大学课件土地估价报告注意事项

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1、目录 第一局部 总述 4 一、估价工程名称 4 二、委托估价方 4 三、受托估价方 4 四、估价对象 4 五、估价目的 4 六、估价依据 4 七、地价定义 5 八、估价期日 6 九、估价日期 6 十、估价结果 6 十一、需要特殊说明事项 6 十二、土地估价师签名 7 十三、土地估价机构盖章 7 第二局部 估价对象描述及地价影响因素分析 8 一、估价对象描述 8 第三局部土地估价 12 一、估价原那么 12 二、估价方法与估价过程 13 (一)市场比拟法 14 市场比拟法可能会出现的错误： 26 二收益复原法 27 收益复原法可能会出现的错误； 33 三剩余法假设开发法 34 剩余法可能出现的错

2、误： 35 四本钱逼近法 36 本钱逼近法可能会出现的错误： 43 五基准地价系数修正法 44 基准地价系数修正法可能会出现的错误 47 三、地价确实定 48 可能出错的地方： 49 第四局部附录 49 可能出现的错误 49 修正报告应注意要点 1、是否标准：报告格式的标准、术语的标准、评估方法的标准。 2、是否漏项：大漏项如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉。 3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 4、是否过于烦琐或过于简单：如原那么描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。 5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因

3、素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。 6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、根底设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。 报告中可能出现的错误 第一局部 总述 一、估价工程名称： 二、委托估价方： 三、受托估价方： 四、估价对象： 包括：1、土地使用者 2、土地位置 3、宗地数 4、面积 5、用途 6、权利状况 7、年限 可能会出现的错误：漏项、描述不标准。 五、估价目

4、的： 包括：1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向 可能会出现的错误：缺少应用方向。 六、估价依据： 包含：1、法律、法规、政策文件依据 2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料 4、评估人员调查收集的资料 可能出现的错误： 1缺少?城市土地估价规程?(1998年考题) 2评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的?基准地价评估报告?或政府公布的基准地文件。 七、地价定义： 包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。 价格定义表达时

5、要说明：估价期日土地实际开发程度；评估宗地外围目前的土地开发程度；估价期日设定土地开发程度必要时列表说明，设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通和宗地内场地平整，和宗地外“几通及宗地内场地平整。土地用途假设土地证明不标准不标准，需重新设定时也需在此表达；最后进行地价定义。 之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度表达着周围的地价水平，表达着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。 可能会出现的错误：漏项、不标准、错误。 1未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况； 2未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符； 3使用年限有计算不准，选取不当情况； 4价格类型描述不

6、准确如1996年改错“现实市场价格改为估“价期日的市场价格； 5漏掉基准日、年限等。 八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。 可能会出现的错误：1、写成一个时间段；2缺少日、月。 九、估价日期：是评估报告的起止时间。 可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：1998年10月11月12日；(3)写为一个时间点。 十、估价结果： 估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。 可能会出现的错误：漏项、术语不标准、估价结果表中有问题。 十一、需要特殊说明事项 包含内容： 1、估价假设条件。

7、2、该报告使用的限制条件。 3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。 4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。 5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。 6、其它需要说明的问题。 可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不标准、错误。如：1以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等；2说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的?建设用地规划许可证?为准应改为“以当地土地管理局核发的?国有土地使用证?或权属证明为准；3

8、报告有效期过长。 十二、土地估价师签名 包含内容：1、估价机构内的2名估价师签字、资格证书编号。 一般出错：1估价师未签署；2不是土地估价师。 十三、土地估价机构盖章 包含内容：1、估价机构名称、公章。 一般出错：1、估价机构未盖章；2估价机构资质不符合规定。 第二局部 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1、土地位置状况 包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。 可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不标准。 2、土地权利状况 包含内容：1待估宗地为国有土地；2估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地或出让土地；3是否设有他

