中桥30日衡阳创薪商业项目市场调查报告

《中桥30日衡阳创薪商业项目市场调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中桥30日衡阳创薪商业项目市场调查报告（51页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 房地产商域网 - 海量房地产资料下载【创薪商业项目市场调查报告】 东莞中桥地产顾问 2010年12月30日第一部分 城市宏观市场分析一、衡阳宏观市场分析数据解析1、区位及行政规划历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。 【图1-1：衡阳区位图】 土地面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。衡阳区位优越，紧

2、靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。境内交通十分便利，京广铁路、107国道和京珠高速公路纵横南北，湘桂铁路、322国道和“三南”公路横穿东西；和投资20亿元正在建设中的湘江衡阳大源渡航运枢纽工程，将使千吨级货轮顺湘江入洞庭、通长江达上海；武广高铁的通车和两个机场可供开通，已经形成水陆空立体交叉的交通热线络，是名副其实的呼应南北、承接东西、合纵连横的南北交通枢纽。2、城市发展规划衡阳未来商业格局规划北至松木工业园，南至湘江河畔，东至衡大高速，西至京珠高速复线，规划总面积180平方公里，商业发展总格局为

3、“一主六副，两带十街，四区三园”。一主：即解放路沿线商圈六副：即高新区商业副中心、江东商业副中心、长湖商业副中心、白沙洲商业副中心、合江套商业副中心。两带：湘江观光休闲商业带、蒸水古今文化商业带。【图1-2：衡阳用地发展方向规划图】 十街：即衡西综合商业步行街、大元头精品购物商业步行街、长湖主题购物休闲步行街、中山路精品服饰商业街、和平路特色餐饮休闲步行街、华新风味美食街、酃湖特色小吃街、绿色农家乐民俗风情街、先锋路综合数码商业街、文化办公用品品牌街。四区：即家居装饰建材、工业小商品市场、汽贸及配件市场和工业品生产资料四大集中发展区。三园：即白沙、松木和云集三大现代物流园区。二、衡阳市宏观经济

4、分析1、宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经济环境近五年，是衡阳经济发展较快的五年，年均增长速度达到10%以上。特别是2007年增长速度迅猛。07年以后增长放缓，仍保持平稳增长。并在08年已过千亿元。09年继续以14.7%的势头增长。2、衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列（湖南省2009年GDP一览表）城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德GDP3744.761022.6739.38 1272.1511681239.2GDP增长率14.7% 14.2%13.7%14%14.7%12.1%3、城市建设力度相对湖南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的发展n 固定资产投资快

5、速增长，基础建设力度加大。 n 固定资产投资稳步增长，占GDP的比例不断提升，城市建设投入力度加大，对房地产开发有利。n 房地产开发稳步增长。4、房地产发展已跨入快速发展期，未来发展前景广阔n 人均GDP保持较高的增长速度，人民生活水平迅速提高n 人均GDP从03年的798美元增长至08年的2000.1美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔。宏观经济小结：1、城市经济总量不大，经济发展平稳但增速低于全省平均发展水平；2、同全省相比，全市和城区的产业结构优化程度不高。城区经济主体是第二产业特别是工业，利税超过“半壁江山”；但工业规模小，技术含量不高制约了第二产业的发展。第三产还欠发

6、达；发展与经济总体结构不相称。3、消费市场日益活跃，消费结构加速升级。4、居住开支比例较小但较以往有所提升，居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大。三、衡阳市房地产市场分析1、衡阳房地产发展历程展示 起步阶段2000年以前过渡发展阶段2000年-2002年n 单位分房、集资建房逐步减少，房地产投资有所增长n 商品房开发未形成规模n 开发水平低，产品以砖混结构多层为主快速发展阶段2003年至今n 单位分房、集资建房逐渐减少n 房地产投资快速增长，商品房价格稳步上涨n 规模大盘出现，产品素质逐步提升n 外来营销专业公司进入影响衡阳房地产市场n 房改房、集资房为主，少有商品房开发2、衡阳房地产

