房屋建筑管理工作手册(A版)

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1、深圳市花样年物业管理有限公司Shen Zhen Fantasia Property Management Co., LTD编号：HYNPM-WI/FW版本：A房屋建筑管理工作手册编制： 日期：审核： 日期： 批准：日期：说明： 红色印章为受控文件 括号内数字为文件分发号文件受控章 声明：本手册未经许可，不得翻印。 责任单位：品质部 房屋建筑管理工作手册目录 WI/FW000Fantasia A/0 1/1编号标题页码版号/状态001名词与术语解释1A/0002房屋管理组织机构图1A/0003房屋管理规程1A/0004房屋土建维修运作程序11A/0005公共设施安装/维修规程4A/0006大中修

2、工程流程图1A/0QR-001FW公共建筑设施保养计划1A/0QR-002FW公共建筑设施保养记录1A/0QR-003FW房屋分幢完损等级评定表1A/0QR-004FW房屋完损等级汇总表1A/0QR-006FW装修施工许可证1A/0QR-007FW装修工程登记表1A/0QR-008FW装修巡查表1A/0QR-009FW整改通知单1A/0QR-010FW保修及外委小修工程维修单1A/0QR-011FW工程竣工验收证明1A/0QR-012FW工程结算协议书1A/0QR-013FW供方初审记录1A/0QR-014FW土建供方监控评价表1A/0 001名词、术语解释WI/FW 001Fantasia

3、A/0 1/11、土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2、精装修 业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。3、土建小修工程（日常养护） 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。4、土建中修工程 凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。5、土建大修工程 凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部

4、拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。002工程管理组织机构图 WI/FW002 Fantasia A/0 1/1公司总经理分公司经理 工程维修主管发展商或其它供方 合同管理 承建施工单位工程维修领班 现场监控工程缺陷整改。房屋中修、大修、翻修。房屋日常养护及使用管理、装修管理。家居装修、管理用房，建筑物保洁 003分公司房屋建筑管理 WI/FW003Fantasia A/0 1/11、分公司负责审批2000元以下的材料，备件，机具的购买。2、贯彻公司的维修政策，执行公司有关标准，接受公

5、司技术指导、服务，作好现场组织、领导工作。配合公司作好物业接管验收及水电过户工作。3、分公司负责按时完成本物业房屋建筑、年保养计划，报公司备案。按计划作好实施、检查工作。对分包工程作好现场监督、检查工作，大、中修工程方案报公司批准后实施。4、作好本物业公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏。5、作好工程材料、工具的管理工作，严守审批权限，降低采购成本。控制维修过程，降低维修成本。6、与公司建立良好的信息沟通，将物业的即时状况向公司反馈，对重大突发性事件（如火灾、管道水爆炸），应立即组织现场人员，防止事件扩大，并通知公司及相关供方抢修。 004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia

6、A/0 1/111.0使用管理：1.1建筑、设施使用管理1.1.1分公司应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。1.1.2车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由业主负责处理。1.1.3屋面私家花园严禁乱搭建，该部分维护费用按法规由业主和分公司共同承担。1.1.4儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。1.1.5外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理、

7、经营，不可免费出让。2.0维修管理：2.1维修责任划分2.1.1新建房屋在保修期内 新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。2000年1月30日国务院279号令发布的建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的

8、保修期，自竣工验收合格之日起计算。2.1.2保修期满后物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 2/11业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。2.1.3其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。2.2保修期内管理办法2.2.1保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内，分公司在保修及外委小修工程维修单填写维修内容，由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管

9、日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。2.2.2保修期结束，保修单位结算保修金时，工程主管须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报分公司审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公司有权拒绝签字。 2.3土建维修2.3.1计划每年初，分公司工程主管按公司规定制定公共建筑设施维修计划，填写公共建筑设施保养计划，报服务中心主任审阅，由公司核准并审批后实施。日常零星养护修理，主要通过巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。如发现设施损坏故障，须于当日填写公共维修派工单并交与维修人员，如须外委则填写保修及外委小修工程维修单。若递交公共维修

