南国雄楚广场商业部分营销总案

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1、南国雄楚广场商业部分营销总案总案目录南国雄楚广场目录目录一 项目定位二 产品定位三 推售节点四 营销推广五 营销费率项目定位南国雄楚广场项目定位项目定位企业品牌项目定位南国置业南国置业武汉当之无愧的商业地产领航者！武汉当之无愧的商业地产领航者！南国置业是一家以商业地产为主导的上市公司，拥有一级开发资质，立足武汉市场，十年深耕武汉商业地产历史中积累了丰富的经营与商业客户资源，致力于将己身打造成省内领先、国内有影响力的商业地产开发运营商。战略投资者中国水电地产的注资，既增强了公司的实力，也贴上了公司的央企背景。企业品牌项目定位项目定位南国中心南湖都会南湖城市广场北都城市广场西汇城市广场汉口城市广场

2、南国首义汇南国soho南国洪广soho南国中心南国中心南湖都会南湖都会汉口城市广场汉口城市广场区位认知项目定位项目定位由北向南，是东湖、武汉大学、街道口、洪山区政府和南湖。由东向西，是光谷、华师大、武汉理工大、图书城和武昌火车站。项目位于武昌珞狮南路与雄楚大道交汇处，项目位于武昌珞狮南路与雄楚大道交汇处，北临珞桂路，西靠珞狮南路、南临雄楚大道。地块方正、临街面宽、昭示性强。地块方正、临街面宽、昭示性强。本案区位认知项目定位项目定位中南商圈中南商圈光谷商圈光谷商圈街道口街道口商圈商圈本项目所在区域属于武昌最早最成熟的商圈本项目所在区域属于武昌最早最成熟的商圈街道口商圈。街道口商圈。周边交通发达、

3、配套齐全、机关高校林立，区域认可度高，属于武昌的传统核心商圈。同时接壤南湖核心商圈，属于商业聚焦位置。周边人口密集、多为高校人群与企业高知人群，消费潜力巨大。除此之外，本项目距离中南商圈2公里，距离光谷商圈4公里；往西3公里可以到达武昌火车站，驾车从项目出发走二环线到武汉火车站（高铁站）仅20分钟。区位认知项目定位项目定位生活配套生活配套大型超市大型超市：中百仓储珞狮路购物广场（项目对面），中商平价雄楚广场店（150米）、武商量贩崇文店（1.1公里）购物中心购物中心：亚贸广场（2.4公里）、新世界（1.5公里）、群光广场（1.5公里）生活广场生活广场：未来城（1公里）、菩提金街（900米）等集

4、娱乐、休闲、购物为一体的生活广场满足一切生活所需满足一切生活所需 逛街购物零距离逛街购物零距离区位认知项目定位项目定位交通配套交通配套公交公交：项目门口有公交66、576、586、591、817路等 ，以及距离项目步行5分钟的雄楚大道尤李东村公交站点，基本 可以直接或1次换乘通达武汉三镇主要地区。地铁地铁：项目靠近武汉地铁2号线、8号线及11号线中段。目前已经通车的2号线街道口站距离本项目步行约为20分钟，而 将在2016年通车的8号线与18年通车的11号线中段都会路经本项目，且8号线珞狮南路站厅更是直接联通本项目。 二环二环：雄楚大道沿线的梅家山到光谷的高架将作为二环线的一部分与珞狮南路的高

5、架对接，届时，本项目到光谷车程 将缩短到6分钟，另外从本项目走珞狮南高架到三环野芷湖立交入口仅6公里。BRTBRT：雄楚大道的高架下面将修建BRT快速公交系统，全程无红灯，并于2014年12月31日与高架同步通车。下楼就是地铁口下楼就是地铁口 出门就是二环线出门就是二环线 快速通达武汉三镇快速通达武汉三镇区位认知项目定位项目定位教育医疗配套教育医疗配套医疗医疗：洪山区中医院（400米）、省妇幼（1.5公里）、广州军区武汉总医院（2.4公里） 湖北省肿瘤医院（2.4公里）、湖北省口腔医院（2.7公里）教育教育：理工大学幼儿园（400米）、街道口幼儿园丽岛分园（700米）、珞狮路小学（600米）、

6、理工大附属小学（600 米）、理工大第二附属小学（500米）、马房山中学（150米）、理工大附属中学（1公里）、 武汉理工大学 （500米），华中师范大学（1.2公里），武汉大学（2.1公里）雄厚医资全健康保障雄厚医资全健康保障 1818年成长全学段教育年成长全学段教育规模与产品项目定位项目定位体量：24.5万方的城市综合体，总占地21305，总建面296762.87。规划：整体规划为两栋5层商业裙楼，A1、A2、A3、A4四栋塔楼。其中A1为办公楼。商业：精品家居馆及主题生活馆，卖场共9万方，是包含建材、灯饰、家具、软装四大板块的超大型家居航母，建成后将是武汉市规模最大的中高端品牌家居建材专

7、业卖场。商铺以小铺为主，并以带租约的形式出售。公寓：近9万5千方Loft产品，面积约在40-50左右，5.4米层高，可做两层使用。规模与产品项目定位项目定位LoftLoft楼栋平面格局标准层户型（）套数楼栋平面格局标准层户型（）套数楼栋平面格局标准层户型（）套数A2A26梯24户44.58 16A3A35梯24户42.70 16A4A45梯24户42.33 455.97 254.35 243.29 1243.19 241.85 253.70 258.47 462.36 442.05 259.18 258.36 2总套数382总套数334总套数334商业1F2F3F4F5F共计合计B1F精品生活

