11深圳市城市更新项目实操系列

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1、word某某市城市更新项目实操系列地价补缴一、现行某某拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读一城中村用地根据某某市城市更新方法第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村局部,建筑容积率在2.5与以下局部,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的局部,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的局部,按照公告基准地价标准补缴地价。二旧屋村用地根据某某市城市更新方法第三十七条规定，市政府关于发布某某市宝安龙岗区规划国土管理暂行方法的通知实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出局部按照公告基准地价标准补缴地价。三工改工项目改造后项目

2、自用：根据某某市城市更新方法第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内局部不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。改造后项目整体转让：根据市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知第七条第三款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励开展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇与配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。改造后项目分割转让：根据市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知第七条第四款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励开展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定局部分割转让的，其对应的

3、建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定局部分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。四工业改商业、住宅、办公项目根据某某市城市更新方法第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内局部，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途与剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积局部，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)五70个旧城旧村改造项目根据

4、某某市城市更新方法实施细如此第六十二条规定，市政府2006年发布的关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照方法第三十六条规定进展地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照方法第三十七条规定进展地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进展地价测算。六其余用地类型根据某某市人民政府办公厅印发关于加强和改良城市更新实施工作的暂行措施的通知第九条、第十条规定，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应

5、缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途与剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。超出基准容积率局部,住宅按照2.5倍基准地价标准计收地价,其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。基准地价计算公式如下：R深标基准-2013年版某某市城市规划标准与准如此一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励开展产业的项目R深标基准为6.0。七历史用地处置根据某某市城市更新历史用地处置暂行规定第十条规定，城市更新项目涉与历史用地处置的，项目地价应当区分为两局部进展测算：1出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除X围内原有手续完善的用地面积的局部，该局部分摊的建

6、筑面积按照某某市城市更新方法实施细如此第六十条规定测算地价；2出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除X围内原有手续完善的用地面积以外的局部，该局部分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。政策依据：某某市城市更新方法某某市人民政府令第211号关于印发某某市城市更新方法实施细如此的通知深府20121号某某市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理方法的通知文号：深府办20133号某某市规划和国土资源委员会关于印发某某市工业楼宇转让管理方法试行实施细如此的通知文号：深规土2013721号某某市规划和国土资源

7、委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知某某市人民政府办公厅印发关于加强和改良城市更新实施工作的暂行措施的通知深府办20148号市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知深规土2015587号某某市城市更新历史用地处置暂行规定深规土2013294号关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见文号：深府2006258号二、即将出台的地价新政解读关于加强和改良城市更新实施工作的暂行措施送审稿、第三十稿，已于2016年10月10日由市规划国土委上报市政府，待市政府印发。暂行措施第十五条：整合地价标准类别，简化城市更新项目地价测算规如此，建立以公告基准地价标准

8、为根底的地价测算体系详见后表。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。请放大观看图片工业用地历史遗留问题解决思路 为了给经济开展提供土地资源，某某市政府先后在1992年、2004年进展了两次“国有化行动，但因土地补偿不到位以与由此带来的“违建、“抢建现象，无形中造成了长期以来困扰某某社会开展的历史遗留问题，而这在工业用地改造项目中影响尤甚。 如何妥善解决项目用地与地上建筑物的历史遗留问题，往往成为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。在实际操作中，借助城市更新解决历史

9、遗留问题是某某地区工业用地升级改造项目的主要途径；不过，随着商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者正试图通过“引入产业+农地入市等非城市更新的方式，寻找解决历史遗留问题的其他路径。一、某某非农建设用地历史遗留问题概述一两次“土地国有化的补偿未到位为了给城市开展提供用地保障，某某市政府在1992年出台了关于某某经济特区农村城市化的暂行规定，对原特区内的集体土地实行“统征，转为国有用地；2003年，某某市委、市政府发布关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见，把特区外的土地全部“转为市政府开展储藏用地。然而，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征地、“转地行动事实上并未得到当时的村集体

10、与村民的承认。在性质上，原农村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土地，但要真正实现流转，如此需要完成对土地与地上建筑物、构筑物的补偿手续。二某某建筑的泛滥某某地区的快速开展，催生了巨大的用地、用房需求。大多数集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个人或企业签订用地协议，使用年限50年甚至更久事实上成了“以租代售。土地实际使用人在取得“土地使用权之后，多数未经合法报建手续就建起了各类建筑。这些某某建筑不但数量众多，而且承载着大量的产业。根据2010年某某完成的农村城市化历史遗留问题某某建筑信息普查统计结果显示，全市农村城市化历史遗留某某建筑普查总量为35.7万栋，建筑面积3.57亿平方米，用

11、地面积131平方公里i，其中工业用地与地上建筑物占据相当大的比重。假设要对如此规模的“某某建筑尽数拆除，不但阻力重重，还会对当地经济的开展以与大量人口的生计造成负面影响。二、工业用地历史遗留问题处理的法律关系分析通过对工业用地历史遗留问题来龙去脉的梳理，我们认为：要处理好以上问题，首先需要理顺好项目用地上政府、原农村集体经济组织以下简称“村委以与土地实际使用人的关系。 经过1992年、2004年两次“国有化行动，某某成为“名义上全部由国有土地组成的地区。从这个意义上说，政府是项目用地的征收、征用方；但需要完成征地补偿等手续，才真正转为国有用地。在项目运作中，相关本钱大多由项目投资者直接承当。作

