家居物流中心可研定稿

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1、大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司家居物流中心项目可行性研究报告二一年三月项目名称：家居物流中心建设项目工作阶段：可行性研究报告签 审 人 员审 签 人：齐庆康副主任高级经济师注册咨询工程师（投资）审 核 人：王洪波处 长 高级工程师项目负责人：张琦工程师编写人员齐庆康 注册咨询工程师（投资）、高级经济师王 虎 注册咨询工程师（投资）、高级工程师王洪波高级工程师何建安高级工程师王小玲 注册咨询工程师（投资）、工程师王 杰 经济师张 琦 工程师王 超 助理工程师第一章 总论1.1 项目名称家居物流中心建设项目1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位：*工程咨询中心工程咨询

2、资格等级：甲 级工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨甲13220070022法定代表人：* 注册咨询工程师（投资） 高级经济师上级主管单位：陕西省发展和改革委员会电 话：029-862702931.3 可行性研究报告编制依据1、国家计划委员会、建设部颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）。2、原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南（2002年试用版）。3、陕西省人民政府陕政发200544号陕西省人民政府关于加快现代物流业发展的意见。4、大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司提供的资料。5、项目调研中搜集的有关资料。1.4 报告研究内容

3、本报告的工作内容主要包括项目建设必要性、市场分析与建设规模、建设地址和建设条件、建设方案、环境保护、资源节约、劳动安全卫生、组织机构设置、人员配置、实施进度安排、投资估算与资金筹措、财务分析以及风险分析等。1.5 项目建设地址及建设条件本项目建设场地位于大荔县工业园区秦202线东侧，距国道108线、西禹高速公路20公里。四周为耕地和居民。无重大污染源、自然环境良好。给水：水源由场地北侧300米处县城市政给水管网供给。排水：采用雨、污分流制。污水经处理达标后排入场地西侧市政排水管网。雨水直接排入市政雨水管网。电源由500米处的阳庄变电站110KV高压线引入，可满足项目用电需要。该地区天然气管网铺

4、设完成。1.6 主要建设内容及规模根据大荔县家居装饰产业的发展需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。本项目建设规模为33500平方米。总用地面积100亩（含代征道路5亩）。建设总建筑面积33500平方米。内容包括交易大厅、商务信息办公楼、货物仓库、其它配套附属设施用房，需购置信息系统设备、货运电梯及运输工具，以及配套的供排水、消防、供电等公用配套工程。1.7 土地资源利用根据陕政办发200825号陕西省建设用地指标中“陕西省仓储、配送行业用地指标”的有关规定：日流通量1000吨，单位用地指标为6.755.85亩/百吨，4539平方米/吨。本项目年流通量18万吨，按360天/年计算，日流

5、通量为500吨，征地100亩（含代征路5亩），单位用地指标为6.0亩/百吨，40平方米/吨。符合合理利用土地的规定。1.8 投资估算与资金筹措经估算，本项目建设规模总投资为7540万元，其中：工程费用4490万元，其它费用1835万元，预备费用348万元，建设期利息237.6万元。本项目资金来源为全部由建设单位自筹。项目建设资金按1.5年安排投入。第一年60%，第二年40%。1.9 财务分析经计算，本项目各项财务评价指标较好。投资利润率为12.9%，投资利税率为15.46%；全部投资财务内部收益率为13.95%，高于行业基准收益率；全部投资回收期9.19年；财务净现值1051.87万元；不确定

6、性分析显示本项目盈亏平衡点不高；销售价格及原料收购价格对项目收益的影响较大，但在销售价格及原料收购价格分别降低5%和提高5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为11.21%和11.09%，表明项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。1.10 研究结论实施本项目是大荔县家居装饰产业发展的需要，是做好家居装饰促销，完善商贸流通市场建设的需要。经研究分析，项目实施符合国家相关政策及企业自身发展规划，建设依据充分，外部建设条件基本得到落实。因此，本项目的建设是必要和可行的。第二章 项目建设必要性2.1项目提出的背景没有农业、农村和农民的小康，就没有整个社会的小康。澄城是陕西省扶贫开发重

7、点县，重视农业、发展农业、扶持农业、显得尤为重要和迫切。澄城是一个传统的农业县，现辖8镇6乡266个村民委员会711个自然村，国土总面积1121平方公里，耕地89万亩，总人口38.51万，其中农业人口31.16万。这里是全国商品粮基地县，全国果品产量百强县，国家苹果标准化示范区。为了尽快变资源优势为经济优势，县上积极推进产业化，通过贸工农、农工商一体化、增强农民对市场的适应性；通过建立合理的利益分配机制，使农民与龙头企业结合为利益共同体，让农民在农副产品加工销售环节获得收益；通过强化四大支撑体系（社会化服务体系、农产品市场体系、农业支持保护体系、组织推进体系），推动全县农业和农村经济持续快速健

8、康发展。大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司依托当地资源优势，瞄准新兴的物流业，拟将大荔县盛丰现代农业发展综合市场建设成为以农副产品贸易为中心的区域性综合大市场，此举不但符合县情，也符合渭南市“十五规划”将农贸市场建设纳入扶贫攻坚开发工程系列的政策，很快得到县委、县政府的大力支持，并列为澄城二00四年重点项目工程之一，在市场征地、项目筹划、建设环境以及有关工商税务城建等部门收费方面均给予了最大限度的支持。家居物流中心怎样准确定位、合理布局、做大做强，是大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司面临的新课题。综合考察国内各区域各类型市场的兴衰和走向，成功的关键在于专业市场有品牌、综合市场有特色、区域市场有