8、馆8870.129077.39298.939214.499389.4545850.29总面积91216.29总套数3741套24998.8257套387套416套415套429套1904主题家居馆8715.69058.29163.59237.99190.845366268套385套389套397套398套1837核心竞争力项目定位价值研判通过对项目区位、交通、配套、产品等物理特性，可以得到以下五点核心竞争力：地段价值 | 交通价值 | 学区价值 | 市场价值 | 品牌价值核心竞争力项目定位地段价值：武昌核心商圈，雄厚增值潜力本项目所在区域为武昌传统的核心商圈-街道口，处于中南商圈与光谷商圈的中

9、间结合点。周边居住人口、公办密集，生活、交通、教育医疗等配套非常齐全，汇聚了行政、文化、教育、科技、商业等优势资源，项目雄踞中心之上，升值潜力巨大。核心竞争力项目定位交通价值：立体交通全覆盖，价值加速提升 项目临近地铁2号线、8号线、11号线，8号线珞狮南路站厅更是直通本项目。除此之外多条公交线路、二环线及BRT快速公交系统交汇于此，多样出行选择，快速通达武汉三镇。特别是作为地铁上盖物业，地铁产生的巨大磁力，将不断加速人流和物流的聚集，项目升值潜力也将大幅度上涨。核心竞争力项目定位学区价值：教育资源丰富，学府区遍地租客 武昌作为武汉的教育文化区，项目周边武汉理工大学，华中师范大学等高校学府林立

10、，还有马房山中学、理工大附属中学、华师附小、珞狮路小学、理工大幼儿园等教育资源，可以满足18年全学段的教育。除此之外，这些学校也催生了大量的陪读租客，或高校学生租客，投资客可以获得不错的租金回报。核心竞争力项目定位市场价值：核心商圈绝版LOFT，全产业链家装卖场 凭借汉西大武汉的成功经验与良好的市场口碑，南国大武汉家装首次过江，驾临武昌，其弥补区域市场空白，形成一条全产业链的品牌家居建材大卖场，为消费者享受带来一站式家装享受，满足武昌客群需求！而本项目的商业以小铺为主，更是降低了客户的投资门槛。 除此之外，LOFT产品也将作为街道口核心商圈的稀缺产品为项目投资价值增添更多的选择。核心竞争力项目

11、定位品牌价值：15年品牌护航，专业运营稳定收益 南国置业是湖北商业地产领军者，15年的品牌运营创造了良好的市场口碑。南国大武汉品牌也具有强大的商业吸附力，南国大武汉家装的成功运营为本案奠定了基础。 此外，南国置业专业的运营团队统一经营，将实现开发商、经营方、投资者三方长期的“利益捆绑”，确保项目整体的持续稳定运营，并不断强化南国大武汉家装行业领导者的地位。返租模式，增长的固定投资回报率+利润分成，给投资者强力的收益保障，及最大利润空间。项目案名项目定位南国大家装（江南店）南国大家装（江南店）案名解析案名解析南国：南国置业专注地产开发15年、本土上市企业、本土商业地产领军者。在武汉开发运营了数

12、十个知名的地产项目，基本覆盖武汉三镇，在武汉拥有较高的品牌影响力。案名中带有“南国” 可向市场更多的传达实力企业的品牌保障，让投资者更具投资信心。大家装：作为家喻户晓的汉西“大武汉家装”，以其成功的运用模式，在武汉创造了不错的市场口碑。 既可借用汉西“大家装”成熟的影响力，也能向市场表述本项目的产品特性。江南店：与江北汉西的大家装相互呼应，服务于武昌，将江北“大武汉”成功的财富模式复制到江南。此案名清晰的表述了企业品牌、产品特性、基本区域，而此案名清晰的表述了企业品牌、产品特性、基本区域，而“ “南国南国” ”、” ”大家装大家装” ”这样大众所熟知文字，更这样大众所熟知文字，更是能缩短项目入

13、市前期培育市场所需花费的时间与成本。是能缩短项目入市前期培育市场所需花费的时间与成本。项目案名项目案名项目定位项目定位武昌核心武昌核心三轨交汇三轨交汇30万方家居新标杆万方家居新标杆对于想投资地产物业的客户来说，在不清楚其详细的产品形式和预期回报之前，最关注的首先是物业所在区域、其次是周边环境、交通配套等客观条件。客户会通过这些客观条件事先对投资产品有一个初步的判断。而本定位正是通过对区域价值、交通价值、及产品价值三个方面进行表述，以最简单最直接的方式告知市场项目的价值特性。项目定位项目定位产品定位南国雄楚广场产品定位产品定位市场研究产品定位全国经济整体形势匀速增长，武汉迎来高速发展期，楼市调

14、控仍以保稳定促发展为前提。全国经济整体形势匀速增长，武汉迎来高速发展期，楼市调控仍以保稳定促发展为前提。p观点观点1 1：20132013年上半年，中央工作会议上关于楼市年上半年，中央工作会议上关于楼市调控议题频率减少，核心思想仍然集中在维稳下调控议题频率减少，核心思想仍然集中在维稳下的楼市平稳发展。的楼市平稳发展。p观点观点2 2：20132013年上半年，国内年上半年，国内GDPGDP涨幅同比增加涨幅同比增加了了7.6%,7.6%,涨幅趋缓，总体经济形势保持匀速发展。涨幅趋缓，总体经济形势保持匀速发展。p观点观点3 3：中国人民银行全面放开金融机构贷款利率：中国人民银行全面放开金融机构贷款

15、利率管制，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利管制，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。率水平。p观点观点4 4：武汉：武汉GDPGDP迎来高速发展期，迎来高速发展期，20122012年城市年城市GDPGDP排名已由排名已由20112011年的第年的第1313名，晋升为第名，晋升为第9 9名。名。p观点观点5 5：放开武汉市个人住房公积金贷款提前还款：放开武汉市个人住房公积金贷款提前还款的时间和次数上的限制，提升公积金贷款的灵活的时间和次数上的限制，提升公积金贷款的灵活性；公积金缴存上限取消。性；公积金缴存上限取消。政策导向政策导向市场研究产品定位v 统计局原局长：房价上涨十年内不会逆

