产业地产100讲从菜鸟到高手

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1、产业地产100讲(1)：产业地产的前世、今生与未来18世纪从英国发起的技术革命是人类开展史上的一次巨大革命，它开创了以机器代替手工劳动的时代。这场革命是以工作机的诞生开场的，以蒸汽机作为动力机被广泛使用为标志的。这一次技术革命和与之相关的社会关系的变革，被称为第一次工业革命或者产业革命。工业革命使工厂制代替了手工工场，用机器代替了手工劳动，随着工厂的不断增多、组合、分化，工厂聚集区开场出现，于是我们今天关于产业地产的故事就拉开了序幕。n 前世：工业园区开展沿革经过二战洗礼的西方国家，百废待兴，在战后的经济复兴和城市重建过程中，人们开场注重依靠城市规划和区域规划理论来指导城市建立，强调城市功能的

2、合理布局，对工厂聚集区的规划建立进展了优化，逐渐形成了适度远离城市的工业园区开展模式。各国对此有不一样的称呼习惯，比方在英国称为“企业区，在日本称为 “工业团地，在称为“工业村，在大陆那么多数称为“工业园区、或“工业区。我们国家的工业园区开展，真正意义上的时间应该从改革开放之初算起。首先在全国设立了5个经济特区、14个开放城市，并建立了多个经济技术开发区、出口加工区。在政府全力主导之下，这一时期的工业园区建立开展非常迅速，在数量、质量上均保持极高的增长，工业园区成为制造基地，推动国家经济快速开展。随着改革开放的不断深入，西部大开发战略实施，沿海较兴旺地区开场产业转型升级，劳动密集型产业向陆地区

3、转移，各类型园区在全国各地四处开花，园区类型不断增多，但规模体量、建立成效参差不一。n今生：产业地产开展现状从原来的以生产企业为主的工业园模式，正不断扩展涵与外延，各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等产品新形态纷纷涌现，产业地产、产业园区成为了中国产业升级的重要平台，产业园区成为经济开展的重要载体。无论是政府还是企业市场需求，对推动产业园区开展有巨大的生动力。如今，随着房地产巨头的转型、实体企业涉与、金融资本的介入，再加上原有产业地产开发商不断异地扩，产业地产进入全所未有的活泼期，包括万科、绿地、富力在的很多大型房地产企业将其业务拓展到产业地产领域。由于产业地产项目开发周期长、资

4、金投入大，产业招商、专业园区运营效劳与原有的住宅或商业房地产有本质上的差异，对投资商来说将是个极大的挑战。一线城市面临产业升级、三旧改造。得益于改革开放的红利，北上广深与一些沿海城市已进入产业升级阶段，城市更新、三旧改造正蓬勃进展中。原来的工业区、旧厂房正在进展升级改造、重新调整产业结构，引入生产效劳性企业、拓展高新技术产业。全国各地园区面临着普遍性的招商难题。招商决定项目成败。产业园区同质化现象严重，相互之间的竞争日益剧烈，招商速度慢、入驻率缺乏日益成为各产业园区的首要难题。造成招商难的原因很多，包括定位失误、产品不合理、招商策略、招商渠道局限、推广不力、招商团队能力不强等。n未来：产业地产

5、开展趋势1、产业新城与“小而美并行开展以华夏幸福为代表的“产业新城开发模式，正受到不少地方政府、大型开发商的关注与效仿。华夏幸福基业提出的“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体的理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，正逐步摸索出一条与地方、环境良性共赢的道路。但产业新城模式与当地的产业、经济、区位等有着密切的关系，并不是所有地方都适合这一模式，稍有不慎就容易做成房地产项目，有违初衷，甚至做成“空城、“鬼城项目。相比之下，根据政策规划、区位优势、产业链现状，建立“小而美的特色主题产业园更是一条适合的道路。2、园区智慧化在互联网、移动互联网、电子商务、云计算、大数据技术浪潮冲击

6、下，产业园区向创新化、科技化、智慧化转变的改革势在必行。利用各种智能化、信息化应用帮助园区实现产业结构和管理模式的转变，提升园区企业市场竞争力，促进以园区为核心的产业聚合，为园区与园区企业打造经济与品牌双效益已经成为应对新一代园区竞争的必要途径。3、专业化分工与住宅、商业地产相比，产业地产的客群是产业上下游的企业用户，住宅的客群是个人和家庭消费，商业地产的客群那么是商户和个人投资者，不同的对象具有不同的需求，产业地产的效劳对象不仅仅有空间、功能、设备上的硬性需求，还具有很多政策、产业环境、人才、效劳上的软性需求，因此，产业地产对于投资、招商、运营的专业化要求更高。回忆近二十年的住宅房地产开展史

7、，也是一部专业化开展史。未来产业地产领域也会演化出各个细分领域的专业机构，包括投资商、园区运营商、策划参谋机构、招商代理机构、设计机构、网络平台等，并且在这些细分领域都将会诞生相应的细分行业巨头占据主要的市场份额。因此，在当前这个创业者的年代，进入产业地产的细分领域市场就是最正确的创业时机！4、资本密集化大型房地产企业与外资的进入、产业基金的开展、资产证券化的成熟，产业地产将会成为金融资本玩家的又一个跑马地，投融资渠道多元化将进一步促进产业地产的开展，资本密集化也将驱动产业地产企业的商业模式不断创新演化。-产业地产100讲(2)：一些你可能不知道的拿地手法工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，

8、这是2006年8月31日国务院发布关于加强土地调控有关问题的通知国发31号的明确规定。实行工业用地招标拍卖挂牌制度，对于有效参与土地调控、遏制工业用地低本钱过度扩、建立完善的土地市场机制、优化土地结构、促进经济增长方式的转变和产业结构的升级都具有十分重要的意义。土地资源是稀缺资源，国家下达的用地计划指标与各地需求差距很大，各地均积极采取各项措施，以用好有限的指标。如何获得工业用地，成为产业地产投资运营商的头等大事。1、通过招拍挂方式是拿地主要途径通过招标拍卖挂牌方式拿地成为获取开发用地的主要途径。政府为确保国有土地收益最大化，防止国有土地流失，以“最低价标准公示制度防土地一级市场的腐败。尽管工

