德州房地产市场调查研究报告

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1、德州房地产市场调研报告 主要活动 负责人整个项目l 方案设计 问卷设计定稿、 印刷 督导培训 访问员招募 抽样 访问员培训试访 访问实施 数据录入清理 计算机处理 报告撰写 递交报告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周4.4费用预算 经费预算编列（以人民币计算） 方案、问卷设计1.万元第一阶段访谈200份、第三阶段入户费用：100份 督导、访问员培训试访0.1万元 访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元 抽样0.1万元 问卷、卡片印刷：0.1万元 礼品:2*400=0.8万元小计：2.3万元第四阶段补充调查100户(备选) (访问员费用与访问管理费用

2、):20元*100=0.2万元 礼品:5元* 100=0.05万元小计：0.25万元第五阶段：走访机关、座谈会2组 组织实施 4000元*2=0.8万元 礼品: 100元*15*2=0.3万元小计：1.1万元第五阶段：数据处理分析，编写报告 数据录入清理:5*1000=0.2万元 计算机处理:1.5万元 报告撰写（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元小计：3.2万元合计:8.35万元万元咨询费用本咨询工作的咨询费为人们币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。4.4.1市场需求咨询报告 德州经济开发区是集吸收外资、发展高科技、提高工业水平于一

3、体，以市场促发展，以产业促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东发展关键性的一步。项目的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为*公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。报告内容：第一部分调查设计与

4、组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发

5、区政府的爱民形象，以及*公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。（二）调查内容1、对德州市宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）德州房地产现状2、项目自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析l 项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）l 产品公司组成 （开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）3、需求市场调查l 未来三年内市民置业意向l 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）l 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）l 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）l 价格支

6、付能力l 对物业配套的需求l 购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况l 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率l 类别、档次及整体布局l 装修材料、水平l 硬件设备l 配套服务功能及功能分区l 公开销售日期l 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率l 付款方式、银行按揭安排l 车位配备l 物业管理公司及费用（2）营销策略l 目标客户选择决策l 市场定位与宣传重点l 营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查l 房管、土地、规划等相关部门访谈l 报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查l 项目规划谈论会l 项目现场考察l 有关人员访谈l 相关资料收集整理3

7、、需求市场调查l 专项访谈问卷（200人次）l 报纸公开问卷调查（400人次）l 入室主体问卷（100次）l 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查l 现场踩点调查l 报刊文献收集与分析l 深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表时 间 安 排工 作 内 容2003年5月13日就现有规划方案专项讨论会。2003年5月14日提交调查问卷样本及调查细化方案。2003年5月15日正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。2003年5月16日1、 宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；2、竞争市场调查开始，对德州市内及开发区内竞争楼盘进行详细调查。200

8、3年5月1718日1、4月17日报纸公开问卷见报；2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。2003年5月1920日 1、 主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；2、 三类问卷数据库建立。2003年5月1923日1、 报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；2、 数据库数据录入。2003年5月2426日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2003年5月27日市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。2003年5月2830日市

9、调报告（修正稿）完成提交。 第二部分调查数据资料汇总与分析一、 德州市宏观环境调查 （一）德州市宏观环境分析德州市位于山东省西北部，北依北京、天津，南靠省会济南，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。德州市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前德州中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，德州市城市化水平明显偏低。德城区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省

10、级经济开发区，是今后德州市的政治、经济、文化中心区。从德城区现状来看，德州市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，德州市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使德州市成为鲁西北、冀东南的中心城市。（二）德州房地产市场现状德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德

11、州实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：开发区、新区房价平抑德州市整体房价开发区和新区的房价较市区1500-2300元/的房价便宜300-400元/，带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑德州市整体房价起到显著作用。开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/。房价的上涨促进了消费者对房地产业

12、投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。开发区人口增长使住宅需求更加旺盛开发区大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据开发区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得

13、这种需求更加明显。新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。房地产开发机会与风险并存新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2001年统计资料，德州市人均年收入仅为6932.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完