16、转十年内不会逆转邱晓华认为，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，房价将平稳上升，不会暴涨也不会暴跌。随着住房政策的完善，居民保有住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用；最后，前期高投资带来的存量还需要时间消化。v 财政部财科所所长贾康称，目前扩大房产税房产税试点范围的改革方向应该已经被锁定，下一步必然扩征的方向也是明确的。不过，具体扩征的时间表则属于顶层设计问题，目前尚不好预测。中共中央政治局在12年12月4日召开的会议上已明确，加强房地产市场调控和住房保障工作。2013年房地产调控政策

17、的变化，毋庸置疑，楼市还会坚持调控，这是因为当前世界各国都在实现量化宽松政策，流动性泛滥，热钱四处流窜，在这种情况下，房价承受着不小的上涨压力。如果放松调控，极有可能会重蹈2009年房价暴涨覆辙，因此调控仍是未来必然之选。 未来十年，是房地产市场的黄金时期，也是房地产价格快速上涨的时期。未来十年，是房地产市场的黄金时期，也是房地产价格快速上涨的时期。中央指示精神中央指示精神市场研究产品定位严厉的调控政策近期几乎不会出现，2013年下半年将保持谨慎乐观，按目前形式，近年整体政策环境乐观，复苏势头明显。随着政策的放松，房价低位攀升的可能性较大。三、四线城市房价相对平稳，价格泡沫较低，市场以刚性需求

18、为主，受政策调控影响较小，发展向好。小结小结市场研究产品定位产品定位武汉导向：武汉导向：虽限贷、限购又限价、限备（虽限贷、限购又限价、限备（1200012000元元/ /以上房以上房源限制备案），同时武汉公积金贷款杠杆效益降低，源限制备案），同时武汉公积金贷款杠杆效益降低，但武汉但武汉20132013上半年楼市却呈现前所未有好局面，住宅、商业、写字上半年楼市却呈现前所未有好局面，住宅、商业、写字楼成交量均提升；住宅创下次新高水平，在成交量的带动下楼成交量均提升；住宅创下次新高水平，在成交量的带动下价格略回升。价格略回升。20132013年上半年土地市场年上半年土地市场：土地成交：土地成交：市场

19、小幅上扬，土地成交同比上涨7.55%；土地市场供应较前几个月明显增加，成交小幅上扬，土地市场再度活跃。土地供应土地供应市场研究产品定位产品定位武汉处于快速发展阶段，预计未来几年市场量价表现上将出现阶段性上涨p “稳中求进“，13年上半年全市商品住宅成交约566万方，同比去年同期上涨约42.2%，预计下半年政策环境宽松，13年全年武汉市场容量有望接近1200万方；p “建设国家中心城市”，市场需求逐年释放，整体供求关系向好，预计15年，新增供应1600万方，整体均价8053元/，供求比为1:1.02；楼市量价走势楼市量价走势市场研究产品定位产品定位上半年，武汉商业市场呈现火热，中心区成交量与去年

20、同期持平，成交价格小幅度上升；武汉写字楼市场则相对低迷，虽然中心区成交价格略微上升，但成交量与往年同期相比有较大差距，预计今年下半年投资市场维持稳定。上半年，武汉商业市场供求平衡，中心区供应量有所下降上半年，武汉商业市场供求平衡，中心区供应量有所下降，但成交量明显上升；，但成交量明显上升；20132013年上半年商业成交量较去年同期同比上升年上半年商业成交量较去年同期同比上升74%74%，预计，预计今年下半年将继续加快存量的去化。今年下半年将继续加快存量的去化。投资市场细分投资市场细分市场研究产品定位产品定位武汉楼市整体销售形势比较乐观；土地招拍挂较去年同期有所增加，开发商拿地信心增加；中心城

21、区商用物业供应量有所下降，但成交量有所上升；投资市场整体形势较好，商业物业表现乐观激进，但写字楼物业表现较为平淡。小结小结市场研究产品定位区域项目分布图区域项目分布图南国雄楚广场南国雄楚广场百瑞景百瑞景保利中央公馆保利中央公馆武昌府武昌府招商雍华府招商雍华府大华南湖公园世家大华南湖公园世家2929街街保利拉保利拉菲菲保利蓝海郡保利蓝海郡城投瀚城城投瀚城雄楚雄楚1 1号号中建中建福星城泓悦府丽岛丽岛20462046名士名士1 1号号菩提金街菩提金街拉德芳斯拉德芳斯市场研究产品定位产品定位项目名称商业类型商业体量（万）面积区间单价(元/)总价范围（万元）推出时间去化率月均去化速度返租模式百瑞景集中

22、商业0.540-604-6万210-3502013.735%1750返租8年，每年7%1818中心商业街0.6550-901F：4-5万2F：3-4万150-4502012.1095%686/中央文化区社区底商0.35107-1503.5万374-5252013.680%1400/汉飞逛逛街集中商业210-301F:6-9万2F:1.6-4万3F:1-3万4F:2万5F:1-2万20-802013.7每年返8%，前3年24%直接抵扣房款凯乐桂园集中商业2.340-1001F：外街5-6w内街3.8-4.9w2F:2.5W3F:2.3W4-5F:1.8W60-4802012.980%1672/普

23、提金国际广场集中商业6.230-601F:5万元/2F:4万元/3F:3.5万元/4F:3万元/90-3002013.185%65875返租8年，每年8%、前三年抵扣房款、每季度一返去化率：去化率：主力型商铺年去化率达80%左右，年返租率7%-8%，返租年限以8年为期限。市场研究产品定位产品定位项目名称项目名称地理位置地理位置商业类型商业类型体量（）体量（）面积区间（）面积区间（）预计售价（元预计售价（元/ /）预计入市时间预计入市时间普提金街洪山雄楚大街华师南门旁商业街7000020-60/2013年底维佳武昌府洪山区南湖文治街与文昌路交汇处（理工大南湖校区对面）购物中心200000/450