9、汇流，才能保证商贸物流持续增量和扩大交易规模。大荔县盛丰现代农业发展综合市场以农副产品贸易和农业信息服务为重点，突出特色；以县域资源为依托，保证货源；以大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司投资兴办，强化品牌；抓住装饰材料市场大发展大重组的机遇，配套发展日用百货等相关专业市场，体现了专业而不单一，综合而不庞杂，开放而不粗放的市场经营思想。2.2项目建设的必要性2.2.1是推动农业产业化，实施扶贫攻坚开发工程的需要澄城既是全国商品粮生产基地县和全国果品产量百强县，又是陕西省扶贫开发重点县。之所以会出现“抱着金娃要饭吃”的矛盾现象，主要是农副产品销售渠道不畅，处于低价位运行，资源优势难于转化为经济优势

10、，造成农民收入增幅减缓，甚至增产不增收。渭南市国民经济和社会发展十五计划和2010年远景目标纲要将农贸市场建设确定为扶贫攻坚开发工程之一，目的就在于推动农业产业化。据统计资料显示：2009年全县粮播面积70万亩左右、苹果面积30万亩、棉花面积3万亩、烤烟面积1万亩、辣椒面积3万亩、油料面积3万亩、红枣面积12万亩、花椒面积17万亩、核桃1.1万亩、柿子面积2.2万亩、西瓜面积2万亩、药材面积1.7万亩，专业化养殖村30多个，并建立了刘家洼金龙牧业公司，澄赵益群羊基地等规模化养殖场，全县鸡存栏130万只，猪存栏12万头，牛存栏2.5万头，羊存栏7.8万只，肉兔存栏8万只，塑棚设施1562棚，全县

11、农业总产值43182万元，占国内生产总值的35.96%，农业战线提供的税金超过全县地方财政收入的三分之一。建设大荔县盛丰现代农业发展综合市场目的在于，为农业生产提供信息咨询，智力支持和贸易服务，有利于农业和农村经济转到以提高质量和效益为中心的轨道上来，促进县域经济发展；有利于增加农民收入，使全县农民早日脱贫致富，走上全面建设小康社会的轨道；有利于规范市场交易，方便客商，打出澄城农副产品的个性品牌。2.2.2是实施科技兴农战略，健全农村社会化服务体系的需要。农村社会化服务体系是传统农业走向现代农业的纽带和桥梁，是现代农业的重要组成部分。大荔县盛丰现代农业发展综合市场集绿色生态土特商品批零交易、聚

12、集扩散、物流中转、产品签定、质量认证、信息发布、产品展示、技术咨询于一体，是一个系统性智能化的大市场。可以为农业提供产前、产中、产后、社会化服务，为农户提供植保、防疫、灌溉、信息等服务，为农村提供产供销，农工商一体化的系统服务，还可以联合县乡两级农技、植保、土肥、庄稼医院等科技推广和服务主体，本着实际、实用、实效的原则，开展多层次的科技有偿培训，促进农民科技意识的增强和农业科技成果的转化。2.2.3是促进房地产业和建材事业发展，推动城乡居住条件改善的需要。2009年我国全社会固定资产投资总额为32917.73亿元，比上年增长10.3%，其中，房地产开发投资4984.05亿元，比上年增长21.5

13、%；渭南市2009年全社会固定资产投资总额444854万元。其中房地产开发23016万元，城镇工矿区私人建房23740万元，农村私人建房65701万元，农村集体建房19838万元；大荔县2009年全社会固定资产投资24042万元，其中农村集体建房投资1579万元，城镇工矿区私人建房投资2949万元，农村私人建房投资2581万元。综合以上数据，近年来全社会固定资产投资强劲增长，尤其是房地产业的迅速发展，不仅对建材和建筑装饰材料产生很大的需求，而且对建材家具市场提出新的更高的要求。据国家统计资料表示，我国建筑企业生产总值年递增13%；2009年全国建筑业总产值为12497.6亿元，其中，土木工程建

14、筑业和建筑物装修装饰业产值为11406.14亿元，占建筑业总产值91.27%。按建筑装饰材料占土木工程建筑和建筑物装饰装修成本60%估算，建筑业年耗建材装饰材料6627亿元。大荔县2009年国民经济和社会发展统计公报显示，全县建筑企业增加值0.75亿元，比上年增长14.5%；建筑企业的发展同时带动建材市场的繁荣。另据中国建筑装饰协会统计资料显示，乔迁新居的家庭90%以上要进行不同程度的装饰装修，2009年全国建筑物装修装饰工程产值突破2000亿元，比上年增长33%，其中家庭装饰工程产值950亿元，比上年增长36%。这表明随着我国人民生活水平的提高，美化居室已成为一种时尚和新的消费热点，建材家居