9、业建立用地有基准地价，但是土地出让权握在地方政府手上，为了招商引资，低价出让甚至“零地价招商屡屡出现。各地工业园区较为普遍的操作手法是：有关部门对外公布一个工业用地的基准地价，而实际出让价格那么是在基准地价根底上做上下浮动。开发商有时还可以从工业用地指标之外，捆绑拿到其他类型的用地指标，包括住宅、商业用地指标。2、实体企业以项目拿地实体企业，尤其是一些知名的制造型品牌企业，受到各地招商引资的追捧，往往拿地本钱较低，获得土地之后，自用仅占一部份，短时间用不完全部土地，所以这些实体企业就会自己组建开发公司或与专业地产开发商合作。对于开发商来说，这又是一条拿地的重要途径。为了实现工业园由自建自用向工

10、业园资产运营方式的转变与工业地产的开展，2010年，海尔产业开展正式组建简称海尔工业地产，成为海尔集团与海尔地产平台上的新兴业务板块。海尔工业地产以虚实网效劳园为载体，向社会提供基于信息化的工业物业和仓储物业的一揽子租售效劳，以与入园后的交互、交易、交付平台合作效劳，与企业共建网上、网下竞争力，主要有三种产品系列，分别是海尔工业园、海尔市场创新产业园、海尔虚实网效劳园。2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了进一步推进工业地产领域合作之框架协议，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通工社。投资之后，采用

11、的是“售后回租的方式，TCL的回租局部为万通提供了根底回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建立销售或者出租使得增值局部有巨大空间。3、城市更新旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建立和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造、市政工程建造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的局部收益。局部城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比拟特殊，也具有一定的代表性。4、资源置换在陆一些城市，由于地方财政比拟吃紧，无法拿出大笔资金进展

12、开发区前期开发，就会邀请某开发商或市政工程公司合作，双方达成类似协议：由合作方负责土地整理投入，整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价局部与政府按照一定比例分成，基准地价那么包含土地整理本钱和相关的税费。或者，由合作方负责园区载体厂房等建立，政府以部份厂房物业抵扣投资建立本钱，相当于开发商帮政府代建园区，获得一定比例的园区物业产权，进而再进展招商、运营。目前市场上不少开发商都是通过这种方式“被成为工业地产开发商。由于实体经济利润率下降，有些企业甚至开展成为索性以项目圈地作为主业了，并尝试采用将工业用地转变性质进展商业性开发经营。这不属于本文的畴，在以后的文章中，我再专门揭秘一些工业用地如何转成

13、商业用地的操作手法，请留意中工招商网微信号(zhaoshang800)后续发布。不管用何种方式拿地，对于工业用地投资运营商来说，拿地仅仅是第一步，最核心问题是如何实现项目投资收益最大化，这就取决于地块价值评估、项目定位策略与后续招商运营成败。-产业地产100讲(3)：科技企业孵化器进入高层视野近日，国务院印发了关于加快科技效劳业开展的假设干意见以下简称“意见，首次明确提出重点开展研究开发、技术转移、检验检测认证、创业孵化、知识产权、科技咨询、科技金融、科学技术普与等专业科技效劳和综合科技效劳等9项任务，部署了健全市场机制、强化根底支撑、加大财税支持、拓宽资金渠道、加强人才培养、深化开放合作、推

14、动示应用等7项政策措施，到2020年，力争科技效劳业产业规模到达8万亿元，成为促进科技经济结合的关键环节和经济提质增效升级的重要引擎。科技效劳业的产业活动围非常广泛。为便于系统分析，可将科技效劳业按效劳容的差异性划分为科技信息、科技设施、科技贸易、科技金融和企业孵化器五大子系统。而其中的科技企业孵化器已经成为我国高技术新兴产业开展过程中一个非常关键重要的环节。科技企业孵化器是培育和扶植高新技术中小企业的效劳机构。孵化器通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和根底设施，提供一系列效劳支持，降低创业者的创业风险和创业本钱，提高创业成功率，促进科技成果转化，帮助和支持科技型中小企业成长与开展，培养

15、成功的企业和企业家。它对推动高新技术产业开展，完善国家和区域创新体系、繁荣经济，发挥着重要的作用，具有重大的社会经济意义。当前，我国科技企业孵化器的开展处于从经典型的综合性孵化器向现代多种类型的专业孵化器开展的转型时期；由政府单一投资建立的社会公益性孵化器扩展到政府、大学、研发机构、企业、投资机构独立或合作建立的社会公益性、非营利性或营利性孵化器共存的多元化开展时期；由单独依靠科技资源向依托科技资源与产业资源优化重组相结合的方式转变；由在高新区建立向以高新区为基地辐射到任何有条件地方开展；由只建立孵化机构向建立以孵化器为核心，以网络为手段、吸引创业资本、相关中介效劳机构和研发机构共同参与的科技

16、创新孵化体系过渡。在后续的文章中，我将介绍具体的科技企业孵化器项目案例，敬请留意中工招商网微信公众号(zhaoshang800)发布。据了解，截止2013年底，省建成各类科技企业孵化器219家，其中国家级孵化器35家、省级孵化器国家级孵化器培育单位28家；孵化业态和模式创新活泼，涌现出了一批以创业需求为导向，以新商业盈利模式、新要素整合机制、新空间载体形态为主要特征的新型孵化器。全省各类孵化场地面积到达1348万平方米，各类在孵企业14748家，累计毕业企业5014家，其中上市企业47家，毕业企业总收入超过3000亿元。当然，目前的孵化器运营过程中还存在着不少问题，比方在工业用地孵化载体的分割