12、为社会公共利益的管理者，在土地开发与历史遗留问题解决的过程中主要负责“算大帐，其着眼点主要在于财政收入、城市规划的落实、公共设施用地的保障等。 在相关工业用地升级改造项目中，村委扮演着衔接和沟通政府和实际使用人的双重角色：他们是项目用地的“名义产权方，土地征收、征用关系的“名义被拆迁方，同时也与项目用地的实际使用人存在租赁关系。因此，村委与所属大多数村民成为了解决项目用地历史遗留问题、促使项目顺利推进的关键主体。作为所在社区的主要经济来源，村委主要的利益着眼点在于土地项目分成，留用地、留用房的数量与收益等。 项目用地的实际使用人名义上与村委缔结了租赁合同，租用项目用地并在上面修建建筑、开展产业

13、。但由于历史原因，他们的用地行为往往存在用地手续有瑕疵、报建手续不齐等缺陷，存在合法性风险。一方面，他们与目标用地的捆绑是最直接的，且大多在所在社区有着千丝万缕的关系，有着最迫切的利益诉求；另一方面，由于合法性上的缺陷，他们往往不愿意将“项目用地实际使用人的身份展现于台前，并常常需要与投资者联合促进项目确实权工作，实现自身利益的“洗白。 总体而言，在处理工业用地历史遗留问题过程中所涉与的主体、法律关系，以与各方利益诉求可概括如下：三、通过城市更新解决工业用地历史遗留问题的要点整理自某某市城市更新方法颁布实施以来，城市更新就成为了历史用地确权与历史遗留问题解决的主要途径。2016年某某市城市更新

14、“十三五规划、关于加强和改良城市更新实施工作的暂行措施下称“暂行措施等一系列措施的颁布，为解决历史用地遗留问题提供了更为灵活的选择。一未征转用地：理顺产权关系后可直接拆除，参与城市更新暂行措施明确规定，针对用地行为发生在2007年6月30日之前的建成区，在已批准纳入城市更新区域的情况下，村委可自行理清处置土地X围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物，并与政府签订征转用手续的协议后，可作为历史用地参与城市更新。政府将不另行支付补偿费用。据此，项目投资者在理顺土地的利益关系后，可直接将地上建筑物、构筑物拆除，而不用要求建筑物的实际使用人出具产权证明，无形中降低了历史用地参与城市更新的难度

15、。但其代价有二：一是交纳更高的地价。相关用地上所分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价其中的10%为对历史用地行为的处理。二是更高的公共用地贡献率。根据暂行规定拆除类项目中历史用地需要上交政府土地储藏的比例如下表：拆除重建类城市更新项目处置土地中交由继受单位进展城市更新的比例处置土地中纳入政府土地储藏的比例一般更新单元80%20%重点更新单元合法用地比例60%80%20%60%合法用地比例50%75%25%50%合法用地比例40%65%35%合法用地比例40%55%45%二关于合法用地比例的灵活处理一般而言，城市更新单元的合法用地比例不少于60%

16、。但在合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除X围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建与其所在用地视为权属清晰的合法建筑物与土地。三关于建筑物年限的灵活处理暂行措施规定，旧工业区申请拆除类城市更新的，建筑物原如此上不应少于15年，但在“总面积不超过6000、“不超过更新单元拆除X围的1/3，“提供40%作公共利益用地或6500平方米独立占地作为公共服务设施的情况下，可将未满15年的建筑物列入城市更新X围。总体而言，城市更新通过构建“土地一二级联动开发的机制，让最先介入、解决历史遗留问题的投资者在获得项目用地方面占据主导地位，以此激发投资者出钱出力，参与解决项目用地的历史遗

17、留问题。然而，随着2016年“831新政的到来，村委用地转让、参与城市更新等均需要经过专门集体资产交易平台进展，交易流程也越来越往“招拍挂靠拢。随着竞争日趋激烈，不少投资者也在探索通过非城市更新方式解决项目用地历史遗留问题的方法。四、“引入产业+农地入市：通过非城市更新途径解决工业用地历史遗留问题的思路探索一法律依据某某市完善产业用地供给机制拓展产业用地空间方法试行下称“空间方法第七条规定，对于尚未完善征转地补偿手续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物与附着物的清理、补偿和拆除后，可进入公开市场挂牌交易；交易所得由政府和村委分配，法定的分

18、配方式有二：1市国土基金和村委各分得50%的交易收益；2市国土基金获得70%的交易收益，村委获得30%的交易收益，以与20%的项目配套物业。 根据相关部门的反应，在实际操作中，项目用地挂牌所得收益分配方案可通过各方协商予以调整。 2.针对产业用地可实现拟定出让方案、准入条件 2016年10月20日，某某市政府颁布某某市工业与其他产业用地供给管理方法试行下称“产业用地供给管理方法。根据前述的规定，为确保产业用地供给，可由区政府负责牵头拟定建设用地项目的具体出让方案与准入条件。在企业正式进驻项目用地之前，区政府应当与用地单位签订产业开展监管协议对产业准入、投产时间、投资强度、产出效率、节能环保、股