15、市场的开发应用空间非常广阔，建设区域性的建材家居骨干市场，是促进房地产业和建筑建材工业可持续发展的需要。2.3项目建设的必要性2.3.1项目区有着丰富的废铜矿资源，为项目建设提供了充足的原料保障。 2.3.2项目拟选址水、电、路配套设施齐全，完全可以满足项目建设需要。 2.3.3项目建设有坚强的经济后盾，已与多家企业达成销售合作协议，市场前景和社会经济效益良好，规划、营销、管理规范，符合项目技术要求。2.3.4项目以大荔县盛丰现代农业发展有限公司为依托，并拥有一支高素质的专业建设队伍，完全可以满足项目经营需要。2.3.5项目区政府和群众具有较强的发展意识，对项目建设给予大力支持。综合以上分析，

16、实施本项目的建设是必要的、迫切的。第三章 市场需求分析3.1 全国家居装饰环境良好，产销呈现两旺的喜人形势 近年来，我国商品交易市场呈现出规模化、区域化、智能化的发展趋势，涌现出一大批年交易额超亿元的大型商贸交易市场，年交易额占同期全国市场的70%。到2009年底，我国现有各类商品交易市场总数88811个。其中，城市商品交易市场26395个，农村商品交易市场62416个。2009年全国商品交易市场交易额达24279.6亿元，比上年增长11.85%；城市商品交易市场年交易额达13800.4亿元，同比增长11.96%；农村商品交易市场年交易额10479.2亿元，同比增长11.69%；2009年农村

17、市场与城市市场交易额增幅基本一致，农村市场的繁荣显示农村市场的潜力巨大。近年来，陕西省的商品交易市场发展较快，初步形成了以区域性市场为龙头，地方性专业市场为骨干，商贸市场和商业零售网点为基础的开放的商品市场体系。2009年来，全省消费品，生产资料批发市场2872个，成交额244.3亿元，比1978年增长了84倍。其中，消费品批发市场2663个，年成交额244.3亿元。西安市的轻工批发市场，康复路服装批发市场，文艺路布匹批发市场年成交额20亿元，已成为立足西安、辐射全省，沟通西北的商品集散中心。改革开放以来，在县委、县政府的重视和努力下，加大市场建设力度，先后兴建了一批具有初步规模的批发零售市场

18、。2009年底，全县社会消费品零售总额37001.5万元，其中，批发零售贸易业29365.7万元。从渭南市统计资料看，全市批发贸易企业管理60个，网点2680个，人员20873人，其中涉及农副产品贸易的有20个，县及县以下涉及农副产品的有8个，功能齐全，规模较大的农商贸综合市场非常少见。3.2市场分析及预测3.2.1消费需求预测据统计部门有关统计资料显示：2000年至2009年全国城镇居民家庭人均可支配收入由3778.867元增长到5293.55元，年均递增8%；农村年人均纯收入由1577.74元上升到2253.42元，年均增长8.6%,与此同时,2000年至2009年大荔县城镇居民家庭人均可

19、支配纯收入由2677.15元上升为4083.68元,年均递增8.8%;农村年人均纯收入由913.03元上升为1269.95元,年均递增5.5%.从城乡居民人均消费支出水平看,2009年城镇居民人均消费支出为:全国4998元,陕西省4232.98元,大荔县2873.35元;农村居民人均消费支出:全国2535.01元,陕西省为1321.5元,大荔县为925.96元。以大荔县2010年远景规划为依据，“十五”期间农民人均纯收入达到 1900元，2010年达到5000元，年均增长10.2%；城市居民2009年生活费收入达到4200元，2010年达到10000元。商贸辐射区消费市场容量是很大的。3.2.

20、2消费品交易预测2009年全国全社会消费品批零总额为34152.6亿元，与1996年相比，年递增9.46%，其中，批发零售贸易总额为23042.3亿元，同比年递增10.55%。“十一五”期间国内贸易按GDP年均增长7%预测，全国社会消费品零售总额年均预计可达42030亿元，其中批发零售贸易额年均28357亿元；预计“十一五”期末，全国社会消费品零售总额将达至47901亿元，其中批发零售贸易额将达到 32318亿元。同口径比例测算，预计到2010年末，大荔县全社会消费品总额将达到6亿元，其中批发零售贸易额将达到4.5亿元左右。3.2.3建材市场需求预测据国家建材行业权威部门预测，“十五”期间，按

21、GDP年均增长7%，平均每年全社会固定资产投资4亿元左右，国民经济与社会发展对建材产品的需求将保持稳定增长的态势。拉动建材产品需求增长的因素有：城市化进程加快，中小城镇建设投资规模将有大幅度增长，住宅产业化和人民生活水平的提高。农民住房的改善，对高品质、多功能的绿色建材产品以及工厂化体系集成住宅产品的需求将有较快增长。据2009年城镇居民家庭居住情况统计资料显示：全省约有27%的家庭人均居住面积小于10m2,大荔县的比例为26.5%；全省无单元配套住宅的家庭比例为33.9%，大荔县的比例为35%。上述统计数据表明，澄城住房升级和转换的市场潜力巨大，建筑业和房地产业有着很大的发展空间，建筑材料，

22、建筑物装修装饰材料和发展设备的消费市场前景看好。第四章建设规模及内容4.1 建设规模根据大荔县家居装饰产业的发展需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。本项目建设规模为33500平方米。总用地面积100亩（含代征道路5亩）。4.2 建设内容建设总建筑面积33500平方米。内容包括交易大厅、商务信息办公楼、货物仓库、其它配套附属设施用房，需购置信息系统设备、货运电梯及运输工具，以及配套的供排水、消防、供电等公用配套工程。第五章 建设地址和建设条件5.1 建设地址本项目建设场地位于大荔县工业园区秦202线东侧，距国道108线、西禹高速公路20公里。四周为耕地和居民。无重大污染源、自然环境良好