14、善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。二、项目自身情况调查（一）项目的整体研究与特性分析（1）项目地块地理位置优势区位优势：地块位于经济开发区，且南临开发区主干道东方红路，隔路与知名私立学校跃华中学相望，东面为规划中的沙王河防护绿带，西近规划中新政府所在地，地理位置优越，具有明显的增值空间。小区空气清新，环境优美，附近市政广场是人们休闲娱乐的好去处。小区占地300多亩，规模在周围为最大，且地块相对比较规整，规划较易分割及形成中心景观区。不足开发区尚处在发展初期，周边公交、购物、医疗、教

15、育配套还不够成熟,有待完善。小区南临的波司登公司职工宿舍，整体形象较差，影响小区南向景观。小区要考虑部分拆迁户回迁，安置居民素质不高，将来业主会对此比较挑剔。（2）参与项目的公司情况优势发展商*公司为开发区管委会下属实体，政府信誉，诚信保证。项目设计特邀同济大学建筑设计研究院进行整体规划设计。该院规划设计方面在国内具有较高权威性。小区营销策划拟聘在行业内具有丰富实战经验的浩华不动产机构来进行全程代理策划，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。小区物业管理还在筹划之中，计划将邀请专业的物业管理公司担任物业管理顾问，为小区业主提供管家式的标准物业服务。此

16、举可使本项目具有较强的市场竞争力。不足原*公司前期开发的湘江小区质量、物业管理等方面的残存问题，会对小申庄项目带来一定影响。物业管理顾问公司尚未确定。 （3）项目市场分析优势与本项目所处区位、特质相近的可竞争楼盘较少，抓住市场机会点，积累有效客户。本区域房地产市场处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。现市场的房价略高出市民的承受价位，据调查，市民对本项目的预期价位认同感较强，为本项目打入市场奠定了良好的基础。不足据德州本地情况，主力宣传媒介较少，市民对媒介的关注度不高，使项目在宣传过程中，受一定影响。房地产市场刚刚起步，项目在产品设计中涉及新产品应用时，要考虑到市民的

17、接受程度，对于项目自身档次的提升，略有影响。三、房地产需求调查（问卷调查）我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查和报纸公开问卷调查的方式，共采集样本416份，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。 （一）问卷回收统计及情况说明问卷类型取样回收数目有效问卷数目备 注集中访谈问卷2412356份无效报纸公开问卷7777全部有效入室主体问卷104985份无效入室主体问卷 作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。必须保证其调查的全面性和客观性。采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访

18、等形式对德棉、网通、中行、招商局、涉外办、物价局、开发区财政局、办公室等政府企事业单位进行了调查，行业涉及公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷104份，有效98份。集中访谈问卷取样单位取样人群取样数目有效问卷备 注三和电子中层管理者、职工13112份无效耀华中学教师1717高速公路管理局职员2323鲁能超市职员、随机抽样34331份无效 开发区管委会办公大厅国家公务员、职员40382份无效美食城随机抽样3636新湖广场随机抽样33321份无效街访随机抽样4545 报纸问卷 未达到期望回收数，一是报纸仅发布一次，频率低，时效短；另一方面是德州日报覆盖面小，

19、客户群局限性大，且发行量小，市民对媒体的关注度不高。报纸公开问卷的初衷是将其作为对周边县郊区意向者需求的了解途径和企业品牌塑造项目公开推广的开始。从问卷回收质量看，人群素质高，选择客观，77份全部有效，已经达到调查的基本目的。样本可以作为对其它两种问卷的补充。（二）主题问卷调查数据基础数据分析1、未来三年内置业意向购买动机及次数在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2%，其次是购买婚用的占25.5%，用于投资和本地拆迁仅各占5.1%。在此之中，属于二次置业的占多数，达54.1%,第一次置业的占39.8%，多次置业的仅占到总数的6.1%。购房的原因FrequencyPe

