物业管理体系

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1、构建责、权、利明晰的物业管理体系 关于进一步加强物业管理工作的意见稿一、 指导原则依照“重心下移，属地管理”的原则，建立健全“街道办事处负 责，社区居委会落实，房管部门监管，相关部门配合，物管企业自律， 加快市场化运作步伐，业主充分自制，加强监督管理”的物业管理格 局。二、 明晰政府及相关部门、物管企业与业主的关系政府及相关部门作为行政主体，对物管企业的市场准入，物业收 费的监督、指导，相关法律法规的制定，业主委员会的选举等进行监 督指导。在法律体系的框架内对物业管理活动进行行政管理。物管企业作为物业管理的业务主体。在接受相关部门的监督指导 下，依据物业管理合同充分利用市场规律，在提升队伍素质

2、上下功夫， 在加强管理上下力气，尽可能的为业主提供科学、规范、合理、人性 化的服务。业主作为物业的所有人，在支付相应费用的前提下，享有物业管 理企业提供的服务。物业是属于所有业主的，每个业主要有公德心、 公众心，不能因一己私利影响所有业主的利益。只有在政府及相关部门的有效监管下，物业企业才能有宽松的生 存土壤。物业企业能否做大做强，自身队伍建设是决定因素，业主的 综合素质对物业管理的顺利进行意义重大。三、 物业管理中的若干问题1、业主委员会的成立。业主委员会是物管企业与业主沟通的桥梁纽带。 能否依法成立业 主委员会，关系到物业管理中的科学性、规范性。能否成立合格的业 主委员会关系到业主的切身利

3、益。一个小区的业主可能来自全国各 地、各个阶层，如何在互相不了解、不熟悉的业主群体中遴选出合适 的业主代表是一件非常棘手的事情。 能否像村民委员会选举一样，摸 索制定一套严谨的选举办法，关系到每一个业主委员会的产生。关系 到每一个业主委员会能否起到桥梁纽带作用。从根源上杜绝部分别有 用心的人依借业主委员会的产生，及在日常管理中因一己私利给物业 管理造成人为的伤害。业主委员会成员首先应热心公益事业，有公心、 有公信力，更希望有能力、懂法律、敢担当的业主进入业主委员会。每一个业主委员会成员能代表广大业主的意愿，使业主委员会真正成 为业主与管理企业之间的桥梁而不是断桥、危桥。2、质价相符的物业服务物

4、业服务本身符合市场经济规律，实行的就是等值服务与超值服 务。但服务是否等值、超值的界定，在目前物管行业众说不一。其原 因：一是参照标准不一，小县城参照大城市的标准本身可比性就差。 每个小区的差异，业主的随意比较引发好多矛盾。 二是缺乏科学规范 的评估机制。物管企业资质评定、物业服务等级评定只停留在纸面上， 业主众口不一，相关部门有心无力。没有第三方物业服务评级监理的 介入。物业服务等级的评定物业企业疑惑颇多。3、公共收费一户一表计量入户，实现终端收费从根源上杜绝搭车收费，搭车加价现象。现实中要实现这一目标存在以下问题：1）、分清公摊能耗 与业主能耗是一项庞大的工程。必须从建设初期就实现分别计费

5、、 分 体计量。对公摊费用的划分要严格界定。 2）、水暖电不能公平消费， 暖气供应安装热量表不能实现以表计费，安装热量表只是形式。供热 比例低于80%不供热，是否有强卖之嫌。供水、供热、供电同为公 司性质，却具备政府职能，同为消费者不能在同等的市场经济框架内 运营，作为物业企业还是业主是真正的弱势群体。3）、专项维保的收费无法计入物业服务中。电梯专项维保现已明确计入电梯运行服务 费。消防专项维保、高压线路专项维保费等向业主收费师出无名。物 业企业承担又不堪重负，希望相关职能部门能及时界定各项费用的性 质，收支流向。4、物管企业受气媳妇的状态及待解决物管企业上联政府下连业主。相关职能部门按章办事

6、无可厚非， 现实中的方方面面却不尽人意。1）、对业主的恶意行为，物业企业无 计可施，业主只强调自己的权利而对自身应尽的义务置之不理是目前 社会公德心缺失的真实写照。2）、关于收费难的问题。物业费收费难， 收费率低是造成物业服务企业后劲不足的根源。物业服务企业没有有 效手段是主要原因。3）、关于投诉。相关部门经常收到业主的投诉， 有好多诉求共性很强。不是那个物业企业能够解决的。 相关部门能否 制定合理高效，操作性强的政策、法规，物业企业翘首以盼。有些诉 求是某个业主为一己私利恶意投诉，相关部门介入调查往往查无实据。调查进入误区、盲区，针对恶意投诉该怎么办？5、行业自律尚未形成物业产业作为一个新型的产业，业内人士不能形成共识，不能组 建自身的行业协会，在面对管理中出现形形色色的问题缺乏共同交 流、讨论的平台，资源不能共享导致共性问题扩大化，使的物管行为 捉襟见肘。不论政府职能部门、物管企业还是业主只有在自己的责、权、利 明晰的状态下，才知道自己该干什么，该负什么责任，该享受什么待 遇。明明白白工作，明明白白消费，明明白白作人才是物业行业和谐 稳定发展的基石。