7、市场各版块特征中心片区高新片区江东片区城南片区城北片区湘江城北片区：专业市场集中， 区域形象差江东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模庞大。城南片区：湘江上游区域，全市大型工矿企业集中区域，未来发展重点区域中心片区：衡阳市区的商业、娱乐和服务中心，功能配套完善，对周边区域的吸引力极强，市民认同度高高新片区：包括华新开发区与立新开发区，市政中心，区域建设力度大，但整体配套未成熟。3、房地产投资增长速度加快，发展势头较好n 房地产投资逐年增长，房地产发展势头好n 房地产投资增长率低于固定资产投资，房地产发展跟不上城市建设的步伐n 房地产投资占固定资产投资比例小，房地产开

8、发市场化程度不高4、商品住宅市场健康发展，总体上供需平衡03-09年商品住宅供应情况变化 (单位:万平米）n 商品住宅销售量稳步增长，市民购房需求日益增大n 近年商品住宅供应保持平稳增长，2008年步伐加快，2009年供需量有所下滑。n 商品住宅市场总体上供需平衡，住宅市场健康发展5、房地产市场开始升温，商品住宅价格有较大上升空间，利于房地产开发n 近年商品住宅均价增长明显，2007年以后增长速度有所放慢。n 衡阳商品住宅均价与长沙等地仍有较大差距，理论上衡阳商品住宅价格有较大的上升空间，有市场利好。衡阳房地产市场综合分析：近几年，衡阳市房地产市场新增供应量经过2008年到达底谷后,供应量有所

9、增加，增加幅度较小。由于2009年市场的强劲需求的影响，2010年上半年市场供给在此时爆发，市场供应量接近2007年全年量供应量。市场新增供应量短时间内集中供应，增长幅度十分巨大，而市场需求量继续保持强劲的增长势头，衡阳房地产市场正处于供销两旺的局面，市场发展进入块车道。 在新增供应量出现大幅度增加，需求量保持增长，商品房档次提高、大量豪宅相继入市等多种因素的调和下，市场价格稳步上升；主要是境（区域）内知名楼盘拉升了市场价格（均价普遍超过3000元/）。 而在新供应的商住楼项目中，商铺价格较以往有所上升，位置较好的铺位单价达到了10万元/平方米，位置较差的地段也接近8000元/城市宏观市场分析

10、小结：社会消费品零售额逐年保持8%以上的增长率，外贸出口年年创新高，在如此的经济大环境下，必然将吸引更多的投资者、大型商家进入衡阳市场。人民收入的稳定提高、可支配收入的增加、以及消费理念的改变，超前消费的形成，都必然将极大的促进消费市场，伴随消费市场的逐渐扩大，随之而来对商业市场供应的需求也将必然增加。衡阳市经济经过近几年的持续高速的发展，已逐渐形成较为成熟的商业环境，固定资产投资、工业及建筑业的稳定增长促进城市建设的步伐，城市面貌焕然一新通过近几年的房地产开发，在普通住宅方面出现了衡阳出现了如珠江地产、雅士林等高品质、大规模的楼盘，而在纯商业物业方面除了挂绿广场外，无任何新的商业项目，市场供

11、应处于空白点，商业物业将面临较好的市场机会。而由于衡阳中心城区人口总数才100多万，虽然近几年人民收入水平逐渐提高、GDP逐年高速增长，但和发达地区相比还存在较大的差异，市场所能承受的消费量有限，难免存在一定的市场风险。第二部分 商用物业发展特点一、 商用物业发展的要点分析（一） 商用物业的类型人们习惯上将商用物业称呼为商铺或商业房，商用物业的功能多样化，既有满足购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。由于商用物业的多样化特点，使物业的分类也有多样化的特点，有助于我们根据不同的物业种类，制定有针对性的定位方案和营销策略，不同类型的商铺可以采

12、用不同的销售方式，即使同样的商铺也可以有完全不同的销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法，详见下表：商用物业分类表分类方法种类长沙举例衡阳举例按市场形式分类大型商厦王府井百货晶珠广场专业市场高桥大市场华源大市场小区商铺卓越蔚蓝海岸生态丽景按物业用途分类购物中心百联东方小区配套商业卓越蔚蓝海岸金雁翔龙专业市场高桥酒店用品市场日鑫建材市场批发及商贸中心高桥大市场五一市场餐馆及美食广场下河街太阳广场按建筑物特征分类商业大厦中天广场财富大厦住宅区商铺卓越蔚蓝海岸金雁翔龙临街商铺滨江王座沐林美郡步行街露天商铺黄兴步行街中山路步行街地下商城金满地家润多按物业区位分类商业区物业百联东方衡阳商业步行街住宅区

