XXXX年合肥市房地产市场研究年报_54页_星彦

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第57页 共57页2010年合肥市房地产市场研究报告星彦地产年度观察2011.1.18提纲目录第一部分 市场背景篇第三部分 营销观察篇第四部分 区域数据篇第二部分 楼市观察篇第五部分 市场总结及走势预测卷首语2010年“飞吧！飞吧！”如果说金融海啸2009年是跨入新世纪中国经济最为困难的一年，那么即将过去的2010年算的上中国经济最为复杂的一年。世博与亚运、GDP容升世界第二，这些盛世图景。都似乎不能代表这一年的本质。一项民意调查显示，2010年中国民众最关注的十大焦点问题依次为：物价、房价、医疗改革、食品安全、教育改革、住房改

2、革、社会保障、就业问题、收入分配改革和腐败问题。在全国各地的一片“涨”声之中，“物价”登上了“2010最受关注的十大焦点问题”之首，紧随其后的是坚不可摧的“房价”。“医疗改革”在盘踞了“十大焦点问题”榜首数年之后，今年终于被势不可挡的物价、房价扳下，屈居第三的位置。食品安全、社会保障和腐败问题，也历经数年而受关注度不减，在历年“十大焦点问题”榜上从未跌出过前十。教育改革、住房改革、就业问题和收入分配改革，长期来看，受关注度呈上升态势，尤其是教育改革和收入分配改革，和上一次调查相比，升幅较大。相比这些十大焦点问题，继“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”、“糖高宗”一连串的飞涨背后，真是你方唱罢我登

3、场，盘点2010年一切的种种原因的背后，政府无疑成为社会指责的焦点问题。第一篇：市场背景篇第一章：宏观大势一、CPIPPI10月20日上调基准利率0.25个百分点11月份居民消费价格同比上涨5.1%，涨幅创28个月新高；2009年数据显示CPI和PPI保持在低位运行，整个宏观市场未受到影响，经济高速增长；2010年上半年CPI和PPI均呈现高位运行，市场对此未能加以控制，导致11月份CPI冲高。11月份经济数据反映当前经济企稳而通胀高企。生产、投资及出口状况好于预期;CPI上涨5.1%,通胀迎来阶段性高点,更多反映的是调控前的惯性上涨,随着调控措施发挥效应,通胀失控的风险将逐渐降低。经济稳定,

4、通胀高企这个组合决定了通胀仍然是主要矛盾,控通胀仍是主要宏观调控目标。二、新增信贷前11月新增信贷距7.5万亿红线仅一步之遥。央行数据显示，11月份我国新增人民币贷款达5640亿元，至此，前11个月我国新增贷款超过7.4万亿元，距离年初设定的7.5万亿元全年信贷增长目标只有一步之遥。交通银行首席经济学家连平认为，11月份的信贷数据超出预期，表明目前的信贷需求仍十分旺盛。银行界普遍预期明年信贷会进一步趋紧而在年底出现了抢贷行为，这是11月份贷款增加仍然较快的重要原因。货币供应增速维持高位。数据显示，11月末我国广义货币M2余额71.03万亿元，同比增长19.5%，增幅比上月提高0.2个百分点。专

5、家指出，货币供应增速高位维持，说明我国经济在继续稳步回升，同时也凸显出当前流动性压力正进一步凝聚。中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇指出，M2继续反弹说明市场存在投资冲动，过高的货币增长容易给价格和资产泡沫带来隐患。三、PMI指数分析：2010年11月份中国物流与采购联合会(CFLP)发布中国制造业采购经理指数为55.2%2010年11月，中国物流与采购联合会(CFLP)中国制造业采购经理指数(PMI)为55.2%，比上月上升0.5个百分点。从各分项指数来看，呈现稳中略升基本态势。同上月相比，只有采购量指数、进口指数、从业人员指数、供应商配送时间指数下降，其余各指数不同程度上升，其中生产指数

6、、产成品库存指数、购进价格指数上升幅度较大，超过1个百分点，尤其以购进价格指数升幅最大，达到3.6个百分点。在下降的4个指数中，进口指数下降2.2个百分点，其余3个指数降幅较低，均在1个百分点以内。本月20个行业中，只有造纸印刷及文教体育用品制造业、纺织业、石油加工及炼焦业、饮料制造业行业低于50%，其余行业均在50%以上，其中电气机械及器材制造业、服装鞋帽制造及皮毛羽绒制品业、交通运输设备制造业等行业高于60%。从产品类型看，原材料与能源类企业位于50%；中间品、生活消费品和生产用制成品类企业高于50%，在53.8%-58.3%之间。五、财政收入分析：1-11月累计，全国财政收入76740.

