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1、天河欣德物业公司拓展经营管理与奖励办法一、目的为开拓全方位信息渠道，充分调动员工积极、主动性拓展公 司经营业务范围，提高公司的行业竞争力和影响力，增加外接项目、顾问项目、工程业务等各种多种经营业务。二、适用范围适用于物业公司各部门、各项目员工均可参与推荐。三、职责（一）综合部/物业项目部工作职责1、负责市场开拓，参与各类物业形态的前期物业管理投标， 拓宽物业管理领域。2、推荐、引进相关合作单位，为 项目管理处的经营工作提供 支持。3、参照公司规定配合各项目管理组织相关经营业务的实施招 投标。4、负责定期与各外委项目进行沟通和回访，促进物业服务合 同的续签。5、配合各项目管理处及时与业委会沟通，
2、 确定经营合作思路。6、负责梳理年度经营目标，适时调整经营规划。7、负责部门年度经营奖励金的分配。8、收集市场信息，完成公司下达的各项经营目标。四、操作流程（一）各项目经营工作流程1、凡各项目洽谈的经营业务须在第一时间内将相关信息告之 综合部备案。2、凡各项目签署的各类经营合同， 须提交合同原件至综合部。3、涉及金额较大的需采取招投标或议标的，由综合部牵头， 各项目配合实施。4、具体操作：见附件1（二）公司本部多种经营工作流程1、综合部/物业项目部由部门负责人负责组织开展部门的多 种经营工作。2、各专业公司根据公司发展态势开辟多种经营。3、凡公司本部在各部门的推荐、引进下成功签约的多种经营 业
3、务，将按第五条第3款的标准对推荐、引进的人员予以奖励。4、多种经营业务的承接（如装饰工程、工程维修、外接物业 管理、顾问项目、代管绿化等），由责任部门按照市场化原则参 与洽谈、竞争和投标。5、承接的多种经营业务所需费用需责任部门进行立项报批， 主要包括以下内容：（1）项目简介（名称、地址、类型、预计收入情况、进程安 排等）（2）费用申请（报名费、资料费、沟通费、交通费、物耗费、 产生的人力成本等）（3）其它事宜6、立项审批同意后，对口责任部门着手方案准备（如工程造 价方案、预算方案、物业管理方案等）。7、根据进程安排着手开展各项业务。8、具体操作流程：见附件 2五、奖励办法（一）奖励范畴：本条
4、第 3款涉及的全公司员工。（二）奖励时限：所有推荐的多种经营项目，都须于合同签订后，对方支付的款项达合同总款项 30%即可一次性领取奖励。序号推荐类型奖金比例备注1工程类、外接物业利润总额的的10%其中5%作为总经理单项奖金，5%乍为本奖金分配中总经项目类员工推荐奖金理单项奖利润总额的的5%其中2%乍金，由责任2顾问项目类为总经理单项奖金，3%乍为员部门拟定工推荐奖金分配方案，报综合部利润总额的的5%其中2%乍及总经理3其他为总经理单项奖金，3%乍为员批准后进工推荐奖金行具体的分配针对不同的业务项目，于合同签订后，对方支付的款项达合同总款项30%由综合部根据对应的比例，建立推荐奖励台帐， 及奖
5、金分配明细表，按公司报销流程经财务部核实后予以一次性 领取发放。第三章附则六、本办法自2016年11月08日起执行。七、本办法解释权归公司综合管理部。市场拓展流程一、获取信息1、定期做市场调查；2、客户主动联系；3、经协会或他人推介。二、甄选信息，确定目标客户1、综合楼（高层）面积少于 20000平方米项目不接，小区（多层）面积少于50000平方米项目不接；2、物业管理费用过低的不接；3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（I于成熟小区）；4、维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）；5、物业管理配套设施不全， 后续管理需要投入大量资金的项目不接；6、档次过低的项目不接；7
6、、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接；8、开发商或大产权业主超过二家的项目不接；9、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。三、项目调查1、 要从多方面尽可能掌握项目信息， 了解开发商的实力和主要 目的，这是确定是否接手、采取哪种方式的基础，否则很有可能为他人作嫁衣；2、 知己知彼，尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短。四、制作方案的具体步骤1、明确意向性目标后，由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场，为管理方案的构想奠定基础；2、与开发商作进一步沟通，细化方案内容；3、制定方案：方案内容根据招标文件要求或项目的实际情况制作， 招标项目
7、的方案大体包括以下几个方面：A、公司简介B、项目管理机制架构，包括：提高管理服务水平的新设想。针对实际情况，提出一些如何提高该小区社会、经济、环境效益的措施和同场经营的设想及投标单位的合理要求， 既要务实， 又力求创新。拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况。管理方式，包括：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈处理机制。工作计划，包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以及通讯、安全防范装备及办公用品等。管理人员的配备、培训、管理管理人员的配备，包括：管理处正副主任简历，各类人员数量、文化素质和专业素质、各岗位人员的配置等。管理人员的培训，包括：对各类人员的培训计
