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1、房地产评估案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区， 占地面积 2000 平方米，包括一幢 1990 年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为 4800 平方米；一幢 1992 年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为 180 平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路 500 米左右，南临 路，西临规划之 东路，东临 公目，北临 。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。三、评估基准日评估基准日为 2000 年 8 月 15 日。四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行
2、评估。（一）采用房地分估、加总的方法1. 建筑物价格采用成本法进行评估。 经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为 800 元 7 方米，平房造价为 400 元 7 方米。该建筑物的建造时间为 1990 年，使用年限为 4n 年，已使用 10 年，取残值率为 4。楼房重置成本 =800 4800=384（万元）楼房评估值 =384384 （ 1 4） 40 10 =384 92.16=291.84 （万元）平房的建造时间为 1992 年，使用年限为 25 年，已使用年，取残值率为 5。铺面、门卫房重置成本 =400180=7.2 （万元）铺面、门卫房估价 =7.2 7.2 （ 1 5）
3、25 8=7.2 2.2=5 （万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为： 291.84+5=296.84 （万元）2. 土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为：土地价格 =宗地所在区域基准地价（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为 1098 元平方米。宗地地价影响因素修正值见表41。表 4-1地价修正系数表项目各种因素条件下修正系数条件分值基础设施供水条件分值较忧O 012电讯条件分值优O 024排气条件分值优O 048通讯条件分值一般O购物条件商服繁华分值一般O距商服中心距离一般O环境质量周围用地类型优O
4、10污染状况优O 068街画位置一般0宗地条件建筑物朝向较优O 012形状无影响0面积一般O道路宽度般O交通条件公交便捷度较优0 051对外交通便利值较优O 045用途较优O 005规划条件指标(容积率 )较优O 005退还道路比例 ( 城市道路 )无0 005合计O 375宗地单位地价 =1098（ 1+0.375 ）=1509.75（元坪方米）土地价格 =1509.752000=3019500（元）该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格 +土地价格=2968400+3019500=5987900（元）（二）市场比较法1. 选择三个可比实例，具体情况如表 4 2 所示。表 42参照物基本情况表项
5、目A 单位住宅楼B 单位住宅楼C 单位住宅楼位置人民路北侧正义路东段北侧五一路南侧建筑面积5600 平方米4800 平方米5200 平方米结构砖混结构砖混结构砖混结构销售价格1200 元平方米1250元/ 平方米1300 元平方米交易日期2000 年 4 月 28 日 2000年6月8日2000年 3月12日2. 确定修正系数。（1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。（2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1。（3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则 A 住宅楼为 95，B 住宅楼为 98， C 住宅楼
6、为 96。（4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则 A 住宅楼为 98，B 住宅楼为 93， C 住宅楼为 90。3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表43）。表 43可比实例价格修正表项目A住宅楼B住宅楼C住宅楼实例价格 (元/ 平方米 )120012501300交易情况修正lOO lOOlOO lOOlOO lOO交易日期修正104 lOO102 100105 IOO区域因素修正100/95lOO 98lOO 96个别因素修正lOO/9800 93100 90修正后价格 ( 元平方米 )134013991580以上三个可比实例
7、与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：（1340+1399+1588） 3=1442（元平方米）对于铺面、门卫房，经过市场调查分析， 估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为 6 万元。4. 计算评估结果：该住宅楼市场价值 =14424800+60000=6981600（元）五、估价结论用成本法评估房屋价格、 基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为 5987900 元。用市场比较法评估所得的结果为 6981600 元。对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为：（6981600+5987900）/ 2=6484750 （元）取近似值为 648.5 万元。
房地产评价案例一某单位住宅楼评价