7、51亿元，比去年同期增加13347.41亿元，增长21.1%。其中，中央本级收入40240.46亿元，增长18.1%；地方本级收入36500.05亿元，增长24.5%。全国财政收入中的税收收入68332.36亿元，增长22.7%；非税收入8408.15亿元，增长9.1%。主要收入项目：国内增值税19025.67亿元，同比增长13.3%；国内消费税5665.08亿元，同比增长27.4%；营业税10218.89亿元，同比增长24.4%；企业所得税12988.79亿元，同比增长7.9%；个人所得税4432亿元，同比增长22%；进口货物增值税、消费税9924.73亿元，同比增长42%；关税1919.0

8、5亿元，同比增长44.1%；车辆购置税1569.18亿元，同比增长53.3%；出口退税6534.95亿元，同比增长13.4%，相应减少财政收入。今年以来，全国财政收入增长呈逐步回落态势：一季度增长34%，二季度增长22.7%，三季度增长12.2%，10-11月份平均增长15.4%。中央本级收入增长回落幅度更大：一季度增长37.6%，二季度增长22.4%，三季度增长6.5%，10-11月份平均增长7.2%。在各项收入中，受今年以来进口大幅增加、汽车产销量猛增等拉动，关税、进口货物增值税消费税以及车辆购置税增长较快。1-11月累计全国财政收入与2008年同期相比，增长32.2%（其中中央本级收入增

9、长26.1%），折算到两年中年均增长15%（其中中央本级收入年均增长12.3%）。六、FDI指数分析：截至11月，中国实际使用外资月度数据已连续16个月保持正增长，商务部有关负责人表示，未来中国的投资环境将会更加开放、更加公平、更加便利、更加友好，中外投资合作将会向更广阔的领域和更深入的层次迈进。2010年1月份11月份全国实际利用外资917.05亿元，同比增长17.7%。一些国际组织和专业机构所做的调查也显示，中国一直是全球最具吸引力的投资东道国之一。商务部有关负责人表示，在中外各方的共同努力下，未来中国的投资环境将会更加开放、更加公平、更加便利、更加友好，中外投资合作将会向更广阔的领域和更

10、深入的层次迈进。七、房价走势分析：11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。 11月份，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。 八、重点城市新房市场 成交：北京、上海等多数城市今年1-11月销售面积低于2009

11、年，市场集中度有所上升，高端项目占比下降；和往年相比，今年1-11月份北京、上海等重点城市住宅月度销售面积低于2009年，但多数超过2008年水平，具体来看，一线城市北京、广州前11个月销售面积降幅2009年在30%-40%，上海降幅40%-50%，深证降幅高达52%。和2008年相比，上海、深圳分别下降3%和24%，北京和广州分别上涨29%和10%；二线城市中，武汉较2009年下降7%，成都下降25%，杭州、南京降幅在50%-60%。和2008年相比，成都增长55%，武汉增幅高达102%。三四线城市中，郑州和包头今年1-11月份月住宅销售面积较2009年下降6%，南昌和合肥降幅在30%-50

12、%之间，和2008年相比，南昌、郑州增幅在68%，包头增幅在168%。第二章：房地产经济运行一、全国房地产经济运行1.1、房地产开发投资额数据来源：深圳星彦地产安徽数据研究中心分析：1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。 1.2、房地产建设指标图示1、近年来全国商品房施工面积和新开工面积走势图图示2、近年来全国房屋竣工面积走势图图示3、近年来全国销售面积走势图数据来源：深圳星彦地产安徽数据研究中心分析：1-11月，全国房地产开

13、发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。 1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。 11月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面积5350万平方米，下降3.5%；土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。 1-11月，全国商品房销售面