10、派工单三日后，该问题仍未整改，则再次填写公共维修派工单，直接递交给分公司经理。新建、改建公共设施及管理用房由分公司提出需求，分公司核准，总经理审批。土建中修、大修计划由分公司制定，总经理审查确定方案。2.3.2实施分公司委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关要求，按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。维修技工在公共建筑设施保养记录上填写维修养护内容。 零修项目，维修技工应及时在公共维修派工单或保修及外委小修工程维修单上填写维修内容，并作修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告分公司经理，并说明原因，由经理按实

11、际情况进行处理。有偿维修，客服中心在用户维修服务单上记录受理时间，并根据情况与客户预约，填004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 3/11写预约时间按时派维修人员上门维修，维修结束后由客户签名确认。维修人员须在预约时间内上门维修。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司起草方案（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关人员（相关分公司技术人员、分公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。2.3.3检查计划养护项目施工完毕后，由分公司经理组织检查，并签署检查意见。零星项目完工后，由维修技工进行检查并在公共维修派工单或保

12、修及外委小修工程维修单上签署检查意见。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司现场监督。工程竣工后，由分公司组织验收。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、分公司在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。分公司每周进行一次周检，每月组织一次全面检查，发现问题在月检情况记录表中记录并通知相关单位。2.3.4处理各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。维修技工应定期对维修中发生的问题进行统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。 3.0标识管理3.1

13、各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由分公司统一委托设计、制作。3.2小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。3.3小区入伙后，由分公司负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。3.4分公司办公室宜按公司统一形象进行装修。004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 4/113.5土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。3.6库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放

14、置，防止误用。4.0 备件材料管理：工程材料4.1根据楼宇正常运作或维修需要，购置总价在2000元以下的，由分公司经理批准购买；购置总价在2000元以上的，经分公司经理同意后，呈报总经理批准购置。4.2工程材料入库建帐应符合财务及房屋管理的要求。 4.3分公司应合理控制材料库存，减少资金占用。应与供货商建立良好的合作关系，做到随用随送。 5.0技术资料管理5.1国家、行业现行规范标准 分公司应通过因特网、书店、报纸等途径，收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况，及时刷新索引，标识出标准规范的有效性。5.2工程（物业）竣工资料工程（物业）竣工资料指工程竣工时发展商报市档案馆的全套资

15、料。根据深圳市物业管理条例，发展商须向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按接管入伙控制程序中的有关要求办理。 资料的借阅按文件控制程序执行。 6.0组织对供方的控制6.1供方分类I类 提供零星工程维修的施工方。II类 提供房屋、公共设施大中修、更新改造工程承包商。零星维修属于土建小修工程，土建中修、大修的分类参见本手册的名词、术语解释。6.2新供方评价零星维修及日常养护须外委由分公司按供方初审记录初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入分公司合格供方名单。当发生土建维修保养、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、贵重工程材料采购等项目，应由分公司组织公开招标或议标

16、。除邀请合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。分公司组织评标小组，负责开标、评标。凡符合供方初审记录初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。 004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 5/116.3供方选择工程/采购价款在2000元以下的，由分公司选定。工程/采购价款在2000元以上的，由公司从合格供方中初选2-3家符合条件者报公司审核，报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由公司组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。6.4供方的评价土建供方须每年至少进行一次评审。土建小修工程

17、的供方由分公司进行评价，分公司审核，评审结果为不合格的供方从分公司合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按土建供方监控评价表进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率（即折算到百分制）。得分率85%为合格。合格供方经管理者代表批准后列入合格供方名单，以备再选用。评审结果为不合格的供方，经管理者代表审阅报总经理批准后，将从合格供方名单上去掉。6.5供方档案 分公司应建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。分公司建立土建小修工程的合格供方档案，保存所有土建合格供方的档案备查。6.6工程质量监督及验收对

18、I类供方的日常检查、监督，由分公司进行。分公司应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修，予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。分公司的确认（签字）不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在月检情况记录表中记录并通知分公司。属于供方的问题，由分公司负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方（包括发展商）、分公司，分公司共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求；对工程量进行实测实量；对分部、分项

19、工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级；按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 6/11收合格后，由三方在工程竣工验收证明签字盖章后，凭工程结算协议书才能结清工程款。7.0装修管理7.1装修审批1、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修者到分公司申报，如实填写装修申请表，并提交装修合同复印件、交验装修者承建资格证书原件，经分公司审批后，方可进行装修。2、装修作业人员，凭身份证或暂住证等有效证件到分公司办理出入证，