24、002014名仕一号洪山雄楚大道书城路7号（省出版城后）购物中心15000/400002014年圣爱米伦拉德芳斯洪山南李路27号（华科大武昌分校对面）商业街2200050-400430002013年东源时光道武昌友谊大道与团结路交汇处（销品茂旁边）购物中心20000/2014年绿地国际金融城武昌和平大道840号（湖北大学附近）购物中心/600002017年百瑞景武昌区武珞路586号购物中心100000/500002015年中央文化区武昌区东湖与沙湖之间街铺60000100-300600002014年供应量：供应量：武昌中心城区未来商铺推盘量接近50万方，未来市场竞争较为激烈。市场研究产品定位产

25、品定位中心城区商业年成交率达80%左右，销售较为火爆；成功的商业运作、招商是销售的首要因素，也是制胜关键；武昌中心区域主题商业未来推盘量接近50万方，后期竞争压力较大；小结小结竞品研究产品定位产品定位总建筑面积总建筑面积123907.35容积率容积率1.89商业面积商业面积2.2万商铺套数商铺套数152个建筑形态建筑形态地下1层、地上3层单铺面积单铺面积39-320平米销售阶段销售阶段尾盘价格价格商铺1楼均价25000元商铺2楼均价17000元优惠政策优惠政策总价减7万租金租金150-180元/平米月其他其他不统一进行招商；商铺-1F与3F自持；1楼商铺剩余15套，面积在77-148平；2楼商

26、铺剩余6套，面积在80-275平；拉德芳斯拉德芳斯位于南湖南部区域，华中大南湖分校对面，临近地铁7号线；周边配套市容环境差，以打造南湖区域新商圈而自居，试图改变周边商业与居住环境。2013年9月底开盘，去化情况佳。目前所剩套数为21套，去化率达到86%。竞品研究产品定位产品定位总建筑面总建筑面积积30万方容积率容积率商业面积商业面积本期推售商业7万方商业套数商业套数990套建筑形态建筑形态地下2层，地上5层单铺面积单铺面积20-80平米；主力户型为30平米销售阶段销售阶段认筹10万/套，2013年底或2014年初开盘；当期均价当期均价优惠政策优惠政策每年7%左右的回报率返租3-5年（详细政策待

27、定，回报率和返租年限要等临近开盘时才能确定）业态规划业态规划地下：暂时规划有大型超市，其它待定地上：1层为名品店、2层箱包服饰、3层电影院、电玩城、餐饮、4-5层培训、母婴等招商品牌招商品牌斗牛士、欢乐空间、天河影城、孩子王、新粤粥府、童趣岛、FEELING酒吧咖啡等菩提金街菩提金街位于雄楚大道桂元路，项目分南北区，规模体量较大。11号线中段、雄楚大道高架及BRT的建设，将极大带动周边的人流。此外，华大大量的师生群体也将是此项目强有力的一个支撑。项目定位为购物、娱乐、休闲为一体的购物生活广场。目前整个雄楚大道沿线类似的大型主题商业，除了金地雄楚1号外，只有菩提金街这一个项目。竞品研究产品定位产

28、品定位总建筑面积总建筑面积100万方容积率容积率3.84商业面积商业面积5.5万方商业套数商业套数建筑形态建筑形态2层单铺面积单铺面积30-280平米销售阶段销售阶段只租不售价格价格其他其他2层商业部分只租不售，目前已基本租完，预计年底前开业金地金地雄楚雄楚1号号项目位于雄楚大道与民族大道的交汇处，超大体量规模，产品线丰富。周边配套齐全，交通方便，居住人口密集，除了自身及旁边的金地中心城所产生的业主消费群体外，周边还有众多的高校，也给此项目带来了大量的学生消费群体。竞品研究产品定位产品定位总建筑面积总建筑面积33704容积率容积率3.2商业面积商业面积1.8万方商业套数商业套数建筑形态建筑形态

29、4层单铺面积单铺面积50-100平米销售阶段销售阶段尾盘价格价格商铺1楼4.5-6万，2楼3万；返租后1楼3.87-5.16，2楼2.58；优惠政策优惠政策商铺总价减5万；前两年7%一次性返，后三年每季度返租金租金250-350元/平米月其他其他目前正处于交房状态，大部分商铺已开始装修29街街位于南湖商业核心区，对面就是南广沃尔玛，周边人流密集，配套相对齐全。南湖居民经济实力较强，敢于且善于投资，此项目作为南湖核心商圈的一个补充，在南湖区域内也得到了投资客的一些关注。竞品研究产品定位产品定位目前周边的商业项目不多，目前供货量较小，竞争压力不大；周边商业项目基本上都为日常消费类的生活购物休闲广场

30、，与本项目所定位的建材家居卖场并不产生太多的冲突；已售罄或尾盘的项目，去化率较高，去化速度理想，市场趋势向上。小结小结产品特性产品定位产品定位产品特性：1、本案占据武昌核心商圈，涵盖精品家居馆、主题生活馆，对武昌而言是一种全新的家居建材购物方式，消费者不仅可以体验多样化的购物选择，还能实现一站式购齐的消费需求；2、以小铺为主，投资门槛低；3、上市品牌的开发、500强的月星家居，相比其他零散、小规模的家装市场，这里拥有绝对的优势，势必会成为武昌人的品牌家居建材采购首选地！统一管理运营，带租约销售，投资回报稳定；4、不限购、不限贷。产品定位：街道口街道口 南国造南国造 回报稳定的小铺子回报稳定的小