9、项权利，假设有需表述；4出让土地说明使用年限起止日和剩余年限截止估价期日；5宗地使用的特殊规定无那么不写；6权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权划拨、出让一览表。 可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不标准。如： 1未注明待估宗地现有的权利状况是国有出让土地或国有划拨土地； 2描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵

10、押权、担保权、租赁权等它项权利存在。 3、前后不致； 4、不该写的尽量不写。 3、建筑物和地上附着物状况 1建筑物的耐用年限；2已使用年限；3建筑面积；4建筑结构；5、建筑细部说明；6设备和安装状况；7建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。 可能出现的错误：漏项、用语不准确。 二、地价影响因素分析说明影响待估宗地地价水平的因素 1、一般因素说明税收政策、产业政策、城市经济开展等对地价产生影响的一般因素 包含内容：1、税收、房地产产业政策描述；2、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位置、地势地貌、气候、水文地质；区域内城镇经济状况；3、城市规划等

11、一般因素对地价产生影响的分析。 2、区域因素 包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、根本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。 要求描述： 城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。 交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有： A、道路通达度：交通类型主、次干道、支路、道路级别、宽度、长度、道路相对位置； B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停靠次数； C、对外交通便捷度：距离对外交通设施火

12、车站、长途汽车站、航空站远近及设施状况； D、路网密度 根本生活设施条件 衡量设施完善度从三个方面进行： A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施； B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的； C、设施保证率。 环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣； A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。目前有三类衡量指标； a、环境质量综合指标； b、大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价 c、无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优

13、劣。 B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件 C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。 产业集聚：区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布等。 规划限制：查阅城市规划资料、分析城市性质、城市规划区片图等，确定评估对象所处区域的规划限制。 自然灾害：描述明显自然灾害对评估对象有影响的因素。例如：某地地震因素、黄河滞洪区等。 相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素。 说明区域内根底设施状况及区域基准地价水平。区域根底设施同个别因素中的根底设施应有区别。 以上九个方面因素并非每个因素都要写，应视评估对象用途而言，描述方式和描述内容有所差异，同时还

14、应看评估对象所在城市地产市发育程度，以及掌握资料状况来总体把握。但是，最好在每项因素描述时因素对待估宗地地价水平产生影响进行简单说明，且因素对待估宗地地价水平产生影响程度与估价过程一致。 3、个别因素 (1)规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途；(2)宗地宽度、进深；(3)形状；(4)面积；(5)地形；(6)、地质；(7)容积率、覆盖率；(8)宗地根底设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。 【上述因素要求与土地估价过程涉及的有关因素分析和比拟内容相对应。其中对地价影响大的重大因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，

15、要在技术报告中说明并进一步分析】 可能出现错误： 1因素描述混乱；2描述不客观；3用语不标准；4内涵不准确，该定量的不定量；5漏项；6前后不一致区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同因素一一对应，比拟修正，不较修正，不能前后矛盾。 第三局部土地估价 一、估价原那么明确说明此次估价所遵循的原那么，应表达客观、公正、科学、合法的原那么 常用的原那么： 1、替代原那么所有方法适宜 2、变动原那么所有方法适宜 3、需求与供求原那么所有方法适宜 4、预期收益原那么适合收益复原法、假设开发法 5、协调原那么(所有方法适宜)即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度

16、为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。 6、收益分配原那么剩余法、本钱法、收益法 7、多种方法结合原那么 8、最有效利用原那么 如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原那么，很难说就是最有效使用。 待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原那么。 可能出现的错误：原那么表达不全、原那么与所选方法无联系如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原那么；未采用收益复原法、假设开发法而出现了预期收益原那么等。 二、估价方法与估价过程要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程 【应根据待估地特点及工程的实际情况，依据?城镇土地估价规程?以下简称?规程?的规定，选取适宜的

17、方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】 1、估价方法选择：说明估价方法的选择依据 2、估价过程：详细表述估价方法估价测算过程 可能出现的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方法(外表看是两种方法实际是一种) (一)市场比拟法 应用此种方法估价，要按照?规程?规定，选择具有替代性的、估价时点近期的、市场上交易的类似比拟实例，进行因素比拟作适当修正后，确定待估宗地的土地价格。要求比拟实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供给圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，比照拟

