北京市第二医院物业管理投标书3

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1、第十部分 物业管理综合服务费测算要点： 以收定支 阳光财务 取之用民，用之于民 享用、受益与承担 以丰补欠，反晡物业第一章 前期物业管理服务成本测算一、物业管理收费标准和依据（一）政策法规与市场物价依据1、北京市政府有关物业管理的法规和文件；2、甲方所提供的项目原始数据；（若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整）3、根据物业项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划；4、北京市现有物价、工资水平及相关的市场行情、同类相似物业水平的综合预计。5、税费按管理中心总收入的5.5%计算。（二）物业管理服务费测算的原则1、以收定支原则为适应用户的经济承受能力，培养物业管理消费

2、的心理承受能力，要做到“以收定支”。具体做法是：本着“量入而出”的原则，将收取的物业管理费专款专用，根据实际服务项目需要进行分解，分类建帐，以求收支平衡。2、阳光财务原则严格控制物业管理费用支出，每半年一次在管理中心收费处向用户公布物业管理服务费收支情况。3、取之于民，用之于民原则管理中心为用户提供的相应服务以零利润为目标。4、谁享用、谁受益、谁承担的原则对特约服务和便民服务实行合理收费，合理分摊的有偿服务模式。5、以丰补欠，反哺物业的原则在物业经营过程中，若某些管理服务项目获得收益较丰，可用以补贴另外一些亏损项目的费用。如整体物业管理收支出现赢余，应依比例提出资金反哺物业，投入到管理物业新增

3、项目建设及原有设施更新改造。二、北京市第二医院基本物业管理费测算1、医院南区楼基本物业管理费测算表序号项 目月/元备 注1人员工资及福利14296工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费246(300元m215%)(25年12个月)40%4100m23固定资产折旧334利 润1458前3项总额10%5税 金882前4项总额5.5%合 计 16915医院南区楼基本物业管理费：169154100= 4.1元 /.月 备注：1、物业费是由表中5项之和除以医院南区楼的总建筑面积 4100计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。 3、如锅炉燃油费由物业公司支付，物业公司将按照政府有关规

4、定向甲方收取35元/的供暧费。医院南区楼建筑面积是4100平方米,每月物业管理服务的总支出是16915元,其中服务人员薪金及福利支出14296元,占84.5%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出246元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.2%，利润1458元,占8.6%,税金882元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备 注一人员工资8231工资按一年13个月计算1水电维修工（1人）17332保安（3人）32493锅炉工（3人）3249二福利费1152工资总额14%三保险费2626工资总额31.9%四服装费1971水电维修工(1人)12每年140元/人2保安(3

5、人)150每年600元/人3锅炉工(3人)35每年140元/人五加班费748基本工资除以22天乘以2天1水电维修工1582保安2953锅炉工295六过节费1342五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节各1000元/人 合 计142962、旧楼基本物业管理费测算表序号项 目月/元备 注1人员工资及福利8650工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费150(300元m215%)(25年12个月)40%2500m23固定资产折旧334利 润883前3项总额10%5税 金534前4项总额5.5%合 计10250旧楼基本物业管理费： 102502500=4.1元 /.月 备注：1、

6、物业费是由表中5项之和除以旧楼的总建筑面积 2500计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。旧楼建筑面积是2500平方米,每月物业管理服务的总支出是10250元,其中服务人员薪金及福利支出8650元,占84.4%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出150元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.3%，利润883元,占8.6%,税金534元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备 注一人员工资4982工资按一年13个月计算1水电维修工（1人）17332保安（3人）3249二福利费697工资总额14%三保险费1589工资总额31.9%四服装费1621水电维修工(1

7、人)12每年140元/人2保安(3人)150每年600元/人五加班费453基本工资除以22天乘以2天1水电维修工(1人)1582保安(3人)295六过节费767五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节1000元/人合 计86503、新楼物业管理费(1)新楼物业管理费测算表序号项 目月/元备 注1人员工资及福利170512工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费6843(1600元/m215%)(25年12个月)40%21384m23清洁卫生费16925含每年两次的幕墙清先费用: (9001.5元/m22) 12个月=225元/月4绿化费10255办公费74996固定资产折旧

8、11087不可预见费2039前6项总额1%8利 润20595前7项总额10%9税 金12460前8项总额5.5% 合 计239006基本物业管理费：23900621384=11.2元 /.月 备注：1、物业费是由表中9项之和除以旧楼的总建筑面积 21384计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。北京市第二医院新楼总建筑是21384平方米，每月基本物业管理服务费的总支出是239006元，其中人员的薪金及福利支出是170512元，占71.3%；公共设施、设备日常运行、维修及保养费用支出是6843元，占2.9%；清洁卫生费用支出是16925元,占7.1%;绿化费用支出是1025元，占0.4%