17、转让政策许可问题。一方面，允许分割转让是孵化器回收投资滚动开展的迫切需要，但政策的松动又有可能导致孵化器变形房地产开发项目，而忽略了“孵化的初心。不少省市出现了以孵化器或企业总部基地等为代表的项目，但实际操作时却变成了房地产销售，导致许多总部基地空置率上升，有名无实，有的孵化器甚至被演变成“空城。国务院从顶层设计的层面出台意见，地方政府也将针对本地的科技效劳业开展特点提出相应的扶持政策和措施，预计科技企业孵化器将进入全新的黄金时期。-产业地产100讲(4)：旧厂房改造的投资时机与风险“三旧改造已经成为调整产业结构、拓展开展空间、完善城市功能的重要战略举措 。“三旧改造指旧城镇、旧村庄、旧厂房改

18、造。其中，旧城镇主要指因城市规划建立需要进展城中村改造的用地；旧村庄主要指布局分散、不具历史保存价值、公共效劳设施不完善的旧村庄或旧集体物业用地；旧厂房主要指镇街道、村和工业园区的旧厂房以与严重影响城市观瞻的临时建筑。随着城市更新、产业升级步伐加快，起源于的“三旧改造，正在全国各地陆续涌现，2014年中工招商产业研究中心为此编制了“三旧改造专题研究报告，对典型城市的三旧改造政策、操作模式、项目动态进展了分析研究。是一个仅有30年开展的新城市，如今已进入大面积城市更新的阶段，旧改已成为土地供给的主要渠道，预计在2020年前将完成其中176平方公里的城市更新。30年来，城市开展的主题词是建立；而未

19、来10年，城市开展的主题词将是拆迁后再建立，旧改工作可能实际持续30年。的“三旧改造始于2008年，并从2010年起全面铺开。几年来，市通过“三旧改造拉动了社会固定资产投资，促进了节约集约用地，全市理顺超过600宗共2.8万亩历史用地手续，释放的土地空间相当于三年的新增用地规模。的“三旧改造重心放在“工改工鼓励和规旧厂房用地整合改造，以开展产业类项目，促进产业转型升级。为此，市出台了关于加快“三旧改造促进产业转型升级的假设干意见、市“三旧改造产业类项目操作方法日前出台，作为前者的配套文件，以明确具体操作，衔接各职能部门的业务流程，贯彻落实假设干意见提出的优惠政策。比方对原有厂房自行改造的，补助

20、40元平方米；以租赁形式取得开发权的，补助60元平方米；以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地的，补助80元平方米。因此，从市场需求、政策推动层面来看，旧厂房改造均存在巨大的投资价值。目前，旧厂房改造的典型模式有两类：1、整体拆除重建龙岗天安数码城是一个典型模式。该项目用地占地12万平方米，建筑以传统厂房为主，属第一代工业园。后来天安集团将其收购后启动整体拆除改造，按国际科技园区标准重新规划，对根底设施、硬件环境和园林景观等进展了全面升级。天安龙岗数码新城可容纳500-800家创新科技产业、创意产业、金融效劳业等各类优质企业，可引进约2万名高素质人才，预计园区

21、年高新技术产品产值可达400亿，不仅可以实现对龙岗中心城的产业聚集和提升，更可辐射和带动以龙岗作为城际中心的深莞惠周边区域的高新技术产业开展。2、不拆除主体框架结构下实施改造装修通过对旧工业区的环境、功能进展提升、完善到达升级目的，俗称“穿衣戴帽。由于第一类整体拆除涉与到方方面面的规划建立的审批程序，且投资较大，所以更多旧工业区改造主要采用第二种模式，尤其适合于文化创意产业园、企业孵化器。例如，F518创意产业园是市宝安区首个利用旧工业区开展文化创意产业的园区，园区总规划建筑面积达25万平方米，。F518时尚创意园是在宝安区产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的，它把旧厂房功能成功置换，改造

22、成为文化特色产业园。当然，实操过程中的升级改造并不是真的象“穿衣戴帽这样简单的外表工作，每一个项目都是一个复杂、专业的系统工程，都涉与到前期市场调研、定位策划、招商与后期运营。由于市场调研不充分导致定位决策失误；对旧改所涉与的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等理解缺乏均会造成投资失败的可能性。另外，旧改正程中，由于涉与到多方利益，包括拥有原土地产权或使用权的原住民、工厂企业。旧改项目投资周期长、建立后招商空置期收益锐减，这些潜在风险都对相关各方造成巨大影响。-产业地产100讲(5)：产业地产与传统房地产的区别近期，与万科有关的产业地产新闻频频上媒体头条。2014年10月10日，万科地产总

23、裁郁亮在发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。郁亮表示，传统住宅+消费体验地产+产业地产，才能构成一个完整的城市生活生态，消费体验地产和产业地产领域目前还没有出现明显的领导者，但行业开展趋势和时机已经明朗，这正是万科这样的大块头进入的时候。看中产业地产这块金矿的除了万科之外，还有一大批住宅房地产巨头，万通、绿地、中粮、星河、卓业、富通等均已先期出手。习惯了高举高打、快速销售回笼资金的房企大鳄，此番征战产业地产新领域，是马到成功，还是水土不服？我们拭目以待。从伙伴工业地产的实操来看，产业地产与传统房地产主要有以下不同之处。1、投资周期长、回收慢一般而言，产业地产投资周期