18、实例选择、比拟因素选择、因素条件的比拟及因素修正有以下具体要求： A、比拟实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落门牌号和宗地号 比拟案例选择大于或等于三个要求： 与待估宗地属同一供给圈即尽量在同区域、同级别，且根底设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验不能超过25% 与待估宗用途应相同或相似按用地类型细类。如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有12个与估宗地用途交易案例。用途不一致时应设用途修正。 与待估宗地的交易类型价格类型相同，交

19、易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行易类型的修正。除抵押评估外，一般不选择抵押实例 成交日与待估宗地的估价期日应接近。 A 如果市场比拟稳定且交易较少，比拟的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比拟(最长不超过3年)； B如市场变化比拟快且交易活泼，那么比拟的有效期要缩短(最长不超过12年)，一般交易案例的有效期最长不超过3年。 交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。 按上述要求选择好比拟案例后，分别进行描述，描述内容如有可能，最好到现场勘查如下： 交易

20、实例状况 a.座落位置、形状、地质 b.水、电、路、讯、暖等根底设施 c.商业繁华、交通等环境条件 d.土地利用现状与标准用途 e.有关地上建筑物的根本情况 f.权利状况和土地使用年限等 成交价格：包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类。 付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。 成交日期：一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、 交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素

21、选择内容。 2、因素选择。估价时选择的比拟因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二局部分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。 选择因素的原那么： 结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地价的因素有差异，且影响程度不同。 选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二局部分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。 影响土地价格的区域及个别因素： 区域因素主要包括： a.繁华程度 b.交通便捷程度包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度 c.环境

22、状况自然环境和人文环境质量 d.城市公共根底设施配套完备程度包括城市根底设施和社会公共效劳设施，完备程度主要有：设施水平设施的保证率和齐备程度 e.城市标准限制包括对用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度的限制 个别因素 A、 位置 B、 面积大小 C、 宗地形状 D、 临街状况 E、 地势、土地平整程度 F、 地质水文状况 G、 规划管制条件 H、 土地使用年限 I、 其它因素 根据我们评估的经验，将主要4种用途的因素条件列表，见表1、表2、表3、表4。 因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素。 1：交易日期必选 2：交易情况必选 3：交易类型必选 4：土地使用年限必选 5：区域因素

23、 A、 根底设施状况用几通一平反映 B、 商业繁华度商业用地选、用距城中心、商业中心距离远近反映 C、 对外交通便捷度用距火车站、长途汽车站、港口码头距离来反映 D、 道路通达度用道路类型、宽度反映 E、 公交便捷度商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映 F、 环境质量优劣度 G、 产业集聚工业用地选 6：个别因素 A、绿地覆盖率住宅用地选 B、产业集聚工业用地选 C、规划限制视情况可设可不设 D、自然灾害状况视情况可设可不设 E、容积率必选 F、宗地面积必选 G、宗地形状必选 H、临街状况商业必选 I、地质条件坡度、地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式 J、地形、地势 以上

24、因素根据土地用途和位置筛选确定。参考?规程?P27-28确定。 3、因素条件说明。具体说明估价对象和比拟实例的各因素条件，列表表示： 因素条件说明时应注意几点： 1描述比拟因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述。道路通达度可用临主干道交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道、次干道、支路描述。根底设施状况用到达开工条件、三通一平、五通一平、七通一平来描述， 2因素条件说明时，要实事求是，即要客观、具体，且与评估报告第二局部个别因素描述

25、一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明，最后再写个别因素。 因素条件说明，按标准格式要求描述 注要不能同因素分析时矛盾，要一一对应。 4、编制比拟因素条件指数表 为在因素指标量化的根底上进行比拟因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比拟因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为根底，相应指数确定如下： 1用途修正指数最好选相同用途按细类用途案例，可省去用途修正 可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差异，确定修正指数。 2土地等级修正指数最好选用同一级别或相邻级别的交易案例方法与用途修正指数类似 3交易类型 一般的交易类型有买卖协议、招标、拍