9、;办公费用支出是7499元,占3.1%;固定资产折旧费用支出是1108元,占0.5%；不可预见费用支出是2039元，占0.9%;利润费用支出是20595元,占8.6%;税金费用支出是12460元,占5.2%。附表1 北京市第二医院配备人员及工资标准一览表部 门工作岗位人 数月工资（元/人）工资标准（月）人员分配项目部经理1人50005000物业部(2人)主管1人30003000会计1人15001500工程部(24人)主管1人30003000副主管1人18001800配电室值班7人1600112006人3班倒，每班2人，1人替班水、电、瓦工4人16006400白班2人，夜班1人弱电维修2人180

10、03600日常维修空调工2人20004000白班2人，夜班1人锅炉工3人10003000分3班电梯工3人11003300液氧站1人12001200保洁部(45人)主管1人15001500领班2人11002200保洁员42人80033600保安部(31人)主管1人20002000领班2人15003000保安员11人100011000正门3人，车库入口3人，侧门3人，巡逻2人消防中控员3人12003600车场管理5人80040003人3班倒，1人白班巡查，1人替班自行车管理2人8001600分2班住院部保安3人10003000体检中心3人10003000合 计103人115500备注：人员工资是按

11、每年13个月发放。附表2人员福利费序号名 称月/元备 注1福利费16170工资总额14%2保险费36845工资总额31.9%3服装费管理人员167400元/人.年,共5人.4工程人员280140元/人.年,共24人.5保安员1550600元/人.年,共31人小 计55012附表3绿 化 费序号名 称月/元备 注1绿化用水224每月浇水4次，每次用10吨，5.6元/吨2农药、化肥、除虫50按1季度150元计算3劳保用品费504杂草清运费505重大节日租摆583五一、十一、春节各2000元，元旦1000元6除四害68每月消杀面积为15 m2，乘以0.15元/m2，乘以30天。小 计1025附表4

12、办 公 费序号名称月/元备 注1办公室电话400项目经理办公室，物业部各1部电话，每部电话200元/月.2交通费900项目经理300元，工程，保安主管，会计200元/人.（包括差旅费）3通讯费500项目经理200元，工程，保安主管，会计主管100元/人4低值易耗品3005水电费4754103人，每人每天用水0.15吨，每吨5.6元;住宿31人，每人每天用电0.4度;办公人员15人，每人每天使用9小时，功率500瓦，0.9元/度。6书报费452份报纸 ， 1份北京晚报， 1份北京青年报。7培训费3008招待费300小 计7499注:以上所有费用都按照四舍五入核算。（2）设备设施维修养费设备设施运

13、行、维修保养费一览表表1序号设备名称金额（年/元）备 注1空调系统381502通风系统35303电梯423404锅炉房118275污水清理28006制氧42407给排水100728消防喷淋泵14009机房装饰管理1200010化粪池清掏500011立体停车场3312012消防系统2566113电视电话系统400014监控系统1283015配电室1090016公共区域维修保养费14400合 计232270设备设施运行、维护费：2322702138412个月 =0.91/.月新楼综合物业管理费：（1）+（2）=11.2+0.91=12.11/.月备注：1、物业费是由表中16项之和除以旧楼的总建筑面

14、积 21384计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。设备设施维修保养费明细表项目序号名称数量单位元/年备 注一、空调 系统1中央空调(大金)30002年保养一次(换过滤器、冷冻油、冷媒补充)2中央空调(特灵)80001年保养一次（换过滤器、冷冻油、冷媒补充）3排风机29台390010千瓦以上300元，5台。其余24台100元/台。4补风6台7007.5千瓦/台,200元/台,其余100元5台.5新风机21台2100日常保养100元/台6风机盘管336套16800每台50元/年.7净化机组3台750每天每年250元8冷却塔1000清洁电机保养9循环泵4台1200平均每台300元10分体

15、空调7台700平均每台100元（用于清洗消毒过滤网） 小 计38150二、通风系统1卫生间排风51台1530平均每台30元2排烟4台160030千瓦,3台每台500元.2.2千瓦1台每台100元.3送风机1台2007.5千瓦1台200元.4排油烟机1台2007.5千瓦1台200元.小 计3530三、电梯1年检费45408层以下600元/年，8层以上每层加50元，11层3台，12层2台，液压电梯690元/年。2常规维保5台24000400512=24000元。（500元以下承包方承担。）1台6000500112=6000元。3配件6台600061000=6000元。（500元以上物业承担。）4管