13、物业左岸右岸生态丽景近郊物业凤凰城金溪园按经营类别分类综合经营项目上河国际宇元万象城单一经营项目南湖大市场日鑫建材市场按销售方式分类销售物业上河国际生态丽景租售物业上河国际宇元万象城按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建或改建商铺（二）商用物业的特征 从上面的分类方法可以看到，任何一种分类方法都不能全面反映商用物业的特性，站在物业营销的角度上，按物业的市场形式分类是商用物业营销领域最常用的分类方法。 1、大型商厦物业的主要特征 （1）规模化：大型商厦经营面积过万平方米，是规模化、集约化的物业项目。目前衡阳只有晶珠广场。（2）多功能性：大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务

14、、商贸、办公于一体的商业物业，能满足人们多种消费需求。（3）购物中心形式： 大型商厦规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。2、专业市场物业的主要特征 （1）专业经营：专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。 （2）商贸结合：专业市场以批发业务为主，主要面向大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，

15、价格更便宜。（3）专业商业街：专业市场形成商业街有两种形式： A城乡结合部或近郊专业市场：专业市场规模要较大才能营造成行成市的商业氛围，故专业市场多选址在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如华源市场等。B.城区专业市场：城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场。目前，衡阳还没有较大规模的专业市场，只是一些自发形成专业市场商街；譬如：解放路手机市场等。3、小区商用物业的主要特征 （1）商住混合 小区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是小区商铺最明显的特点，由

16、于我国汽车普及率费非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费成了中国人的生活习惯和消费传统，商住混合是我国国情、民情的具体表现。目前，衡阳大部分房地产项目都为商住性质项目，首层多为临街商用物业。（2）商铺规模受小区商铺开发状况制约小区商铺的规模与小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺的规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可适当扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。（3）小型店铺小区商铺多以经营日常用品和日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。（三）小结 通过分

17、析大型商厦、专业市场和小区商铺三者的市场特征，我们可以全面地对各种商用物业提出差异化的营销推广策略，并对不同的目标客户群体进行大致的划分，对于商用物业项目的成功推广有着重要的指导意义。从商用物业的市场形式分类来看，城郊大型专业市场和城区大型专业市场类型不符合衡阳城市状况；一方面，衡阳没有相关产业支持和强大的专业产品消费动力给予支持，现行的消费市场只停留在日常消费的层面之上；第二方面，城区没有足够的空间和交通支持。 目前，衡阳最为常见的商用物业市场类型，就是小区商用物业。衡阳90%的商用物业就是商住结合的项目，近几年政府提供的拍卖土地，绝大部分也是商住结合性质的地块项目。从严格意义上讲，衡阳尚且

18、没有大型商厦物业，作为湖南省第二大城市，城市和区域需要地标性的商用物业，城市大中型商业零售网点还有较大的发展空间，尤其是购物中心的发展方向。购物中心是目前最先进的零售业态，由百货店、大型综合超市、各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐等设施等构成，其中百货店、大型综合超市为核心店。购物中心功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活的节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。二、商用物业的发展轨迹（一）长沙市区商用物业发展 作为湖南省省会，房地产市场起步较早，但商用物业市场的发展只是近十年的事，受商用物业相对较高利润回报动力的驱使，众多发展商纷纷投入巨

19、资，欲在商用物业市场分一杯羹。随着长沙楼市的成长，商用物业市场飞速发展，开发营销及管理水平均居中部地区领先之列。从20世纪90年代至今，长沙市商用物业从起步到成型，大致经历了以下四个发展阶段，具有典型的代表意义：长沙商用物业的四个阶段阶段年代物业市场特征租售方式代表项目第一阶段1990-19931、临街商铺或由其他建筑物改建商铺2、商住混合在楼宇的裙楼或下面几层建商铺3、自用经营为主非产权物业租赁为主华侨大厦第二阶段1994-19961、纯商业性质的物业以商厦的形式诞生2、引发出投资商铺的营销概念3、发展商忽视商铺日后经营管理产权物业销售和一大酒店第三阶段1997年开始盛行返租回报策略产权物业

