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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 判断题：理论价格不是现实价格，而评估价格是现实价格。()正确答案：错2. 判断题：【2014年真题】价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）正确答案：错3. 多选题：下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例正确答案：BD4. 单选题：我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、
2、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料正确答案：C5. 判断题：经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。()正确答案：错6. 单选题：有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上正确答案：B7. 单选题：【2013年真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更
3、正确答案：B8. 判断题：如无特殊约定，对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额一半以上的按份共有人同意。()正确答案：错9. 多选题：交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及()。A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易B.特殊交易方式的交易C.交易税费正常负担的交易D.相邻房地产的合并交易E.成交价格的不确定正确答案：ABD10. 单选题：估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()。A.一年B.两年C.半年D.无限期正确答案：A11. 判断题：在基准地价修正法中进行市场
4、状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错12. 判断题：比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。（）正确答案：对13. 多选题：【2014年真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定正确答案：ABCD
5、14. 判断题：对于正常商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。()正确答案：对15. 判断题：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。()正确答案：对16. 判断题：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。()正确答案：对17. 单选题：房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值正确答案：B18. 单选题：在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法正确答案：C19.
6、单选题：年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴正确答案：C20. 多选题：关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人正确答案：AD
7、21. 单选题：房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权正确答案：A22. 单选题：在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()。A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资产的回收额正确答案：A23. 多选题：【2011年真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观正确答案：ABC24. 单选题：【2014年真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动
8、正确答案：C25. 单选题：同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异正确答案：C26. 判断题：现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格。()正确答案：错27. 多选题：在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意正确答案：ABC28. 单选题：通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地取得成本+建设成本B.土地取得成本+建设成本+管理费用C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值正确答案：C29. 判断题：运用收益法评估星
9、级宾馆的收益价格时，应当将固定资产折旧费视为固定费用。()正确答案：对30. 判断题：当预期通货膨胀率下降时，贷款人会要求提高贷款利率。()正确答案：错31. 单选题：【2011年真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为()万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70正确答案：B32. 判断题：城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。()正确答案：对33. 判断题：为促进税收工作，一般由税务机
10、关对房地产交易价格进行估价。()正确答案：错34. 单选题：【2013年真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日正确答案：D35. 多选题：供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少正
11、确答案：AB36. 判断题：随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨的趋势。()正确答案：对37. 判断题：某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。()地产来说不但不会成为增值因素，反会降低这里居住房地产的价格。正确答案：错38. 判断题：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。()正确答案：对39. 判断题：运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。()正确答案：错40. 判断题：用市场法估价时要有针对性地收集一些交易实例。()正确答案：对41. 判断题：谨慎原则不是技术性原则。()正
12、确答案：错42. 单选题：现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。A.800万元B.1000万元C.1800万元D.8001000万元正确答案：D43. 判断题：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）正确答案：错44. 多选题：下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼正确答案：ABC45. 判断题：由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产
13、独有的自然地理位置和社会经济位置。（）正确答案：对46. 单选题：成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D47. 单选题：在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()。A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值正确答案：B48. 判断题：对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。()正确答案：错49. 单选题：下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率正确答案：A50. 单选题：市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施
14、B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况正确答案：C51. 判断题：同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应当相同。()正确答案：错52. 判断题：抵押价值通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的价值。()正确答案：对53. 多选题：求取报酬率的方法有()。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法正确答案：ABC54. 单选题：在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定正确答案：A55. 判断题：各种影响房地产价格的因素和房地产价格之间的影响关系都可以用数学模型来度量
15、。()积累的丰富经验作出量的判断。正确答案：错56. 单选题：城市基准地价评估的步骤顺序是()。A.提出基准地价应用的建议和技术确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围确定基准地价划分地价区段明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价提出基准地价应用的建议和技术C.确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价评估的区域范
16、围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术正确答案：D57. 判断题：房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。()正确答案：对58. 多选题：下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法正确答案：ABCD59. 判断题：在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）正确答案：对60. 多选题：面积单位采用坪的有哪
17、些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国正确答案：ABC61. 判断题：由于买期房存在着风险，而买现房相对来说不存在风险，所以期房与现房相同品质下，期房价格要高于现房价格。()正确答案：错62. 判断题：实物状况比较修正的内容，对于土地来说，包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和工程质量等。()正确答案：错63. 判断题：在进行房地产预售和预购价格评估时估价时点应为未来。()正确答案：错64. 单选题：房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求
18、价格弹性正确答案：D65. 单选题：在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象正确答案：B66. 判断题：现实估价中所需评估的房地产价值不一定是公开市场价值。()正确答案：对67. 单选题：最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A68. 判断题：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很
19、大不同。（）正确答案：错69. 判断题：在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途也不同。（）正确答案：对70. 判断题：评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。()正确答案：错71. 判断题：抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）正确答案：错72. 单选题：特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法正确答案：A73. 单选题：假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费正确答案：D74. 单选题：某种生活必
20、需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯正确答案：C75. 多选题：权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润正确答案：ACD76. 单选题：从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象正确答案：C77. 单选题：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳正确答案：B78. 判断题：【2013年真题】在房地产损害
21、赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。()正确答案：错79. 单选题：成本法概念中的成本，并不是通常意义上的成本，而是()。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润正确答案：A80. 单选题：【2011年真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果正确答案：A81. 多选题：下
22、列属于房地产区位状况比较、调整内容的是()。A.自然环境B.楼层C.社会环境D.地势正确答案：ABC82. 判断题：【2013年真题】某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。()正确答案：错83. 单选题：正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化正确答案：A84. 单选题：在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率正确
23、答案：A85. 判断题：在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。()正确答案：对86. 判断题：【2012年真题】不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。()正确答案：对87. 判断题：在平均发展速度法公式中，t代表发展速度。()正确答案：错88. 多选题：在划分路线价区段时，应将()的土地划为同一个路线价区段。A.价格相同B.可及性相当C.地块相连D.路线相同E.面积相同正确答案：BC89. 判断题：运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。（）正确答案：对90.
24、单选题：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类正确答案：D91. 判断题：基准地价是针对土地所处不同地域、不同用途下的平均价格。()正确答案：错92. 判断题：运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐：()正确答案：对93. 判断题：真正的房租不包括地租。()正确答案：错94. 单选题：估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则正确答案：B95. 判断题：如果估价人员与估价对象有利益关系或与委托人等有关当事人有利害关系（例如近
25、亲属），原则上可以不回避。()正确答案：错96. 判断题：一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（）正确答案：对97. 判断题：预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。（）正确答案：对98. 多选题：下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：AC99. 判断题：在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。()正确答案：对100. 判断题：高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。()正确答案：对
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案27