14、积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。 11月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。 二、合肥房地产经济运行1.1、房地产

15、开发投资额分析：2005年以来合肥市房地产开发投资呈现逐年增加的趋势，本年度2010年三季度房地产投资725.47亿元，增长29.6%，加快15个百分点；非国有投资1722.72亿元，增长38.4%，加快6.1个百分点。亿元以上投资项目548个，同比增加60个，累计完成投资1039.78亿元，增长54%第三章：房地产行业政策一、全国楼市政策2010年政策十大关键词：国十条、地方细则、房产税、二次调控、打击囤地、限购令、预售制度、央行加息、融资限制、保障房；日期发布机构政策内容2010.12.20中国人民银行中国人民银行决定,从2010年12月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5

16、个百分点2010.11.29中国人民银行为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次上调存款准备金率。2010.11.16中国人民银行2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调后，四大银行的存款准备金率将达到18%2010.11.15财政部、国家发改委、住房城乡建设部联合财政部、国家发改委、住房城乡建设部关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知；通知中明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住

17、房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。2010.11.15住房和城乡建设部与国家外汇管理局住房和城乡建设部与国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房的通知；通知规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2010.11.03住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通

18、知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010.10.19中国人民银行中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010.9.29国家多部委国家有关部委“新五条”出台；国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加

19、大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2010.9.27国土部、住建部国土部、住建部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知该通知要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理

20、调控，积极促进房地产市场继续向好发展。中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。2010.6.12住建部住建部等七部门联合发布 关于加快发展公共租赁住房的指导意见，指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。2010.6.04国务院住建部、央行和银监会联合发文 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”。住房城

21、乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定2010.6.03国家税务总局国家税务总局发出关于加强土地增值税征管工作的通知，就各地土地增值税的预征、清算等工作提出严格要求，并要求各地在6月底前上报土地增值税。2010.4.19住建部19日从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部近日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名2010.4.17国务院国务院17日发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，明确提出遏制房

22、价过快上涨的五项十条举措，宣示中央政府遏制部分城市房价过快上涨动真格，决心切实解决住房这个既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题2010.4.15国务院【4月15日】国务院常务会议:贷款买二套房首付不得低于50% 国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010.4.13住建部【4月13日】住建部:房价过高城市限制购置多套房等炒房行为 住建部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开

23、全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。2010.4.11银监会【4月11日】银监会：禁止对炒楼者贷款 严控二套房贷中国银行业监督委员会主席刘明康表示，遇到炒楼的情况，银行有权不贷款。刘明康指出，目前，金融监管机构已经设立了一个负面的名单系统，遇到炒楼者，银行有权不贷款。2010.4.10证监会【4月10日】证监会火线驰援楼市调控 十部委共治房地产“从我们收到国务院文件的情况来看，确实在房地产领域为考核指标的部委当中，新增了证监会。”4月8日清晨，住房和城乡建设部的一位内部人士向中国经营报记者表示。2010.3.31工行工行表示已收到正式文件：要求从4月1日起

24、，首套房贷款首付两成至三成利率8.5折，首付三成以上则利率8折。这意味着工行正式取消了首套房贷利率7折的优惠2010.3.22国家税务总局财政部、国家税务总局近日下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知中称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010.3.22国土部国土资源部提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套

25、型住房建设供地。2010.3.18国资委国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。2010.3.12国土部国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。2010.3.08国土部国土部发出关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。20

26、10.1.28国土部国土资源部部长徐绍史28日在全国土地资源工作会议上表示，2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。2010.1.21国土部国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010.1.12中国人民银行从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后存款准备金率为16%。2010.1.1

27、0国务院国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导.对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。2010.1.07国务院国务院颁发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，主要内容是：增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。星彦研究认为：回顾2010年房地产政策可分为三大阶段如下：1-4月份，第一轮调控，2010

28、年1月10日国务院办公厅出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导.对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。但是随后市场并未出现降温，2-4月全国商品房销售面积同比增长20%以上。70个大中型城市房价持续上涨，导致4月17日的“国十条”的出台。4-9月份，第二轮调控，2010年4月17日国务院17日发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，明确提出遏制房价过快上涨的五项十条举措，宣示中央政府遏制部分城市房价过快上涨动真