20、销售为主既售又租平和堂第四阶段2000年开始1、 商业龙头以点带面形成商业网络2、 以主力商家进驻带动商铺销售3、 商铺带租约发售4、 发展商注重商铺的经营管理5、 地铁概念商铺产权物业销售为主既售又租百联商厦（二）衡阳商用物业发展 根据长沙商用物业发展阶段对照分析，目前，衡阳商用物业尚处于2000年后中期的长沙市区商用物业发展阶段，属于第三阶段，主要表现在以下方面：纯商业性质物业诞生，以晶珠广场和进步亚泰为代表。其中，进步亚泰明显表现出这一特点，推广时曾采取以售为主、租售结合的方式；引发出投资商铺的营销概念和盛行返租回报策略，推广小区临街商用物业。 目前，商业物业处于第三阶段的时候，衡阳已不

21、缺少买东西的地方了，但是，衡阳商用物业缺少一个向第四阶段突破的代表性项目，缺少一个由主力大商家带动的和开发商注重经营管理的消费体验式购物中心。人们日常消费品的购买次数是有一定时间波段性质，伴随衡阳经济的增长、居民收入的提高，简单的购物场所，日益无法满足消费者更高层次的要求。更多大型连锁机构需要进军荔城，这要求衡阳商用物业必须向第四阶段迈进。 第三部分 衡阳商业环境分析一、衡阳商业发展概要 （一）商业网点布局简析衡阳市位于湖南省南部,是湘南最大的商业中心。该市现辖耒阳市和衡山、衡东、衡阳、衡南、祁东、常宁六县以及五个区(内含南岳区)。自古以来,衡阳为兵家必争之地,也是商贾云集之区。每个衡阳人心里

22、都有一个Shopping的帐谱：“买手机去解放路，品牌店一个接一个；买服装，珠晖区有老牌商业城，中山路、和平路有潮流名店，去晶珠、广百当然更容易一网打尽；买家具，永兴家具城汇聚了王中王、广顺、豪门等全国各地的名优家具品牌数十家；买家电，泰阳、苏宁、通程、国美能让你挑个尽兴；如果只想随便逛逛，中山南路或衡西市场的商业步行街都是溜达的好地方”（二）商业大动脉和城市区域商业中心 据了解，目前我市城区商业网点有12500个，其中综合市场、专业市场以及农贸市场222个，便利店3926个，大型超市160个，其他专业店、专卖店 8000个。大型商场、综合批发市场、专业市场共安排就业人员10万余人。去年，我市

23、日用消费品零售总额达300亿元，比上年增加税收11.6亿元，加上衡阳内外部交通条件的改善，我市的市场体系已经基本成熟。二、衡阳商业总体布局以解放大道为主线，东临沿江路，西抵蒸湘路，南北分别至船山路和雁城路这个范围可以称得上是衡阳的主商圈，也称为商贸中心区。此外，衡阳还有7个副商圈即商贸副中心区，30多个社区商业圈。一主七副，配以灵活的社区商业网络，就是衡阳的商业区域布局。解放大道商圈属于城市的核心商圈，地段显赫，交通畅达，商业活跃，人气旺盛，是真正意义上的寸土寸金。这里是衡阳最早、最成熟的片区，也曾经是衡阳地产的制高点，堪称衡阳人居住生活的核心地带，蕴藏了很大的消费潜力。一直以来，解放大道商圈

24、就是衡阳商业的核心和支撑。正是基于对解放大道商圈这一黄金地带的认同，众多商家、开发商、投资者趋之若鹜。根据我市20032020年城区商业网点发展规划，主商圈由大型零售商场、超市和特色商业街构成，以经营精品、名品、新品及中商档餐饮为主，重点发展大店、名店、精品店、老字号店，塑城市商业闹市区的整体形象。7个副商圈分别是：衡阳广场商贸副中心区，以衡阳广场为中心，整合现有13个市场，重点发展书市音像、箱包、鞋帽、家电、服装等特色专业市场和为旅客服务的快餐业；珠晖酃湖商贸副中心区，重点发展零售商场、餐饮等服务业；石鼓五一新村商贸副中心区，以五一大市场为龙头，重点发展带领批发及加工等服务业；石鼓江霞商贸副