24、较长，资金回收较慢，项目建成前需要大量的资金投入建立、建立建成后需要大量的资金完成产业运营，招商成功后还需要很多资金为企业完成后期运营效劳。未来的产业地产的投资运营商对企业的资金实力要求更高。2、选址条件做住宅或商业地产，有一句经典名言就是“地段、地段还是地段，选择好的地址，项目根本已经成功一半。产业地产的选址取决于区位、工业经济、产业链根底、招工条件等因素，选址更为严谨。3、用户群体产业地产面对的不是个人或家庭消费，是企业。住宅或商业地产的购置决策容易产生冲动型消费，企业选址决策更为理性，尤其是大型企业、上市公司的决策流程更是复杂。产业地产项目在做市场调研、定位策划时，要深入对目标行业企业客

25、户群体的调研，对产业链上下游作深入调研，以企业为本，站在企业用户角度进展项目定位、产品规划设计。4、产品业态与住宅或商业综合体相比，产业地产的功能更广泛、更全面。大型的产业地产项目，可以包括标准厂房、研发办公楼、商务配套、商业配套、人才公寓、职工宿舍、生活配套等各类产品组合，并且不同的主题产业园，产品业态有着根本性的不同，比方物流产业园与文化创意产业园就完全不一样。5、招商销售模式房地产销售的媒体广告、现场销售管理非常关键，通过前期有节奏的预热、吸筹到开盘时的引爆，能制造出“日光盘的营销效果。中工招商产业研究中心总结，产业地产项目招商销售的流程、模式、技巧、方法，有很大的差异。产业招商更多是要

26、走出去招商，而不是在招商中心现场等着客商上门。6、运营效劳体系越来越多的产业地产项目，将会打造园区运营效劳体系，为入驻园区的企业提供增值效劳，比方企业优惠扶持政策申报、企业小额融资担保、公共技术效劳、企业法律效劳、人才招聘效劳等。通过效劳平台，可以帮助企业成长开展，提升园区品牌实力，同时也是为园区创收的一局部。一个优秀的产业地产项目，可以带动地区经济开展、产业结构优化、城市功能的提升，带动更多相关产业的开展包括住宅或商业房地产，带来更多的劳动就业时机，促进城市的繁荣和提升。-产业地产100讲(6)：工业地产盈利模式最新分析工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以与该类土地上的建筑物和附

27、属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的围，其中包括工业制造厂房、物流仓库与工业研发楼宇等。在过往的工业地产盈利模式研究分析中，多从土地溢价增值、项目租售角度分析，根据中工招商产业研究中心近两年的案例实践，我们对此进展了完善，提出以下工业地产6大盈利模式的最新分析。1、以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目根底设施建立后，进展项目主题包装与概念推广，实现项目中局部土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。当然，通常情况下这种简单的一级开发模式收益是相对较低。2、通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商

28、进展项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准化的厂房、研发办公楼、配套效劳等设施后，进展企业招商，从而获取项目销售利润或长期持有项目而取得的租金等收益。开发商往往会倾向于销售，尤其是初期的销售有利于资金快速回笼，便于后期的滚动开发。通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入会成为未来的主流。在厂房租赁兴旺的地区，针对厂房出租已催生了为数众多的专业的投资公司或投资人，俗称“包租客。这是一群非常特殊的群体，对于整个产业的开展利弊均有，其商业模式我将在以后专门解读，请留意中工招商网微信号(zhaoshang800)后续发布。3、构建园

29、区运营体系，通过运营效劳获利产业地产的真正价值在于运营，作为园区投资运营商，要能招商，更能富商、留商。园区要建立企业公共效劳平台，构建园区效劳体系，为企业提供政策、技术、人力资源、资金等渠道，帮助企业成长。只有园区实现了租客的长期租赁，才能不断提升园区品牌，提升园区价值增长。在未来，园区运营商通过为企业提供增值效劳所创造的价值，将超过租金收入，成为更重要的盈利来源。也许有一天，按照互联网思维，连租金甚至都可以全免费！对于有志于在产业地产领域建立长期品牌的企业来说，打造园区运营效劳体系将是未来的核心竞争力。万科是产业地产的“新兵，在的产业运营团队在起步之初就创办了一套产业效劳体系，不仅效劳于万科

30、旗下的产业项目，也将为万科的所有商业项目提供效劳，并期望凭借着新的效劳新的体系，在两三年之后，能到这个行业的最前面。4、通过股权投资入园企业，获得投资收益一些产业地产投资运营商通过投资入股自家园区企业，扶持入园企业成长，通过企业的上市运作或持续引入风投中，获得投资回报。这个模式尤其适合于科技企业孵化器、创业园、电商产业园、互联网等新兴产业园，有些产业园甚至发起或参与成立创业投资基金，通过金融资本的手段获得更高回报。在松山湖的松湖华科科技术企业孵化器，依托华中工科技大学工研院技术平台，通过自我造血和良性循环投资兴建了43000平米的产业园区，并建成3个生产基地，成立华科松湖创业投资，发行了首支面

31、向高端制造业的股权投资基金，在产业孵化方面，通过自主研发成果转化创办了14家企业其中4家被认定为国家高新技术企业，孵化40余家企业。5、政策补贴和奖励为支持当地经济开展，促进产业结构转型升级，各地都有相关的政策支持，有相当一局部是直接现金补贴与奖励。这一项不能当作盈利模式，但对于投资周期长回报慢的产业地产项目，确实又是雪中送碳的好事情。比方在产业地产100讲(4):旧厂房改造中的投资时机与风险中提到的市出台了市“三旧改造产业类项目操作方法，对原有厂房自行改造的，补助40元平方米；以租赁形式取得开发权的，补助60元平方米；以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地的

32、，补助80元平方米。新区为实现产业载体规模化，防止新区产业空心化，鼓励旧工业区改造提升，进一步加强产业载体尤其是高端产业载体的建立、运营和管理，拓展高端产业开展空间，努力把产业载体打造为承接高端产业转移的大平台，促进产业集聚开展、集约开展，加速新区产业转型升级，出台了奖励政策。政策规定，经认定的新区示产业园区、优秀产业园区、先进产业园区可向新区管委会申请奖励资金(政府投资或运营的园区管理机构除外)。其中，示产业园区奖励1000万元，优秀产业园区奖励600万元，先进产业园区奖励300万元。认证研究产业政策是产业地产投资运营商的必须课。6、隐性收益通过开发工业用地，获得其它类型用地开发的收益。有些