29、格，决心切实解决住房这个既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。9月份市场回暖带来第三次调控，9月份全国重点城市显著升温，数据显示，9月份全国100个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%，房价的再度上涨导致中央政府出台密集的政策原因。调控方向一：抑制投资投机需求一、差别化信贷政策二、限购政策三、上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制调控方向二：增加住房特别是保障房供应一、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重二、通过减免税费，鼓励保障房建设三、金融支持保障房建设调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、

30、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。二、合肥地方政策日期发布机构落实情况2010.10合肥财政局根据通知，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，减按1%征收契税，这就需要购房者开首套房证明。据了解，旧政策认定首套房以个人为单位，而新政策以家庭为单位，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。2010.10合肥财政局依据刚刚出台的新政，目前合肥市民购买144以上房屋，契税税率为4%；购买144以下、90平方米普通住房，税率为2%；购买90以下普通住房，如果是家庭唯一住房，契税税率为1%。如果不是家庭唯一住房，契税税率为4%。若在10月1日签约

31、的二套及以上购房者，在12月31日前办理契税，仍按144以下2%，144以上4%执行。2010.9住房公积金合肥昨起执行公积金贷款新政职工个人住房贷款有商业贷款和公积金贷款两类，个人住房商业贷款5年以上的基准利率为6.14%，个人住房公积金贷款5年以上年利率为4.05%，两者利率上的巨大差距，使得购房者在购房时都倾向于选择公积金贷款，但在实际操作中，一些中低收入群体由于受到首付款比例限制或者没有办理公积金，购房时只得采用商业贷款。对于这些购房者来说，推出个人住房商业性贷款转公积金贷款担保业务后，担保公司垫资替购房者结清原有的商业贷款，再通过担保公司担保向公积金中心报送相关材料办理住房公积金贷款

32、，便可以享受公积金贷款的利率优惠。2010.11合肥房管局合肥市对“首次购房”标准有严格界定合肥已经严格执通知中的“首次购房”标准。据合肥市房产局工作人员介绍，联名购买90平方米以下的普通住房，任何一方有房将不再享受1%的契税优惠，购房时需按2%的税率缴纳契税，非普通住房则要缴纳4%的契税。合肥市房地产局蜀山分局工作人员向记者介绍，只有一种特殊情况可以享受1%的优惠，即联名购房中一方名下的房屋来自于继承，另一方名下无房，则可被认定为“首次购房”，享受1%的契税优惠；对“首次购房”的确认是有政府相关部门出具“首次购房证明”，开具“首次购房证明”所需材料有：商品房买卖合同、商品房网上图案确认单、竣

33、工验收备案单、产权人身份证。2010.11住房公积金二套房公积金贷款首付提至五成 合肥尚未执行四部门的通知规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010全年市委、市政府市委、市政府近日出台关于加快保障性安居工程建设的实施意见（以下简称意见），提出自2010年起，用35年时

34、间，使全市享受廉租房保障家庭总数达5万户以上，建成公共租赁房200万平方米，基本完成城市与国有工矿棚户区改造，在全市范围内建立和完善住房保障体系以及保障性安居工程规划建设管理体。2010年开工建设公共租赁房100万平方米；城市和国有工矿棚户区改造方面，合肥将采取“政府拆迁安置、净地拍卖”的方式有序推进，优先安排区位条件好、居住条件差、安全隐患重、群众意愿强的改造项目。2010年完成城市和国有工矿棚户区改造11278户。2010,7合肥住房公积金合肥上调公积金缴存基数7月23日，记者从合肥市住房公积金管理中心了解到，合肥市职工月缴存住房公积金基数上限由1575元上调至1707元。调整后的最低和最

35、高缴存住房公积金基数标准，已从2010年7月1日起执行。星彦研究认为：全国政策实施，需要地方政府细则跟进和贯彻，为此在全国房产调控下，合肥对于地方政策也做了调整，例如9月份二次调控合肥主要是更改了“契税的调整”、“公积金贷款的调整”、“保障房的建设“等。9月份合肥财政局依据刚刚出台的新政，目前合肥市民购买144以上房屋，契税税率为4%；购买144以下、90平方米普通住房，税率为2%；购买90以下普通住房，如果是家庭唯一住房，契税税率为1%。如果不是家庭唯一住房，契税税率为4%。若在10月1日签约的二套及以上购房者，在12月31日前办理契税，仍按144以下2%，144以上4%执行。但是此举一直延