25、中心区，重点发展零售商场、餐饮等服务业；雁峰白沙洲商贸副中心区，以白沙洲广场为中心，重点发展大型超市、餐饮等服务业；雁峰黄茶岭商贸副中心区，以古樟公园为中心，重点发展超市、餐饮和古玩、工艺品特色街；华新商贸副中心区，重点发展大型零售商场、宾馆、餐饮及商业街。晶珠是新兴商圈中发展相对成熟的佼佼者，它带动牵连了船山路与蒸湘路周边数公里左右的范畴，发展成为衡阳市又一繁华的购物休闲中心。步步高、曲园、林隐、泰阳、生源百货、香江蒸北店、未来城婴童天地组合成一个强大的磁场。晶珠商圈已经发展成熟，在辐射范围内，百货、超市、酒店、金融、休闲、餐饮等设施正趋于完善。对于商家而言，升值空间较大，投资风险相对较低，

26、商业回报也相对稳定。据了解，晶珠拟拓展二期工程，正努力争取相关政策，希望能征地扩建，增加服务项目，致力于宾馆、餐饮等更多领域的发展，建成真正意义上的“mall”。三、衡阳商业竞争格局分析1、商圈划分解析“一核心”，“一次级”+“专业市场群” “一核心”即以解放东路、中山南北路为纽带的传统零售商圈，此区域成为衡阳市品牌集中度最高的区域，广百、颐高电脑城、龙泉商城、潮流特区、逛街等业态成为此区域的商业龙头。商圈的界定：以解放东路以及中山南北路为纽带，沿东西走向的解放路，南北向的中山路、蒸阳路以及和平路四周；商圈特征：衡阳传统零售商业网点，成为衡阳核心商圈，各类零售品牌大量云集中山路及解放东路； “

27、一次级”即以晶珠广场连接莲湖广场为核心的次级商圈，宇元万向城、财富大厦、丽天名园、富安大厦、晶珠商业广场、香江百货、神龙大酒店、鸿运数码广场等各类物业云集于此，此区域具有CBD生成的自发性和资源集中的整合性，解放路与蒸湘路交汇处将是衡阳城区南北、东西交通汇集点，将逐步初现为衡阳市商务流枢纽中心，是衡阳未来的商业龙头；商圈的界定：以蒸湘路南北辐射，解放中路连接华新大道与解放东路、江东的重要链接点。商圈特征：圈拥有得天独厚的优势势必将演绎成为衡阳的CBD核心，成为衡阳市商务轴心。 “专业市场群”即以江东火车站为核心的专业市场群，区内拥有新兴商业物业:创富商贸广场、爱霖购物广场、东方商业广场，以及传

28、统的江东综合市场、天力批发市场、衡阳商贸城、雁东批发市场，再加上华源大市场、日鑫建材市场两大专业市场商圈等。商圈的界定：以火车站为核心，分布于广东路、东风路沿线；商圈特征：各类零售批发专业市场云集广东路、东风路。经营品种以服装、小百货为主。档次相对较低，人流量大且消费者地源复杂，尤其靠近衡阳火车站，区域环境相对较乱；“新兴次级商圈”即太阳广场为中心的华新开发区新兴发展起来的商业圈。主要以规划中的沃尔玛、汇景商业广场和零散的餐饮娱乐为主的商业群体。商圈的界定：以太阳广场为核心，分布于解放路、长丰路沿线；商圈特征：新兴区域，发展规划环境良好，有利于中大型卖场进驻。主要业态为中大型卖场、餐饮娱乐场所

29、。四、衡阳主要商圈路段业态、业种构成简析1、解放路中山路口（西站步行街商圈、莲湖商圈、解放路中心商圈）路段地位：市区商业、交通主干道。商业形态：麻将机专卖店、通讯器材店、杂铺店、国内外知名品牌服装店等；路段特征：从蒸湘路口至中山路口沿街以大型百货商场、国内外知名品牌店、及娱乐、餐饮、酒店为主。该路段集高档百货、宾馆、品牌餐饮、文化娱乐设施、专业店于一体，名店荟萃，是寸土寸金的商业核心区；大型商业体分布：鸿运电脑城、宇元万向城（大洋百货）、步步高百货商场、美达新天地、崇业MALL、潮流特区、金色家族时尚购物中心、广百百货、春蕾儿童城、屈臣氏、KFC、麦当劳、世纪钱柜KTV、国美电器、通程电器、华