20、凭出入证方可进入小区装修。3、业主（业主）和装修者在办理开工申请时，应分别向分公司交纳装修保证金等相关装修费用。工程完工后，经分公司验收，无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，分公司在三个月内退还业主和施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。4、办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报消防局防火科（地址：燕南路32号市消防局大楼）审批；审批后，按审批意见书交分公司后，方可进场装修。5、对未向分公司申报或不符合规定条件自行开工的装修工程，分公司有权依法制止其违法装修行为。7.2装修范围1、装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为：a.装修涉及公共设施、公共

21、空间；b.改变房屋承重结构；c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；d.不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；g.使用不符合消防要求的装修材料；h.其他违章装修活动。004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 7/11确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，业主应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。2、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符

22、合深圳市规划国土主管部门的技术标准，符合分公司的要求，保证建筑物外观的协调统一。3、业主安装分体及窗式空调需到分公司申报，并按分公司指定位置安装。空调支架应符合有关规定要求，应采用不锈钢材质，固定螺栓必须经过防锈处理，否则，装修业主要承担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。4、安装防盗门不得妨碍邻近业主出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。5、为保证建筑外观的统一协调，装修必须符合深圳市国土主管部门的技术标准（不准封闭前阳台、安装防盗网）。房间窗户允许在内侧安装防盗网，但必须按分公司规定要求进行安装。6、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，

23、确需改动的，应提前一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。7、禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。8、禁止将雨水管道用于生活污水的排放。7.3装修施工管理1、装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。如确实需要延期，应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）前来办理延期手续。2、装修施工作业时间为每天7：0012：00，14：0019：00；节假日原则上允许施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。如在非工作时间内施工，或在节假日进行有噪声及刺激性气味的工作，分公司有权责令其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重给予处罚。3、装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民和财产的

24、安全。业主不得私自接驳水、电，违者照章罚款。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。装修有防水要求的部位防水施工隐蔽前，须由分公司进行现场验证，才可进行下一作业。若条件许可应要求施工方进行三日的闭水试验，分公司观察有无 004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 8/11渗水情况，并在装修巡查表记录。4、未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具，电热水棒等电热设施；严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准，电动工具（或临时接电线）须配开关箱，开关箱必须设漏电保护器，漏电动作电流小于30mA，开关箱电源线须采用橡胶电缆

25、，在施工完成后及时拆除。5、装修施工临时动火、用电，应提前向分公司申报，并填写临时动火作业申请表，说明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等。6、装修施工作业应遵守消防规定，每50m2作业现场配备1个2Kg灭火器，每个作业现场应至少配备两个灭火器（禁止使用1211灭火器）。7、施工单位必须负责施工现场的消防工作。在本小区业主内进行装修的施工单位负责人为防火责任人，负责施工现场的防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。8、各施工单位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程

26、和制度。9、如因违反装修管理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位，个人以及雇请施工的业主（业主）按规定承担一切经济及法律责任。10、装修垃圾必须袋装，并按照分公司指定的位置、方式和时间进行堆放、清运，对违章堆放、抛弃装修垃圾的，分公司有权责令限期清理。不及时清理的，分公司代为清理，费用由装修户承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的，由各装修户共同负责。11、装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，不得随意在公共走道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则按规定予以处罚。12、装修施工人员每日完工后必须清场，不得留宿楼宇户内。如私自居住在楼宇装修户内，一经发现，按治

27、安分公司罚条例规定送交当地派出所处理。13、装修施工人员凭出入证出入小区，工作期间应佩戴出入证，不戴证件，涂改或转借出入证的人员一经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 9/11 14、分公司根据装修工程登记表，对在装修单位每天将不定时派专人进行巡查。装修者应将在分公司申报时办理的装修施工许可证贴在装修大门外，以便于巡查工作的进行。对上述违规问题在装修巡查表中记录，轻者现场纠正，重者分公司将下发给装修负责人整改通知单，视情节轻重进行处罚。7.4违章装修处理分公司工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受分公司工作人员的