16、理费6台18003006=1800元小 计42340四、锅炉房1换热器清洗56718930元/2锅炉检测费2台5060内检550元/年，外检320元/年，水压试验550元/年，工作压力超1.25MPa,加收50%,强度校核收费200元/年,水质化检200元/年。3锅炉维保费2台3500（包括清理锅炉内部、燃烧室、加油、风机修理、清理烟道。）4软化水1套500（试剂+维修）不含运行年检费5电机保养4台80015千瓦2台每台300元，2。2千瓦2台每台100元。6补水泵2台200日常保养7压力表安全阀检测6块1200安全阀2块每块500元,压力表4块每块50元小 计11827表2-1五、污水清理1

17、清理费1200每月清理费为100元。2控制柜保养2003电机保养14台1400每台100元.小 计2800六、制氧、空压机、真空泵1压力表检测8块400每块50元2罐体清洗1200每月一次,每次100元.3保养600每月50元.4管道防锈处理240油漆1桶160元，稀料1桶80元。5空气过滤器更换6006管道保养1200小 计4240七、给排水1给水1套14004台泵每年更换轴承4盘，50元/盘。加油每台5公斤，50元/公斤，密封件更换200元。2水质检测4份3600900元/份3换热罐清洗4个1200300元/个4换热泵修理4台200（轴承更换、加油50元。）5水箱清洗8644818元/=8

18、646污水提升泵23台2300日常保养100元/台7自动消毒300更换易损件。8健康证2个208小 计10072八、消防喷淋泵1消防泵4台1200（其中30千瓦2台每台300元。55千瓦2台每台300元。）2稳压2台200（其中3千瓦1台100元，2.2千瓦1台100元。）小 计1400九、机房管理、装饰1日常管理费10000生活水泵房、空调机房、污水泵房、空压机房、液氧站2装饰材料费2000小 计12000十、化粪池清掏1雨污排、化粪池清掏保养费5000小 计5000十一、立体停车场1保养费33120923012小 计33120十二、消防系统1维护费256610.1元/m22138412（不

19、含换件费用）小 计25661表2-2表2-3十三、弱电系统1线路检修20002主机调试保养8003易损件更换1200面板、插头小 计4000十四、监控系统1维护费12830005元m22138412（不含换件费用）小 计12830十五、配电室1配电柜保养630021面300元/面2安全用具检测6003变压器保养1000500元/台4管理费3000250元/月小 计10900十六、公共区域维修保养费1公共区域照明维修费1320040W灯管，2500个4%损坏率5元/根20W灯管，1000个4%损坏率4元/根插座开关，2000个2%损坏率5元/个灯具更换，40000.4%损坏率15元/个2阀门修理

20、更换1200小 计14400合 计232270注：以上所列费用不包括：1、各设备设施大、中、小维修及管理范围内所发生的水电费用（物业公司用水、电及地下车库水电费除外），所发生的维修费用以实际发生金额向甲方收取； 2、南区租用楼锅炉燃油费及综合检测、维修费； 3、污水处理系统各种化学药品费用与水质检测费； 4、医院开荒费按1.5元/向甲方收取。第二章 物业管理服务投标报价一、投标报价根据以上测算及汇总说明中的平衡原则，北京市恒瑞物业管理有限公司对北京市第二医院前期物业管理投标报价为：新楼综合物业管理服务费：12.11 元/.月； 南区楼基本物业管理费：4.1 元/.月； 旧楼物业管理费：4.1

21、元/.月。二、付款方式1、前期开办费：自物业管理委托合同签定之日起第二天以银行划拨或支票、现金的形式支付给物业公司；2、物业管理服务费：按季度支付，以上一个季度的30日之前（如遇节假日或星期六日自然顺延）以银行划拨或支票、现金的形式支付给物业公司。三、入驻时间如我公司中标，自签定物业管理委托合同之日起即2007年 月 日正式入驻，合同期为2年。第三章 物业管理服务费盈亏分析一、收支情况分析1、收入（1） 物业管理费收入：新楼：12.11元/.月21384=258960元南区楼:4.1元/.月4100=16810元旧楼:4.1元/.月2500=10250元物业管理费收入: 258960+1681

22、0+10250=286020元（2） 其它收入：是在确保物业管理服务水平不断提高的前提下。A、 停车费：50辆5元/小时2小时30天=15000元/月（日门诊量为600人,按三分之一人开车计算即200人,按四人/辆车计算每日停车数量约为50辆,每辆车按停2小时计算,停车费:5元/小时）B、 护工收入:20 人4元/人30天=2400元/月(护工人数约为20人,上缴的利润是4元/人.天, 物业公司只收取7%的利润,其余3%反补运送人员费用)其它收入为：A+B=15000+2400=17400元/月收入共计为：286020+17400=303420元/月2、支出：1、停车场照明电费:18KW24小