33、工业地产开发商，主营业务并不是开发工业地产，而是因为帮助地方政府承当了土地整理等角色，而这种付出在很多地方是倒贴本钱的，获得了政府的其它资源置换或补贴，比方获得了其它的住宅或商业用地，在这一块房地产开发收益足以弥补纯工业地产开发的投入亏损。-产业地产100讲(7)：工业地产中容易打擦边球的“7%最近几年在一些大中城市陆续出现工业用地建立办公楼或商铺的方式进展出售的现象。在楼市调控政策的重拳下，越来越多的地产企业谋划转型，逐利的开发商早已将目光瞄向地价低廉且面积广阔的工业地产。目前传统住宅开发商向工业地产进军的趋势越来越明显，并且向二三线城市集中，开场新一轮跑马圈地。根据中工招商产业研究中心的资

34、料统计，工业地产类产品主要由标准厂房产品、研发办公产品、物流类产品三大产品类型，而研发办公楼产品的占有率呈现持续上升的趋势，在兴旺城市经过产业转型升级改造后，研发办公楼产品在局部区域更成为主流。不少投资商看中工业地产，其实是盯上了政策上关于7%配套项目建立的规定，追逐短期利益。所谓的7%配套建立，是指国土资源部工业项目建立用地控制指标中规定，工业地产项目所需行政办公与生活效劳设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地围建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业项目建立用地控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公与生活效劳设施用地所占比重、绿

35、地率五项指标构成。除了严禁在工业项目用地围建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等新规，控制指标还要求工业企业部原那么上不得安排绿地。但因生产工艺等有非凡要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。国土资源部同时要求，不符合控制指标要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。对因生产平安等有非凡要求确需突破控制指标的，应当根据有关规定结合项目实际进展充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报省区、市国土资源治理部门备案。编制工业项目供地文件时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公与生活效劳设施用地所占比重、绿地率等土地

36、利用控制性指标要求与相关违约责任。一些“精明的开发商针对这个“7%可以大做文章，比方以建立员工宿舍名义将这一局部做成住宅，并以住宅销售获取大量利润。在真正需要高投入的园区开发运营上却投入缺乏，造成工业地产土地闲置，招商运营失败。因此，政府开场逐渐加强对工业用地项目的监视管理。比方，市法制办就出台市提高工业用地利用效率试行方法征求意见稿。为了方便产业区的工人住宿，方法还鼓励产业区块工业用地的行政办公与生活效劳设施集中统一设置，但严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。对于一类、二类工业用地，可以在产业区块规划一定比例的居住用地，用于建立公租房，解决产业工人的居住需求。

37、方法还对单个工业建立项目用地所需行政办公与生活效劳设施用地面积进展了限制，要求不得大于项目总用地面积的7%，或建筑面积不得大于工业项目总建筑面积的14%。-产业地产100讲(8)：“产权换股权创新地产金融模式前几天产业地产100讲(6)：工业地产盈利模式最新分析在各大平台发布后，获得不少反应，其中有朋友提到希望就其中的“通过股权投资入园企业这种模式展开讨论。正好我们要发布关于产业地产金融新模式的文章，就当作是回复吧。首先从一个项目说起，星河WORLD项目是星河集团打造的全业态新城市中心。项目源于大型旧改项目，总用地面积约60万平方米，总建筑面积超150万平方米。星河WORLD定位为“高科技企业

38、与拟上市企业的总部聚集地，该项目将以30%的体量用于金融企业的引进与建立，形成以金融产业、高新科技、创新产业为主导的总部型经济聚集地，与福田CBD、前海CBD实现互补，成为龙岗区的金融示基地与产业效劳基地。在开发商自持一半的根底上，星河WORLD采用了独特“产权换股权、“租金换股权的招商模式。所谓“产权置换股权，以现金、产权或“现金+产权的方式与拟入驻企业进展股权置换，据中工招商产业研究中心了解，这可能是目前国首例使用项目“房产换股权的金融投资模式。有非常多的创新型科技企业、现代效劳业企业，其中不少已具备未来上市的根底，购置自有物业作为固定资产是其在需求，但这类企业又往往面临着资金的缺乏。通过

39、“产权换股权，帮助解决了一些谋求上市的中小企业的开展资金问题，同时星河置换了一批优秀企业的股权，一旦这些企业上市成功，星河将获得远远高于产权销售的获利回报。因此可以说是两全其美的模式。“产权换股权的模式看起来很美，但并非容易操作。如何判断目标企业的投资价值、如何对投后企业进展跟踪管理、如何退出，这些都是非常专业的创投能力。普通的园区开发商当然并不具备这种专业能力。那为何星河集团能做到？看看股东背景就你就明白了。星河集团第二大股东是创新投资集团，这是中国资本市场上规模最大、投资能力最强的外乡创投机构，已成功投资近百家上市企业。显然，深创投的专业优势帮助项目有效躲避投资风险，实现投资收益最大化。金

40、融投资和地产的运营结合起来可以不断推出地产金融的产品，在大资管、大私募时代即将到来之时，更多金融地产产品会脱颖而出。“产权换股权这种独特的产权投资模式给房地产企业拓宽了新的投资渠道，对于产业地产，产业资本、地产资本、金融资本的三者融合，将会产生更多的可能性。-产业地产100讲(9)：钢结构厂房造价预算分析在产业园区的建筑产品形态中，钢结构厂房也是不可无视的一类。钢结构的厂房主要是指主要的承重构件是由钢材组成的，包括钢柱子，钢梁，钢结构根底，钢屋架，钢屋盖，注意钢结构的墙也可以采用砖墙维护。钢结构厂房具备以下特点：1、钢结构构件在工厂制作，减少现场工作量，缩短施工工期，符合产业化要求，不但节约了