19、权变更约束、退出机制、违约责任等问题作出具体规定。二操作要点与案例 现阶段，已有工业项目的投资者通过“引入产业+农地入市的方式与村委合作获得项目用地，借此理顺项目用地利益关系、解决历史遗留问题。其操作要点可归结如下： 首先是产业认证，投资者可通过自行研发、合作或并购的方式获得产业技术成果，按照某某市高新技术项目认定实施方法等规定，通过区一级的科技部门，完成高新产业项目认定工作，为产业进驻提供资质条件。 在此同时，投资者可同时与村委、街道办沟通，确定当地产业引进的意向，并根据空间方法、产业用地供给管理方法的规定，由村委提出申请，区政府主导，为意向进驻企业“量身定做进驻条件，在此根底上正式启动入市

20、交易程序。 在联系项目用地，启动“农地入市交易程序的过程中，投资者需要与村委、实际使用人进展充分沟通，进而解决好项目用地的历史遗留问题、理顺土地利益关系，为项目用地入市出让做好准备。 以上操作最初由某某市方格精细器件某某通过“农地入市方式获得宝安区福永街道凤凰社区的工业用地ii。近年来，随着某某政府对先进制造业的重视，以与对工业用地资源的保护，通过前述方式获得用地的企业越来越多，比如大疆无人机iii、大族激光iv等。以此作为契机解决项目用地的历史遗留问题，将是一个有益的尝试。 某某“工改工项目物业转让限制与应对操为防止对工业用地、用房的炒作，某某市政府颁布了某某市工业楼宇转让管理方法等一系列政

21、策，通过限制工业楼宇转让、划定自持比例等措施，加强对工业用地、用房市场的干预。这无形中为项目运作设定了更高的门槛。随着某某“工改工项目的越来越受青睐，如何在政策允许的X围内灵活运作，扩大盈利空间，成为“工改工项目运作的重要问题。一、政府对“工改工物业转让限制手段归纳一对物业类型与设计的限制根据某某市城市规划标准与准如此下称“深标对于工业用地无论是普通工业用地M1还是新兴产业用地M0，均明确其“主导用途的建筑面积或各项主导用途的建筑面积之和不宜低于总建筑面积的70%。所谓“主导用途的建筑，在工业用地领域主要是指生产厂房和研发用房。如此一来，其他用途主要包括商业、宿舍，以与附属的市政设施、交通设施

22、、配套辅助设施的建筑面积加起来就不得超过总建筑面积的30%。2017年1月，某某市规土委公布了关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知征求意见稿。该通知一方面强调工业建筑的平面布局、水电设计不得采用住宅套型式设计，另一方面明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。如该通知未来付诸实施，未来“工业厂房改公寓的相关运作将受巨大限制。二对受让人资格的限制“工改工项目的主要物业类型为工业楼宇，包括厂房、研发用房等。对此，某某市工业楼宇转让管理方法试行下称“方法第五条明确规定，工业楼宇的受让人必须是企业；有准入条件的还应经产业部门资格审查1。对具有居住功能的的工业楼宇配套设施含宿舍、

23、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等的转让，市规土委在关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知第一条还规定了四种例外情形：1、前述通知实施前已转让并办理登记且不属于方法第五条第二款规定情形的即符合项目设定的准入条件；2、前述通知实施前已签订预售合同并备案且不属于方法第五条第二款规定情形的；3、经房改部门批准被纳入房改X围的；4、市政府批准的其他情形。三对转让方式、X围和比例的限制根据方法的精神，工业楼宇一般情况下可以整体转让。但如需要分割转让，如此需要用地批文、土地使用权出让合同的明确规定，或符合方法第四条第二款所规定的九项情形。根据其中第四、五、六项的规定2，在用地批文、土地使用权出让合同

24、没有明确规定的情况下，开发商如无后续操作，在一般情况下能够对外分割转让的，不超过总面积的50%其中已包括办公、宿舍等配套措施。四对转让价格与收益进展限制为防止对工业用地、用房的炒作而推高房价，方法明确规定：“工业楼宇在转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。总体而言，工业楼宇转让增值收益上缴方式可概括如如下图：请横屏查看二、怎样盘活工业地产类资产一土地经济指标设定根据深标的规定，普通工业用地M1和新兴产业用地M0中最多有30%的建筑面积可用作商业、宿舍与其他配套设施。如何让这30%的物业获得最大的利润，有赖于投资者事前做好全盘的规划。对此，投资者应

25、当对项目用地的规划情况、市场需求、周边项目情况等因素进展充分调研，在此根底上聘请合资格的专业咨询机构设计规划或规划调整方案。由于M0的容积率上限较大，在实际操作中，投资者大都青睐“工改M0项目。然而，随着某某市城市更新“十三五规划的出台，政府有意收紧“工改M0项目。根据笔者所了解到的信息，目前“工改M0类项目的审批，需要提交到市一级主管部门审查，其时间本钱和不确定性均较以前大大提高。二适当确定自持和销售的局部根据前文的分析，如没有后续操作如补地价等，根据现有的政策，工业用地项目可实现销售的物业体量比例不高于总建筑面积的50%这个比例是确定的，但具体哪一局部物业可销售如此由投资者决定。通常情况下

26、，工业用地项目的产业/研发用房占比为70%，配套用房占比30%，可售物业占比50%。可售物业包括产业/研发用房与配套用房。为此，投资者需要根据不同的项目背景，以与对项目开发预期的不同，确定可售物业中产业研发用房和配套用房的占比，以与可售物业的具体位置。三将厂房改为其他物业类型根据某某现行政策的规定，工改项目的产业研发用房占比都在70%以上，且大局部不能分割转让。这一大局部工业厂房的消化给后续的项目运作带来了较大的压力。为此，很多项目将产业研发用房改为写字楼、公寓或会所等更具价值的物业类型以躲避产业研发用房体量过大的问题。在实际操作中，这种做法早已屡见不鲜。但由于政策的收紧，投资者近期需要密切合