23、时365天0.9元/度=141912元/年12个月=11826元/月2、立体停车机运行电费：1.72 KW10小时365天0.9元/度35套197757元/年12个月16480元/月3、生活垃圾清运费:日产垃圾12(市政标准)桶10元/桶30天=3600元/月4、医疗垃圾的清运、处理按实际发生的费用向甲方收取支出费用：298077元/月收入支出=303420-298077=5343元/月二、北京市第二医院项目收入支出一览表 单位： 元/月收入物业管理费物业管理费286020其 他停车费收入15000护工收入2400合 计303420支出旧楼人员工资及福利8650公共设施、设备日常运行、维修及保

24、养费150固定资产折旧33利 润883税 金534合 计10250医院南区人员工资及福利14296公共设施、设备日常运行、维修及保养费246固定资产折旧33利 润1458税 金882合 计16915新楼人员工资及福利170512公共设施、设备日常运行、维修及保养费6843清洁卫生费16925绿化费1025办公费7499固定资产折旧1108不可预见费2039利 润20595税 金12460合 计239006其它地下停车厂照明电费11826立体停车机运行电费16480医院生活垃圾清运费3600合 计31906支出合计298077略有盈余5343 第十一部分 恒瑞物业对医院物业管理产业的构想要点：

25、集医院的物业管理、物业服务、物业经营为一体 既面对医院又面对患都的物业管理服务 具有针对性、细分和量化管理及服务的特点 所谓医院的物业管理，狭义来说只是包括保安、清洁、绿化、护工、机电设备维护和医院建筑的养护，这一般是医院后勤总务科管理的范围，其中还有保卫科、设备科等分管的事项，而恒瑞物业所提供的专业化、现代化、规范化、目标化的物业管理服务是集医院的物业管理、物业服务、物业经营为一体，既面对医院又面对患者的大后勤服务，它的针对性、细分和量化管理及服务，是其它物业公司和服务公司所不及的。恒瑞物业的物业管理业务运作模式和其它医院物业管理公司不一样，所做的不是简单的物业管理，更注重的是医院运营。具体

26、从以下几个方面来体现。第一章 商业服务与运营恒瑞物业在做好医院原有后勤管理的同时，会同时将商店、花店、美容、心理咨询等商业配套服务延伸到医院，以增加后勤服务的附加值。同时我们还将把后勤业务的重点放在与医院科室的多方位合作上，包括共同开发婴儿纪念用品、保健护理、药疗等医疗延伸服务项目。还可利用恒瑞物业在国内外原有的物流供应渠道，开展医院的物资耗材、药品的采购、物流配送及仓储等业务。以减轻医院的非主营业务工作量，降低采购成本。第二章 医疗器材、后勤资产恒瑞物业可以租赁及合作等方式为医院现在紧俏或缺少的尖端医疗项目提供国际最先进的医疗器械，开办特色医疗门诊，以提高贵院在当地医疗服务行业的档次和知名度

27、，更能为医院创造可观的经济效益。并可以通过后勤业务板块的自我投资或利用医疗专项基金对后勤资产进行收购和再投入，以达到后勤资产不断升值的目的。总之，贵医院的后勤业务由恒瑞物业全方位介入，那么其后勤不再是医院的沉重包袱，相反，将是医院新的利润增长点。另外，恒瑞物业的大后勤服务还能为医院提供各种创评、防非典、文艺节目排演、院刊、宣传栏供稿编辑、患者满意度测评、医疗延伸服务、回访等突击性、额外服务和活动。恒瑞物业还可以通过专业、细致、到位的资产管理和能耗管理，更能为医院延长建筑、设备、器材的使用寿命，节约公共水电费，可节省庞大的后勤开支，并将每年节省的费用全部用于改善医院的就医环境和设施设备维护上。附

28、件1项目经理岗位职责1、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为医院服务，为社会服务的经营目的，努力搞好具有恒瑞物业管理特色的管理工作，为恒瑞公司和社会做贡献。 2、定期向公司汇报医院管理工作，认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。 3、制定医院管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操作规程，制定全体员工的职责，并监督贯彻执行。制定各项费用标准，保证经营管理工作的正常进行。 4、建立健全管理中心的组织系统,使之合理化、精简化、效率化。 5、主持每周一次主管以上人员参加的工作例会，听取工作汇报、布置工作任务、解决实际问题、完善管理方法、促进工作发展。 6、经常巡视医

29、院及各职能部门的工作情况，检查服务质量、及时发现问题、积极处理问题。 7、与社会各有关单位保持良好的关系，与医院内各科室保持友好的服务与被服务关系。代表公司接待来访群众、社会团体等。 8、指导各部门工作、树立正气、坚决打击歪风邪气，保障管理工作顺利进行。9、以身作则、关心员工、奖惩分明、提高自身素质和修养，使管理中心具有高度凝聚力，最大限度发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。10、 各项财务制度，指导检查财务工作，阅读和分析各类财务报表，督促财务人员及各部门做好成本控制，抓好勤俭节约工作。工程部主管岗位职责 工程部主管在经理领导下工作，负责主管电力、消防、给排水、通讯对讲、土木维修、装修工程