28、检查、监督、指导，对违反规定者，分公司有权作如下处理：1、责令停工；2、责令恢复原状；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失；6、参照深圳市家庭居室装修管理规定第七章罚则进行处罚。以上几种处罚可同时并处。8.0环保、节能管理8.1工程施工、家居装修产生的噪声处理办法按环境保护控制程序要求执行。8.2装修、土建施工产生的废水、废油、固体废物的处理按环境保护控制程序的要求执行。9.0管理绩效评定：房屋完好率，维修及时率，维修合格率9.1房屋完好率房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即: 完好房建筑面积基本完好房建筑面积 房屋完好

29、率= 100 总的房屋建筑面积 每年年底，由公司按国家房屋完损等级评定标准进行复核评定，计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 10/119.2维修及时率 用户维修服务及时维修宗数维修及时率= 100 用户维修服务总宗数每月分公司汇总统计用户维修服务单计算维修及时率，填写维修回访统计表。当接到用户维修预约，在规定时间内上门视为及时（允许有15分钟的偏差时间

30、），否则，视为不及时。9.3维修合格率 用户维修服务合格维修宗数维修合格率= 100 用户维修服务总宗数 每月分公司汇总统计用户维修服务单计算维修合格率，填写维修回访统计表。同一宗维修项目在3天内没有进行返修，该宗维修服务视为合格。10.0房屋建筑维修保养周期（见下表）房屋土建公共建筑设施保养周期Fantasia A/0 1/1 土建维修模式:定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。房屋土建公共建筑设施保养周期:序号公共建筑设施名称事 项计划养护周期01上人屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理每2年每2年每2年每2年02外墙饰面（涂料、面砖

31、）重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗涂料外墙粉刷每1年每3年每5年03内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换每1年每5年每3年04楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理每3年每1年05天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面（如碎石地面等）修补每2年每1年每1年每3年每3年07门窗闭门器、门锁调校变形复位防腐防蛀处理每半年每半年每3年08防盗网、花园围栏、扶手根据损坏情况确定刷油漆时间2-

32、4年09沟井池渠疏通、清淤井盖、篦子刷漆每半年每1年10挡雨篷清洗、加固每1年11玻璃幕墙 清洗每1年12休闲、游乐设施加固、刷漆每1年004房屋建筑管理规程 WI/FW004Fantasia A/0 11/1110.0相关文件与记录：PD-1 文件控制程序PD-21 接管入伙控制程序PD-26 环境保护控制程序QR-027 合格供方名单QR-056 月检情况记录表QR-001FW 公共建筑设施保养计划QR-002FW 公共建筑设施保养记录QR-004XN 装修申请表QR-006FW 装修施工许可证QR-007FW 装修工程登记表QR-008FW 装修巡查表QR-009FW 整改通知单QR-0

33、10FW 保修及外委小修工程维修单QR-011FW 工程竣工验收证明QR-012FW 工程结算协议书QR-013FW 供方初审记录QR-014FW 土建供方监控评价表QR-025SB 用户维修服务单QR-026SB 公共维修派工单QR-010AQ 临时动火作业申请表深圳市家庭居室装修管理规定房屋完损等级评定标准治安管理处罚条例 005公共设施安装/维修规定 WI/FW005Fantasia A/O 1/51 公共设施维修人员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。2 坐厕堵塞疏通21首先用胶吸泵吸

34、5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍去水慢则按2.2步骤进行。22如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：a）先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向业主说明情况并征得业主的同意后方可动手拆坐厕；b）剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；c）如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；d）反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；e）用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；f）用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按5条款处置。3 厨房

35、排水堵塞疏通31用铁线勾出存水弯内的脏物。32用疏通机疏通排水管。33用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按5条款处置。4 厨房/卫生间查漏41确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。42关闭室内所有用水部位（包括坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。43用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，业主都会要求全部装明管）。44排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用005公共设施安

36、装/维修规定 WI/FW005Fantasia A/O 2/5切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。45卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。46更换排水排污横管按5条款进行。5 排水排污横管安装51用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。52用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。53铲尽排水排污管上的泥土。54取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。55平整夯实装排水排污横管的基础。56排水

