华北科技大学

《华北科技大学》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华北科技大学（12页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、华北科技大学毕业论文生：学学专导房地产项目的经营管理号:业：师：内容提要随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是中华人民共和国城市房地产管理法的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全

2、过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和

3、科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。关键词】房地产项目经营管理组织计划控制营销1 房地产项目经营管理的主要内容41.1 房地产开发项目的组织管理41.2 房地产开发项目的计划管理41.3 房地产开发项目的控制管理42 房地产开发项目的营销管理1房地产开发项目的组织管理12.1 机构配置1经营团队23 激励机制建设2房地产开发项目的计划管理23.1 市场调查及市场定位33.2 可行性研究33.3 总体配套策划34 新的设计理念的合理使用3房地产开发项目的控制管理44.1.1 工程进度管理4计划控制4过程控制4偏差控制54.1.2 工程造价管理5招标制度5造价计算

4、54.2 变更和签证管理55 变更管理6工程签证管理6项目成本管理6项目风险管理6风险回避7风险转移7房地产开发项目的营销管理7产品策略7价格策略8定价策略8价格控制8促销策略8渠道策略8售后服务管理9结语91 房地产项目经营管理的主要内容1.1 房地产开发项目的组织管理这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。1.2 房地产开发项目的计划管理对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划

5、轨道，项目有序地达到预期总目标。1.3 房地产开发项目的控制管理其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。1.4 房地产开发项目的营销管理市场营销的关键在于把握市场、把握客户，是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了，因为现在的“香醇美酒”实在太多，所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。2 房地产开发项目的组织

6、管理2.1 机构配置一个项目的成败，除了市场环境等客观条件的制约外，项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天，企业如何瞄准市场进行经济决策，如何通过强强联合壮大自己的竞争实力，如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以，资金实力较雄厚的一方必须绝对控股，拥有对日常经营性活动进行决策的权力，这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权，有利于企业的生存和发展。一个完整的项目经营机构通常包括董事会、总经办、营销策划中心、工程管理中心、企业管理中心、销售部、策划部、设计部、工程部、总工室、装修部、预决算

7、部、项目拓展部、人事行政部、培训部、公关部、财务部、物业管理部等组织机构。2.2 经营团队房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队，由专业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见，供董事会及经营机构决策时参考。这个团队，必须具备凝聚力和执行力。2.3 激励机制建设激励机制是为了激励员工而采取的一系列方针政策、规章制度、行为准则、道德规范、文化理念以及相应的组织机构、激励措施的总和。通过这一机制所形成的推动力和吸引力，使员工萌发实现组织目标的动机，产生实现目标的动力，引起并维持实现

8、组织目标的行为；并通过绩效评价，得到自豪感和响应的奖酬，强化自己的行为。与一般所谓劳动密集型企业相比，房地产企业是一种较为典型的知识密集型和资金密集型企业。房地产企业直接从事房地产开发经营活动，拥有由一定数量的各种有关专业技术和管理人员组成的开发经营队伍。因此员工的素质及精神状况对公司的发展有着重要的影响，对员工进行激励，调动员工的积极性也显得尤为重要。一般可以：基本工资激励,提高基本工资在整个薪金结构中的比重,奖金激励,培训和娱乐激励,更加注重公平,制定职业发展规划，帮助员工定位和成长。3 房地产开发项目的计划管理项目开发的前期策划是地盘成败的关键，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解

9、决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。3.1 市场调查及市场定位在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。研究房地产市场，必须了解房地产市场。作为房地产的投资者或为其服务的管理人员，了解房地产市场以及房地产市场的特性与功能是十分重要的，只有这样，才能对房地产的发展趋势，对房地产投资的影响有较透彻的了解。掌握房地产市场的最新信息，实际地分析购买者的心理和和社会总需求。房地产市场研究的关键是影响整个房地产市场的因素和获取市场信息的方法。3.2 可行性研究在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告，从技术指标(土地技术

10、指标)、经济指标(建筑成本)、市场指标(预计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用)，不可预见费等多方面综合测算，充分考虑各种不利因素，排除各种干扰及主观意识，让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来，作为今后投资控制的依据，坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。3.3 总体配套策划随著生活水平的不断提高，民众住宅本身功能、质量要求提高之外，也同时注意小区生活环境的配套，前期策划时应做好以下几项规划：(1) 绿化设计：尽量创造富有生活气息的绿化环境，并配上品味不俗的局部园林进行点缀。(2) 道路配套：道路设计应确保车辆交通顺畅，疏散合理，路灯设计

11、别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰，并注意无障碍设计。(3) 公建配套：应配套会所，会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等，供住户休闲使用，以服务为主，收取成本费。(4) 学校配套：若为住宅小区，规划部门要求配套中小学校时，宜与名牌学校联合办学，对提高小区的品牌大有裨益，对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。新的设计理念的合理使用目前许多居民对传统的单元房感到乏味，所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生，以满足不同客户群体的需求。不过，这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验，对于不太适用的设计即使概念再新，最终都会被市场淘