30、、公共设施、设备等系统事宜的维修保养和管理工作，具有极其重大的责任，关系到医院正常工作的开展，因此必须绝对负责，严格履行下列职责：1、具有全面的技术知识，具备良好的思想品德，具备严谨的工作态度，具备健康的身体素质。2、经常性深入设备现场，巡查各种设备的运行技术状况，对所有设备状况，要心中有数。 3、审定修改各班组工作计划，检查落实设备保养措施，监督其实施。 4、负责制定各设备的月度和年度维修保养计划，制定工作标准，准确分工，提高工作效率，保证工作质量。 5、及时组织人力、物力对发生故障的设备进行抢修，并及时向上级报告。 6、认真贯彻落实“岗位责任制”，督导下属员工严格执行“操作规程”。7、督导

31、下属做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏气、不漏油；“五良好”：使用性良好、密封性良好、润滑性良好、紧固性良好、调整性良好。” 8、深入了解下属员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德和专业技术、业务水平的培训、培养员工团结协作，精益求精的企业责任感、培养出一支高素质、高效率的技术保障队伍。 9、及时收集汇报顾客意见和建议。 10、协助、监督其它岗位工作，提出合理化建议。水电工岗位职责1、熟悉医院水电管网分布，供水、供电设施及控制系统的走向位置及其养护办法并做好养护工作，密切配合供水供电部门做好医院的供水供电服务工作。 2、参加医院

32、水电设施的验收和交接工作。 3、负责公共照明的检查、维护和更换工作，并为医院提供电路、给排水设施维修的服务。经常巡视医院，掌握供水、供电系统的工作状况，如发现有损坏、隐患或其他不正常情况，应及时处理，认真履行24小时抢修职责，确保设备运行正常，并通知有关部门。4、严格按安全操作规程检修作业，防止发生事故。5、监督装修改造工程，及时发现并处理违章装修现象。6、保证上下水、排污管道畅通，定期对上下水管道检修维护管理。7、热情接待来访客人，树立良好公司形象，对顾客的建议或投诉要及时登记并处理。8、完成管理中心经理交办的其他任务。物业部助理岗位职责 1、组织办公室全体工作人员努力做好办公室工作，完成公

33、司布置的各项任务。2、学习当前国家的方针、政策，贯彻落实公司的各项工作指令；注重调查研究和信息工作，努力掌握第一手资料，为经理决策和指导工作提供可靠的依据。3、做好各种会议的组织准备和会议议定事项的催办落实工作。4、组织起草、审核各种文稿、财务报表，做好文字综合和文字处理工作。5、负责客户来访接待、对外宣传和联络以及公共关系方面的工作。6、热情接待顾客、及时收集、妥善处理顾客意见和建议，并及时向经理汇报。7、负责行政资料和质量记录资料的搜集整理和归档管理工作。 8、根据经理指示要求起草，打印本处的业务报告、计划等公文函件等。 9、负责本处的公文、资料的收发、登记、分类、整理及保管工作。 10、

34、受理投诉、会议安排等工作，并做好相关的记录。 11、负责办公环境、办公设施管理维护，完善电脑软件的功能和程序，使其利用价值得到最大限度的发挥。 12、负责医院物业管理的资料收集、入库，并做好管理资料的防卫工作和安全保密工作。 13、对擅自动用电脑软件者，有权制止其行为，并检查是否与原库存相符合14、完成经理临时交办的行政事务。财务人员岗位职责 1、严格执行管理中心的财务管理规定。 2、负责医院各项费用的缴交工作。 3、做好医院固定资产的登记管理工作。 4、严格理财、及时完善财务手续。 5、负责医院管理中心员工工资的发放工作。 6、按时公开财务收支情况。 7、办理管理中心人员招聘、离、辞退手续。

35、 8、负责管理中心员工的出勤、考核工作。9、负责本处管理中心的现金和转帐票据的收付工作，当天收入的现金和转账票据，要在银行下班前送存银行，不得积压，保险箱内不能积压500元以上的现金过夜。10、对办理报销的单据；除按会计审查程序重新审核处，还必须有其部门主管和经理审批后才可付款，凡手续不完备或未经管理中心签批的单据，一律拒绝报销。保安部主管岗位职责 1、保安主管是管理中心在保安工作上的参谋和助手，对医院安全负有领导的具体责任。 2、制定部署保安部的工作计划，督导班长、班员工作。 3、对各类案件事故亲自组织调查处理。 4、组织实施对保安员的业务培训和军事操练。 5、考核保安员的各种素质，负责保安