23、。5.2概况1、项目区概况大荔县地处陕西渭北台塬东部，位于东经1094630-1100550,北纬345545-352705，总土地面积1121km2，属鄂尔多斯地台向斜的最南端，总的地势北高南低，呈阶梯状，最北部属黄龙山系浅山区，中部是洛河水系中的大浴河、县西河、长宁河、马村河、孔走河五条河流所切割的残原，南部是黄土台塬流失区，西南部是洛河左岸的尧头丘陵沟壑区。大荔县共辖8镇6乡，266个村民委员会，711个自然村。全县总人口40万人，其中农业人口31万人，农村劳动力18万人。2009年，全县国内生产总值为24.51亿元，人均国民生产总值5978元。2、建设单位概况大荔县大荔县盛丰现代农业发

24、展有限责任公司，成立于2003年7月，位于大荔县城古徵街七路口，总资产400万元。公司现有员工211人，其中管理人员25人，大专以上学历60余人。公司设有董事会、监事会，内设科室及部门有财务部、办公室、农副产品营销部、粮油收购部、仓储部、客房部、餐饮部等。2009年营业收入3200万元。大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司董事长耿建民曾任陕西省青年企业协会理事，政协大荔县委员会常务委员，渭南市人大代表，先后被国家人事部授予商业经济员和商业中级经济师称号，被省商务厅授予省级“优秀青年企业家”、“十佳厂长（经理）”、县级劳动模范荣誉称号。5.3项目建设条件1、工程地质场地所处部位地貌为黄土台塬区，地

25、势平坦，地基稳定，地震基本烈度为7度，对园区内经过勘察未发现断裂等不良工程地质现象，适宜规划兴建一般工业与民用建筑。场地上部潜水位埋深大于40米，对建筑物不会产生不良影响。2、气候、气象大荔县属关中平原暖湿带半湿润半干旱气候区。海拔高程在6701260.7m之间平均气温12.2。极端最高气温40.3。极端最低气温-17.6。无霜期201天。最大冻土深度52cm。全年平均日照时数2535.3小时，20。活动积温4615.5，20活动积温4060.6。全年平均雨量549.4mm，年内降雨分布不均，7-9月份降雨量占全年降雨量的57.3%，春旱、伏旱较为严重。3、交通运输大荔县道路基础条件良好，西包

26、铁路、西侯铁路穿境而过，西禹高速、108国道横贯县南，秦202线、106线贯穿南北，对外交通运输十分方便，项目建设材料的运输，公路运输都较方便。4、外部配套条件1、给、排水给水由大荔县市政自来水管网供给，水量、水压可满足本项目用水需要。排水采用雨、污分流制。生活污水经化粪池处理，污水经场区污水系统汇集后，排入城市污水管网。2、供电供电电源引自大荔县供电局。3、供暖利用市政天然气供气管网集中供热（含洗浴热水）。第六章 建设方案6.1 设计原则1、设计理念大荔县家居装饰批发市场项目各建筑物在外观设计上要具有一定的现代感，并考虑与周围环境的协调。在空间布局上考虑以人为本，持续发展的理念。使建筑有机的

27、融入周边的自然、社会环境之中。方案设计多考虑外观设计，设计理念突出现代物流特点。2、设计依据陕西省城市规划管理技术规定（2006年143号）；大荔县城市总体规划；建筑结构荷载规范GB50009-2001建筑给排水设计规范GB50015-2003；建筑照明设计标准GB50034-2004;建筑设计防火规范GB500162006；建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000）；公共建筑节能设计标准GB50189-2005；国家及地方其他法律、法规、标准、规范等。3、功能设置大荔县家居装饰批发市场项目的建筑功能主要包括家居装饰仓储运输、信息发布、交易及组织调配。建筑物布局要求做到物流、人流各行其

28、道，各功能区分区明确。(1)仓储运输：现代物流的基本功能。(2)信息发布：依靠商务信息的科学运筹管理，通过系列的先进物流技术支撑，实现及时化、信息化与智能化的物流服务操作与管理。(3) 交易及组织调配：通过建立家居装饰市场供求、交易、运输等信息的收集、整理和发布，把生产、流通、消费各环节连接起来，按市场需求及时组织调配，以达到资源共享、信息共用，减少产品生产和销售过程中的不确定性和盲目性。6.2 工程方案6.2.1工程方案选择的基本要求1、满足家居装饰批发交易要求；2、适应选定的场址；3、符合工程建设标准、规范要求；4、安全、经济合理。6.2.2 工程建设内容表6-1 项目主要建设内容表序号子

29、项名称建筑面积（m2）占地面积（m2）1商务信息办公楼20005002家居装饰货物仓库10000100003交易大厅20000100004管理人员宿舍5002505其它配套设施用房10001000合计33500217506.2.3 总图运输1、平面布置根据项目现代物流功能要求、场地现状，按照陕政办发200825号文件附本陕西省建设用地指标规定，本着合理利用土地资源的原则，本项目总用地面积100亩（含代征道路5亩），场地平面呈矩形状。厂区平面分两大功能区，东部为办公信息服务区，布置商务信息办公楼、管理人员宿舍、配套附属设施用房等；中西部为交易仓储物流区，布置交易交易大厅、家居装饰货物仓库。厂区平