20、rcentValid PercentCumulative PercentValid本地拆迁55.15.15.1改善居住条件6061.261.266.3投资升值55.15.171.4结婚用房2525.525.596.9地位身份的象征11.01.098.0其他22.02.0100.0Total98100.0100.0本次置业属于FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid第一次3939.839.839.8第二次5354.154.193.9多次66.16.1100.0Total98100.0100.0购房区域选择从居民对购买住宅的区域分析上

21、看，在被调查者中，打算在开发区购房者占到34.7%，而计划在市中心区购房的同样占34.7%。开发区对整个德州市区来说，还是一个新兴的区域，这个数据足以说明，开发区在人们心中的地位，人们看好它的未来前景及发展潜力。购房区域选择FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心3434.734.734.7城东99.29.243.9铁西22.02.045.9城南44.14.150.0城北88.28.258.2开发区3434.734.792.9新区77.17.1100.0Total98100.0100.0投资意向调查在98位被调查者中，92人

22、两年内有投资计划，投资房地产和股票均占27%，用于彩票投资的占23%，用于投资债券的占11%。对于房地产投资，很多人还处于一种观望态度。股票债券外币房地产彩票其他NValid929292929292Missing666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地产投资区域选择在此项问题中，计划在开发区投资的最多，占总数的58.2%，其次是市中心占21.4%，其他区域所占份额较少。房地产投资的选择区域FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心2121.421.421.4城东88.28.229.

23、6铁西33.13.132.7城南11.01.033.7城北22.02.035.7开发区5758.258.293.9新城55.15.199.0其他11.01.0100.0Total98100.0100.0对开发区的第一感觉人们的回答排序依次为发展潜力、未来新市区、希望、朝气蓬勃、创新、值得信赖、亲和、继承文化、权威。说明开发区已经成为人们心目中极具发展潜力的新市区。NMinimumSumMean发展潜力97081.84亲和9707.07朝气蓬勃97034.35创新97026.27希望97044.45继承文化9704.04精明9700.00权威9701.01值得信赖97013.13未来新市区970

24、71.73Valid N (listwise)97 德州市房价预测由数据分析，调查者中认为德州三年内房产价格将会升高的占24.5%，认为会保持现状的占42.9%，认为将会下跌的占26.5%，不清楚的占6.1%。依自身经济条件，70%以上的市民认为房价上涨太快，开发商越来越多，竞争加剧，不可能再涨。由此说明德州房地产市场不规范，短时间内房价上扬的幅度大频率快，使部分购房者开始观望，寄期望于通过开发商竞争平抑房价。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid上涨2424.524.524.5保持现状4242.942.967.3下跌2626.

25、526.593.9不清楚66.16.1100.0Total98100.0100.0小结：由此可知，德州市民购房观念发生很大变化，对开发区的认可度提高，置业意向首选开发区的占1/3，主要用于改善居住条件和购置婚房，分属满足生活需求范围和提高生活质量，多属于在单位福利购房后二次置业。并有近三分之一的人打算进行房地产投资，对开发区的未来发展潜力期望值很高，认为其将成为德州市新城区，选择投资开发区房产的占到二分之一。通过对调查数据分析，德州市民普遍认为，德州的房产价格将会保持现有水平或下跌，短期内不会波动，目前房价尚可接受；而开发区较市区低廉的房价无疑成为吸引购房者的一个有利因素。2、购买偏好（地段、

26、价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）A可接受价格、总价分析购房者最可能购买的房价平均值范围在1212.24元/-1481.63元/之间，买房者的最高承受能力均值在1765.48元/，认为质量保证最低线均值为969.11元/。在被调查者中，所能承受买房范围最小值800元，最大值3000元。据此分析，德州市居民对房价的主要承受能力约为969元/1765元/件，做为中高档物业的可接受价格在1200-1600元/之间。 购房单价承受能力你最可能购买的房价范围B点C点买房的最高价位质量保证的最低价位NValid098988479Missing98001419Mean1