36、部的人事，行政管理。 6、按质按量完成经理和公司交办的其它事项。 7、监督其他岗位工作提出合理化建议。 8、经常巡视楼宇、消防通道、卫生死角、地下车库、医院设备重地、重要科室、病房区域隐蔽场所，发现问题及时处理并汇报，做记录。9、及时收集和汇报科室及病患者的意见与建议。10、负责组织本院的消防演习。保安班长岗位职责 1、绝对服从主管的领导，听从主管的工作安排。 2、以身作则、身先士率、带头遵守各项规章制度。 3、关心班员爱护集体、热爱岗位、忠於职守、不怕危险不怕牺牲。 4、积极向主管汇报班内情况，配合做好保安管理工作。5、督导班员工作，做到分工公平，不拉帮结派，以维护医院治安为已任，为医院的平

37、稳发展保驾护航。6、及时收集汇报科室和患者意见与建议。保安员职责保安员在保安班长的领导和当地派出所指导下，负责落实医院内防火、防盗、防治安事故等工作。防止各种案件的发生，保障医生、患者生命及财产安全，维护住宅区正常的公共秩序。职责如下：1、熟悉住宅区楼宇结构、单元户数、楼座排列，各种公共设施、设备的分布、位置，各类公共场所的使用性质和服务对象；住宅区内的区间道路走向、车辆和人员流动规律。掌握住宅区全面情况，具备住宅区治安执勤巡逻必要的治安防范知识和技能。2、保安员必须统一着装上网，仪容严整，精神饱满，服务用户，使用“请问”、“您好”、“谢谢”等文明用语，处理情况及时做到先立正敬礼，遵守文明执勤

38、的工作制度。3、熟悉市府有关户口管理、外来人员和暂住人员管理的政策、法规以及国家和市府有关治安条例、法令等，辖区内按章查验可疑人员的物证，预防违法犯罪分子窜入区内作案。4、严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退，更不能误班、漏班。5、有效制止住宅区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象，禁止乞讨、拣破烂人员进区流窜。6、督导车辆保管的安全保管工作，督导住宅区道路泊车和行车的管理，保持区设置的各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目。7、积极协助派出所搞好本区的治安管理和必要时的调查、取证。8、懂得火警、匪警发生时的应急措施，懂

39、得一些救护常识。发生紧急事态，能及时采取正确措施，万一发生火警或匪警等治安情况，必须首先以最快速度投入警情战斗中去，不允许以任何借口推脱。9、学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事能及时、有效地制止。10、协助调解业主、住户之间的纠纷。11、严格执行交接班制度，对当班中各种异常情况在认真处理前提下，做好书面交接记录，以备查考。12、完成主任交办的其他任务。保洁部主管岗位职责保洁部主管在管理中心经理的领导下，负责实施医院区域保洁绿化工作，美化、净化就医环境。具体岗位职责如下：1、监督落实保洁班和绿化班工作，根据检查绿化班对各种绿化物养护工序，保证绿化物的正常生长。2

40、、熟悉医院楼宇结构、单元户数、楼座排列，车行道、人行道分布及面积，绿化地分布及面积。3、坚持高质量、高标准，制定行车道、人行道、楼梯走道、各科室、重要地段、大堂和绿化地的保洁的具体作业程序和保洁标准，检查考核评分标准和奖惩措施，经管理中心经理批准后组织实施。4、合理配置医院内垃圾桶数量、分布地点，垃圾转运车、清扫工具数量及保管场所，合理配备保洁人员，医院内不留卫生死角。 5、医院保洁工作实行划片分区包干作业管理，做到员工之间任务划定清楚，责任明确，检查、考核标准公开，奖惩兑现。 6、严格本部门考勤制度。保洁员每天定时集中讲评，对全年出全勤、无迟到早退员工，报请管理中心经理给予奖励。安排好员工节

41、日期间的探亲活动，确保医院保洁工作有条不紊。 7、坚持每天巡视医院二遍，有效制止医院内乱贴字画广告，外墙乱写乱画，乱倒（抛）垃圾，随地吐痰等不良现象，培养医患者爱护医院环境清洁卫生的自觉行为，现场督导保洁工作。 8、经常检查科室、重点区域，落实分片责任制度。 9、严格保洁工作检查制度，实行自查、互查、主管检查、经理抽（暗）查、管理中心定期大检查五级检查制度，检查、考核结果切实与员工收入挂钩。坚持把责任区域、责任人、考核评分定期公开，广泛接受医患人员监督。10、定期组织员工学习，关心员工文化生活，倡导在平凡岗位上，干出不平凡事迹。11、完成管理中心经理交办的其他任务。保洁领班岗位职责 1、负责医