30、面沿东边西禹大街设置一个出入口。道路设计要适应商品运输要求，人流、物流通畅。并满足厂区消防要求。主干道宽8m，次干道宽6m，混凝土路面。场内周边空地根据需要设置停车场，并布置绿地，以美化厂区环境。2、土地利用本项目用地符合中华人民共和国土地管理法建设项目严禁占用基本农田的规定。在建设过程中应根据建设内容、规模和建设方案，因地制宜，按照国家的节约土地资源的要求，科学规划、合理布局。3、交通运输根据物流业特点，场内运输采用叉车、装载机、手推车运输。厂外运输采用火车和汽车运输，利用社会运力或客户车辆解决。4、主要经济技术指标表6-2 项目主要经济指标表序号名称面积备注1总用地面积33.9亩代征路面积

31、3.9亩2总建筑面积20500m23建筑系数61%4容积率1.025道路、停车场29%6绿化率10%6.2.4土建工程主要建构筑物特征1、商务信息办公楼建筑面积2000m2，四层混凝土框架结构，层高3.3m，基础为钢筋混凝土条形基础，墙体为空心砖，室外贴瓷砖。室内铺石质地砖，内墙刷乳胶漆涂料，安装塑钢门窗。2、家居装饰货物库建筑面积10000m2，两层混凝土框架结构，层高3.6m，基础为钢筋混凝土条形基础，墙体为空心砖，室外贴瓷砖。3、交易大厅建筑面积20000m2，两层钢架结构，层高4.5m，基础为钢筋混凝土条形基础，墙体为空心砖，室外贴瓷砖。室内铺石质地砖，内墙刷乳胶漆涂料，安装塑钢门窗。

32、4、管理人员宿舍建筑面积500m2，两层砖混结构，层高3米 ，基础为钢筋混凝土条形基础，墙体为空心砖，室内混凝土地面，外墙刷涂料，内墙刷乳胶漆涂料，普通木质门，铝合金窗。该建筑内设职工浴室和职工食堂。5、配套附属设施用房建筑面积1200m2，包括：车库、门房、变配电、室外厕所、水泵房等，单层砖混结构，基础为钢筋混凝土条形基础。墙体为空心砖，室内混凝土地面，外墙刷涂料，内墙刷乳胶漆涂料或贴普通墙面砖，普通木质门，铝合金窗。6.2.5 公用及配套设施1、给、排水工程本项目用水主要为职工生活用水和清洗车辆、库房、道路及绿化用水，用水量约为50吨/日。采用生活、消防合一的给水系统。采用环状布置，地沟敷

33、设（与热力管网合用一条地沟）。排水采用雨、污分流制。生活污水经化粪池处理，污水经场区污水系统汇集后，排入市政污水管网。雨水经屋面雨水斗汇集后排入市政雨水管网。2、电力工程本项目总用电负荷估算为400KW，供电电源源自110KVA阳庄变电站。厂区设配变电室，安装400KVA变压器一台。变电室出线用低压电缆送至场区各功能分区用电点。配置动力配电箱、照明配电箱，放射式向各用电设备供电。3、通风工程建筑物可根据使用功能要求采用壁挂式空调或风扇进行温度调节。家居装饰货物仓库根据需要采用自然通风。第七章 环境保护7.1 环境保护标准1、建设项目环境保护设计规定；2、大气污染物综合排放标准（GB16297-

34、1996）；3、环境空气质量标准（GB3095-1996）；4、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；5、污水综合排放标准（GB8978-1996）；6、食品企业通用卫生规范（GB14881-94）；7.2 建设项目对周围环境的影响1、废气项目建成后，无废气产生。2、废水项目建成后废水主要来源于生活污水。3、废渣及废弃物项目建成后的废渣主要为废弃包装物和生活垃圾等。4、噪声主要来源于汽车运输过程中的噪声和交易市场上的喧闹声。7.3 环保措施1、废水处理生活废水经处理达标后排入市政管网，雨水直接经雨水管网直接排入管网。2、废渣和废弃物处理废弃包装物和生活垃圾可设置专门的堆放场由专人收集，分

35、类堆放，及时清运。3、对噪声采取综合处理措施，必要时可设置降低噪音的装置。7.4 项目施工建设过程对环境的影响及相应措施7.4.1项目施工建设过程对环境的影响1、扬尘该项目在工程施工过程中会产生一些扬尘，对附近的建筑物、植物等有一定的影响。2、噪声施工期间的噪声主要来自施工机械和建筑材料运输、车辆的噪声。特别是在夜间，施工的噪声将影响邻近居民的工作和休息。3、垃圾主要是工程施工期，施工人员临时住宿地的生活废弃物和建筑废料。7.4.2环境影响的治理措施1、减少扬尘为了减少施工扬尘对周围环境的影响，施工现场应经常洒水，运输车辆应加盖蓬布等。2、施工噪声的控制运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等

36、造成施工的噪声。为了减少施工对周围的居民的影响，应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械，同时应尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的生活环境质量。3、生活垃圾的影响处理建设单位及工程施工单位应及时清理施工现场的生活废弃物；工程施工单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。4、制定弃土处置及建筑废弃物运输计划工程承包者应按照弃土及建筑废弃物处理计划，及时处理或运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不要洒落，车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿途洒落。第八章 资源节约为了贯彻落实科学发展观，大力建设