27、规性风险。这主要表现在以下两个方面：一是局部地区加大清理厂房改公寓、酒店的力度。比如宝安区政府不久前出台了坚决整治厂房改公寓等某某行为分类工作细如此，同时请拆了不少“厂房改公寓项目。相关政策是否会得到某某其他区域的响应，有待进一步观察。二是物业经营前置审批的收紧。根据笔者了解，某某局部地区的消防主管部门收紧了写字楼、酒店的消防审批，尤其是厂房改造项目的消防审批。这势必会对一样项目与其投资者产生消极影响。四完善物业流转方式对于不少于50%的不可分割转让的产权局部，除了变更物业类型以提高其价值与吸引力以外，更重要的是实现物业的流转。对此，相关经营者想出来“长期租赁、“会籍绑定、“股权绑定等方式。“

28、长期租赁是最常见的流转方式。经营者成立物业管理公司与客户签订长期租赁协议，将约定物业租给客户长期使用，以此实现物业的流转。但租赁合同的年限受限于合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年的限制，且投资者的资金无法一次性回笼。“股权绑定是以将相关物业作为资产成立项目公司，或有限合伙企业，并将具体物业与股权、投资份额进展绑定，客户通过受让、持有或转让股权、投资份额，间接实现物业的流转。“会籍绑定如此是由设立会员制俱乐部，通过销售会籍的方式连带销售物业。在满足约定条件的情况下，会籍可对外转让。在物业不能直接分割转让的情况下，以上安排均属于完善物业流转的变通性措施。在此根底上，投资者可引入资管计划、

29、基金等金融工具，通过将物业收益权打包出让的方式，实现资产的融资功能，提升资产流动性。交易模式可简单归纳如下：总体而言，与一般的城市更新项目相比，“工改工项目受当地政策影响程度更高。投资者一方面要不断加大“土地与“产业的结合度，让项目用地最大限度地服务于产业开展；另一方面要时刻留意当地政策风向的变化，做到“带着脚镣跳舞。1 随后，实施细如此下称“实施细如此第六条规定了四项例外情形：“1、因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；2、因继承、受遗赠取得物权的；3、因共有分割取得物权的；4、因政府行使优先购置权的。但这些都不属于正常的市场流通行为。2“四企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股

30、后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用局部可以分割转让；五产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用局部可以分割转让；六单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用局部可以分割转让；拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧前 言某某的城市更新根本实现了政府、开发商与被拆迁人三方利益的平衡，政府得以借助城市更新落实规划、公共配套与保障房等，开发商如此通过城市更新项目获得了在某某房地产市场的投资机会，而权利人如此大多通过城市更新实现了居住条件的改善、直接

31、参与城市开展红利的分配。在传统的净地开发模式已十分成熟的情况下，某某城市更新一二级房地产市场联动开发的模式中，拆迁工作的开展往往左右了一个城市更新项目的开发进度。本文根据笔者多年的拆迁工作经验，以某某城市更新拆迁中涉与各类绿本房屋的处置为例，对实操工作经验进展总结，望各同行共同探讨，在此亦欢迎批评指正。一、普通绿本房签约须知事项由于在产权注销过程中，房地产登记机构需对绿本房的房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况是否与产权登记簿所载一致进展核查，所以在拆迁补偿合同中对房屋相关描述应当完全与房产证证载信息一致，如证载面积、房产证号、房地产名称等。二、绿本房证载权利人死亡情况下绿本

32、房拆迁补偿操作权利人死亡的，应当完成继承后办理新的产权证书，确定新的权利人：1、根据法定继承关系办理继承权公证、凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书，不动产权证书证载权利人即为新的绿本房权利人。2、根据遗嘱继承的，如遗嘱经过公证，由遗嘱确定的继承人持遗嘱至公证处办理继承权公证，凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书；如遗嘱未经公证，如此需要参照法定继承方式，相关继承人均须到公证处就遗嘱内容进展确认，然后办理继承权公证。三、权利人房产证遗失情况下签约须知事项1、根据土地建筑物信息核查结果与权利人描述，确认遗失房产证

33、是否为绿本，如原为宝安县或某某省颁发的房屋所有权证且国土档案系统无法查询核实的，可参照无证房屋进展拆迁补偿。2、绿本遗失导致签约时无法提供房产证信息的，向产权登记部门查询，在合同内将房地产证载信息进展确定。3、在项目进展房产证注销时，首先由区新区管委会城市更新职能部门对房屋拆除情况进展确认并出具同意申请注销房地产证的意见；其次经不动产登记机构核查，确认拆迁安置补偿协议等房屋证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与不动产登记簿所记载的内容一致；最后由不动产登记机构在办理产权证书注销之前在某某特区报或某某商报和房屋现场进展公告，公告期为10个自然日，公示期无人异议或异议不成立的，即可办

34、理注销。四、对于已买卖绿本房签约须知事项绿本房无法办理产权证书的过户，即无法实现物权的变更，所以买卖绿本房通常存在证载权利人与实际控制人不符的情形，从相关规定和实操的可行性角度考虑，建议按照如下思路处理：1、实际控制人选择货币补偿的首先应由证载权利人与项目公司签订货币补偿的拆迁安置补偿协议全部协议文本由项目公司持有，项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书与放弃房地产权益声明；其次将拆迁补偿的款项补偿给实际控制人，付款节点应当尽量与项目推进程度相适应，如设置合同生效、房屋交付、实施主体确认完成、产权注销等付款节点，最终以双方协商结果为准；最后，项目公司与实际控制人、证载权利人以三方协

