资产评估实验及答案详解

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1、word资产评估实验指导书编写：肖川林实验一：资产评估在房地产评估中的应用实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用实验任务：计算分析题1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为50，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用的6，利息率为10，利润率为20，售楼费用与税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为4500元平方米,折现率10。方法提

2、示：1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 2)总建筑费用现值为：3)专业费用：专业费用=9 190 0006=551 400(元)4)租售费用与税金：租售费用与税金=29 7520 665=1 487 603(元)5)投资利润：投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20 =(地价20)+(9 190 000+551 400)20 =(地价20)+1 948 2806)总地价：总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元)2、有一待估宗地，现收集到4个可比拟参照交易案例，具体情况如下表。宗

3、地成交价格元平方米交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/010450018002009/012%501%028502008/011%5001%37602009/010400-2%47802008/01045-1%1%表中的交易情况、区域因素与个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比拟，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3。该城市地价指数见下表：年份20052006200720082009201

4、0指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。方法提示：1） 确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比拟后的评估值。2） 用平均法计算待估地评估值3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当

5、地银行贷款利率为7，不动产综合复原利率为8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位取整。方法提示：1 测算不动产总价 不动产建筑总面积：32002.5 = 8000(平方米) 不动产纯收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)2 测算建筑费与专业费 建筑费与专业费 = 10001+10%8000 = 8800000元 3 计算利息 利息 = 地价7%3 + 88000007%1.5 = 0.21地价 + 924000元 4 计算利润 利润 = 1970611315% = 2955

6、917元 5 测算地价 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 地价 = 6994224/1.21 = 5780350元 单价 = 5780350/3200 = 1806.36元/ m2 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54元/m2该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造本钱800万元建设期为2年，假定第一年投入建造本钱的60%，第二年投入建造本钱的40%，管理费

7、用为建造本钱的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置本钱为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备局部的重置本钱为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。方法提示：1)建筑局部的重置本钱:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(万元)2)建筑局部的折旧：建筑局部的折旧：1046.8-188/50+18 = 182.6(万元)3)装修局部的折旧：装修局部的折旧:2002/5=80(万元)4)设备局部

8、的折旧：设备局部的折旧:1108/10=88(万元)5)总折旧：总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)实验二、资产评估在机器设备评估中的应用实验目的：进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用实验任务：计算分析题1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资50000元和20000元进展了两次更新改造，2005年对该资产进展评估。调查明确，该类设备与相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操

9、作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营本钱在其他方面一样，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。方法提示：1估算重置本钱重置本钱100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67万元2估算加权投资年限 加权投资年限10144.67 + 56144.67 + 23)估算实体性贬值率9.66661.69%4)估算实体性贬值实体性贬值重置本钱61.69%89.25(万元)5功能性贬值估算 第一步，计算被评估装置的年超额运营本钱 541200012000元 第

10、二步，计算被评估装置的年净超额运营本钱 12000133%8040元 第三步，将被评估装置的年净超额运营本钱，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额 将被评估装置的年净超额运营本钱，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额 8040P/A，10%，680406求资产价值51.92(万元)2、某被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进展了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进展评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：2005年至2009年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110

11、%、115%、120%；被评估设备的月人工本钱比同类设备节约1000元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。方法提示：1估算重置本钱 重置本钱100120%105%+10120%115%124.72(万元)2估算加权投资年限加权投资年限4124.72 + 13)估算实体性贬值率3.75638.46%4)估算实

12、体性贬值实体性贬值重置本钱38.46%47.97(万元)5估算功能性贬值 第一步，计算被评估设备的年超额运营本钱 10001212000元 第二步，计算被评估设备的年净超额运营本钱 12000133%8040元 第三步，将被评估装置的年净超额运营本钱，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额 8040P/A，10%，680406估算经济性贬值率经济性贬值率160%80%X 100% 160%80% 100% 18.24%7)估算经济性贬值经济性贬值(重置本钱实体性贬值功能性贬值) 经济性贬值率 124.7247.973.518.24% 13.36(万元)8求资产价值待评估资产的价值重置

13、本钱实体性贬值功能性贬值经济性贬值 124.7247.973.5-13.36 59.89(万元)3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产型机组，该机组于2006年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2011年5月20日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：从2006年5月至2011年5月，该类设备的环比价格指数2007年为102%，2008年为101%，2009年为99%，2010年为100%，2011年为102%；型机组在2011年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；被评估

14、机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；该机组经过检测尚可以使用7年；与具有一样生产能力的型机组相比，该机组的年运营本钱超支额大约在4万元左右；折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。方法提示：1)运用市场重置方式(询价法)评估I型机组的过程与其结果重置本钱：重置本钱=100(1+25%)=125(万元)实体有形损耗率：实体有形损耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%评估值：评估值=125(1-30%)=87.5(万元)2)运用价格指数法评估I型机组的过程与其结果重置本钱=150(1+2%

15、)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)实体有形损耗率=3/(3+7)100%=30%功能性贬值=4(1-30%)-13.05=96.18(万元)3)关于评估最终结果的意见与理由：关于评估最终结果的意见与理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比拟广泛，评估精度可能会受到影响。实验三、无形资产评估实验目的：掌握无形资产评估方法实验任务：计算分析题1、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制

16、的，账面本钱为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的本钱利润率为400%，乙企业资产的重置本钱为4000万元，本钱利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术开展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况与生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，本钱费为每件400元，未来4年期间的产量与本钱费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。方法提示：1） 求利润分成率8

17、01+25%1+400%/801+25%1+400%+40001+13% = 9.96%2求未来每年的预期利润额第1、2年：500-40020 = 2000万元第3、4年：450-40020 = 1000万元第5年：430-40020 = 600万元3求评估值：9.96%1-33%2000/1+10%+2000/1+10%2+1000/1+10%3+1000/1+10%4+600/1+10%5 = 352.2万元2、某企业为了整体资产转让需要进展评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为1

18、60万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。方法提示：1计算企业整体价值2计算企业各单项资产价值单项有形资产评估值为600万估算出非专利技术评估值：100(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24(万元)3评出商誉价值商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)=2524.18-

19、(600+421.24)=1502.94(万元)3、甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%，所得税率为33%。试估算该商标许可使用权价值。25%1-33%4010/1+14%+4510/1+14%2+5510/1+14%3+6010/1+14%4+6510/1+14%5 = 295万元4、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制本钱为100万元，专利本钱利润率为500%，乙公司的资产重置本钱为3000万元，本钱利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产本钱为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%，所得税率为33%。试确定该专利的使用权转让费。13 / 13