30、银旺和超市等；2、晶珠广场商圈（船山路中山北路）路段地位：城市东西向，江北与江东，市区与郊区，市区与开发区连贯的交通主干道和商业辅干道；商业形态：杂铺类型商业，晶珠区域是商业核心地段；路段特征：该路段为摩托车、电动车、家俱、家私、家电市场及装饰类，因交通便利，配有大型百货商场、超市、酒店及娱乐设施，是城市次级商圈的核心地带；大型商业体分布：晶珠广场、步步高广场、苏宁电器、西湖广场、未来城婴童天地、红歌会量贩KTV、生源百货、国美电器、大富豪名家具城、锦尚国际家具馆、鸿运家居城、25时酒店。3、江东批发市场商圈路段地位：江东的核心商业区和主干道；商业形态：基本由批发市场组成，接近湖北路口有部分专

31、卖店，如以纯等系列，品牌店较少，路段概况：为大型批发市场关联商业，主要经营中低档服装批发、日用品为主。大型商业体分布：太洋康城、创富义乌商城、爱霖潮人街4、华源及日鑫建材市场（专业市场商圈）l 华源大市场商圈主要业态：路段地位：衡阳北城核心商业区和主干道；商业形态：基本由批发市场组成，建筑装饰材料、机电和家具为主。路段概况：为大型批发市场关联商业，区域形象较差。大型商业体分布：华源装饰材料专业市场、中湘五金机电大市场、永兴家具广场等。商铺面积为50220平米之间，可根据商业物态需要自由组合，开间3.66.2米，进深为618米之间。目前租金价格为2050元/平米/月。l 日鑫建材市场路段地位：衡

32、阳西外环沿线；商业形态：基本由批发市场组成，建筑装饰材料为主。路段概况：为大型批发市场关联商业，区域形象较差。该市场占地66119平米，商铺共243个，均为建材类专业市场。商铺面积为30120平米之间，可根据商业物态需要自由组合，开间3.64.2米，进深为815米之间。目前租金价格为3050元/平米/月。5、其他主要商业路段业态简析常胜西路（市中医医院点）中山北路（珠海商城）路段地位：城市东西向的辅商业核心主干道；商业形态：以临街型商铺为主；路段特征：该路段30%为散货服装（一部分为住房自行改装成的门店），周边大部分为老社区，临近南华大学，配套以中介公司、小型餐饮、零售小卖部、美发店、文体用品

33、、花店为主的校园及社区商业。大型商业体分布：主要为一般类商业体，如迎鑫服装城、25时购物广场、此一家名妆店、珠海商城、旺悦盛夜市广场（餐饮连锁店）等，无大型主流商业体等；中山北路雁城路口路段地位：城市商业核心路段，客流最大；商业形态：格式品牌服装店扎堆区域，以及各类型服装特色店及娱乐、婚纱店；路段特征：A：从中山北路至解放大道以逛街、龙泉商城、东之杰、苏宁电器等，周边配以各色运动休闲名品牌店及娱乐休闲店，如：KTV、网吧、电玩等。B：从解放大道至先锋路口，则是以邦威、真维斯、以纯、安踏、三福等运动休闲品牌；C：从先锋路口至雁城路口，以婚纱摄影为主打，配以少数专业商城（如：金鹰女人街、ITAT会

34、员店等）、休闲娱乐城及中西餐厅等。大型商业体分布：珠海商场、苏宁电器、世纪钱柜KTV、星光大道KTV、龙泉商城、逛街、金鹰女人街、K.S美年达、婚纱摄影一条街；和平北路先锋路口路段地位：城市的核心商圈商业副干道；商业形态：品牌男女装、皮具店、餐饮、特色店、路段特征： 和平北路以国内外知名品牌男装为主（如：雅戈尔），和平南路以品牌女装、皮具为主打，配以餐饮及各类特色店，是以广百百货为核心的边缘商业街区；大型商业体分布：广百百货、红蜻蜓、依之妮、lapaja等品牌专卖街。蒸阳北路（市政协）雁城路（岳屏公园）路段地位：重要的城市商业和交通东西干道；商业形态：家居家纺、商场、餐饮、婚纱影楼、KTV、二