35、议的形式就拆迁补偿的过程与权益承受情况进展书面确认。2、实际控制人要求物业回迁补偿的，通常有以下三种实现方式：1完成回迁后过户至实际控制人名下。首先与证载权利人签订拆迁安置补偿协议，补偿方式为产权置换，在房屋修建完毕后将回迁房屋产权办理至证载权利人名下，再由证载权利人过户至实际控制人名下，整个交易结构由项目公司、证载权利人与实际控制人以三方协议的形式确定。涉与的装修补偿费、搬迁费与过渡期安置费等由证载权利人委托实际控制人收取。其中假设涉与税费问题、购房指标问题应在签约时明确，防止后续争议影响项目推进。2完成回迁安置房后由实际控制人向项目公司买受。在证载权利人提供签订货币补偿的拆迁安置补偿协议，

36、项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书与放弃房地产权益声明等材料后，项目公司向实际控制人支付货币假设干，待更新项目具备回迁入伙条件时，实际控制人持项目公司向其支付的货币向项目公司回购房屋。适用该补偿方式进展补偿的，应根据具体情况综合考虑购房指标、税费与过渡期安置补偿费等问题。3分割项目公司可控的无产权证书房屋的假设干建筑面积至买受人名下，以该局部分割所得建筑面积作为补偿依据，具体补偿内容以实际控制人买受证载房屋可获得的补偿面积、金额为准。进展上述操作的，除应事先获得证载权利人签署的货币补偿拆迁补偿协议、放弃房地产权权益声明书与经公证的注销房地产证委托书外，还应考虑所在区域确实权政策

37、，确保上述操作的可行性。上述操作能够保证实际控制人获得的房屋为回迁房屋，有效防止了涉与的购房指标、税费等问题。五、证载为企业而存在经备案的购房、分房协议的绿本房拆迁补偿须知事项该类问题存在个案的特殊性，以下操作方式为建议：1、证载权利人为国企或农村集体经济组织继受单位的，存在分房购房协议且在政府部门有备案信息的，在完成企业内部的决议、审批程序后，与有关政府部门沟通，以历史遗留问题的思路进展解决。能按照历史遗留问题思路解决的，由项目公司、证载权利人与分房业主签订三方协议落实拆迁安置补偿有关事宜；2、如政府部门不同意按照历史遗留问题思路解决，如此在完成企业内部决议、审批程序后，参照已买卖绿本房思路

38、进展处理。六、存在法院生效判决的绿本房拆迁补偿须知事项1、法院对于涉与绿本房的纠纷做出确实权判决，根据物权法第28条，司法裁判文书生效时房屋权属即发生变更，因此可在确权时将司法裁判文书确认的权利人作为权利人进展拆迁安置补偿。在涉与产权注销时，通常无需根据裁判文书办理新的不动产权证，直接注销原房地产证绿本即可，具体最终注销处理方式以所在区不动产登记部门意见为准一般此类问题不动产登记部门会内部开会讨论处置方案。2、由于绿本问题的特殊性或纠纷当事人的诉请不规X，可能导致局部裁判文书对于物权确实认并不清晰，如裁判诉争房屋使用权、收益权等归当事人所有，具体能否凭裁判文书确定有关当事人为绿本房权利人的，以

39、区城市更新职能部门意见与不动产登记部门意见为准。七、无法联系权利人的绿本房拆迁补偿须知事项1、绿本房权利人满足下落不明满二年条件的，可由利害关系人申请证载权利人为失踪人，确定财产代管人，由财产代管人处置绿本房。2、绿本房权利人满足民法总如此第二十三条规定的条件的，可由利害关系人申请证载权利人死亡，由继承人对其财产进展继承后处理拆迁补偿事宜，具体继承手续见本指引第二条操作步骤。开发商锁定项目的常规策略以与因开发延误等导致业主反水的诉讼分析来源：西政投资/ 邓伟强提要近年来，城市更新成为开发商们抢滩某某房地产市场的“主战场。开发商为拓展项目而支付给业主的对价也不断提高。然而，在城市更新项目立项之后

40、，由于开发进度不尽人意、竞争对手觊觎等原因，业主和开发商很容易因开发进度缓慢产生矛盾，最终导致合同解除或项目易主。某某城市更新项目“一女多嫁的先例并不少见，在卖方市场的背景下，开发商前期锁定项目的本钱越来越高，开发商与业主签订合作开发协议或拆补协议后业主受到的其他竞争方的蛊惑和诱惑也越来越大，尤其是项目涉与多个业主或权利人时如开发商无法与时解决全部业主的拆补等问题，很有可能引起项目延误，并最终导致原已签订的业主反水。根据近年来某某城市更新市场的开展情况，结合笔者多年来的城市更新工作经验，笔者认为，开发商在城市更新项目具体交易方案设计与合同谈判的过程中，既要对合同解除的条件与程序、违约责任等进展