41、资源也减少了一些不必要的污染。2、钢结构工厂制作质量可靠，尺寸准确，安装方便，易与相关部品配合。3、重量轻、强度高，用钢结构建造的房屋重量是钢筋混凝土住宅的1/2左右;满足住宅大开间的需要，使用面积比钢筋混凝土住宅提高4%左右。4、钢材可以回收，建造和拆除时对环境污染较少。这些优点就是钢结构房屋的价值所在。他用这些优势来撑起生命的“平安伞。5、平安可靠性，抗震、抗风性能好，荷载能力强，抗震能力可到达八级，大震不倒中震不损就是它的作风。因此，钢结构厂房凭借着以上这些特点在现代建筑工程中广泛应用，既适合单层大跨度建筑，也可用于建造多层或高层建筑，可适用于工厂、仓库、办公楼、场馆等，尤其是能满足某些

42、大型机电装配类企业要求。钢结构厂房造价如何来评估呢？影响钢结构厂房造价有三个主要因素：一是材料费，二是造价和厂房的跨度高度有关系，三是厂房的人力本钱问题和厂房的技术本钱。首先，材料费，钢材材质不同价格有差异，比方是进口还是国产彩板，其厚度、涂层；保温层材料与厚度；有无天窗；厂房开间、跨度；有无吊车、吊车吨位等等都有关系。其次，造价和厂房的跨度高度有较大关系，如果是不超过8米，跨度不超过30米，带5吨吊车的厂房，且外围护采用保温的做法，那么每平方米造价要500元左右。如果不带吊车，造价会下降，跨度的变化对造价的影响那么分几种情况：超过15米的厂房，随着跨度的增加单位面积的造价会下降，但是从15米

43、开场，随着跨度减小单位面积的造价反而会上升。第三，厂房建造的人力本钱问题，以当地的人工本钱进展估算。-产业地产100讲(10)：产业园区招商“七剑模式近年来，全国各地从沿海到陆涌现出大大小小的各类产业园区，各地政府开发区、招商局、园区投资开发商纷纷使出浑身解数，推出各类优惠政策吸引客商投资，园区招商竞争日趋同质化，招商模式单一难显成效。加上，实体经济下行压力持续加大，众多制造企业投资扩意愿减弱，供过于求，更让产业园区招商难上加难。与此同时，互联网正迅速开展，互联网、移动互联网正在对一切传统行业进展重构、颠覆，产业园区招商必须引入互联网思维。这已经成为越来越多产业园区、开发区的共识，网络招商成为

44、产业园区招商的重要渠道之一。如何系统地进展网络招商推广涉与到比拟专业的知识与技能。网络招商推广系统的构建，包括网络战略规划、具体的推广策略、SEO(搜索引挚优化)、SEM搜索引挚营销推广、SNS社交网络的运用。对于很多产业园区来说，往往缺乏专业的互联网营销人才去策划与执行，因此网络招商与推广只能停留在意识水平上。为了帮助产业园区利用互联网、移动互联网渠道解决招商难题，中工招商产业研究中心结合十二年线下实体招商经历、千人招商团队资源，以与四年线上产业园区招商网络平台运营之成功经历，归纳、总结提炼出了全国首创的产业园区招商“七剑模式，为各类园区提供基于互联网、移动互联网、微信的招商技术平台，将园区

45、招商效果真正实现最大化。下面作一些简介以供参考。第一剑：营销型官网为产业园区打造精巧、高大上并具营销型的园区官网，全景展示园区风采、区位优势、品牌形象，由中工招商网提供效劳器空间、三级高权重域名，让更多的潜在客商找到你、了解你！第二剑：手机网越来越多的用户开场使用智能移动终端设备，如手机、PAD等。移动互联网时代，少不了手机。我们为园区配套设计制作兼容各类型手机的手机招商，让客商通过的通过手机随时随地能找到你！第三剑：微信平台微信是最常用的移动应用APP，成为人们生活、工作中必不可少的实时在线沟通工具，并兼备强大的媒体传播、营销、效劳功能。我们为园区提供微信公众号接口开发，对接企业官网、手机，

46、通过园区会员管理功能，将企业客商关注成为园区的粉丝，保持园区与客商之间的信息渠道畅通。第四剑：广告专题精心制作的网络招商专题，各个优质广告资源投放，让园区项目在目标客商群体中持续、有节奏的曝光。第五剑：新闻传播根据园区招商进度，制定园区新闻传播策略，通过营销型软文的方式在潜移默化中传递园区项目动态，占领目标人群的心智。第六剑：招商信息端口通过中工招商网的招商信息发布端口，将项目的最新招商信息、招商优惠政策发布出来，并定期刷新、置顶，拦截有效客商。通过信息端口发布功能可以直接将项目信息推向广阔投资客商。第七剑：数据库营销中工招商网拥有沉淀多年的近百家企业客商数据库资源，根据项目的招商定位要求，筛

47、选有针对性的潜在企业客商，发送相应的短信、电子、推荐。作为新型的招商渠道，上述“七剑模式能帮助产业园区零网络根底起步，利用成熟的专业网络平台，去完成专业的网络招商事宜，自己那么更专注于产业园区开发运营核心能力的构建。-产业地产100讲(11)：园区招商如何吸引产业转移客商？招商难，这已经成为了制约产业园区开展的一大瓶颈，越来越多产业园区投资商、政府招商人员发现，破解产业园区持续开展问题，必先突破招商难题。随着产业向陆转移进程的加快，专业地产运营商扩，产业地产在全国围快速增长，产业园区相互之间的竞争日益剧烈，招商速度慢、空置率高日益成为各产业园区的首要难题。前段时间，中工招商产业研究中心接待了好