35、手书市、市图书馆、酒店；路段概况：该路段以大型商业广场主体（3个在建），配有特色餐饮、酒店、娱乐休闲会所、美容美体中心。其中船山路口及雁城路口沿街配有大量家居家纺专店及市场；大型商业体分布：得賸桥米线、漂亮宝贝女子SPA馆、美达新天地、崇业MALL、岳屏商业广场、香江百货、糖果量贩KTV、首峰家居广场。环城北路（船山路口）环城南路（先锋路口）路段地位：该路段时城市餐饮的集中区域，也是夜市集中区域，是商业的繁华地带；商业形态：周边大多是些老社区，以餐饮（30%）、休闲娱乐为主，配有酒店及中小品牌服饰、中介的社区配套商业街；路段概况：该路段主要以特色服装店、餐饮店为主导，是城市小商业的集中区域；大

36、型特色商业体分布：25时购物广场、味道工场、金嗓子KTV、新五一文（体育用品专卖）、希朵曼西饼屋、大兴饼屋、乐漫地电玩。6、商业竞争格局分析商业物业竞争格局对比商业竞争指标晶珠商圈莲湖商圈解放路商圈步行街商圈江东商圈太阳广场商圈华源商圈商业地位商业副中心商业副中心商业中心商业副中心商业副中心商业副中心商业副中心商业辐射范围船山路蒸湘北路解放路蒸湘南路莲湖广场以南、解放路沿线汽车西站周边江东区域华新区域全市及周边县市档次中高档中高档中档中低档中高档中高档环境较好较好一般较差良好一般客户高收入人群较高收入人群大众消费中低收入人群较高收入人群较高收入人群现状经营较好经营较好经营很好经营较好经营较好经

37、营较好四、衡阳大型商业运营体概况1、百货类大型商业体概况衡阳市的百货业态正处于起步快速发展阶段，主要有广百、晶珠、步步高，但现有的百货商场在业态规划、铺位分割方面均出现不同程度的问题，刚起来的宇元万向城进驻的大洋百货、崇业MALL的崇尚百货将迅速提高整个城市的百货业态水平，提升整个城市的零售形象以及档次。借鉴分析点：1、百货业的发展水平，是城市商业发达性以及居民收入提升的重要标志，以目前衡阳的市区人口基数分析，人均百货商业面积不到1平方米，未来空间巨大；2、通过三个百货的走访，发现学生群体日益增长，譬如：晶珠百货的杰克琼斯专柜学生消费比例因靠近南华大学，其销售很重要一部分来源于学生，反应学生高

38、消费群体日益增多；2、超市类大型商业体概况衡阳市的超市业态正处于起步快速发展阶段，主要有步步高、香江百货、家润多、华银旺和等湖南省内及衡阳本地品牌，但现有香江百货最具市场影响力和号召力，在衡阳当地品牌影响力大，未来的宇元万象城家乐福和开发区的沃尔玛等国际国内巨头将迅速提高整个城市的超市业态水平，但未来竞争将更加激烈；借鉴分析点1、超市业态是目前普罗大众较为必须的商业业态，整体发展势头较快，未来衡阳的城市化发展，超市将进一步激增；2、本案区域定位需充分考虑到全市商业业态构成，超市类商业业态对于项目超市细分业态的选择是一个重要考量点；3、专业市场类大型商业体概况分布特征衡阳市专业市场集中分布在江东

39、-火车站周边和华源大市场周边，档次相对较低。物业相对陈旧，新兴的专业市场有创富商贸城、东风商业广场、爱霖购物广场、鸿运数码广场等专业性的卖场在主城区凸显位置，集中分布在解放路沿线，档次相对较高；华源大市场为衡阳新兴专业市场发展区域，区域环境和商业发展都日益改善，区域发展前景较好。概况1. 从分布规律上将现有的专业市场/卖场划分为两大块：江东专业市场群与华源专业市场群。江东市场群内的创富商贸广场由于各种原因目前陷入困局，推出免租2年等优惠措施招商，经营状况堪忧，目前衡阳城市整体专业市场发展空间巨大；2. 衡阳专业市场整体发展水平不高，江东市场群内多以陈旧的商业物业为主，新兴商业物业相对较少，功能

