被告预约合同的抗辩理由不能成立

《被告预约合同的抗辩理由不能成立》由会员分享，可在线阅读，更多相关《被告预约合同的抗辩理由不能成立（7页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、被告预约合同的抗辩理由不能成立！熊仁武律师代理原告东莞市某房地产经纪有限公司诉称，原告作为中介促成了被告何某平与被告庄某桥及原告三方于2010年10月14签订了房屋转让及经纪合同书，合同约定被告何某平将其所有的位于东莞市东城区石井支路3号天骄峰景2幢1502号建筑面积为156平方米的商品房转让给被告庄某桥，转让价格为1050000元。合同签订后被告庄某桥当即向被告何某平支付定金人民币10000元，被告何某平及时将收到的定金10000元交付给原告作为托管定金。此后，三被告再也没有按照合同履行相应义务，经原告工作人员催促，三被告均以各种不能成立的理由拖延。按照房屋转让及经纪合同书第11条、第12条

2、、第13条约定，三被告应当向原告支付中介费或者违约金。为此，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告何某平、被告李振明向原告支付违约金31500元并赔偿原告律师费5000元；2、被告庄某桥向原告支付中介费31500元；3、被告庄某桥向原告支付违约金31500元并赔偿原告律师费5000元；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。被告何某平与被告李振明共同答辩称，其不存在违约行为，违约的是被告庄某桥，原告对其起诉没有事实依据，且原告还应返还10000元定金给两被告，原告亦未尽到居间合同义务，原告没有及时联系催告被告庄某桥履行合同义务。被告庄某桥答辩称，1、原告的诉讼请求与法律规定明显冲突。原告如果促成交易

3、，只能收取佣金31500元，但原告实际上并未成功促成买卖双方签订国土局的正式买卖合同、递件过户，仅仅促成了预约买卖合同，原告却诉请中介费及违约金合计94500元，是正常收佣的三倍，没有法律依据。2、合同没有约定违约金的金额及计算方式，完全是原告杜撰出来，且原告并未产生任何损失，主张的违约金与法律规定相悖。本案中双方没有约定违约金的金额及计算方式，原告主张的违约金过高，且原告实际上没有任何损失产生，违约金也没有任何约定。3、本案是由于被告何某平及被告李振明违约造成的，被告庄某桥并未违约。根据合同备注条款第5条约定，被告何某平及被告李振明应出具有效全权委托公证书，但被告何某平及被告李振明至今未办理

4、，甚至要求被告庄某桥将房款支付至代理人账号，被告庄某桥无法确认合同的有效性及代理人委托收款的权限，因此被告庄某桥并未违约，是被告何某平及被告李振明原因合同无法继续履行。且原告存在过错，代理人并未有被告何某平及被告李振明出具的公证委托书，买卖合同不可能同样具有法律效力，因此案涉合同不能履行，原告不够专业是很大原因。4、被告何某平及被告李振明未配合办理首期款监管手续，仅被告庄某桥无法单方面完成该手续的办理。首期款监管与按揭必须同时进行，否则银行无法办理该手续，这是交易惯例。在手续办理当日，被告何某平及被告李振明必须交验身份证原件、签署资金监管协议等，否则手续不能办理，且在案涉合同第4条B款也有明确

5、约定。但被告何某平及被告李振明没有按照合同约定提交、签署相关材料，仅被告庄某桥是无法办理首期监管即按揭申请手续。5、原告主张的律师费没有法律依据。律师费并非诉讼案件必然发生的费用，且原告并未提供任何经过税务部门确认的发票以证明律师费的真实性，因此原告主张的律师费没有任何法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。针对被告提出双方签订的合同属于预约合同问题，熊仁武律师反驳称：预约合同当事人真实的意思表示是将来订立某个特定的合同，因此，预约合同的内容应具备的要素，是嗣后当事人能据此订立本合同。由此推断，一项预约合同的构成同时应具备两个基本要素：一是预约订立本合同的意思表示；二是构成本合同要约的要求

6、。 而本案三方签订的全责完全具体房产转让的所有条款，其与房管所签订的转让合同的内容基本一致，只是转让价款不同而已，大家知道这个转让价款的差异是双方为达到规避税费而造成的。因此，被告的抗辩理由不能成立。经审理查明，2010年10月14日，原被告三方签订一份房屋转让及经纪合同书，约定被告何某平、李振明将东莞市东城区石井支路3号天骄峰景2幢1502号房以1050000元的价格卖给被告庄某桥，在合同生效当日庄某桥向何某平、李振明支付定金10000元，剩余的1040000元楼款由被告庄某桥向银行按揭贷款后支付给何某平、李振明。庄某桥应该在2010年10月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，如

7、银行承诺发放贷款金额加上庄某桥已经支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，庄某桥应于银行出具贷款承诺函之日起三日（含当日）内补足差额部分。合同第五条约定在庄某桥的银行同意贷款书出具之日两个工作日内，买卖双方要办理递件过户手续。合同第八条约定卖方在过户当日将物业交付给买方。合同第九条约定如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过20天，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价5%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定基于经纪人所提供之居间服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买方应该

8、向经纪人支付佣金31500元，佣金应于买卖双方签订合同时支付，经纪人有权从买方支付给卖方的定金、首期款中扣除前述佣金。合同第十二条约定，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之约定出售或购入该物业，毁约一方须即时向经纪人赔偿经纪人从事居间活动所支出的必要费用人民币31500元，并赔偿经纪人因追偿违约方违约责任而发生的律师费。合同第十八条约定买方办理银行按揭及快速担保费、贷款1%的按揭服务费全部都由买方支付，买方认购该物业的首期款以银行出具的同意贷款数的差额为准。2010年10月14日，被告何某平将收到被告庄某桥的10000元定金交给原告作为托管定金。在合同的履行过程中，原告及被告何