26、卖、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差异，确定交易类型修正指数。最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正。抵押案例仅作为抵押评估时选。 4交易情况修正指数 选择正常交易下的比拟案例，最好不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异估价人员对市场行有充分的了解，可通过修正确定交易情况因素指数。 5交易期日价格指数 确定方法： a.直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数 b.调查当地近几年最好是选择比拟案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之间的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分

27、析、测算、确定地价指数。我们现在采用的方法如下：例 地价指数 如以1994年1月1日为基期，调查xx市住宅用地市场情况，地价从1994年1月1日至1996年12月31日，三年上涨幅度为9.5%。平均每月上涨0.264%，如将1994年1月1日地价指数定为100，那么地价指数详见表 xx市住宅用地地价指数表 年度 1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31 地价指数% 100 105.016 107.128 109.240 109.500 (6)土地使用年限修正指数 利用年期修正公式 k=1-1/(1+r)n (7)区域因素条件指数 A、商业繁

28、华度条件指数 a.商服中心级别条件指数 将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降百分之几或千分之几。 b.商业网点数 将宗地所处区域的商业网点数定为优大于100、较优50-100、一般30-10、劣小于10五个级别，将待估宗地所处区域的商业网点数指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数一升或下降百分之几或千分之几。 C、距商服中心距离指数 将待估宗地距商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加百分之几或千分之几。 B、交通条件 a、交通便捷度指数：

29、以待估宗地临近的公交线路或公交站点数量指数为100，增加或减少一条公交线路修正指数增加或减少1。 b、道路通达度指数：将道路划分为主干道、次干道。支路、胡同四个级别，因素指数增加或减少l。 c、对外交通便利度指数： 以待估对象与火车站(或码头)直线距离为100，每增加或减少1公里(或几公里),因素指数增加或减少1。 d、距市中心距离指数： 以待估对象与市中心直线距离指数为100，每增加或减少1公里或几公里；指数增加或减少1。 e、路网密度 将城镇内道路路网密度分为优(密度大干公里平方公里)、较优(密度在公里平方公里公里平方公里之间)、一般(密度在公里平方公里公里平方公里)、较劣(密度在公里平方

30、公里公里平方公里)、劣(密度小于平方公里)五个等级，以待估宗地所处区域路网密度指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。 C、环境质量优劣度指数或环境条件 将城镇内的环境质量标准分为无污染、轻度污染、严重污染三个等级，将待估宗地环境质量指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几 或千分之几。 D、根底设施状况 a、生活设施完善度 指宗地所在区域的生活设施配套程度如中学、小学、幼儿园、医院、公园、邮局、银行等，将生活设施完善度分为完善设施齐备、较完善缺少局部设施、不完善无主要公用设施三个等级，以待估宗地所在区域生活设施完善度指数定为100，

31、每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。 b、公用设施完善度 将城镇公用根底设施定为七通一平、六通一平、五通一平 、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。到达开工条件等(注：结合当地根底设施情况及所选案例的开发程度确定)，说明每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度。 E、产业集聚规模指数 将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小。小五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降05。 8个别因素条件指数 A、容积率条件指数 a、确定方法：如果宗地所在地有容积率修正系数如西安等地，“可直接采用容积车修正系数。 b、可调查不同容积

32、率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。 B、临街状况指数 将宗地临街状况分为四面临街了(或路)三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加一面或减少一面，因素指数增加或减少百分之几或干分之几。 C、宗地面积指数 将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，(面积大干10000平方米为优；面积在700010000平方米划为较优；面积在40007000平方米划为一般；面积在20004000平方米划为较劣，面积小于2000平方米划为劣)，每增加或减少一个等级，地价指数上升或下降0.2%。(只适用于工业，到不同地方还应结合当地情况)(