36、续到12月份，给政策的落实造成很大漏洞。目前的合肥政策的执行力度不够，对于全国的政策实施还有很大差距，表现目前部分的“限购令“、“征收房产税”，目前重庆实施了房产，但是效果不明显，主要征税对象范围狭小，同时上海也在制定房产税的实施细则。合肥目前房地产处在高速发展时期，政府顾及经济发展要素，未来合肥市场发展格局不会改变。CPI与PPI政策调控年政策走势2010年CPI与PPI走势过高，通货膨胀过于严重，十二五提出明年经济进入全面防止通货膨胀时代。调控措施不断，经历二次调控之后，本年度调控措施在一定程度上遏制了房价的过快上涨势头。2011年政策的调控不会放松，市场环境进一步的恶化，预计整年回到一定

37、稳定水平，房价大涨几乎不可能。第四章：城市建设规划 大型超市遍地开花 合肥绘出未来十年商贸宏图合肥市现在已经形成一个以老城区为中心的市级商业功能区和四个区级商业功能区，未来10年，将重点布局40多个区级以上商业功能区，其中10个综合型商业功能区分别为：老城区商业功能区、滨湖区商业功能区、明珠广场商业功能区、政务区商业功能区、南二环商业功能区、老机场地区商业功能区、北城商业功能区、新站商业功能区、南岗商业功能区、三十头商业功能区。滨湖将和老城区一起，作为合肥两个都会级零售服务主导型商业功能区，进一步加大其商业功能，增加辐射能力。十年后，合肥的购物中心数量将从现在的5家左右扩大到近20家，包括华侨

38、广场、徽商购物广场、明发商业广场、乐客来商业中心、世纪金源购物中心、梅园国际购物广场、天徽广场购物中心、华邦世贸城购物中心、GOGOPARK购物中心等。其中， 老城区的七桂塘也将被重新打造，成为七桂塘购物中心。 合肥将打造五大港区合肥港综合码头一期工程将在年底试运行，合肥将第一次有自己的集装箱码头。合肥港综合码头二期工程也开始进入预可研报告的审批前公示，力争在明年开工，建设3个1000兼顾2000吨级多用途泊位，预留3个1000兼顾2000吨级泊位。合肥港综合码头建成后，将结束合肥港长期以来没有集装箱码头的历史。未来，合肥还将规划设置南淝河港区、派河港区、店埠河港区、杭埠河（丰乐河）港区及沿巢

39、湖合肥岸港区。五大港区中，南淝河港区、派河港区是规划期内重点建设发展的港区。 合肥市百亿元改造八大城中村八大城中村改造工程计划明年开始建设，建设投资总额超过百亿元。大兴镇庙岗城中村改造(位于振兴北路、郎溪路、长临路、新安江路合围范围内，总建筑面积36.2万平方米，总投资约21亿)；大兴城中村改造(位于广德路、胡岗村、同心路、和平路合围范围内，总建筑面积150万平方米，总投资约25亿)。杏花村街道姜万郢(位于北二环路以北、清源路以南、大房郢水库以东。总建筑面积65.71万平方米，总投资约20.53亿元)；杏花村街道梅小店(位于北二环路以南、庐阳馨园以西、桃花移民点以东。总建筑面积51万平方米，总

40、投资约15.3亿元)。科学分院路沿线地区城中村改造(位于科学院路、樊洼路、科学家支路、半岛路合围范围内，总建筑面积50.4万平方米，总投资约18.6亿元)。龚洼城中村改造(位于合作化北路、青阳北路、省气象学校、清溪路合围范围内，总建筑面积110万平方米，总投资约26.3亿元)。王下份城中村改造(位于宿松路两侧，水阳江路北，总建筑面积27.24万平方米，总投资约13.1亿元)。九华山路城中村改造(位于宁国南路、九华山路、靶场路区域，总建筑面积20.14万平方米，总投资约9.01亿元)。 合肥新站向北要建200万人新城60多平方公里到204平方公里，最新区划调整后的合肥新站区，自身则向北纳入原长丰