37、资源节约型社会,切实落实国家和陕西省对节能工作的要求，本项目按照国家和省上的相关节能文件和节能设计规范。节能降耗包括节地、建筑节能、节水、节电四个方面。8.1 国家节能的相关法律及设计规范1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国建筑法；3、 公共建筑节能设计标准GB50189-2005 ；4、 建筑照明设计标准GB50034-2004 ；5、 采暖通风和空气调节设计规范GBJ19-2003。8.2 项目的能源消耗情况本项目消耗主要能源有水，电，燃煤。1、用电量本项目的整个用电容量 400kW，年用电量约为40万度。2、用水量本项目生活用水主要为职工用水和交易市场人员饮水。年用水量约15

38、000吨。3、燃煤本项目燃煤主要为取暖用煤，年用量1500吨.8.3 项目的节能降耗措施8.3.1节地本项目各项用地指标符合国家土地供应政策和国家的节约土地资源的要求。在建设过程中应根据建设内容、规模和建设方案，按照国家的节约土地资源的要求，科学规划、合理布局。8.3.2节水本项目在建设中采用：节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、节水龙头、节水阀门等。采取有效的节水措施、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。8.3.3建筑节能措施 本项目建筑节能措施有：采用新型节能墙体和屋面的隔热、保温材料；采用节能门窗，选用断热铝合金框料。建筑

39、设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。8.3.4节电措施1、采用高效、符合国家节能标准的先进设备。2、采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。3、设备选用节能型产品，并就地装设电容器进行无功补偿，补偿后的功率因数不小于0.90。4、选用节能型变压器。5、用电设备在设计选择上要注意设备之间动力匹配。6、选择节能型电机。7、制定节电管理制度。第九章 组织机构及人力资源配置9.1 组织机构本项目为家居装饰交易综合服务项目，根据一般交易市场的机构配置，以及机构合理、工作高效的原则。该交易市场建成后，成立市场管理委员会

40、。市场管理委员会由办公室、财务室、治安保安部、市场管理部、后勤服务部等机构组成。实行市场管委会主任负责制。9.2 人力资源配置及职能项目建成后，共配置人员40名，其中：主任1名、副主任3名、办公室5名、财务部4名、市场管理部7名、保安部15名、后勤服务部5名。1、办公室负责市场的行政事物，与上级有关部门衔接。负责工程准备和实施。负责与进驻市场的商户签定协议。依照国家有关政策，负责工作人员的人事管理、培训。制定劳动力资源的管理办法。2、 财务部负责市场的资金筹措，对市场的财务进行预算、决算。负责市场运营期间的财务管理。3、市场管理部对市场的交易、仓储的正常运作负责。提供市场涉及产品的信息搜集、整

41、理、分析，定期配合对进入市场的农产品检疫，不定期提供产品的市场分析报告。4、保卫部负责市场的安全保卫工作，保证进入市场的所有人员的人身安全。协助当地公安机关维护市场社会次序。5、总务后勤部负责市场的后勤保障，保证市场供电、供水、供气、供暖正常。负责市场建构筑物的维护维修。9.3 劳动制度根据中华人民共和国劳动法，本项目人员对人员实行劳动聘用合同制，公司和员工签定劳动聘用合同。工作制度为实行每周5天，每天工作8小时工作制度。9.4 人员来源、管理和培训1、人员来源及管理（1）优化管理机制，制定相应优惠措施，建立人员奖惩、聘用和辞退制度。（2）在吸引人才方面，采用“请进来”的办法，吸纳一批在物流行

42、业方面具有丰富经验的专业管理人才，保证项目的良性发展。（3）普通员工的招聘，在同等条件下，坚持“公开招聘，择优录取”的原则解决。2、人员培训（1）针对决策层领导，要求懂管理、会经营、有较全面的企业管理经营才能，观念创新能力强。培训的目的是不断地全面提高政策理论水平和经营管理水平，以进修、自学为主。（2）中层管理人员要求懂技术、懂经营、有一定的物流知识才能，以组织业余进修、带职学习及自学为主。（3）普通员工经考试考核后竞争上岗，上岗后采取岗位培训、现场培训、业余培训、脱产学习等多种方式进行培训。第十章 劳动安全与消防10.1 劳动安全10.1.1 劳动安全法规大荔县家居物流中心项目,主要是大荔县

43、当地产的家居装饰向外批发和外地产的家居装饰进入大荔县的交易场所。为进入市场的各类家居装饰商人创造合作的平台。该项目含盖市场办公、家居装饰批发、家居装饰检验、价格信息、金融服务、公众服务设施等建设内容。因此，在项目建设期间和运营过程中，劳动、安全、职业卫生方面严格执行中华人民共和国劳动法、商业仓库消防安全管理办法、中华人民共和国农副产品质量安全法、中华人民共和国建筑法、劳动防护用品监督管理规定、国家职业卫生标准管理办法、女职工劳动保护规定、职业健康安全管理体系规范、企业事业单位内部治安保卫条例、仓库防火安全管理规则、室内装饰装修材料建筑材料放射性核素限量法律、法规、标准、规范、规程。并成立相应的