42、院清洁管理工作的具体组织，落实、建议和培训。 2、直接安排，领导各岗位保洁员的具体工作，并组织岗前和在职培训。 3、负责保洁岗位安排、检查、指导、实行岗前和在职培训。 4、加强业务，管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的操作提高工作效率和质量。5、认真搞好班组建议，勤检查，勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。6、及时收集汇报顾客意见与建议。保洁员岗位职责 1、服从分配、工作认真、细致、一丝不苟、尽职尽责，做好本职工作。 2、正确树立服务意识、卫生意识。 3、礼貌服务、讲求效率、保证质量。 4、团结友爱，关心集体，不做不利于集体的事。5、每天清扫地面、停车场、绿化带、拖洗通道及楼层通道、各科室，随

43、时保持医院各公共场所没有纸屑、烟头、痰迹等。6、每天擦试防盗门、墙壁、开关、消防栓，防盗门，扶手、灯罩，路灯柱。 7、在工作期间，发现有异常现象及可疑人物，要加以询问并及时向绿化岗位职责 1、负责医院内花卉的护养，管理工作，熟悉医院的绿化布局，花草树木的品种和数量。 2、熟悉土壤性质，掌握季节性植物的栽培技术。 3、对花草树木要定期培土、施肥、浇水、除草和防病虫害，修枝 剪叶、补苗等，保证绿化场地不留杂物，不缺水分，不缺苗、不被偷窃，花木生长茂盛。 4、熟悉防治病虫害的药物性能和作用，及时救护治理。 5、对观赏性的绿化物要经常保持清洁和造型。 6、正确使用绿化工具，做好日常维修保养工作。 7、

44、认真学习业务知识，努力提高专业水平。8、及时制止任何破坏、践踏绿化行为。考勤管理制度为了加强企业管理，严肃物业公司劳动纪律，合理计酬，根据中华人民共和国劳动法有关规定特制定本办法。职工每天工作八小时，平均每周工作时间不超过四十个小时，每周工作五天，公司严格控制值班，值班超过六小时，可安排倒休或给五十元计酬(值班不许抵病、事假)。一、 病假1、 职工休病假前，须报请领导批准（两天以内由所属部门主管领导批准，两天以上需经总经理批准）。2、 职工请病假10天以内扣除日效益工资，超过10天扣当月全部效益工资。二、事假1、职工因事请假，需提前一天填写请假单，报部门领导批准，请假手续由本人亲自办理，不得委

45、托他人，遇有特别情况可先电话请假，事后向领导补办请假手续。2、职工请事假五天（含）以内扣除当日工资的10%，过五天扣除当月全部效益工资，并按实际请假天数扣除当月日工资。三、产假1、女职工产假为90天，难产增加15天，晚育增加30天，晚育假不休者可多发半个月岗位工资，休假期间工资照发。2、女职工分娩前15天假期，产前检查假视为出勤。3、女职工怀孕终止妊娠者，可给14天休养假，休假期工资照发。四、婚假职工本人结婚，可请婚假（婚假不包括节日、公休日）婚假7天，晚婚奖励7天。休假期间工资照发。五、探亲假职工休探亲假按国家规定执行，探亲报告应交公司、公司备案。休假期间工资照发。六、丧假职工配偶、直系亲属

46、、同住岳父母（公婆）去逝，可请假5天，家在外地者可酌情给予路程假，休假期间工资照发，效益工资参照事假处理。七、旷工职工旷工半天扣除当日工资和当月效益工资的5%，旷工一天扣除两天岗位工资和全部效益工资。八、迟到、早退职工迟到一次，扣除效益工资的10%，每月累计3次以上按半天旷工计算。职工早退一次视同旷工半天，两次视同旷工1.5天处罚。客户服务部管理制度一、 投诉处理制度1、 接待用户投诉时，耐心倾听，态度和蔼。2、 对所有投诉，包括来电、来函及来访，需将投诉内容登记在来人来电来访登记表中。3、 在投诉中，凡需要进行处理的问题，由接待人员填写用户投诉处理单，交相关部门负责人处理并要求其处理完毕后，

47、将用户投诉处理单交还客户服务部，客户服务部致电回访。4、 投诉中，如遇重大投诉，需上报物业中心经理。5、 客服部将负责组织每季度的用户投诉汇总、分析。定期召开例会，责任部门对本部门的投诉进行分析，并确定应采取的纠正和预防措施。6、 客服部将每季度的投诉汇总、分析应采取的纠正、预防等措施形成用户投诉分析报告上报物业公司总经理审批。二、档案管理制度1、根据国家档案法和档案管理规定，对各部门档案进行管理，确保档案准确、系统和完整，更好的为管理服务。2、档案人员认真应履行工作职责，努力钻研业务，不断提高管理水平，对归档的档案要认真整理加工，做到归档完整、系统、准确。3、宣传并遵守档案法，作好各种门类和