27、212.241481.631765.48969.11Median1200.001400.001600.001000.00Minimum800900500600Maximum3000300034002000购房所承受总价能力购房者愿意花费的总房款均值在13.78万元16.71万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于10.1万元/套，能够承担最高总房款金额均值为19.95万元/套，据此，德州市区居民所能承担的总款在10万元20万元/套之间。购房承受总价（万元） B点C点总额高于多少你不会购买（万元）总额低于多少你也不会买（万元）NValid96968280Missing221618Mea

28、n13.7816.7119.9510.10Minimum59104Maximum40405020B需求面积分析被调查者中需求面积在80-100平方米之间的占39.8%，100-120平方米之间的占23.5%，120-140平方米之间的占21.4%，他们的比例为1.86：1.10:1.00。由此知，在80-140平方米之间的户型总份额占到82.6%，最为广大消费者所青睐，三个层面需求均匀，客户群层次明显。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid80平米以下22.02.02.080-100平米3939.839.841.8100-120

29、平米2323.523.565.3120-140平米2121.421.486.7140-160平米88.28.294.9160-180平米44.14.199.0180平米以上11.01.0100.0Total98100.0100.0C楼型需求分析在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占60.2%，其次是小高层为25.5%，别墅占9.2%，高层仅占5.1%。因为德州市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高。而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱。同时也有一部分中高层收入者，因

30、小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid高层55.15.15.1小高层2525.525.530.6多层5960.260.290.8别墅99.29.2100.0Total98100.0100.0D户型偏好分析对户型性质来说，选择错层的居多，占42.9%，次之平层为33.7%，复式占14.3%。人们比较接受新的错层户型，传统的平层依然得到垂青。 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid平层3333.

31、733.733.7错层4242.942.976.5跃层99.29.285.7复式1414.314.3100.0Total98100.0100.0E户型结构偏好分析人们期望的卧室数量中，选择3室的最多，占总量的61.2%，选择2室的占35.7%，选择4室的仅占3.1%。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid23535.735.735.736061.261.296.9433.13.1100.0Total98100.0100.0 对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%

32、的人希望在20平方米以上；两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主人房外的卧室面积应一样，在户型设计上应予以考虑。 卧室一面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid15-20平米5152.056.756.7 20平米以上3030.633.390.0 10-15平米99.210.0100.0 Total9091.8100.0 MissingSystem88.2 Total98100.0 卧室二面积FrequencyPe

33、rcentValid PercentCumulative PercentValid15-20平米4748%52.252.2 10-15平米3737.8%41.193.3 20平米以上66.1%6.7100.0 Total9091.8%100.0 MissingSystem88.2% Total98100.0% 卧室三面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid10-15平米2727.654.054.0 15-20平米2323.546.0100.0 Total5051.0100.0 MissingSystem4849.0 Total

34、98100.0 卧室四面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid15-20平米33.1100.0100.0MissingSystem9596.9 Total98100.0 人们对厅的要求比较集中，选择一厅的份额占15.3%，选择二厅的份额占84.7%（包含餐客合一）。在厅的选择中，人们对厅的面积要求差异较大，59.6%的消费者希望客厅的面积在25-32平方米，另一消费层面集中在19-25平米之间和32平米以上，餐厅的面积需求值出一人外集中在19平米以下。 厅的需求FrequencyPercentValid PercentCumu

35、lative PercentValid11515.315.315.328384.784.7100.0Total98100.0100.0客厅面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid25-32平米5354.159.659.6 19-25平米2222.424.784.3 32平米以上1111.212.496.6 19平米以下33.13.4100.0 Total8990.8100.0 MissingSystem99.2 Total98100.0 餐厅面积FrequencyPercentValid PercentCumulative P

36、ercentValid19平米以下6263.398.498.4 19-25平米11.01.6100.0 Total6364.3100.0 MissingSystem3535.7 Total98100.0 消费者对卫生间的需求，从调查数据看，选择粮食的多选择一卫，占45.9%；选择三室的多选择二卫，占54.1%，同时人们对主卫面积的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客卫5-9平方米或5平米左右。卫生间需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid14545.945.945.925354.154.1100.0Total98100.