31、铺子客群研究产品定位产品定位根据产品特性，我们应重点关注投资客根据产品特性，我们应重点关注投资客我们将客群锁定为三类：地缘型客群：周边长期居住、生意于此，私营业主、企业中高管或高校老师等，收入稳定，选择购买一套小铺子作为额外收益回报的投资产品。南国会客群：此前购买过南国大武汉家装商铺或者住宅类的客群，对南国品牌信赖，和收益的保障，让其愿意继续购买本案商铺。资源占有客群：从事商铺投资的客户、买手，手上拥有一定资金储备，重视地段、配套和发展潜力。客群研究产品定位产品定位主力客群特征描述主力客群特征描述年龄核心层：35-50岁。这部分人群已步入社会多年，有一定的工作及社会经验，属于社会的中坚阶段，同

32、时手头也积攒了一定的资金。来源地域：地缘性客户群，居住工作在项目周边的人群，对周边的生活交通等配套十分熟悉，并相对认可此区域的发展前景。职业特征：政府公务员、事业单位（教师、医生）、私营企业主、企业中高管等一批收入高且稳定的群体.他们的事业正处于快速上升期，在单位属于骨干力量。置业动机：手头有富余的资金，但掌握的投资渠道单一，且自身有全职工作，无法花太多的精力对投资品进行管理，希望能找到一种相对省时省力的投资品对资金进行保值增值。其他：南国置业忠实的追随者，信赖南国品牌，熟悉南国产品，对南国商业的运营模式十分认可，对投资收益有信心。客户诉求产品定位产品定位客户诉求客户诉求对于投资品，我们应从投

33、资前景、投资门槛、投资回报这三个投资者最为关心的问题进行反复诉求。投资前景：武昌核心商圈，保值增值无限潜力投资门槛：不限购不限贷的小铺子，人人都可投资投资回报：南国15年商业地产运营经验，汉西“大武汉”模式的财富复制，回报稳定各阶段推广语产品定位产品定位各阶段推广语建议各阶段推广语建议入市期猛龙过江，南国大家装来武昌了！蓄客期小铺微投资，甩手做掌柜！强销期小铺小铺小金铺，每家一颗摇钱树！项目定位南国雄楚广场推售安排推售安排各阶段任务推售安排推售安排商业产品数据1F2F3F4F5F共计合计B1F精品生活馆8870.129077.39298.939214.499389.4545850.29总面积9

34、1216.29总套数3741套24998.8257套387套416套415套429套1904主题家居馆8715.69058.29163.59237.99190.845366268套385套389套397套398套1837目标分解推售安排2014年度目标：实现商业部分实现商业部分9 9万方的销售目标，完成项目清盘万方的销售目标，完成项目清盘全年目标分解：全年目标分解：2014年5月 家居馆开盘 去化总量的30%，即1127套2014年6月-8月 强销期 去化总量的20%，即750套2014年9月 生活馆开盘 去化总量的18%，即665套2014年10月-11月 强销期 去化总量的28%，即104

35、7套2014年12月 清盘期 去化总量的4%， 即152套月份5月6月7月8月9月10月11月12月总计面积27450 91506863228816179943816069368091117462013.102013.112013.12 2014.12014.22014.42014.62013.8工程节点工程节点推售节奏推售节奏2014.102014.112014.12营销阶段营销阶段筹备筹备临时营销中心开放营销中心营销中心进场进场蓄蓄 客客开盘开盘持销持销加加推推正式营销中心开放2014.3认认筹筹推广主题推广主题猛龙过江，大武汉家装来武昌了猛龙过江，大武汉家装来武昌了品牌价值、项目形象品牌

36、价值、项目形象热销信息热销信息 阶段产品亮点阶段产品亮点 产品力产品力阶段策略阶段策略客户积累、价值灌输，强势蓄客客户积累、价值灌输，强势蓄客新客户积累、老客户维系、竞品拦截、持续积累新客户积累、老客户维系、竞品拦截、持续积累 持续消耗，强势加推持续消耗，强势加推活动策略活动策略品牌活动、体验活动品牌活动、体验活动新闻发布会新闻发布会系列互动活动系列互动活动客户充分积累，强客户充分积累，强势开盘势开盘客户策略客户策略立足大武汉，快速消耗，快速积累，积极拦截，开展客户转介，前期客户转筹，立足大武汉，快速消耗，快速积累，积极拦截，开展客户转介，前期客户转筹，老业主推荐奖励，年度答谢活动等持续维护老

37、业主推荐奖励，年度答谢活动等持续维护提前介入拓客：电邮、提前介入拓客：电邮、callcall客，业主动员；多渠道、客，业主动员；多渠道、全方位、大范围拓展客户，线上形象，线下系列活动全方位、大范围拓展客户，线上形象，线下系列活动深入深入产品说明会产品说明会小铺小铺小金铺，每家一颗摇钱树小铺小铺小金铺，每家一颗摇钱树卖疯了，买完了，南国又见千人抢房潮卖疯了，买完了，南国又见千人抢房潮5月31日家居馆开盘2014.59月6日生活馆开盘推售时间表推售安排推售安排2014年12月清盘蓄客蓄客项目定位南国雄楚广场营销推广营销推广营销策略营销推广营销推广营销营销策略策略以区域领导者形象贯穿项目推广始终以品

38、牌力强化产品力，市场领导力强化销售力占位：利用品牌迅速占位，引领区域新高度以品牌力和成功案例热销力来导入市场抢势：强势攻击，集中最大能量引爆项目空地一体化搅动市场关注度合纵:充分利用商业部分节点，不断引爆市场整合考虑，协同作战营销策略营销推广营销推广产品集中性引爆产品集中性引爆充分利用南国的品牌效应，如挟万钧，倾力而动，高举高打，突出项目名门基因，区域领袖地位，强势蓄积客户，快速引爆。推售推售策略策略前期以前期以LOFTLOFT产品入市，引起市场关注，对品牌区域产品等进行炒作，奠定市场基础。产品入市，引起市场关注，对品牌区域产品等进行炒作，奠定市场基础。首期首期LOFTLOFT产品开盘旺销时，