41、明确、严格的约定，又要对拆迁所需要支付的对价、形式与补偿流程进展通盘考虑。在此根底上，开发商可通过“入股分红、“提前支付局部补偿、“为业主方解决历史遗留问题等方式，让业主方提前享受到局部“胜利果实，并尽可能提高竞争对手进入项目的门槛，降低业主方因长期等待而被竞争对手“诱惑的可能性，最终防止业主方以项目开发迟延等为由解除合同。本文以一个常见的城市更新项目拆迁补偿纠纷诉讼案例为例，对业主解约的原因和对策进展分析，并在此根底上总结开发商锁定项目的业务实操要点，以飨读者。正文【案件根本情况】原告：甲股份公司，为某某某区某城中村改造项目下称“改造项目的其中一名业主；被告：A公司，为改造项目的初定开发商；

42、案由：拆迁补偿合同纠纷。【本案事实简述】2007年1月，某某某区的旧改主管部门以专函确认A公司为改造项目的旧改单位。改造项目面积约10万，业主包括甲股份某某下称甲公司，占地约60000、乙某某公司下称乙公司，占地约5000和丙股份合作公司下称丙公司，属村集体经济组织，占地约35000。对于改造项目，主管部门在专函中提出：A公司须自审定改造之日起，5年内即2012年1月之前完成项目改造，否如此取消改造资格，收回重新招商。某某市城市更新方法生效后，改造项目被定性为拆除类城市更新项目，A公司亦被认定为城市更新申报主体。2009年7月，A公司与甲公司签订拆迁补偿协议，约定：甲公司将改造项目所在地块交给

43、A公司进展改造，移交期限不得迟于2013年x月x日；履约保证金为人民币1200万元，A公司在签订拆迁补偿协议后向甲公司缴付600万元，余款在甲公司将改造X围内的地上建筑物、构筑物全部移交并注销产权后付清。在此根底上，缔约双方就拆迁补偿方式、过渡安排等一系列问题进展了详细约定。此后不久，A公司与另一业主乙公司也签订了拆迁补偿协议。已完成收购的面积合计约65000。然而，由于对项目复杂性估计不足，A公司的项目拓展工作推进趋缓。在与甲、乙两公司签约后两年，A公司还未能与丙公司签订拆迁补偿协议，因此也未能获得改造项目的“城市更新实施主体资格。由于项目推进缓慢，甲公司对A公司也心生不满。2011年9月，

44、甲公司召开股东大会，决议撤销与A公司签订的拆迁补偿协议。A公司随后获悉并提出异议，要求甲公司继续履行合同。2011年12月，丙公司与另一家开发商B公司诉讼中被法院认定为甲公司的关联企业签订了拆迁安置合同，并局部履行。2012年3月，前述专函中所提到的“5年完成改造项目期限已过，主管部门对是否延期意见不明确，且丙公司已与B公司签约。基于此，甲公司向A公司发出书面通知，根据合同法第68条“不安抗辩权的相关规定，以A公司已不能履约为由，要求中止拆迁补偿协议的履行，并希望A公司能提供证据证明其履约能力。A公司拒绝了甲公司的要求。2012年4月，甲公司起诉至某区法院，请求解除与A公司的拆迁补偿协议，并要

45、求A公司支付违约保证金600万元。【审判过程与结果】某区法院认为：双方签署的拆迁补偿协议合法有效，A公司已按约定履行了合同义务；在主管部门未对A公司的旧改单位资质作出新安排的情况下，甲公司以有关联关系的B公司与丙公司签订协议为由，拒绝履行拆迁补偿协议的行为，违反了诚实信用原如此，故判决驳回甲公司的全部诉讼请求。甲公司不服判决，向某某市中级人民法院提起上诉。在二审期间，甲公司向法院提交了丙公司拒绝与A公司签订拆迁补偿协议的书面声明。某某市中级人民法院认为：1因与B公司存在关联关系，甲公司以“B公司与丙公司签订协议向A公司提出不安抗辩权有“设置合同履行障碍之嫌。2根据某某市城市更新方法实施细如此第

46、46条第1款规定，城市更新单元内项目拆除X围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体通过作价入股、签订搬迁补偿协议、资产收购等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进展实施主体确认。由于丙公司已明确拒绝与A公司签订拆迁补偿协议，根据前述规定，A公司已不可能获得改造项目的城市更新实施主体资格，其与甲公司签订的拆迁补偿协议事实上已不具备继续履行的条件。最后，某某市中级人民法院据此判决终止双方签署的拆迁补偿协议，驳回其他诉讼请求。【法律分析】本案是某某城市更新项目中常见的，开发商与业主方因拆迁进度和补偿问题而引发的纠纷。我们可以从纠纷解决，以与项目运作两个

47、维度，对本案进展挖掘。一纠纷解决的维度在本案中，一审和二审法院均根据合同法第94条的规定，认定甲公司单方解约条件不充分，但后续处理却截然不同。一审法院直接判决驳回甲公司的诉讼请求，显然没有考虑到A公司对改造项目推进不力的责任。鉴于缔约双方当时的态度已不可挽回地走向对抗，如该判决生效，将很可能面临“案已结，事难了的局面。相对而言，二审法院通过争点整理，将本案的争议焦点放在了合同可否继续履行的问题上，并指出因丙公司等主体介入等因素，改造项目已陷入僵局，拆迁补偿协议已无继续履行的现实根底，据此作出了“终止履行的判决。这能更好地解决争端，也增强了判决的可执行性。二项目运作的维度总体而言，本案纠纷的产生