48、几批来自地省市的招商局、开发区、园区代表，他们都向我们提出了怎么样才能吸引珠三角地区有意向地产业转移的企业，把它们招商到自己的开发区、产业园区。确实，产业转移、产业升级是珠三角、长三角工业兴旺地区的必然趋势。全国园区招商竞争剧烈，吸引这些客商落户到自己的园区，自然是最理想的结果，问题是园区要自己想想，这些客商的可供选择的目标园区很多，为什么、凭什么转移过来？为了让全国各级政府招商部门、产业园区在开发道路上少走弯路、躲避风险，最大限度实现利润最大化，中工招商网依托伙伴工业地产十二年专业的工业地产运营资源，整合庞大的数据库资源，推出产业园区招商推广“七剑模式，帮助开发区、产业园区实现快速招商。针对

49、产业转移的企业客商，首先我们要非常理性地分析企业为何转移？只有弄明白企业转移动因，园区招商才能事半功倍。1、被动转移：其实真正因迫于沿海地区各种本钱上升而转移的企业有，但不是主要原因，地本钱不见得比沿海低，例如能租到10元以下厂房，要15元以上。真正有转移刚需的是不受当地政府和政策支持的“污染“型企业化工、电镀、电路板、家具、食品等行业，只要能得到园区和政府的有力支持，转移时机大。2、主动转移：企业出于自己的经营开展战略需要，异地扩，转移布局能增加销量、降低本钱、与具备投资增值性拥有产权土地和房产，如能到达上述目标，转移时机大。3、什么规模企业能转移？国企、大企业找政府直接拿地，小企业无力转移

50、，只有中型企业有较多把握，联合政府大规模开发运营。4、什么情况下企业不来？政府没实在支持政策的不来假支持谁都有，企业享受不了、产业链不全并且无法补救的不来。企业投资、搬迁或扩产不是一个简单的决策，如果经营条件不成熟，市场欠兴旺乃至能源、原材料或劳动力缺乏，企业无论如何都是不愿意搬走的，这就注定产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的战略。归纳总结，产业园区招商要能准确定位目标客户群，并从客户角度出发思考，制定策略、提升效劳做好产业方向定位与市场化的招商策略，才能招来企业。-产业地产100讲(12)：产业园区招商运营的互联网思维过去一年来，互联网思维成为各行各业的热点词汇。为什么互联网对企

51、业带来了如此深远的影响？因为在互联网时代，信息的丰富度比以前大大增加，信息的流动比以前大大加快，导致信息越来越对称。以前很多行业都是依靠信息垄断和不对称来牟利的，比方中介、银行、零售、媒体行业等。互联网让信息的获得本钱大大降低，导致以往通过信息产生的权力被大大削弱，靠信息不对称来获取利润越来越难。但互联网思维不是互联网行业的专利。不是因为你在互联网公司你就具备这种互联网思维，也不是传统企业就没有这种思维。互联网思维就是一种思考方式，它不属于哪一类人。即使是互联网公司出来的也有很多人不具备这种思维。产业园区投资运营，同样也要有互联网思维，尤其是其中的用户思维。中工招商产业研究中心认为，园区招商运

52、营核心理念是“以人为本、以企业为本，对企业需求、价值点的挖掘，是项目成败的关键要素之一。在招商启动之前，必须进展严谨的市场调研、项目定位策划，针对目标企业，进展细分，进而针对不同的细分目标企业，定制、构建相应的“价值点。贯彻“以人为本的理念，例如，如何帮助入驻企业节约本钱？如何帮助入驻企业解决上下游产业配套与物流问题？如何帮助企业解决用工问题,能招到人，能留住人，本钱不是企业转移的核心要素，长远开展商机才是打动企业家的。全国各地产业园经济正呈现如火如荼的态势，从政府到企业，大到开发区，小到园中园，大量的资源和力量正在进入。产业地产，不是简单的产业+地产，如果简单地当作房地产来操作，以为圈了地就

53、自然会有利可图，而无视了产业地产在运作上的专业性、复杂性，最终将会失败。产业地产开发与住宅房地产开发有着显著的差异，不仅在产品形态上，在目标客户上、客户投资决策等方面本质上的不同。因此，产业地产的投资热潮，迫切需要专业化运营效劳。在长达十二年的产业地产专业化、产业互联网成功运营根底上，中工招商产业研究中心总结提炼了一整套行之有效的“产业地产全程效劳体系，在项目的取地阶段、规划设计阶段、招商阶段、运营阶段分别提供针对性的参谋效劳，包括可研咨询、前期策划、招商代理、运营参谋四个核心模块，成为国唯一具有“咨询+实施能力的产业地产实战型参谋团队。在产业转移的大背景下，全国各地招商引资竞争剧烈，而产业园

54、区的同质化越来越严重，面临的招商难度也越来越大。通过与专业化的产业地产运营效劳机构合作，运用互联网思维，拓展多元化的招商渠道，是产业园区创新突破口。-产业地产100讲(13)：三类工业用地与行业分类划分工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣灰场地等用地。按照城市用地分类与规划建立用地标准GB137-90将工业用地分成的三种类型，包括根本无污染、对环境有一定干扰和污染、对环境有严重干扰和污染的工业用地。在城市规划中，工业用地可分为三类：一类工业用地：对居住和公共设施等环境根本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。在规划图纸中用字母M1

55、表示。二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干乱和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。在规划图纸中用字母M2表示。三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业制革工业、建材工业等用地。在规划图纸中用字母M3表示。工业用地中的行业分类：第一类行业：银行业、证券业、保险业、其他金融活动业、居民效劳业、其他效劳业、租赁业、商务效劳业、住宿业、餐饮业、批发业、零售业、仓储业、邮政业、电信和其他传输效劳业、计算机效劳业、软件业、卫生、社会保障业、社会福利业、新闻出版业、播送、电视、电影和音像业、文化