37、0100.0卫一面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid5-9平米5051.057.557.5 9-12平米2323.526.483.9 12平米以上99.210.394.3 5平米以下55.15.7100.0 Total8788.8100.0 MissingSystem1111.2 Total98100.0 卫二面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid5-9平米2424.558.558.5 5平米以下1616.339.097.6 9-12平米11.02.41

38、00.0 Total4141.8100.0 MissingSystem5758.2 Total98100.0 对阳台的面积要求，从调查数据来看，选择一个阳台的比例为44.9%，选择两个阳台的比例为55.1%，对阳台面积的要求，南向阳台46.9%需求面积在6-10平方米，20.4%10-15平方米，北向阳台需求面积较小，认为只要满足作为工作阳台的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米为3：2的比例。阳台需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid14444.944.944.925455.155.1100.0Total98100

39、.0100.0 阳台一面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid6-10平米4646.953.553.5 10-15平米2020.423.376.7 低于6平米1818.420.997.7 15平米以上22.02.3100.0 Total8687.8100.0 MissingSystem1212.2 Total98100.0 阳台二面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid低于6平米2525.552.152.1 6-10平米1818.437.589.6 10-15

40、平米44.18.397.9 15平米以上11.02.1100.0 Total4849.0100.0 MissingSystem5051.0 Total98100.0 小结：在98个样本中，由统计分析数据可见，目前中档物业总房款接受度集中在14-16万元，房价接受度集中在1200-1500元/间，三室两厅两卫户型最受青睐， 82.6%的面积需求在80-140之间，自然的划分出80-100、100-120、120-140三个区段，三个不同客户层面对每个厅室的面积需求和价格、总款承受差别明显。从厅室面积需求，充分说明购房人群对住宅居住舒适度提出更高要求，选择小高层和错层的半数以上比例显示部分县到人群

41、对时尚的物业形式的追求。 3、购买行为（销售行为主动性、付款方式）人们采取按揭贷款方式付款的比率较其他城市少，所占份额占36.7%，分期付款占31.6%，一次性付款占21.4%。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid一次性2121.421.421.4分期3131.631.653.1按揭3636.736.789.8公积金贷款1010.210.2100.0Total98100.0100.0在人们期望首付款的调查中，5-8万元占46%所占份额最大，5万元以下占30.2%，8-10万元占19%，15-20万元的占3.2%，25-30万元

42、的仅占1.6%。期望首付款额FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid5万以下1919.430.230.25-8万2929.646.076.28-10万1212.219.095.215-20万22.03.298.425-30万11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0愿意承担的月供金额，其中500-1000元的占74.6%，1000-1500元的占25.4%。愿意承担的月供金额FrequencyPercentValid PercentCumulative P

43、ercentValid500-1000元4748.074.674.61000-1500元1616.325.4100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0小结：由购买行为分析得出，受经济能力所限，客户付款方式分化较大，年轻层面多做按揭，中老年这一层面人群贷款消费观念相对落后，以一次性付款和分期付款占多数，除一部分具有此经济实力原因外，主要是对偿还能力没有信心，对贷款所付利息非常在意。4、购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）人们购房时所考虑的因素，按重要性排序为：建筑质量、物业管理、价格、区位、户型、交通、区内配套、区

44、内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。 购房考虑因素重要性分数分析NSumMean建筑质量964674.86物业管理974434.57价格964134.30区位963984.15户型963894.05交通963733.89区内配套953603.79区内景观963523.67教育953403.58楼型953253.42区外配套943213.41品牌953173.34Valid N (listwise)94现有住宅最满意方面NMinimumSumMean物业管理98020.20交通状况98034.35购物环境98016.16内部装修9802.02户型98013.13小区环境9801