8、划、方式、 目标及言行规范、 仪容仪表、 公众形象等。 管理人员的管理，包括：录用及考核，淘汰机制，协调关系，服务意识，量化管理及标准化运作等。C、物业项目的前期介入：需制订有相应实施方案，列明前期人员、工作方式、工作内容等。D经费收支预算，包括：应列明收入项目和支出项目预算， 有文件规定的按文件规定， 无文件规定的按市场价测定。 另外应列出年度盈亏情况测算和增收节支措施。E、物业项目的维修、养护和管理，包括：1）机电设备设施的管理制定有详尽的设备设施年、季、月、期等定期维修保养检修以及日常维修计划、方案、标准；制定有各类应急抢修、处理方案；制定有详尽的设备设施经济运行方案， 保证设备设施高效
9、经济地运行。2）物业维修养护计划和实施：根据房屋各部分的使用年限和房屋本体维修基金的建立情况， 提出对房屋各部分的定期维护和日常维修计划、方案、标准和实施效果。根据公共设施的使用年限 和公共设施公共设施专用基金的建立情况， 提出公共设施的定期维护和日常维护计划、方案、标准和实施效果。3）各项管理指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施。各项管理指标，包括：房屋及配套设施完好率、房屋零修、急修及时率、维修工程质量合格率及回访率、绿化完好率、清洁保洁率、 停车库完好率、 公共设施设备完好率、 主要机电设备完好率、治安案件发生率、火灾发生率、有效投诉率与处理率、管理人员专业培训合格率、维修服务回访率、使
10、用人满意率、其他有关指标。 以上各项指标均需注明有关规范标准依据和计算测定依据以及承诺所采取的措施。F、管理规章制度和档案的建立与管理1）管理规章制度，包括：公众制度、单位内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。2）档案的建立与管理，包括：竣工验收资料、房屋的单体竣工图、物业使用人档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行档案、投诉与回访记录、其它管理服务活动记录及档案。G公共秩序的维护结合项目的具体情况和环境特点， 提供行之有效的维持物业管理区域公共安全及周围秩序的方案；对消防、公共安全、公共卫生等方面的突发性事件有应急预案。H保洁服务根据项目的特点和实际情况， 制
11、定有合理的公共区域日常清洁保洁、消杀、垃圾处理的工作计划及区域工作标准、规程等。I 、绿化养护管理根据项目的特点和实际情况， 制定合理的绿化养护方案， 有区域工作标准、规程和对故意损坏植物的预防性措施。J、社区文化便民服务包括社区文化建设、社区服务与特约服务。五、谈判要素a、 确定物业管理办公用房及员工宿舍的面积；b、 物业办公用品及管理工具、用具的购置（一般办公用品由物业公司自行购置， 费用自负； 物业管理所需的管理工具和用具配备、公共配套设备用品，由物业公司根据实际需要列出计划送交甲方审核后， 由甲方一次性购置投入配套， 日后使用维护由物业公司负责。）；c 、 确定小区内配套设施、 设备
12、（包括交通标志、 楼号门牌标识、安全防护栏、保安岗亭、出入口道闸、楼层垃圾桶等，由开发商配备）；d、 房屋交付使用后保修期内的返修及费用问题e、 前期介入的费用标准f 、项目入住后，小区入住率在50%以下时，公用水、电费分摊 方法； 谈判中，如对方提出的要求与法律相悖或我方自身能力原因而不 能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全，使 自己陷入被动。六、合同签订根据谈判结果，明确双方的权利与义务后， 与开发商或委托方签 订合同，弁根据开发商要求，制定相关工作计划。I古今名言敏而好学，不耻下问 一一孔子业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随 一一韩愈兴于诗，立于礼，成于乐 一一孔子己所不
13、欲，勿施于人一一孔子读书破万卷，下笔如有神一一杜甫读书有三到，谓心到，眼到，口到 一一朱熹立身以立学为先，立学以读书为本一一欧阳修读万卷书，行万里路一一刘彝黑发不知勤学早，白首方悔读书迟一一颜真卿书卷多情似故人，晨昏忧乐每相亲一一于谦书犹药也，善读之可以医愚 一一刘向莫等闲，白了少年头，空悲切 一一岳飞发奋识遍天下字，立志读尽人间书一一苏轼鸟欲高飞先振翅，人求上进先读书一一李苦禅立志宜思真品格，读书须尽苦功夫 一一阮元非淡泊无以明志，非宁静无以致远 一一诸葛亮熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟一一孙洙唐诗三百首序书到用时方恨少，事非经过不知难 一一陆游问渠那得清如许，为有源头活水来一一朱熹旧书不厌百回读，熟读精思子自知 一一苏轼书痴者文必工，艺痴者技必良 一一蒲松龄声明访问者可将本资料提供的内容用于个人学习、研究或欣赏， 以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法 及其他相关法律的规定，不得侵犯本文档及相关权利人的合 法权利。谢谢合作！
天河欣德物业公司拓展经营管理与奖励办法1解析