48、，主要是因为项目进度与业主方的预期存在较大差距。这使业主方对开发商产生了不信任感。为此，甲公司在相关批文规定的开发期限届满后，以此为由试图解除与A公司签订的拆迁补偿协议。双方矛盾由此爆发，并导致改造项目进一步陷入僵局。1、本案产生的导火索：开发期限的届满针对旧改项目，在某某市城市更新方法颁布之前，政府主管部门为督促开发商尽快推进项目，相关批文中大都跟本案一样，对开发商完成项目改造设定期限。而在某某市城市更新方法颁布之后，政府对项目推进期限的设定也日趋制度化。最新颁布的关于加强和改良城市更新实施工作的暂行措施 下称“暂行措施第二十八条明确规定：“各区政府应当定期对城市更新计划进展清理，对于具有以

49、下情形之一的项目，可按程序调出计划：1自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地与建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的；2自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的；3自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。实际操作中，因项目进展迟延而被政府去除出城市更新计划的情况并不鲜见。从这个意义上说，甲公司选定了2012年3月，即相关政府批文规定的开发期限届满后，向A公司提出中止拆迁补偿协议的履行，并非鲁莽无谋之举。2、双方矛盾的根源：失去信任与“绑定不到位一般来说，开发商只要事前做好预案，开发期限的问题其实不难解决。A公司之所以在改造项目中身陷麻烦，其根本原因是由于项目推

50、进不力，失去了业主方的信任。此前，A公司与甲公司签约时，仅凭600万元的保证金来试图“绑定业主。在业主失去对项目土地的控制权，却迟迟享受不到项目收益的情况下，缔约双方本来就不结实的合作根底，很难不发生动摇。基于近年来旧改项目的内部关系越来越复杂、竞争越来越激烈等因素，我们认为，开发商在项目运作中，有必要将与业主方的“绑定放到战略高度。在项目前期，开发商应当做好尽职调查，并将项目的推进难点与具体解决方案与业主方充分沟通，让业主方对项目的复杂性有一定的认识。在具体交易方案设计与合同谈判的过程中，开发商既要对合同解除的条件与程序、违约责任等进展明确、严格的约定，又要对拆迁所需要支付的对价、形式与补偿

51、流程进展通盘考虑。在实际操作中，开发商可通过“入股分红、“提前支付局部补偿、“为业主方解决历史遗留问题的方式，让业主方提前享受到局部“胜利果实，尽可能提高竞争对手进入项目的门槛，降低业主方因长期等待而被竞争对手“诱惑的可能性。三结论从社会效应和经济效应的角度来考虑，根据中院的判决逻辑，开发商与业主方签订的合同目的如能最终实现，如此开发商开发进度的延误如超出批复的改造期限不一定会导致合同的解除当然双方约定开发延误或申请延期无果如此解除条件成就的情形除外。此外，暂行措施第二十八条规定的将开发商调出计划的情形也不一定导致合同无效或解除的后果，因此最好的处理方式就是开发商从项目运作的维度，按上述意见做

52、好操作控制和风险防X措施。补偿安置主体纠纷的司法处理原如此与项目推进过程中的应对建议来源：西政投资/ 邓伟强本文字数：3116字 阅读时长：4分钟提要在城市更新项目中，由于项目用地来源复杂、报建不规X、产权登记不完善、补偿不断升高等原因，与城市更新项目有关的补偿安置主体纠纷近几年来频频发生。对此，目前司法实践大多采取“先行政后司法的纠纷解决策略，这固然可以发挥 行政机关的专业优势，有利于查清事实、解决纠纷，但也对项目的尽快推进产生了不利影响。为便于读者对拆迁补偿过程中的权属争议与纠纷处理思路有更深入的认识，本文以一个常见的诉讼案例为引子，对法院解决此类纠纷的思路与其依据进展整理，并就城市更新项

53、目针对此类问题的处理对策进展分析，以飨读者。【问题的提出旧改补偿安置主体纠纷常见案例】2012年6月，黄某凭借某物业下称“待拆物业“两证一书土规证、工规证与宝安县居民私人兴建住宅用地批准通知书等文件，被认定为某某某旧改项目的权利主体，并与该项目的实施主体-某某某开发公司签订了搬迁补偿安置协议，约定：黄某应与时清空、搬离待拆物业；某开发公司将给予黄某一定数量的回迁房作为补偿。在搬迁补偿安置协议签订后，另一人叶某提出异议，认为前述待拆物业并非黄某独有，并主X：待拆物业虽然以黄某的名义报建，但在建设过程中，黄某因资金不足，曾与叶某签订合作建房协议，并约定建成后，该物业的第一层约占建筑面积的1/3归叶

54、某使用、支配；据此，黄某所取得的回迁房中，有局部应为叶某所有。因协商未果，叶某决定以黄某和某开发公司作为被告向法院起诉，请求：1、确认叶某对待拆物业第一层享有产权；2、被告应当赔偿叶某因待拆物业第一层被拆而产生的各项损失具体项目与计算方式从略；3、本案诉讼费应当由被告承当，等等。某某某区法院在受理叶某的起诉后，经审查认为：叶某的诉请，其实质是请求确认叶某才是有权签订搬迁补偿安置协议的权利主体，即拆迁补偿安置协议主体的争议；对此，根据现行法律与最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知，此类争议不属于人民法院主管工作的X围。据此，某区法院最终裁定驳回叶某起诉。叶某不服，向某某市中级人民法院起诉，被