45、8.18居住地点98035.36通风采光98028.29居住面积98026.27教育98015.15其他9801.01Valid N (listwise)98现有住宅不满意方面NMinimumSumMean物业管理98037.38交通状况98013.13购物环境98019.19内部装修98011.11户型98022.22小区环境98027.28居住地点98011.11通风采光9807.07居住面积98012.12教育98015.15其他9802.02Valid N (listwise)98交付要求人们期望房屋的交付标准中愿意以毛坯房交付的占34.7%，厨卫装修的占42.9%，全装修的占22.4

46、%。根据调查结果，人们还是倾向于可以按照自己意愿进行个性化装修，这也是生活质量要求提升的一个标志。期望的房屋交付标准FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid毛坯房3434.734.734.7厨卫装修4242.942.977.6全装修2222.422.4100.0Total98100.0100.0配套设施要求由人们对景观设计感兴趣的调查可知，大部分人希望社区内有绿地，占份额的60%，运动器械占40%，大树、座椅占27%，花坛占22%，街灯、喷泉各占21%，儿童乐园占19%，特色地面铺装占17%，水池占15%，特色路灯、背景音乐各占1

47、3%，凉亭占12%，城市雕塑占10%，瀑布占6%。园林景观作为购房重要影响因素的位置在提升。NSumMeanStd. Deviation运动器械983940%.492草地985960%.492大树982627%.444特色路灯981313%.341背景音乐971313%.342儿童乐园981919%.397其他9800%.000城市雕塑981010%.304街灯喷泉982121%.412瀑布9866%.241水池981515%.362花坛982222%.419座椅982627%.794特色地面铺装981717%.381凉亭981212%.329Valid N (listwise)97由此表可知

48、，在社区内的公共设施中，购房者对中心花园最为重视，占69%，其次是体育健康设施48%，医疗保健设施43%，农贸市场、购物场所均为26%，文化娱乐设施、车库均为19%，公交站点为16%，幼儿园为14%，金融邮政、餐饮均为7%，小学及会所分别为6%和1%。在购房时，人们更看重的是健康休闲娱乐设施和生活配套服务的完善。中心花园会所体育健康设施文化娱乐设施医疗保健设购物场所金融邮政设施餐饮农贸市场幼儿园车库公交站点小学NValid98989898989898989898979898Missing0000000000100Mean69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%Su

49、m6814719422577251418166小结：购房者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，影响人们购房的最主要因素依次排序为建筑质量、物业管理、价格、区位、户型；尤其对物业管理、区内的景观和公共配套提出较高要求和个性化需求。说明目前入住楼盘的问题点主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上，我们应在两点上抓住客户心态做出德州开发商表率，提升项目形象，制造品质买点。5、入室调查问卷人员构成基本情况 由调查分析表可知，在被调查的98个有效样本中，平均年龄为36岁，最小年龄为22岁，最大年龄为74岁；25-35岁之间的最多占44.9%，35-45岁之间的为22.4%，45-55岁之间的为19

50、.4%，其他年龄段所占比例为13.3%。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid25岁以下88.28.28.225-35岁4444.944.953.135-45岁2222.422.475.545-55岁1919.419.494.955岁以上55.15.1100.0Total98100.0100.0NValid98Missing0Mean36.07Median33.56(a)Mode25Minimum22Maximum74Sum3535年龄比例受教育程度，在被调查者中大专学历的占43.9%，大专以下为33.7%，本科为18.4%，研

51、究生仅占4.1%。德州市学历层次相对较低主要以大专及以下为主。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid大专以下3333.733.733.7大专4343.943.977.6本科1818.418.495.9研究生44.14.1100.0Total98100.0100.0在98个样本中，商贸企业和政府公务员所占比例最大为19.4%，其次是IT通讯业15.3%，文卫事业单位10.2%。部门属性FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid金融证券55.15.15.1轻工业77.17.112.2自由职业者77.17.119.4其他33.13.122.4文卫事业单位1010.210.232.7商贸企业1919.419.452.0IT通讯1515.315.367.3建筑及房地产22.02.069.4政府公务员1919