41、县三十头镇和肥东众兴乡等部分区域，总计调整后的面积为204.73平方公里，急速扩大的新城昨天引来众多金融大腕助力。新站区是合肥141组团和未来区域性特大城市建设发展的最重要区域之一；随着京东方等一大批战略性新兴产业项目的引进和建设，特别是新区划调整的实施，新站区已成合肥发展空间最大的城区，前景不可限量；未来，这个区将重点发展新能源和新一代信息技术等战略性新型产业，“着力打造3000亿元(产值)的产业新城”。据悉，农发行已为新站区准备资金近10个亿。根据规划，2015年，新站区战略性新兴产业这一块要突破3000亿产值。 高铁站片区将成合肥新地标合肥高铁站具体位置在徽州大道与庐州大道之间的合宁高速

42、北侧，合肥市将金寨路以东、南二环以南、花园大道以北、北京路以西纳为高铁片区，面积约24.6平方公里。据介绍，高铁站片区中，今年就计划开工建设10条路，其中主次干道3条，支路7条。其中，祁门路、合作化南路、龙图路、东风路正在进行监理和施工招标，12月中旬将陆续开工建设；徽山路、黟县路、姚公路、屏山路、潜口路初步设计已经完成，预计春节前陆续开工建设。 菱湖公园开建 预计工期6个月菱湖公园地处合肥庐阳工业区，东至灵溪路、西至丽水路、南临荣城南苑、北至时雨路，现状地形高低起伏较大，部分区域存在自然水塘，地形地貌丰富，建设条件便利。据介绍，本次公园规划设计理念以水文化为主题，在对现有水系进行优化整合的基

43、础上将进一步扩大水面，规划水体总面积约95亩。打造水文化的同时，设计上还新增人工地形，创造富有层次的立面景深，人工地形与自然景观和谐、艺术地融为一体，充分体现了中国园林的文化传统。根据整体地形关系及区域的不同使用功能，菱湖公园整体将划分为绿地运动园艺交流区、生态文化休闲娱乐区和水景三大区。据介绍，菱湖公园是合肥市政公园规划全局中的重要落子，也是全面提升北部组团园林绿化品位的开篇之作，其选址、规划和景观设计均为目前较高标准。菱湖公园总投资约3000万元，预计工期6个月。 合肥拟建4.7万亩城区森林湿地我市拟在包河区实施“滨湖之肺”工程，建设总规划面积达4.7万亩的城区森林湿地。包河区农林水务局相

44、关负责人介绍，“滨湖之肺”工程全部建成后，将打造成全国独一无二的城区森林湿地自然生态景观，成为合肥市民休闲观光体验的“天然氧吧”、“森林湿地”。“滨湖之肺”工程主要位于包河区，分布在沿十五里河、巢湖岸线、圩西河区域，总规划面积4.7万亩。今年首期启动建设1.6万亩绿化面积，主要用于将零散的林地连接成片。除了实施“滨湖之肺”工程外，包河区还实施了老城区绿化提升工程、万亩生态林工程和精品花卉基地工程，新增城市森林2万亩。其中，今年计划在二环以内的老城区通过学习上海等地的先进绿化做法，实施见缝插绿等措施，实现新增绿化地块25处480亩，拾遗补缺、绿化提升绿化点48处；万亩生态林工程今年则重点沿绕城高

45、速、高铁南环线、巢湖岸线、十五里河流域，建设1.5万亩生态林工程。目前，淝河、大圩、义城、烟墩等街镇已经完成宜林征地4300多亩；精品花卉基地工程是依托东大圩、牛角大圩两大载体，计划建设千亩以上专业性、工厂化、花园式花卉生产基地。 合肥绘制现代服务业发展“蓝图我市力争到2015年使全市服务业增加值达到2640亿元，年均增长16.1%，服务业增加值占GDP的比重力争达到46%，全市物流业增加值达到336亿元，年均增长速度高于GDP增速，物流成本与GDP的比值下降到16%以下，走在全国前列。重点培育和吸引一批服务水平高、国际竞争力强的物流企业，培育3到5家业务辐射全国、收入过10亿元的大型本土第三