55、驳回上诉，维持原裁定。上述案件是旧改中有关补偿安置主体纠纷的常见案例，在城市更新项目中，由于项目用地来源复杂、报建不规X、产权登记不完善、补偿不断升高等原因，类似的补偿安置主体纠纷近年来屡见不鲜。开发企业在建筑物确权时，应注意相关法律文件的性质，如两证一书，仅为政府对建房行为的性质许可，并不是确定房屋权属的凭证，效力绝不等同于房地产证或房屋所有权证。对于此类房屋，应在权属摸底时，充分发挥开发商的能动性，了解实际情况后结合所在区的政策制定专项方案。【旧改项目产权纠纷的司法处理】从以上案件中，我们不难看出：某某司法机关对旧改补偿安置主体纠纷，大多秉持着“先行政后司法的态度。具体法律依据如下：一适用

56、国有土地上房屋征收与补偿条例的情形国有土地上房屋征收与补偿条例第二十六条明确规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收X围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。根据某某市城市更新方法实施细如此第三十三条规定，拆除重建类城市更新项目的实施方式包括权利主体自行实施、市场主体单独实施、合作实施以与政府组织实施，如果是政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接

57、实施，涉与房屋征收与补偿的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例规定执行。因此，如是政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施的城市更新项目中，当事人对待拆物业权利主体产生争议的，可适用国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，即先由主管部门作出处理，当事人不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。实践中，拆除重建类城市更新项目多采用市场主体单独实施方式，如是单独的市场主体实施城市更新项目的，如此不适用国有土地上房屋征收与补偿条例。二法释【2005】9号批复的适用情形最高人民法院在当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复法释【2005】9

58、号对此类纠纷的裁判规如此作出进一步明确规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，这一规定至今仍有法律效力，并通行于现阶段各级法院的司法实践。城市更新项目中，当事人对待拆物业权利主体产生争议，未与拆迁人签订拆迁补偿安置协议而提起民事诉讼的，某某法院在审理此类案件时，也是严格地遵照上述法规、司法解释的规定，一审法院对此类案件一律裁定驳回起诉，二审法院如此驳回上诉，维持原裁定。综上所述，在城市更新过程中，当事人因待拆物业权利主体产生争议的，应当先由主管部门作出处理；当事人不服的，可再申请行政复议或者提起行

59、政诉讼。【项目运作中的须知事项】针对“补偿安置主体纠纷，现行立法和司法实践采取的是“先行政后司法的态度。这固然是基于房屋确权、拆迁工作的专业性，以与某某地区出现的各种土地历史遗留问题所考虑。然而，这样的解决路径不免地会拉长纠纷解决时间。从项目运作的角度，这会拖慢项目审核进度，增加项目运作的不确定性。一拖慢项目审核进度在城市更新意愿征集和计划申报阶段，项目方需“理清项目用地上的经济关系，包括土地与地上建筑物的产权。此时，开发商为降低后续操作的难度，一般会先跟待拆物业的实际所有人对接，并签订相关协议。而在实施主体确认与产权注销阶段，城市更新主管部门一般都会以证载权利人为准。如因继承、转让、诉讼等导

60、致证载权利人与实际权利人不一致的，需作特殊处理并提交证据证明。对于“无证物业，如此要求项目方联系集体经济组织对现有权利人进展调查、征集，最终由原集体经济组织出具相关证明。在城市更新计划申报和实施主体确认阶段，城市更新主管部门最后都会对权利主体对外公告，如有人对公告内容提出异议，城市更新主管部门将停止对争议项目的审核，直至争议解决或进展项目风险评估。如此一来，旧改项目的审核进程将会因此而拖延，甚至搁置，从而增加项目运作的时间、资金本钱。二增加项目运作的不确定性为督促旧改项目的推进，关于加强和改良城市更新实施工作的暂行措施明确规定：“自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地与建筑物信息核查和城市

61、更新单元规划报批的，以与“自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的，各区政府可将之调出计划。据此，旧改项目争议的解决需要时间，但项目推进不会等人，如因旧改项目权利主体纠纷导致项目拖延，该项目可能会面临被调出计划的不利后果。【总体应对建议】诉讼耗时漫长，不确定因素众多，要减少乃至防止权利主体争议对项目推进的消极影响，项目方应当事先对项目用地的权属情况进展充分的尽职调查，在此根底上做好进度计划和纠纷解决的预案，防止在“万事俱备之时，因第三方临时提出的异议拖慢项目进度；在参与纠纷解决的过程中，项目方有必要尽可能利用各方力量，协调各方利益，在特殊时期使用特别手段调整公示内容敏感信息

62、或受众X围，减少影响项目推进的争端。交易方案设计与税务筹划来源：西政投资/ 杨煌铭一、股权收购的税筹方案某某的市面上存在大量以“圈地为主业的公司，这些前期公司的实际控制人一般都是前期与业主方签订了拆补协议、通过了专项规划的审批后直接转让项目公司的股权，有的甚至会坚持到取得实施主体资格后再转让项目。这些前期公司因大局部费用均无法入账，因此账面净资产很低历史本钱很少，加上这些公司的注册资本一般都不太高，因此因股权转让产生的溢价非常之高。为便于读者对交易方案和税筹有直观的认识，假设一个即将取得实施主体资格的项目公司的注册资本为500万元，账面的本钱、费用共计为2000万元，项目公司的股权转让价款为30500万元，以下就交易方式与税筹设计提供几种常规的操作建议。