48、载体（纸、相片、胶卷、磁带、磁盘等）文件材料的建档、归档、修补等工作。4、对收到的档案材料应及时进行分类、整理、排列、编号、归档或存入电脑,做到熟悉库藏、管理科学、查找迅速。5、对档案库房的门、窗、柜、锁要经常检查,适时通风，施放防虫、防尘和防鼠等工作。每季度全面检查一次档案保管状况，对破坏、变质的档案及时进行修复制，确保档案的完整，并对作废档案及时销毁。6、档案人员要自学遵守保密守则制度，未经领导批准，不得自行扩大借阅范围，不准擅自向外透漏档案内容。7、认真做好档案的收进、保管、统计和移交工作，积极开展档案利用工作，为领导决策提供依据。三、例会制度每周五9:00参加人员：主要负责人内容：总结

49、一周工作情况并对下周工作进行部署，协调各部门关系，将一些集中问题协商解决。会议记录：王凡四、文件管理制度1、公司的各项制度、文件下发到物业中心的必须经每位管理人员签字后存档。2、物业中心制定的各项内部管理制度，必须经管理人员开会讨论签字认可后下发执行。财务管理制度1、 认真贯彻新会计法，按财务核算单位和部门分别建核算，各账目应分别记录、核算、登帐，手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，以便确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况。2、按期记帐、报账，在规定时间报送各种会计报表。3、妥善保存会计档案，接受财税机关、上级主管部门和物业公司领导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。4、财务

50、会计人员要认真审核各种原始作证，遇有伪造或涂改凭证，虚报昌领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告。一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无误的，才可记帐结算。5、报销凭证、发票必须有物业公司领导签字方可生效，严禁白条充帐。6、一切未使用的重要空白凭证，如支票薄、现金收据、发货票据、发货票据、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续，每月定期结算一次，并由主管会计清查、核实，定出核算制度。7、会计每月定期为物业部领导提供财务统计分析，为物业公司搞经济效益做好参谋工作。 工程部管理制度一、交接班制度1、 值班人员按照值班表按时上岗，未经有关领导同意，不得擅自离岗，如需替班需经部门经

51、理同意；2、 交班人员在接班人员未到岗或交接班手续不齐全时，交班人员应继续值班并及时向有关领导反映情况，直至办完交接班手续后方可离岗；3、 严禁在事故处理过程中交接班，交接班时如遇突发性事故，应立即停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员应协助处理，待系统和设备完全正常后交班人员方可离岗；4、 交接班时，必须严肃认真，一丝不苟，精神集中，做到交的清楚，接的明白，做好交接工作的记录和签字手续；5、 每班交接前负责清洁卫生工作。二、电梯管理及保养检查制度1、为保证电梯机房设备绝对安全，电梯维修工必须把机房门锁好，严禁无关人员进入机房，更不允许任何人将机房作为住宿之用；2、电梯机房门钥匙必须由电梯维

52、修工妥善保管，不准随便挂在墙上，以防钥匙被人拿走；3、物业公司领导检查维修保养的情况，必须在电梯维修工的陪同下核实维修保养的项目及保养情况；4、电梯临时维修或定期维修、保养时，必须做好详细、完整的记录并存档备察；5、认真填写电梯运行记录及维修记录，；6、电梯保养与检查内容如下：A、电梯轿箱内通风机、日光灯是否正常；电梯运行楼层指示信号显示功能；电梯运行程序能否按正常指令运行，轿箱内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常；B、电梯拽引机转动装置，抱闸装置，转动装置，润滑油应在油标上下刻线之间，钢绳、绳轮固定，电梯地坑是否积水，电梯机房内要保持清洁干净；7、对于发现的设备故障及不正常现象应及时排除，

53、对解决不了的问题应及时向主管领导汇报，以便集中解决设备技术问题；8、严格执行“电梯维修、保养安全操作有关规定”。三、锅炉房设备定期检修、维修及保养制度1、锅炉房管理人员应对锅炉房设备及辅助设备进行经常或定期的维护、保养及检修；2、锅炉设备的定期检修分为：大、中、小修三类，小修应按需要随时安排，中修每年一次，应包括清除受热面内部的水垢、炉膛、烟道及受热面外侧面等部位；3、锅炉检修前应对锅炉进行一次内外部检查，根据周期检修计划和内外部检查的情况确定本次锅炉检修计划；4、根据检修计划，指定专人负责并组织人员力量，根据检修制度分工负责制，以确保检修质量；5、检修前要准备好检修工具，材料和配件。对检修人员进行安全教育，学习国家有关规定要求，制定保证检修质量标准有效措施；6、对仪表设备应每天进行维修保养并定期校验，以保证其灵敏可靠；7、锅炉未采取任何措施的情况下不得超负荷运行，锅炉必须按规定进行检修；8、每班对锅炉、辅助设备和场地进行一次清洁工作，做到文明生产；9、做好检修、维修及保养记录，把每次检修的情况（