33、注：商业用地，住宅用地。办公用地的面积可根据调查确定)。 D、宗地形状指数：将宗地形状分为规那么、较规那么、不规那么三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X。 E、地形坡度指数：将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：坡度在35%属优，坡度在5一10%属较优，坡度在10 20%属一般，坡度在2025%属较劣，坡度大于25%属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X%。 F、地质条件指数：将地质条件按地基承载力的大小分为优。较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：地基承载力大于25吨平方米属优，在 2025吨平方米属较优，在 1220吨平方米属一般

34、，在812吨平方米属较劣，小于8吨平方米属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X。 G、规划条件限制指数：分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降X%。 在确定因素条件指数时，注意以下几点： 因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度即各影响因素的权重。 在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素、影响程度不同如住宅用地，对交通便捷度的要求较高即权重较大，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地影响有，但影响程度不如交通便捷度。工业

35、用地道路通达度的对地价影响程度大，而交通便捷度对其地价的影响程度相对较小，应充分考虑。 6、实例修正后的地价计算 经过比拟分析,求算各比拟实例经因素修正后到达估价对象条件时的地价,再依据?规程?的地价确定方法,最后确定待估土地的估价 市场比拟法可能会出现的错误： 1、实例选择不符合要求。案例与侍估宗地一在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可靠性等。案例条件描述不够完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型出让价格、转让价格、抵押价格、价格内涵、交易时间描述等。 2、因素选择不合理。区域因素，个别因素选择不合理或主次不分或混乱，因素选择与报告中选

36、用基准地价因素不一致且相差较大。 3、比拟因素说明未量化，过于笼统；因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。 4、确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表因素条件说明表不一致，可能漏项或多项；指数确定不合理因素间权重的不合理、某个因素修正幅度不合理或修正错误。 5、因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表因素条件说明表或因素条件指数表不一致；可能漏项或多项，系数与前表中的指数不对应；系数以指数出现。 6、地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。 7、计算比准地价时错误。 8、确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误。 9、计

37、算公式错误 二收益复原法 应用此方法估价，要依据?规程?规定程序进行，技术报告应对以下内容予以明确说明。 具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。 总费用中涉及到的工程和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准。 说明纯收益的测算依据和方法。 明确说明复原利率土地复原利率、建筑物复原利率、综合复原利率确实定方法、依据和具体标准。 说明土地使用年限、收益复原公式选取和收益价格确定。 1、收益复原法的根本公式 收益复原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用： (1)土地年纯收益不变。R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r (2)土地使用年期有

38、限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r1-1/1+rn (3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式： 无限年期的地价计算公式：p=a/rb/r2 有限年期地价计算公式：p=(a/rb/r2)1-1/1+rnb/rn/1+rn (4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式： 无限年期地价计算公式：p=a/(rs) 有限年期地价计算公式：p=a/(rs) 1-(1s)/(1+r)n 上述公式中： P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地复原利率 b-纯收益的等差级数递增或递减的数额 s-纯收益逐上递增或递减的比率 5土地纯收益在假设干年内有变化的土地价格计算公式 A、土

39、地使用年期无限 当t年以前含t年纯收益有变化，其值为a；t 年以后纯收益无变化，其值为a；年不变且大于零 A，使用期无限时 B、土地使用年期有限 当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ar；t年以后纯收益无变化，其值为a；每年不变且大于零，使用期无限时 6未来假设干年后的土地价格的条件下的计算公式 当未来某年的土地价格，而的土地价格的年份以前的纯收益有变化，土地价格的计算公式为： 根据评估经验，公式2是我们评估时最常用的公式。 2、采用收益复原法评估土地的步骤 (1)确定房地产总收益 A、在确定总收益时，一般应考虑以下条件： a、总收益是指客观收益一般情况下的正常收益，而不是待估房地收益。