39、再以回报稳定商铺承接市场热度。产品开盘旺销时，再以回报稳定商铺承接市场热度。媒体策略营销推广营销推广户外广告、软文炒作、事件报纸、公关活动、阵地包装网站、微信微博、招商说明书、投资说明书、LOFT产品说明书户外广告、软文炒作、公关活动、形象报纸、营销中心包装定向推介、定点巡展、“车载体”流动广告战役战役 2013.11 2014.2 2014.4 2014.5 2014.7 2014.9 2014.11 户外广告、软文炒作、公关活动、开盘报广 短信、“车载体”流动广告、微信微博、DM扫街短信、广播、车身、候车亭、微信微博、DM扫街扫铺、定向推介、定点巡展户外广告、软文炒作、公关活动、事件曝光、

40、商业包装短信、广播、车身、候车亭、微DM扫街扫铺、定向推介、定点巡展短信、“车载体”流动广告、微信微博、DM扫街扫铺、定向推介、定点巡展 短信、“车载体”流动广告、微信微博、DM扫街新闻事件引发全城关注，迅速建立项目知名度项目整体形象面世，最大化的建立项目市场高度项目整体价值转至单体产品价值，为发售预备品牌签约、联动，首次开盘，开展南国会内部推介及老带新活动等开展南国会内部推介及老带新活动等放大产品价值点，升级加推，开展老带新活动等，提高忠诚度尾盘销售最后机会，错过不再大众占位大众占位小众释放小众释放节点节点手段手段户外广告、网络、公关活动、开盘报广户外广告、软文炒作、公关活动、事件曝光、商业

41、包装户外广告、软文炒作、公关活动、事件曝光、商业包装媒体概述营销推广计划营销推广计划线上线上报广：从品牌、产品角度出发的软文、新闻、主看配合硬广炒作报广：从品牌、产品角度出发的软文、新闻、主看配合硬广炒作网络：全屏、通栏、专题网页、网络软文、论坛软文、网报多角度立体炒作网络：全屏、通栏、专题网页、网络软文、论坛软文、网报多角度立体炒作户外：品牌信息及项目重大节点发布信息重要途径户外：品牌信息及项目重大节点发布信息重要途径电台：品牌信息及项目重大节点发布信息时配合户外及报广的重要途径电台：品牌信息及项目重大节点发布信息时配合户外及报广的重要途径线下线下活动：线下活动以品牌活动为主串连起全年活动主

42、线，配合主题的旺场活动：线下活动以品牌活动为主串连起全年活动主线，配合主题的旺场行销：根据竞品成交客户的区域情况重点区域海量行销派单拉客行销：根据竞品成交客户的区域情况重点区域海量行销派单拉客现场：收集资源，反复现场：收集资源，反复CALL客客外围：进行大客户拓展、小型巡展、竞品拦截等外围拓客动作外围：进行大客户拓展、小型巡展、竞品拦截等外围拓客动作阶段分解营销推广计划营销推广计划第一阶段（2013年11月-2014年1月）惊艳面市，营销奠基惊艳面市，营销奠基第二阶段（2014年2月-7月）首轮强销，市场占位首轮强销，市场占位第三阶段（2014年8月-12月）二次营销，一统江南二次营销，一统江

43、南阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）第一步：修炼内功，完善销售形象（第一步：修炼内功，完善销售形象（1111月）月）临时售楼部装修、装饰，11月1日投入使用；1、全套vi、充足的宣传物料、道具准备，建立鲜明的项目形象；2、各广告渠道的前期梳理，预定发布时间与周期；第二步：营销实战，小众传播（第二步：营销实战，小众传播（1212月月1 1日至日至20142014年春节前）年春节前）在年前，主要以南国现有的资源以及小众灵活的传播渠道为主，对区域进行初步的信息覆盖，积累初期的原始客户。第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）包装及物料准备包装及物料准备工地围墙：工地围墙广告根据

44、项目定位重新进行包装，树立项目形象；导视立柱：在临街道口或雄楚大道路口设置导视牌，引导客户；售楼部包装：展板、吊旗、沙盘、区域沙盘等，营造良好的客户体验；全套VI、宣传道具：名片、纸袋、纸杯、海报、投资说明书、招商说明书、户型图等阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）现场现场CALLCALL客客电话筛客：充分利用南国置业的巨大数据库和各合作渠道所提供的客户资源，销售员电话一对一访谈，梳理旧客户，发动老业主，精细搜罗新客户资源，完成初期客户积累。其中包括 A、南国所有项目客户（老业主、未成交客户） B、收集各行业协会、商会电话资源 C、合作短信公司的电话资源阶段计划营销

45、推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）南国资源广告牌南国资源广告牌充分利用南国在武汉的成熟项目中的各种广告道具进行免费推广，利用其优越的地理位置和人气，释放项目信息。如：南湖城市广场、南湖都会广场、西汇广场等成熟项目的户外、电梯门、电梯框架、灯箱等宣传道具。阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）派单派单在人气比较集中的商业区、居住区或建材家居市场进行派单。如：密集居住区：南湖作为武汉最早规划的居住区之一，南湖居民的经济实力较强，而且勇于和善于投资，并且南湖作为南国置业发展的老根据地，也拥有不错的口碑，这个应作为我们前期挖掘客户主力场之一。商业集中区：中南

46、、广埠屯沿线、光谷世界城等经营户比较集中的区域，这部分客户手头资金虽不算充裕，但本项目的小铺划分正好迎合他们的投资取向。建材家居市场：这些经营户对建材家居行业非常熟悉，对南国营运的“大武汉家装”并不陌生，其中也不乏想通过投资转身变为业主的客户。如武昌的小东门片区域、汉口的汉西片区建材市场，金盛家居、居然之家、欧亚达、红旗等卖场应是我们重点推广区域。阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）设置外展点设置外展点在项目周边超市、写字楼或密集居住区设置外展。如人气超高的南湖城市广场与南湖都会设置外展点，在节假日进行巡展，同时在周边进行派单，阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶

47、段：惊艳面市，营销奠基（）竞争对手短信竞争对手短信收集周边项目、竞争对手的短信进出线资源，对竞争对手的客户资源进行短信群发或CALL客。阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）周边楼盘派单截客周边楼盘派单截客在商业项目周边进行派单，对周边的项目的客户进行拦截。如菩提金街、拉德芳斯等有商业推售的项目。阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）大客户拓展大客户拓展在项目周边对大型企事业单位进行大客户拓展，利用巡展、小型推介会、驻守派单等形式最大范围的圈定客户。阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）微信微博微信微博建立项目专用的

48、微博微信账号，由专人负责更新维护，持续发布项目信息及营销节点、营销活动。阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）大型户外看板大型户外看板/ /中南路丁字桥中南路丁字桥LEDLED屏屏/ /候车亭：候车亭：因大型户外或候车亭发布周期的特殊性，必须提前占位，才有可能保证按期发布。如条件允许，我们建议在进场初期，就将主要区域的户外或候车亭强占下来，以保证推广的如期进行。户外覆盖：街道口、丁字桥、中南路、雄楚大道等沿线候车亭覆盖：珞狮路、武珞路沿线、雄楚大道、中南路沿线阶段计划营销推广计划营销推广计划第一阶段：惊艳面市，营销奠基（）公关活动公关活动猛龙过江，再塑城市精彩猛龙过江

49、，再塑城市精彩南国南国1515年暨雄楚广场媒体发布会年暨雄楚广场媒体发布会【时间】：2013年12月【内容】：媒体发布会【目的】：强化南国置业的商业地产品牌形象，大武汉家装的成熟案例口碑形象，树立项目在武昌市场独一无二的标杆地位。【媒体】：纸媒、网络等大众媒体进行曝光炒作 阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第一步：大众推广，集中引爆（）20142014年年4 4月月5 5日，生活馆认筹正式启动。日，生活馆认筹正式启动。2月份起，通过纸媒、电台、网络、短信群发、电梯框架、巡展、大型户外、公交车身、营销活动等大成本宣传渠道强势转播，最大程度拓展客源，催高认筹量，争取于

50、5月1日开盘热销。第二步：盛大开盘，首次热销（）20142014年年5 5月月3131日，家居馆开盘。日，家居馆开盘。阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第二阶段：首轮强销，市场占位（）网站网站间歇性投放，覆盖主要营销及活动节点，同时在网络上进行“大武汉家装过大武汉家装过江，江城再现传奇江，江城再现传奇”等软文炒作，引起市场关注，引发热议。建议媒体：搜房、亿房阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第二阶段：首轮强销，市场占位（）公交车身公交车身作为流动媒体，车身广告具有覆盖面广、信息醒目等特点，应作为强推期的主要推广渠道之一。建议区域：以武

51、昌的武珞路、雄楚大道、中南徐东为主要路线，同时辐射汉口及汉阳区域。阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第二阶段：首轮强销，市场占位（）地铁广告地铁广告地铁2号线，武汉市目前唯一开通的地铁线。载客量大，线路长、乘客多，可同时覆盖武昌和汉口重点商圈，应作为强推期的重要推广渠道之一。建议站点：光谷广场站、中南站、洪山广场站、江汉路站、中山公园站、汉口火车站。阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第二阶段：首轮强销，市场占位（）报纸报纸因报纸平面广告投放费用较高，且信息停留周期较短，建议此媒体投放主要集中在重大营销节点前后。同时可以软文形式传播话题

52、 “南国大家装过江，江城传奇再现” 充分渲染南国置业之前家装综合体成功案例，以实力铸就市场信心，以企业提升区域价值能力见证非凡！建议媒体：楚天、晚报、长江商报阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第二阶段：首轮强销，市场占位（）灯杆道旗灯杆道旗覆盖珞狮路沿线，从主要干道延长至本项目。以过往车辆和行人为传播对象，达到氛围渲染和声势营造的作用，同时拉近客户的心理距离。阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第二阶段：首轮强销，市场占位（）短信资源短信资源短信作为高性价比的渠道，可在项目入市前期就开始以每周两到三次的频率进行投放，强蓄客期和重大节点集

53、中投放。在区域、在资源群体上选择符合本项目区域定位和客户定位的资源进行短信群发。阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第二阶段：首轮强销，市场占位（）DMDM夹报夹报DM夹报信息量大，区域定向选择灵活，且性价比高。根据项目的节点，选择南湖、中南、街道口、光谷、徐东及汉口汉阳等主要区域有节奏的进行投放。阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第二阶段：首轮强销，市场占位（）电台电台项目起势期间及重大营销节点有节奏的投放，以锁定部分车主及搭乘出租车的客户。阶段计划营销推广计划营销推广计划第二阶段：首轮强销，市场占位（）第二阶段：首轮强销，市场占位（

54、）公关活动公关活动南国大武汉家装携手月星家居签约入驻仪【时间】：【时间】：2014年4月【内容】：【内容】：与月星家居签约、炒作造势；和招商、发售客户举行意向签约及洽谈酒会；会后长效媒体炒作。【目的】：【目的】：“身未动，势已起”，以大品牌进驻为起点，体现项目产品价值已被广泛认同。阶段计划营销推广计划营销推广计划第三阶段：二次营销，一统江南（）第三阶段：二次营销，一统江南（）第一步：热卖炒作，二次蓄客（第一步：热卖炒作，二次蓄客（2014.82014.8）对一期商业的热销进行炒作，在保持市场关注度的同时，最大程度的去化一期商业产品，并为商业加推积累客户，以保证加推产品的如期认筹和顺利开盘。第二