46、方物流企业；引进5到10家国内外一流的第三方物流企业。重点打造国内支线航空中心和较为重要的国际航运中转中心；结合合肥出口加工区建设，建设中西部城市重要的“虚拟海港”。计划中还提到，到2015年，银行业金融机构存贷款余额年均增长20%以上，分别超过1.1万亿元、1万亿元；上市公司超过40家，保险机构保费收入年均增长20%以上；重点培育金融市场主体，打造区域性金融集聚中心区，强化金融创新，丰富和完善金融产品市场体系，优化金融生态，全面建设“信用合肥”。 国家批准合肥高新区创新型科技园区建设6月3日，从科技部传来喜讯，合肥高新区创新型科技园区建设方案得到正式批复。这对该区创新型科技园区建设，乃至合肥

47、市创新经济的进一步做强做大都有极其重要的意义。为争取早日步入国家创新型科技园区行列，该区在合肥市委、市政府领导下，上下联动，积极做好各项准备工作。严格对照创新型科技园区建设指南有关要求，按照新时期国家高新区的发展定位和目标，加快推动园区开放创新。着力培育电子信息、生物医药、节能环保等战略性新兴产业，努力打造高新技术产业集群。进一步优化园区创新创业环境，大力引入高端领军人才，加强“产学研”合作，深入落实各项政策，加快创新型科技园区的建设步伐。第五章：行业信息 北一环再添五星级酒店香格里拉大酒店放弃原本选址的政务区，改投庐阳区北一环。该项目投资约2亿美元，计划总建筑面积约10万平方米。酒店建成后，

48、将拥有484间客房，并集特色餐厅、健身房、停车场等相关配套设施于一体。去年12月26日，位于北一环路与蒙城路交叉口西南侧的瑞龙国际大酒店正式开工奠基，这是庐阳区第一个开建的五星级酒店，目前该酒店正在紧张建设中。一年之后，香格里拉酒店正式落户庐阳区，位置同样在北一环区域，选在财富广场对面的黄金地段。 合肥将实施商品房买卖在网上签约据悉，蜀山区、经开区、滨湖区将在12月20日率先告别备案老系统、使用网签系统。12月27日，新站区、政务区的所有项目停用备案老系统，全部使用网签系统。其他几个区随后将逐步启动。此前手工签订的合同，各个房地产企业要加紧备案。一旦网签系统正式投入使用后，原手工签署的合同不能

49、再备案，必须重新在网签系统内打印合同才能备案。 合肥“十二五”规划定调按照合肥市“十二五”时期经济社会发展的主要量化目标，到2015年，省城GDP总量将突破6000亿元，年均增长16%；人均GDP突破15000美元；财政收入达到1000亿元；固定资产投资5年累计达到2.5万亿元、招商引资累计10000亿元；城区常住人口突破400万人，建成区面积扩大到410平方公里，城镇化率达到75%。相关资料显示，目前，合肥市建成区面积在260平方公里左右。全面完成国家和省下达的节能减排指标。到2020年，地区生产总值在“十二五”基础上再翻一番，人均地区生产总值达到2万美元以上，在全省率先基本实现现代化。再经

50、过5至10年的努力，建成1000万人口规模的区域性特大城市。 合肥铁路南站综合搬迁改造启动，未来或将建城市综合体12月5日，合肥铁路南站综合改造项目正式启动，住在这里的居民们从这天起将陆续告别棚户区。“搬迁工作结束后，除去居民复建点和一些道路等市建项目，剩下的地块市里拟规划成城市综合体。” 合工大北区地块将整体出让 进行商业开发合肥工业大学北区地块位于老城区环城河以内，六安路以西、阜南路以北、蒙城路以东、环城路以南，总面积161.6亩。其中，划拨教育用地156.1亩；出让科研综合用地5.5亩。房产总建筑面积约50697平方米。 经开区打造“高端制造业聚集区”合肥经济技术开发区（以下简称“经开区

