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1、2022房地产估价师-估价原理与方法考试题库（含答案解析）1. 单选题：某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（） 元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69答案：B 本题解析：本题考查的是建立比较基础。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：12080/（110%）0.540/（110%）/10023264.06（元/m2）。2. 单选题：房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独
2、一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样答案：B 本题解析：一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。3. 多选题：建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E 正常使用的磨损答案：C、D 本题解析：功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。4. 判断题：房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。（）答案：正确 本题解析：考点:长期趋势法概述。房地产价格是波动
3、的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。5. 多选题：房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格不受交易者的个别情况影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格答案：C、D、E 本题解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。6.
4、 判断题：对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。（）答案：正确 本题解析：考点:房地产实物状况的描述。对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。7. 单选题：甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70B.80C.90D.100答案：C 本题解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：707
5、0/（70+50）（150-70-50）87.5（万元）。8. 单选题：根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人答案：C 本题解析：C项，估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。A项，估价报告使用者简称报告使用者，是指依法使用估价报告的单位和个人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。B项，估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人
6、、抵押权人等权利人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。D项，估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。9. 单选题：评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为（）元/平方米。A.16
7、171.27B.15742.17C.15776.47D.16333.38答案：B 本题解析：本题考查的是市场状况调整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。13500（11.5%）5（12%）415742.17（元/m2）。10. 多选题：下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产答案：A、B、D 本题解析：C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
2022房地产估价师-估价原理与方法考试题库套卷2（含答案解析）