37、排污管就位（此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。57从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：a）如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；b）如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。58排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。6 做砂浆面层61整理、夯实基础。62首先将水泥、砂按1：1配好并干拌到颜色一致。 63水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压

38、光工作。64如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥）。65如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。 005公共设施安装/维修规定 WI/FW005Fantasia A/O 3/57. 贴地面砖71在房间四周墙面弹好500mm水平线。72基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。73做灰饼、做标筋：a）从墙面500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；b）根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔11.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地

39、漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在2030mm。74抹找平面：根据标筋高度用1：2或1：3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。75规方、弹线、拉线：a）测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决；b）根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。76铺贴地砖：a）从房间里面向门口方向铺贴；b）在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖

40、边浇灰；c）砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；d）用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。77勾缝：a）用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；b）如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；c）水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。005公共设施安装/维修规定 WI/FW005 Fantasia A/O 4/578养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。8坐厕安装81将预留排污管口周围

41、清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。82在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。83在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。84将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。85将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入810mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。86连接好水箱进水软管。9.立柱式洗面器安装91按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。92将立柱中心对准墙面上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗

42、面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处。93按墙上的印记用冲击钻10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入10mm 膨胀螺栓并拧紧。94将安放立柱的地面印记内铺好1530mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。95将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧（用力应适度）。96将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。10每年油漆一次明装排水排污管。11及时维修好住宅天台门。12每两年疏通一次小区内主排水排污管

43、道。13公共设施维修人员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。14搞完卫生后，公共设施维修人员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。005公共设施安装/维修规定 WI/FW005 Fantasia A/O 5/515如是到业主现场进行安装/维修，全部工作完成后，公共设施维修人员应请业主对安装/维修工作进行验收。公共设施维修人员应及时解答业主提出的问题并向业主讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果业主对安装/维修有不满意的地方（合理的），公共设施维修人员应及时进行整改，直至

44、业主满意为止。确认一切正常后请业主在用户维修服务单上签名确认。如业主对此次安装/维修收费有异议，维修人员可根据公司制定的维修项目收费规定向业主进行解释，尽量打消业主的误解。16公共设施维修人员回到分公司后，应及时填写好公共维修派工单，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最后签上维修人员姓名以备查询。17分公司做好安装/维修通知单登记工作。18业主现场安装/维修181服务（维修）人员上门为业主业主进行维修时，应把所有工具放在工作包内。182进入业主业主房间前，应穿上鞋套（鞋套必须整洁，必要时每次维修完毕要及时清洁）。183服务（维修）过程中，应在可能对业主业主房间墙面、地面等

45、产生污染的地方铺设塑料纸。184服务（维修）结束后，对灰尘进行擦拭，对服务（维修）现场进行清理，产生的垃圾用垃圾袋装好带走，以保证业主业主工作区内一尘不染、洁白无暇，符合我们对业主业主的承诺。185服务（维修）过程中，要注意礼貌礼节，使用文明用语。19相关文件与记录： QR-025SB 用户维修服务单 QR-026SB 公共维修派工单大中修工程流程图 WI/FW006Fantasia A/0 1/1分公司上报公司作计划公司选择专业公司、审核方案、草拟合同条款 物业公司总经理审批 未通过 通 过签订合同专业公司施工分公司验收 未通过 通 过资料整理归档、办理结算深圳市花样年物业管理有限公司公共建

46、筑设施保养计划QR-001FW A/0 1/1 单位: 日期:序号保养项目保养周期上次保养时间计划保养时 间保养人备 注注:备注栏中应填写完成的时间及有关保养情况。制表： 复核: 分公司审核： 公司审批：深圳市花样年物业管理有限公司公共建筑设施保养记录QR-002FW A/0 1/1 序号保养项目保养时间保 养 人保 养 内 容备 注注:备注栏中应填写完成保养情况。制表： 复核：深圳市花样年物业管理有限公司房屋分幢完损等级评定表QR-003FW A/0 1/1名称： 地址： 编号：房 屋 情 况完损标准分类结 构 部 分装 修 部 分设 备 部 分评定等级地基基础承重结构非承重墙屋面楼地面门窗外墙面内墙面顶棚细木装修水卫电照特种设备阁名完好产别基本完好结构类别一般损坏建筑面积严重损坏建筑年代危险