40、b、收益必须是长期可以固定取得的收益。 c、收益是平安可靠的收益即风险小的收益。 B、确定收益的方法 根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益单纯的土地租金、房地收益两种。 a、确定土地收益 调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例土地租赁协议，结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比拟法确定宗地的土地收益。 b、确定房地收益 调查待估宗地所处区域、同类用途、结果相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比拟确定待估房地的收益。 房地年总收益=年总租金房屋出租率有效出租面积有效使用面积 c、确定企业总的营业

41、收入 2确定房地出租总费用 根据确定的收益，分以下几种情况考虑费用 A、计算土地租赁总费用 一般单纯的土地租赁，发生的费用主要有： a、土地税：因使用和租赁而缴纳的有关税费，如城镇土地使用税，按有关文件规定取值。 b、管理费：指管理人员的薪水及其他费用，一般以年租金的3%计算。 c、维护费：维护土地使用所发生的费用。如给排水及道路的修缮费，调查或按年租金的1%3%计算。 年总支出费用a+ b+ c B、计算房地出租中的总费用 房地出租中，支出的总费用有： a、管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年租金的2%5%。 b、维修费：按房屋重置价的1.5%2%。 c、保险费：按房屋重置价或

42、房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%0.2%。 保险费房屋重置价0.15%0.2%房屋现值0.15%0.2% d、税金：依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税按年租金的12%计、营业税按租金的5%、附加城市维护建设税0.35%、教育费附加0.05%等。 e、计算房屋折旧费： 年折旧费房屋重置价残值/耐用年限房屋重置价1残值率/耐用年限 注：房屋重置价、残值率根据宗地所在的城镇建委等部门规定的标准确定。 耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房产的年期，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考

43、虑整个建筑物重置价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。那么： 年折旧费房屋重置价/房屋可使用年限 房屋可使用年限土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限 C、计算企业经营收益中总费用 企业经营中的总费用一般包括： a、原料费 b、运输费 c、折旧费 d、一般管理费 e、职工工资 f、应纳税金 g、工厂房屋的维护、保险等费用 在股份制改造土地价格评估中，企业经营的总费用可采用资产评估机构的评估结果。 3确定房地产出租纯收益：房地产出租纯收益房地产出租总收益房地产出租总费用 4确定房屋出租纯收益 房屋纯收益房屋现值建筑物复原利率 A、房屋现值确实定方法： a、房屋现值房屋重置价房屋折旧总

44、额房屋重置价年折旧费1残值率/耐用年限房屋已使用年限 b、房屋现值房屋重置价成新度 B、房屋复原利率确实定方法：房屋复原利率一般比土地复原利率高出23%。 5计算土地纯收益 土地纯收益可依据评估对象采用的不同而计算 A、土地租赁中土地纯收益的计算：土地纯收益租金管理费+维护费+税金 B、房地出租中土地纯收益的计算：土地纯收益房地出租纯收益房屋出租纯收益 C、一般企业用房地产中土地纯收益的计算：土地纯收益销售收入原材料价格运输费折旧费工资利润税金其它应扣除费用的余额 6确定土地价格 根据评估设定待估宗地的年限，确定土地价格的计算公式一般采用下式：P土地年纯收益a土地复原利率r1-1/(1+r)n

45、 3、采用收益复原法评估地价的关键 1合理、客观、准确地确定土地、房地产、企业的收益。 2合理从收益中扣除有关费用。 3合理确定方法中所涉及到的有关参数。如土地复原利率、建筑物复原利率、重置价、残值率等参数确实定依据、方法和选取标准都应该具体说明。 收益复原法可能会出现的错误； A、收益复原法公式选错或计算过程漏步骤。 B、收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理。 C、费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误年限出错，重置价取值错误。 D、术语不标准。 E、建筑物复原利率、土地复原利率确实定不合理。 F、地价计算中年限错误。 G、计算过程有错。 H、

46、计算单位不统一。 三剩余法假设开发法 应用此方法估价，要依据?规程?规定程序进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。 通过分析待估宗地条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最正确利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。 明确待估宗地开发完成后的利用方式买卖、出租等及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。 对计算中所采自的建筑费、专业资用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利率、税费、手续费和开发商利润等要说明选择依据和标准。 说明计算公式、计算规程和结果。 l、剩余法计算公式 地价=不动产总价建筑开发费专业费不可预见费利率销售费用税