12、汰。某省的别墅小区推出的排屋，采用了错层设计理念，但从地盘开售至今三年多来，连一套都没有售出，而同一地盘的独立别墅、连体别墅及高级公寓均可顺畅出售。我们应提倡新的理念，提倡大胆创新，但同时也要考虑传统习惯及经济实用性，否则将事与愿违。4 房地产开发项目的控制管理前面谈到前期策划是楼盘成败的关键，那么在确定了开发定位之后，在实施建设过程中，其管理又是相当重要的，因为它直接关系到工程的进度、质量和造价，直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根错节的，在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。4.1工程进度管理进度对项目管理极为重要。据调查，房地产企业50%的投诉为逾期交房。项目开工

13、之后，由于资金和销售的压力，项目开盘时间和交付时间基本不会变更，这就要求项目进度必须满足计划要求，避免前紧后松的进度脱节。主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声

14、誉及公司的经营业绩。计划控制主要在开工前制定科学合理的总进度计划作为控制的依据。由承包单位的技术部门、质监部门等负责，在项目经理的主持下编制。总进度计划主要用横道图形和网络图表示。过程控制主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制，主要采用甘特图、计划网络图和WBS（工作任务分解）等。偏差控制主要是防止一些对项目进度有重大影响的变化出现，和影响成本和质量的非常规进度的发生。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量或者工时数，衡量、分析与修订工作每月一次。4.2 工程造价管理招标制度对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面，在招标中应标者必然提

15、供各种优惠条件，达到了压低造价的目的;另一方面，在招标评标过程中能做到货比三家，避免了决策的盲目性。造价计算工程造价实行加系数一次性包干的作法。目前建筑工程造价超预算的情况十分普遍，其原因不外是设计变更、政策性调价、三材市场价格波动。所以只有采用工程预算加系数包干的作法才可以有效控制工程造价，控制建设成本开支，按预算执行。而采取该办法的关键在招标前应认真审图，并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次，其次，在施工中应尽量避免设计变更的情况产生，同时要注意工程质量的跟踪监督。4.3 变更和签证管理抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批，要确保一次性就能得到贯彻实施。严格设计变更的审批制度，在变

16、更前应充分论证对非变更不可的项目才给予核批。由于工程建设历时较长，在现代科技条件下，建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的，设计不变更则是相对的”，重要的是我们如何把好这个关，尽最大努力降低建造费用，为企业争取最大的经济效益。变更管理变更管理是工程监理工作中的一项重要内容，变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整，是合同双方利益的焦点。因此，合理确定并及时处理好项目变更，既可以减少不必要的纠纷，保证合同的顺利实施，又有利于对工程造价的控制。在项目建设的过程中，依据变更内容的具体情况及重要程度，将设计变更分为重要设计变更和一般设计变更。工程签证管理工程项目建设中，要使签证过程中

17、业主及承包商双方的权益得到最大程度的保障，业主应从严守工程签证的签发原则、加强签证审核等方面加强管理;承包商则应从完善工程签证的管理制度、建立合同交底记录制度等方面加强管理。同时，业主和承包商应注意在工程签证管理中遵守并利用而非受制于签证主体、时效、形式及程序等限制条。4.4 项目成本管理项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。作为房地产工程，应加强全过程的成本管理。要从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶

18、段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。4.5 项目风险管理风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下两种：风险回避所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策

19、相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，在逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，可能会使房地产开发不能获得利润。风险转移所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以下两种方式来完成：第一签订合同，签合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。第二保险，通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而

20、产生相关的赔偿等。5 房地产开发项目的营销管理房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：一是房地产商品的组合性，包括土地与房屋的组合，不变性与多样性的结合，消费品与投资品的组合；二是位置的固定性，市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究；三是房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺性；四是房地产商品的异质性，即个别性；五是房地产商品价值的巨额性；六是房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多；七是房地产使用的长期性、耐用性。由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考

21、虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。5.1产品策略产品策略的核心是“为谁服务”（消费者是谁）：即产品定位。进行正确的产品定位就是要解决为谁服务的问题，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。5.2 价格策略定价策略在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调

22、成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。价格控制房地产营销最实质的内容是价格控制。价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调；第二种情况是价格做空；第三种情况是升值太快缺少价格空间。5.3 促销策略房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种

23、：广告，房地产展销会，人员推销。另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。5.4 渠道策略从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。5.5 售后服务管理房屋成功出售后，售后服务相当重要，房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员，创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理，开发商可以自己成立物业管理公司，连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管理。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当，如果不相当，

24、必然造成不良后果。6.结语房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。希望本文对于房地产企业管理人员有所启发。参考文献：1 胡园园房地产估价风险及防范探析J.丽水学院学报，2007,(8).2 黄隆规房地产评估的风险与防范J.审计与理财，2008，(2).3 魏雅华中国房地产多方共赢的利益啮合点J；中国房地信息；2010年01期4 徐丰我国城市房地产业运行机理及发展模式研究D;吉林大学;2009年5 赵红英当前房地产开发融资之问题探讨J；中国房地产金融；2001年02期6 陈艳华房地产开发项目开发前期及开发期间的纳税筹划J;现代商业;2010年03期7 孔行我国房地产价格形成机理与波动研究D；哈尔滨工业大学；2010年8 王艺中国特色的房地产市场与政府管制研究D;武汉大学;2010年