9、某平及李振明确认被告庄某桥应采取银行快速按揭贷款的方式支付房款，办理银行快速贷款的流程为：买方提供资料，由原告工作人员将买方的这些材料交给银行，银行审查同意放贷后会要求买方再找担保公司为买方的贷款进行担保，原告会为买方介绍担保公司，并派工作人员予以协助，由于担保公司要审查买方的资料，因此必须要买方到场办理担保手续或者买方公证委托他人到担保公司办理担保手续，担保公司同意后会出具保函，由公司的工作人员将保函交给银行。原告认为，合同签订后，原告已经电话通知及催告被告庄某桥提交相关材料办理银行贷款手续，但庄某桥一直未能提交，导致合同未能继续履行。被告庄某桥认为，合同签订后十日左右，庄某桥已经将办理银行

10、按揭贷款所需要的材料提交给当时签订合同时的原告的员工张丽，但原告一直未为庄某桥办理银行贷款手续，庄某桥还认为被告何某平及李振明要求其将房款直接交付给张旻，但张旻一直未出示可以代为收款的公证委托手续，被告何某平、李振明开2010年12月30日委托广东赋诚律师事务所律师李新宜向原告及被告庄某桥发出律师函，要求立即解除三方于2010年10月14日签订的房屋转让及经纪合同，要求原告于2011年1月10日前将代为保管的庄某桥交付的10000元定金予以返还给何某平及李振明，并要求在扣除10000元的定金之后再由被告庄某桥向何某平及李振明支付违约金42500元。原告确认收到给律师函，送给被告庄某桥的律师函无

11、人签收。原先认为，根据合同第十二条的约定，被告何某平及李振明应向原告支付违约金31500元及律师费10000元，被告何某平及李振明认为其不是违约方，无需承担违约责任。原告还认为，根据合同第七条约定，被告庄某桥需向原告支付违约金31500元，根据合同第十二条约定，庄某桥需向原告支付违约金31500元及律师费5000元，被告庄某桥认为，原告并未成功促成买卖双方签订正式的买卖合同，只是促成了预约买卖合同，收取中介费没有依据；庄某桥还认为原告主张的违约金并没有合同依据，且原告没有产生任何损失，违约金过高。以上事实，有原告提交的房屋转让及经纪合同书、委托代理合同、被告何某平、李振明提交的邮件回执三张及律

12、师函、房屋转让及经纪合同书、收据及本院的庭审笔录等书证附卷为证。本院认为，本案的争议焦点为：1、三被告之间的买卖合同未能继续履行的原因；2、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。一、 就第一个争议焦点。原、被告三方签订的房屋转让及经纪合同约定，被告庄某桥通过银行按揭贷款的方式支付楼款，并在银行出具同意贷款书后两个工作日内买卖双方办理递件过户手续，因此，被告庄某桥应当按照合同第四条B项的约定于2010年10月25日之前（含当日）向按揭银行提交贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。本案中，虽然被告庄某桥称其已经将办理银行按揭贷款的资料给了原告的员工张丽，但原告对此不予以确

13、认，被告庄某桥对此也不能提供证据予以证明，故对被告庄某桥的该项主张本院不予以采信。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条第二款的规定，被告庄某桥负有支付房款的义务，故庄某桥应对向银行办理按揭贷款手续以获得银行贷款的履行情况进行举证，而庄某桥并不能充分举证证明并不是庄某桥本人的过错导致未能办妥银行按揭手续，理应承担举证不能的法律后果。故本院认定由于被告庄某桥未能及时办妥银行按揭贷款手续以支付房款，导致案涉合同未能继续履行。二、 就第二个争议焦点。根据合同第十一条的约定，原告已经促成被告何某平、李振明与被告庄某桥之间签订了书面的房屋转让及经纪合同书，该合同书权利义务明确且切实可行，被告庄

14、某桥也未能举证证明原告存在过错导致案涉买卖合同未能继续履行，故被告庄某桥理应依约向原告支付居间费31500元。至于原告还依据合同第十二条要求被告庄某桥支付从事居间活动所支出的必要费用31500元及律师费5000元，根据中华人民共和国合同法第四百二十六条第二款的规定，原告收取中介费后应自行承担居间活动所产生的费用，故对原告要求被告庄某桥支付所谓违约金31500元的请求本院不予支持。原告虽然提交委托代理合同，但未能提交支出代理费的正式收费发票，故对原告要求被告庄某桥支付律师费5000元的请求，本院不予支持。原告还依据合同第十二条要求被告何某平、李振明支付违约金31500元，由于原告未能证明被告何某

15、平、李振明存在违约行为，且原告收取中介费后理应自行承担居间活动产生的费用，故对原告要求被告何某平、李振明支付违约金31500元及律师费5000元的请求本院不予以支持。（2011） 综上，根据中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、第一百二十八条，中华人民共和国合同法第四百二十六条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条第二款的规定，(2011)东一法民二初字第2159号判决如下：一、 被告庄某桥应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市中基房地产经纪有限公司支付中介费31500元。二、 驳回原告东莞市中基房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费1195元，由原告承担835元，被告庄某桥承担360元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。东莞律师版权所有法律咨询7 / 7