47、金开发商利润 2、评估步骤 (1)预测开发完成后不动产总价 A、选择与待估房地产用途、性质、结构的不动产市场交易价格，采用市场比拟法确定开发完成后的不动产总价总开发价值； B、根据当时市场上与房地产同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益复原法确定开发后不动产总价。 (2)估算建筑费、专业费按建筑费的一定比例、不可预见费 一般为建筑费和专业费之和的2一5等各项本钱费用。 (3)计算利息 A、确定开发建设周期 B、投资时间，合理确定计息周期一次性均匀投入还是分段均匀投入 C、复利计息公式：利息=1+rn-1 (4)计算税金：主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税

48、等； (5)销售费用：主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、广告费、买卖手续费等； (6)估算开发商的合理利润 剩余法可能出现的错误： A、 公式选错或计算过程漏步骤。 B、 预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理。 C、 费用确定可能漏项或多项。 D、 术语不标准。 E、 利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。 F、 利润计算时考虑了利息。 G、 未将地价复原至估价期日时的价格水平。 H、 计算过程有错。 I、 计算单位不统一。 四本钱逼近法 应用此种方法估价，要求按照?规程?的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。 要详细说明土地取得费的各组成工程及费用

49、标准，并说明其确定的依据。要有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的根底上，分析后进行确定，并说明原因。 明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。 有关税费、贷款利息及投资回报率确实定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。 说明本钱价格根底上的土地增值标准确实定方法和依据。 说明土地价格确定方法和结果。 1、采用本钱逼近法评估土地价格应注意以下几点： 1弄清本钱逼近法的运用范围。 本钱逼近法适用于土地市场不

50、发育，土地成交实例不多无法利用其它方法评估地价；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估注：城区或市区工业用地不能采用本钱逼近法评估对商业、办公、住宅等用地不能选择本钱逼近法。 2选择本钱逼近法的计算公式 本钱逼近法的根本公式为：土地价格=土地取得费包含相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 但在采用本钱逼近法进行地价评估时，应注意： A、如土地增值收益=土地取得费及有关税费+土地开发资+利润土地增值收益率 采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正：有限年期地价=无限年期地价 1-1+rn B、如土地增值收益，是以地方政府公布的出让金代替，应先对本钱地价进行

51、有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。 在利用出让金代替上地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。 2、采用本钱逼近法评估土地价格的步骤： 1土地取得费 土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。 描述清楚待估宗地所处区域及宗地周围或宗地在被征用前土地利用类型及本次评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地，水田还是耕地或荒山等。 A根据?中华人民共和国土地管理法?及土地所在地方人民政府关

52、于印发?国家建设征用土地补偿和安置方法?的通知及有关文件等，按标准测算，同时并依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。 B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据?中华人民共和国土地管法?或省、市级人民政府公布的?土地管理法买施条例(或方法)?等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例(到当地土地管理局征地处、征地科或统一征地办公室等部门，收集近期征地协议等资料。一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容。)结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；通过现场查勘、调查，确定土地取得费。 2有关税费 有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关

53、文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出又讲的名称及有关规定、税费标准注：有些已取消的税费一定有以与基准日最接近的公布文件为依据；有些不合理的税费在取值时要认真分析；有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如西安市规定：蔬菜基地交新菜地开发建设基金，就不再交纳农田水利开发建设基金和防洪保安和重点水利建设专项资金；如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的根底上，分析后进行确定，并说明原因。 2、确定土地开发费 土地开发费是指获得土地后，对真开发的费用，指设定开展程度条件下的土地开发费。 1确定

54、土地开发费方法 直接依据当地市、县人民政府印发的?关于征收城市市政公用设施配套费?的通知。结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发资前提是公布的配套费能够到达实际开发费标准。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套资和小区开发配套费；弄清大配套费包含“几通一平；弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，那么参考当地基准地价测算时的土地取得费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。 2确定开发费时把