56、艺术业、教育、研究与试验开展、专业技术业、科技交流和推广效劳业、城市公共交通业。第二类行业：房地产业、体育、娱乐业、水利管理业、环境管理业、公共设施管理业、农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草制品业、纺织业、纺织服装、鞋、帽制造业、皮革、毛皮、羽绒与其制品业、林业、农业、畜牧业、渔业、农、林、牧、渔效劳业、木材加工与木、竹、藤、草制品业、家具制造业、造纸与纸制品业、印刷业和记录媒介的复制、文教体育用品制造业、化学纤维制造业、医药制造业、通用机械制造业、专用机械制造业、交通运输设备制造业、电气机械与器材制造业、仪器仪表与文化、办公用机械制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、橡胶制品业、塑

57、料制品业、通信设备、计算机与其他电子设备制造业、工艺品与其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业、电力、热力的生产和供给业、燃气生产和供给业、水的生产和供给业、房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业、地质勘查业、铁路运输业、道路运输业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、装卸搬运和其他运输效劳业。第三类行业：石油加工、炼焦与核心燃料加工业、化学原料与化学制品制造业、黑色金属冶炼与压延加工业、有色金属冶炼与压延加工业、石油和天然气开采业、黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业、非金属矿采选业、煤炭开采和洗选业、其他采矿业。-产业地产100讲(14)：产业园区招商六大误区随着近几年，

58、国产业地产的蓬勃开展，园区招商的竞争变得愈加剧烈。在这种情况下，很多园区的产业定位实际上都非常类似，提供的效劳和政策也小异，如何在这种园区同质化的竞争中，真正实现自身的突破和开展，是大家共同面临的一个课题。中工招商网根据多年的招商经历，就产业园区招商中常见的误区，做一个解读。 一、策划跟不上，营销当推销 作为产业园区招商，策划必不可少，包括营销战略、营销定位、营销渠道、客户调研、具体招商策略都需要周密思考和谋划，切忌一来就是盲目的拜访客户，采用简单的推销手法。很多产业园，招商人员对项目、对产业、对客户、甚至对国家的宏观政策什么都不懂的情况下，就去上门推销。百般折腾，不但招商不成，反而给客户留下

59、不专业、很糟糕的印象。先是大面积邀约，然后登门拜访，不但没效果，还劳命伤财。 “在不知道谁有需求的情况下，挨个去问。对于产业园区招商来说，根本是以失败告终。没有前期的造势，没有有效的借势，没有周密的谋划。如果你对产业不了解，需求不了解，行业无见解，根本功不扎实，吃闭门羹是必然的事。 二：急于求成，注重“短平快，营销手段功利化 如果要急于求成，想“短平快式的捞钱，建议你不要做产业地产。产业地产的运营商需要有一定的行业背景，深知这个行业的开展瓶颈和问题，要有一定的担当和责任，试想，一个企业把自己的“全部身家性命投资到你的园区，这需要多大勇气，需要经过多长时间的反复调研、考察和思考，有多上帐需要算的

60、清清楚楚?产业招商不是卖快消品，讲个情面就买一个。因此，产业园区招商急于求成是不可取的，更是不现实的。产业园什么都不具备的情况下，靠搞两次推介会，几个活动就要“捞金的想法，是非常不现实的。 三：重形式，不重产业环境、生产要素 有些开发商，产品很漂亮，园林很漂亮，但是恰恰根本功能满足不了。这是一件非常要命的事，因为你的宣传和重点已经与企业的目标需求南辕北辙。企业要搬迁，动辄投资上百万、上千万甚至上亿元，不仅仅是要块地，要几栋厂房，而更关注的是企业能否活下去?能否开展得更好更快?所以，你的产品对招商来说不是最核心的问题，产业环境、生产要素保障、园区运营模式和理念、政府和园区提供的效劳平台才是企业最

61、关心最核心的问题。如何更好满足企业需求？包括物理空间、管理空间、园区文化空间、效劳空间等等都很重要，需要进展多方面的调研。工业物业卖的不仅是 “企业形象，更应是“企业前景财富，在营销的过程中重点要对“产业环境、生产要素、运作理念和效劳平台进展深度阐释，并要提供可靠的佐证，解决客户入驻的疑虑，增强客户信心。 四：重招商，不重效劳 大局部开发商先把企业招进来，效劳这一块一直比拟薄弱。产业效劳这一局部，这几年可能还不是很明显，未来十年、二十年，将是一个非常大的盈利点，如果开发商能做好，第一很容易打造企业的核心竞争力，第二将来整体园区的品质和企业成长速度，都将和产业效劳非常有关系。产业园区只有拓展效劳

62、领域，提高效劳的针对性和差异性，在做好招工、办证(照)、征地等传统容上的效劳工作的同时，做好融资、技术、管理、政策等深层意义上的效劳工作，努力提高效劳的涵性、权威性、有效性，才能吸引企业入驻，提高招商引资的成功率。 五：招商次序与节奏没有把握好 与其它行业的招商一样，园区招商工作一定要注重龙头企业的带动效应，做到“抓住了头，找到了根，就能够为后续的招商翻开局面。我们看到很多园区在招商过程中，没有注重招商次序和节奏的把握，在前期引进了大量的重复性强，规模普遍偏小的企业，这样在园区开展过程中，依靠企业间的自然优胜劣汰来优化招商对象，就必然要经历一个较长的过程，而且可能丧失开展中的时机。科学的做法应该是在招商定位的指引下，集中精力先做好龙头产业、龙头企业的招商工作，并在开展过程中注重与龙头企业相配套的供给商、效劳商、相关产业、相关活动企业的引入，并运用开展的眼光不断促成产业的升级换代，这样才能真正实现招商工作的良性循环。 六、照搬其他园区的经历 一个产业园区招商成功