44、安全消防管理机构，制订相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。10.1.2劳动安全危害因素本项目是集大荔县境内外家居装饰交易、仓储、信息服务等的综合性服务项目。根据一般交易性综合性服务项目实施和运营过程中常见的劳动安全、职业卫生方面的危害因素分析。在项目建设施工过程中的安全隐患主要有，施工场所的安全危害。主要隐患有施工围栏防护措施设置不当、建筑施工人员违章操作造成的触电、碰伤、砸伤、坠落等安全事故。产品交易过程中，运输车辆违犯交通法规造成的人员碰伤、撞伤等危害。项目运营中的漏电、触电等危害。10.1.3 劳动安全措施根据本项目在施工过程中劳动安全危害因素分析，项目在建设和运营过

45、程中，必须严格执行国家有关劳动、卫生、安全、等法律法规。在项目设计、施工、运营过程中，设计单位做到设计方案严格执行国家有关劳动安全、职业卫生、消防方面的设计规范。施工单位做到施工方案严格执行国家劳动安全、职业卫生、消防方面的法规，提出相应的保护措施。施工过程中要有劳动安全、职业卫生、消防方面的危害预案，并配有具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面工作，施工单位在建筑工程施工时要保证安全措施到位，在电源、脚手架等危险部位设置明显安全警示标记，经常召开安全会议。交易市场在运营过程中要求出入中心的货源车辆必须遵守交通法规。货物搬运必须文明搬运。建筑物低、高压电源设置防触电装置。在安全隐患处有警示标

46、记。随时检查车辆安全、电源安全状况。保证市场经营在安全状态下运行。10.2 消防10.2.1消防设计依据建筑设计防火规范建筑灭火器配置设计规范建筑物防雷设计规范仓库防火安全管理规则10.2.2 消防措施1、依据国家消防的法律、法规规定和要求，本交易市场项目在交易区、办公室区、综合服务区等建筑物室内配备干粉灭火器，室外设置消防栓等消防设备。建筑物内设置消防安全通道、应急照明系统。2、市场的各类建筑物间距、道路布置，严格依据防火规范布置。市场根据防火要求划分不同的防火分区。3、交易区、办公区、综合服务区根据规定，设置消防安全疏散通道，在建筑物显著位置标示安全通道的疏散指示标志。4、严格执行消防管理

47、制度，并检查消防设施的维护情况和监督人员执行情况。安全消防器材必须保持完好有效。消防器材的日常保养、维护由专职消防员负责。消防器材每年进行一次全面检查，检查验收不合格的消防器材，尽快更换，不得投入正常使用。5、因工作需要动用明火时，必须采取妥善的防护措施，并经有关领导批准，在专人监护下进行。第十一章 项目实施进度安排11.1 项目管理11.1.1 项目实施在项目实施过程中，要遵照国家有关规定、规范、标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量责任制度、招标投标制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。本项目实施完成后严格按照国家有关规定和批复的内容进行竣工验收，竣工

48、验收合格后才能交付使用。此外，在项目改造过程中要加强项目的档案管理工作，从项目改造筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。11.1.2 项目招投标根据中华人民共和国招标投标法和陕西省实施中华人民共和国招标投标法办法的规定，如果施工单项合同估算价在100万元以上的工程；重要设备、材料等货物的单项合同估算价在50万元以上的采购；勘察、设计、监理单项合同价在30万元以上的服务；项目投资在500万元以上的建设项目，必须进行公开招标。招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家和陕

49、西省的有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，自觉接受政府职能部门的检查、监督，杜绝各种违纪、违法行为的发生。工程建设招标基本情况如下表11-1所示：表11-1 工程建设招标基本情况一览表招标范围招标组织形 式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计153.6施工建设4370监理128设备采购63011.2 项目建设工期安排和施工进度根据本项目的建设内容、规模和建设单位的实际情况，建设工期定为18个月。具体进度安排如下(后附项目实施进度横道图)：项目建设分三个阶段完成：1、第1-3个月，完成该项目的前期准备，委托勘察、设计单位、同时办

50、理有关审批手续。2、第4-16个月，完成施工图设计，进行工程建设招投标。开始建设场地三通一平、土建施工、设备购置及安装、人员培训等各项工程建设内容。3、第17-18个月，完成市场建设项目竣工验收。附图11-2 项目实施进度横道图序号日 期内 容第1-3个月第4-16个月第17-18个月1完成该项目的前期准备，委托勘察、设计单位、同时办理有关审批手续。2完成施工图设计，进行工程建设招投标。开始建设场地三通一平、土建施工、设备购置及安装、人员培训等各项工程建设内容。3完成市场建设项目竣工验收。编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第44页 共47页第十二章 投资估算及资

51、金筹措方案12.1 投资估算12.1.1编制依据1、国家有关部门关于可行性研究阶段投资估算的编制要求；2、陕西省现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额陕西省价目表；3、原国家计委、建设部发布的工程勘察设计收费管理规定标准；4、陕西省工程建设其它费用定额；5、陕西省物价局、财政厅、建设厅关于规范城市基础设施配套费的通知(陕价行发200517号)。12.1.2编制范围及方法1、估算范围为本项目全部工程建设内容；2、建安工程费用采用综合指标法并参考近期完成的同类工程项目预算造价和本项目的实际情况进行估算；3、设备购置费按市场询价计入，价格中已包括运杂费、调试费及安装费；4、土地费用按建设单位