55、握原那么 A、确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可相同、可不相同，但开发费一定要有差异。如“五通一平的开发周期为1年，而“二通一平的开发周期可定为9个月。6个月。 B、在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平，但各通中如通路，一宗地临主干道2060米宽，水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路36米宽；同样是“五通一平开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。 3、确定投资利息 1利息率的选择 根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，

56、可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资产贷款利率；还可参照具体工程或当地土地开发投资贷款利息率。 2投资利息的计算公式 根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式注：单利计息。？ A、直接采用当地市、县人民政府公布的市政根底设施配套费，且公布的配套费能够到达实际开发费际准。 投资利息土地取得费及有关税费十市政根底设施配套资开发周期利息率 B、当地市、县人民政府公布的市政根底设施配套费未到达实际开发费标准。 投资利息=(土地取得费及有关税费十市政根底设施配

57、套资)开发周期利息率十(土地开发费一市政根底设施配套费)0.5开发周期利息率 4、确定投资利润 1投资利润率或投资回报率确实定方法 A、依据持信京地土地投资利润；利用公式：投资利润率=利润总投资土地取得费及有关税费十土地开发费 B、调查同行业的近几年的投资利润率，并结合待估宗地所在省、市、县的投资利润率可采用中国统计年鉴数据。 2投资利润的计算公式 A、如采用年投资利润率：投资利润=土地取得费及有关税费十土地开发费开发周期年投资利润率 B、如采用投资利润率或投资回报率：投资利润=土地取得费及有关税费投资回报率 5、确定土地增值收益也称土地所有权收益 土地增值收益确实定方法及计算公式： A、土地

58、增值收益=土地本钱价格土地增值收益率=(土地取得费及有关税费十土地开发费十投资利息十投资利润)土地增值收益率 (土地增值收益事根据当地土地局提供资料确定，经验在10一30之间)； B、土地所有权收益可以当地市、县人民政府公布的出让金标准代替但要弄清出让金的内涵，我们是指归政府所有的那局部地价款，称为出让金 6、计算土地价格 计算公式： (1)如土地增值收益依据土地增值收益率确定，评后地价分别为无限年期土地价格(用Vn表示)和设定年限的土地价格(用V表示，那么： Vn一土地取得费及有关税费十土地开发资十投资利息十投资利润十土地增值收益 V Vn 1 1rn 式中：Vn一待估宗地设定年限的土地价格

59、 V一无限年期土地价格 r一土地复原利率 n一待估宗地设定土地使用年限 2如土地增值收益采用当地地，市、县政府公布的出让金标准，地价计算公式为。 A、如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致 V土地取得费及有关税费十土地开发资十投资利后、十投资利润111rn出让金 或中：V一待估宗地土地价格 B、如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致 V土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息十投资利润11(1+r)n+出让金(11(1+r)n)/(1(1+r)m) 式中：V、Vn同前 n一待估宗地土地使用年限 m出让金规定土地使用年限 r一土地复原利率 本钱逼近法可能会出现的错误：

60、A：缺少对待信宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费确实定没有明确的法律和文件依据。 B、开发费确实定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致。 C、利息计算有误。 D、未进行年期修正或区位修正。 E、费用确定可能漏项或多项。 F、术语不标准 G、利润计算时考虑了利息。 H、计算过程有错。 I、计算单位不统一 五基准地价系数修正法 应用此法进行估价，按规程?规定的程序进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明： 说明宗地位置、用途及待估宗地所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。 说明待估宗地的各项因素具体条件，应将因素修正系数表的内容具体列出。具体形式参见市场比拟法中因素条件说明表的形式。 确定待估宗地各因素修正系数和综合综合系数。 说明年期及期日差异和相应的修正系数。 对基准地价修正得到宗地地价。 1、采用基准地价系数修正法评估土地价格应注意的要点：