40、规划等自身条件不完整。中心城区聚集各种档次相对较高，专业性强的卖场，完善中心城区商业业态。借鉴点分析1. 数码类的专业市场，如鸿运数码、颐高电脑城在学生数码消费方面比重较高，两个商家均将南华大学作为重要消费受众进行推广，譬如：鸿运数码还开展了免费学生购物班车活动，但在目前学生消费心目中颐高地位普遍要高于鸿运；2. 江东服装市场的商品价格较为实惠便宜，档次不高；3. 专业市场虽然在购物环境、商品档次等方面较之低，但在品种丰富性、价格方面在学生中还是有一定的号召力；五、商圈租金及人流调研分析1、商圈租金调研分析小结：1） 、目前解放路沿线租金水平高于其他主干道，以广百为中心，不行510分钟租金价格

41、处于全市高位；2） 、广百周边的临街商铺价格突破了300元/平方/月；3） 、低价格位于蒸阳路，低于30元/平方/月；2、专业市场租金调研分析 可以看到，衡阳目前专业市场整体租金水平较高，均价达到了94元/平米/月，其中根据地段因素悬殊也较大。3、商圈人流调研分析从人流量调研分析看，核心商圈的中山路和解放路最具人气，平均每10分钟达到了438人、376人。六、小结：衡阳商业发展分析 （一）商业发展存在问题 1、建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求 在早期，发展商都不重视商铺的间隔布局是否合理，只注重通过增加商铺的可销售面积来赚取最大的利润。随着市场的成熟，发展商就意识到要通过提高商铺的商业利用

42、价值，合理规划商铺间隔布局和提高物业管理和商业管理等手段，来达到理想的价位和提高产品的竞争力。2、商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展 商用物业经营管理较为滞后，专业的成熟的商业性的社会性的商业管理机构在市场上较少，目前负责商场经营管理的机构，多为开发商公司内的一个部门或其属下的子公司，只负责自身开发项目的经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。很多经营失败项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善是重要原因之一。 3、商业项目缺乏可感性强的形象定位 很多人认为只要商铺的地点好，位于商业旺地，就一定能卖得好；商用物业若不重视塑造感性的项目形象，项目缺

43、乏具体化、可感性强的形象表现，会减弱对目标客户的吸引力。4、商用物业产品同质化 住宅同质化主要表现是建筑风格的克隆现象，商用物业则多见于项目概念、对推广手法和经营规划的克隆。5、零售业现代化水平不高，特色化经营稀少 零售业扩张的重点在于现代流通渠道，包括大型综合超市、各类大型专业店、连锁便利店等。第四部分 衡阳商业市场消费特征分析消费者消费心理描述：一、针对在品牌和特色商业消费外流广州、长沙的较多；二、整体城市虽然呈现消费性特征，但城市消费供给普遍雷同和落伍，新鲜感不够；三、休闲娱乐单一、低端化，中高端娱乐休闲业态匮乏；四、消费水平较高，市民乐于“超前消费”，对新鲜事物具有很强的偏好度，对于目

44、前市场上业态存在不满；五、对于全市特色一站式购物不便感到不满；第五部分 项目发展思考城市宏观市场调研：大地产时代来临 商用物业发展：不宜专业市场衡阳属于居住性质城市，没有相关产业支持和专业市场所需要的强大消费动力 品牌购物中心：衡阳商用物业发展处于第三阶段，需要向第四阶段进行跨越，市场亟需“商业龙头以点带面形成商业网络、以主力商家进驻带动商铺销售、发展商注重商铺的经营管理” 衡阳收入逐年增加，消费者需求档次要求提高，城市商业总体将继续保持快速增长的势头。城市商业空间分布格局将由多中心向多层次型转变，催生城市新商业时代来临。项目发展方向初步判断 打造“商业业态最高形式” 的SHOPPING MALL，娱乐服务与购物比例从为3070，突出休闲生活功能。 主题定位房商网 - 全国最低价销售2011房地产营销策划大全联系QQ：1053527879