B22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米)C24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)取三者的算术平均值作为评估单价比准价格，即：地上建筑物评估单价22939+23417+23852/323400(元/平方米)(取整)二、本钱法案例办公楼办公楼产权属某某*某某，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋根本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙与顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆

11、，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。 1综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集，根据某某市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件武建造预字200128号中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格根本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：依据某某市建设工程造价管理站文件武建造预字200128号并参考“ 资产评估常用数据与参数手册第二版吕发钦主编中的有关参数，将典型工程与评估对象进展比拟确定修正系数，下表为修正

12、系数一览表：经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：100/101100/96100/100100/100100/105100/100100/105100/101=557.8(元/平方米)551.88= 307,838.66元 2前期与其他费用5.161按工程比例收取：勘察设计费依据原国家物价局、建设部1992价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算；城市建设工程招议标服务费依据鄂价费地字1992232号文，按建安工程造价的0.04%计算；标底审查费依据鄂价费字1992232号文，按建安工程造价的0.1%计算；工程质量监视费依据武政199720号文，按建安工程造价的0.18%

13、计算；工程建设监理费依据原国家物价局、建设部1992价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算。安全监视费鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08计算。工程预算定额测定费依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06。 2按建筑面积计取20.25元/平方米人防易地建设费依据武政199720号文，14元/平方米城市公共消防设施配套费依据某某市政府199720号文，5元/平方米白蚁防治费依据鄂价费字1992232号文，1.2元/平方米抗震审查费依据鄂价房地字19939号文，0.05元/平方米。 3资金本钱按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期

14、固定资产贷款利率5.85%。故资金本钱为：557.8+51.545.85%11/2 =17.82元/平方米4重置本钱合计 单方造价为557.8+51.54+17.82627元/平方米投资利润与销售税费合计按本钱价的18%计取， 重置本钱为627元/平方米118 5成新率确定 (1)使用年限法理论成新率11残值率已使用年限耐用年限式中:残值率依据房地产估价规X提供的参考值,砖混结构为2。已使用年限为17年，耐用年限为50年。理论成新率112175066.68 2打分法评估人员实地勘察，办公楼根底无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的房屋完损等

15、级评定标准，现场勘察后打分为：项 目标准分评定评分合 计完损等级结构局部根底16-20有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定1870基本尚好承重构件16-20有轻微变形、细小裂缝18非承重构件10-20稍有裂缝、破损10屋面13-16稍有渗漏14楼地面10-12稍有磨损、裂缝10装修局部门窗16-20根本灵活、少量变形1868外粉13-16稍有裂缝、风化14内粉13-16稍有裂缝、风化13顶棚13-16无明显变形、稍有裂缝13细木装修10-12稍有破损10设备局部水卫25-32根本尚可2565电照16-20线路、照明装置根本尚好、无漏电18其他22-28根本正常使用22 完好分值率结构局部合计得分结

16、构局部权重装修局部合计得分装修局部权重设备局部合计得分设备局部权重700.60680.20650.2069.23成新率确实定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。成新率66.680.369.20.768取整6评估值计算评估值重置本钱成新率68277,653.48元三、收益法评估案例大厦建筑面积26800平方米。 1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同与估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米估价对象营业用房与办公用房租金水平相当，空置率取5%。如此估价对象年租金收入为：8026

17、8001215%10-4=2444.16万元 2、年费用1维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。 10001026800/6080%10-4=35.73万元2年管理费用按年租金收入的3%计算3%=73.32万元3房产税按年租金收入的12%计算12%=293.30万元4保险费取房屋重置价格的2100022680010-4=5.36万元 3、资本化率确实定采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。资本化率=1.98%6%=7.98% 4、尚可使用年限确实定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：11/17.98%43= 24579.47万元 6、应交纳的国有土地使用权出让金 估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。 7、估价对象收益价格 24579.47321.60=24257.87万元10 / 10