52、提供的价格计入。12.2.3 投资估算经估算，本项目建设规模总投资为7540万元，其中：工程费用4490万元，其它费用1835万元，预备费用348万元，建设期利息237.6万元。详见表12-1项目总投资估算表。表12-1 项目总投资估算表序号工程或费用名称估算价值(万元）建安设备其他合计一工程费用449063051201土建工程437043702设备购置6306303设备安装 04总体工程120 120 二其他费用1834.88 1834.88 1土地费用1200.00 1200.00 1建设单位管理费122.88 122.88 2勘察设计费153.60 153.60 3工程监理费128.00

53、 128.00 4市政配套费204.80 204.80 5办公家具购置费12.80 12.80 6生产职工培训费7.68 7.68 7招标费5.12 5.12 三基本预备费347.74 四建设期利息237.6合 计7540.22 土建工程投资表序号项目名称建筑面积（m2）单价（元/m2）合计（万元）占地面积（m2）合 计335004370217501商务信息办公楼200012002405002家居装饰货物仓库10000800800100003交易大厅2000016003200100004管理人员宿舍5001000502505其它配套设施用房1000800801000购置设备及安装工程投资表单位

54、：（万元）序号设备名秤数量设备单价设备单价（台/套）购置费安装费合 计购置费安装费合 计29063063001空气压缩机212024024002变压器230606003变配电设施330909004锅炉230606005电梯360180180012.2 资金筹措及使用计划1、资金筹措本项目资金来源为全部由建设单位自筹。2、资金使用计划项目建设资金按1.5年安排投入。第一年60%，第二年40%。第十三章 财务分析13.1 财务分析依据和范围本项目财务分析依据国家发展改革委、建设部2006年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第三版）以及国家最新的财税制度和行业有关规定。根据本项目实际情况，主要进

55、行了财务评价，在此基础上进行了不确定性分析。13.2 参数及基础数据的确定1、基准参数的确定本项目参照方法与参数,财务基准收益率确定为8%。2、计算期的确定根据本项目实际，确定项目计算期为20年，其中建设期2年，运营期18年。3、有关负荷计算本项目建成后的第一年的运营负荷为70%；从第二年起，以后的负荷均为100%。4、企业所得税的计算本项目按照企业所得税25%进行计算。5、有关税费。表13-1 税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税税率5企业所得税25城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加313.3 财务测算13.3.1年销售收入根据项目建设单位提供的资料及市场调查结果，该项

56、目年收入有：1、部分交易大厅收入本项目可用于租赁的面积20000平方米，租赁费为50元/月.平方米，年收入为1200万元。2、家居装饰货物仓库收入本项目可用于租赁的家居装饰流转库面积约10000平方米，租赁费为20元/月.m3，年收入为240万元。3、商务中心收入本项目商务中心2000平方米，每平方米月收入为25元/月.m2，年商务中心收入为60万元。4、信息服务费的收入初步估计，本项目年信息费收入为24万元。以上年经营收入合计为1524万元。销售收入、销售税金及附加估算结果详见经济评价附表5。13.3.2产品总成本及费用估算1、燃料动力费项目建成后消耗的燃料动力主要为水、电、原煤，水按3.4

57、5元/吨、电按0.58元/度、原煤600元/吨计算。项目建成后外购燃料动力费用为90.7万元。2、工资福利费项目建成后年平均工资标准分别按销售人员15000元/人、管理人员20000元/人计算。年工资费用估算为60.5万元。3、修理费项目改造完成后年修理费用均取固定资产原值的3.0%，年修理费用估算为25.6万元。年修理费用估算结果详见经济评价附表9。4、折旧费固定资产折旧均采用平均年限法计算。其中房屋折旧年限按20年、残值率按5%计算；设备按20年、残值率按5%计算。固定资产折旧数据详见经济评价附表11。5、总成本费用数据详见经济评价附表4。13.4 财务盈利能力分析1、投资利润率按照方法与

58、参数的规定，投资利润率是指项目达到设计能力的一个正常生产年份的年利润总额（指年产品销售收入-年销售税金及附加-年总成本费用）与项目总投资（指固定资产投资+建设期利息+流动资金）的比率。其计算公式如下：本项目投资利润率18.79%2、投资利税率按照方法与参数的规定，投资利税率是指项目达到设计能力的一个正常生产年份的年利税总额（指年利润总额+年销售税金及附加）与项目总投资（指固定资产投资+建设期利息+流动资金）的比率。其计算公式如下：本项目投资利税率15.46% 3、财务内部收益率（FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现

59、率。其计算公式如下： （式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目全部投资财务内部收益率（）计算结果为13.95%超过行业基准收益率。4、财务净现值（FNPV）按照方法与参数的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。 （式中为基准折现率，本项目为12%）本项目财务净现值（）计算结果为1051.87万元。5、投资回收期（pt）按照方法与参数的规定，投资回收期（pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资（固定资产投资和流动资金）所需要的时间。其计算公式如下：本项目全部投资投资回收期（pt）经计算为9.19年。13.5 财务不确定性分析1、盈亏平衡分析该项目生产能力达到设计生产能力的18.54%即可保本。表明项目盈亏平衡点不高，详见经济评价附盈亏平衡分析图。2、敏感性分析对该项目进行敏感性分析可见：销售价格及原材料价格的变化对项目效益的影响最大，最为敏感。但在销售价格及原料收购价格分别降低5%和提高5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为11.21