55、步：再度加推，实现清盘（月）第二步：再度加推，实现清盘（月）2014年9月6日，生活馆开盘2014年12月， 商业整体清盘阶段计划营销推广计划营销推广计划第三阶段：二次营销，一统江南（）第三阶段：二次营销，一统江南（）公关活动公关活动【时间】：【时间】：2014年10月【内容】：【内容】：商铺拍卖、投资价值释放、暖场节目欣赏、礼 品回馈、抽奖。【目的】：【目的】：再度聚焦全城目光，促进客户到现场.商铺拍卖，一锤定音！商铺拍卖，一锤定音！阶段计划营销推广计划营销推广计划现场包装营销推广销售现场包装销售现场包装售楼部门口作为直接影响客户第一视觉效果的售楼中心入口，一定要形象突出，体现楼盘特色，同时

56、能激发客户的良好心理感受，增强购买欲望。在售楼中心进门口上方,设立大气清晰的招牌。在售楼门口广场设置精神堡垒，除体现项目形象之外，还起到昭示性作用。在售楼中心顶部作突出的灯箱，使人在很远即可看到售楼中心的位置，起到指示性作用。售楼中心入口铺设红地毯，两侧设置盆景。售楼中心入口设置停车导视牌。现场包装营销推广销售现场包装销售现场包装售楼部内部销售中心布置应以方便与客户接洽，参观沙盘、户模、展板，进行洽谈、签约为主；合理排布，考虑销售动线的合理性。应有非常明确的功能划分：一楼接待区：接待区、一般洽谈区、深度洽谈区、展示区、放映区、卫生间、储藏室（需解决宣传物料及卫生清洁用品分开存放）二楼办公区：男

57、、女更衣室、财务部、营销部、物业部、经理室、大小会议室及大客户洽谈区等。现场包装营销推广销售现场包装销售现场包装售楼部内部入口处设置雨具架和自动擦鞋机，配置一定数量的雨具；沙盘展示区设置项目沙盘、区域沙盘、户型模型；设置风格统一的展板，以介绍品牌、项目、产品等项目信息； 洽谈区可考虑设置音乐吧台，为客户提供咖啡、茶、软硬料等，配音乐中控、消毒柜、清洗水盆、电磁炉、茶艺套件、陶瓷杯和玻璃杯等； 洽谈区地面须与其他区域明显区分（可考虑地毯形式或木地板形式）。现场包装营销推广销售现场包装销售现场包装洗卫及其他服务设施 售楼中心应设置卫生间和杂物储藏室，卫生间可单独设洗手面盆配洗手液等。 设置媒体放映

58、区，播放楼盘宣传片或进行多媒体演示，按适中声音播放音乐。 售楼中心至少配置一台冰热式饮水机以及若干陶瓷或玻璃杯与杯座。 根据具体情况考虑茶水、饮料、咖啡等相关服务。 按国家规定放置若干灭火器具。 售楼中心洽谈区须设置定时喷香器。 售楼中心内外摆放绿植若干。现场包装营销推广实体样板间包装实体样板间包装看房线路尽量选择从售楼部到达样板间最近的线路，避免行程过长。看房沿线尽量采用遮挡物将路线两侧遮挡起来，尽量不要客户看到施工现场，同时保持整个路线的干净，不受施工而引起的灰尘砂石影响。看房沿线需通过围挡或其他形式展示项目信息，树立项目形象，再次刺激客户。如果看房线路较长，或遇到拐弯处，需设置导视牌，指

59、引方向，同时缩短客户心理路程。如现场条件允许，地面铺红色地毯，沿线摆放绿色植物。如看房通道采光不足，还需配置采光设备。样板间在交付使用时，本楼层尽量做到交房时的装修标准，给予客户最直接的展示。样板间入口处应设置户型示意图，并配置鞋套、换鞋凳等物品，同时聘请全职的清洁人员对看房通道及样板间进行清洁维护。样板间内摆放“欢迎回家”“请勿触碰”等桌牌，增加客户亲切度，同时提醒客户勿损坏样板间物品。现场包装营销推广施工现场包装施工现场包装 项目现场吊塔主体支架均使用条幅包装，调幅色彩主要以红色为主，调幅文字内容为项目开发商形象宣传等。项目现场设置指示牌，起引导作用，方便消费者参观看楼，提醒他们注意某些事

60、项，展示发展商的细心与诚意。施工现场客户通行线路明显位置设置施工进度表，给予客户最直观的进度展示。产品定位南国雄楚广场营销费率营销费率费用预算营销推广计划营销推广计划类类 别别项项 目目预算额度预算额度 （单位：万元）（单位：万元）所占比例所占比例年度总额度年度总额度20002000100.00%100.00%户外媒体户外媒体户外看板户外看板2302309%9%候车亭候车亭1001005%5%道旗道旗60603%3%公交车身公交车身2002007.5%7.5%报纸媒体报纸媒体楚天都市报楚天都市报60605%5%武汉晚报武汉晚报30302%2%长江日报长江日报10100.5%0.5%武汉晨报武汉

61、晨报40402%2%长江商报长江商报10100.5%0.5%楚天金报楚天金报40402%2%湖北日报湖北日报0 00.00%0.00%网络媒体网络媒体搜房搜房1001005%5%亿房亿房50502.5%2.5%新浪新浪25251.25%1.25%大楚大楚25251.25%1.25%热线热线0 00.00%0.00%分众媒体分众媒体杂志杂志10100.5%0.5%框架框架60603%3%短信短信80804%4%夹报夹报60603%3%车载媒体车载媒体0 00.00%0.00%地铁广告地铁广告80803%3%电台电视电台电视电视电视0 00.00%0.00%电台电台50502.5%2.5%广告制作广告制作广告包装广告包装80803%3%客户礼品定制客户礼品定制30301.5%1.5%销售道具销售道具模型模型30301.5%1.5%印刷印刷75753.75%3.75%三维电视片三维电视片30301.5%1.5%现场营销现场营销18018010%10%公关活动公关活动21021014%14%其他费用其他费用70703.5%3.5%