51、”）长期坚持“大工业立区、高新技术强区、优化环境兴区”这一发展理念，矢志不渝地发展高端制造业，专注于建设中国最好的产业集聚平台，形成“汽车、家电电子、装备制造、日用化工、食品加工”五大支柱产业，培育出“微电子、新材料、生物医药、住宅产业化”四大新兴产业。催生出亿元以上企业72家、10亿元以上企业15家,以及合肥海尔、日立建机、联合利华、江淮汽车四大百亿工业园。由此，经开区一跃成为安徽乃至中西部地区高端制造业的聚集地。 天鹅湖畔再添大型城市商业综合体华润合肥万象城项目是由区域购物中心、高层写字楼和高级住宅组成的大型城市商业综合体，是华润置地（合肥）有限公司投资开发的重点项目之一。该项目紧临天鹅湖

52、南岸绿轴，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化等诸多元素于一体，建成后将成为政务文化新区重要的生活体验及消费中心，对完善政务文化新区综合配套功能有着重要作用。 25亿光伏项目落户合肥我省第一个大型太阳能电池项目近日在合肥市高新区正式开工建设，项目投资25亿元。此项目一期工程计划建设1000兆瓦太阳能晶体硅电池。据介绍，太阳能电池是光伏发电的核心器件，项目技术含量高，而光伏行业是一个关系到未来能源安全和大国实力的关键性行业。太阳能光伏作为新能源和可再生能源的代表，是为数不多的可持续、无污染的能源之一。此次太阳能电池项目的落户有望带动合肥整个光伏配套产业的发展。 合肥北部有望通行BRT在合肥北部地区有望

53、能像滨湖新区一样，构筑起一条崭新的BRT快速公交线路，衔接起合肥和淮南两座城市之间的交通往来。昨天，记者从长丰县发改委获悉，该项规划已经提交至合肥市的城市规划相关议程，而建设中的合淮工业走廊也在稳步进行中。“这是事关合肥和淮南同城化的交通战略，正处于筹划阶段。”该县发改委相关负责人表示，借着合淮工业化的基础和皖江城市带规划的东风，力争在几年内能打造合肥经水家湖到淮南的城际快速通道，长丰县就成为合肥北部桥头堡。通过把现在的两小时路程缩短为一小时，最终实现BRT公交车的运行，提速两地的往来交流，全面打通合肥辐射皖北地区发展的命脉，真正实现北部工业走廊的远景。第二篇：楼市观察篇第一章：土地市场一、土

54、地供应分析数据来源：深圳星彦地产安徽市场研究数据中心20092010年同比（%）土地出让面积（万方）436.7651.4549.2%出让幅数10613830%分析：2010年合肥土地市场经历了两个时间段的变化，上半年土地市场出让火热，7月份至11月份土地出让一直处在低谷时期，鲜有优质地块的出让。虽然6月份之后国土资源开始强调要清理土地违规操作和高地价带来疯狂抢地行为。但是三季度合肥市土地市场出让土地仅完成年度50%。为了完成年度的土地计划，年底在12月份合肥加大了土地供应量。2010年合肥市共出让土地面积651.45万方，同比去年上涨49.2%，土地出让幅数138幅，同比去年上涨30%，根据这

55、个数据我可以看出2010年处在政策的调控年之下，土地市场市场出让情况依然呈现火爆，仅在短期内受到抑制。二、土地成交分析数据来源：深圳星彦地产安徽市场研究数据中心20092010年同比（%）成交土地（万方）388320.8917.2%成交幅数865733.7%分析：2010年土地市场出让呈现火爆，但是成交土地明显呈现下跌，1月份至12月份合肥市土地成交量320.89万方，同比去年上涨17.2%，成交量同比去年下降67.11万方；成交幅数57幅，同比去年上涨33.7%；从本年度市场回顾来看，上半年土地市场成交量好于下半年；整年土地市场成交量虽然低于去年同期的水平。我们认为，2010年土地市场受到多

56、方政策的抑制，另一方面是市场对普通地块的关注度并不高，反而优质地块遭到了开发商激烈争抢.其中2010年蓝鼎投资拿下高新N-5地块，成交价为970万每亩，创下本年度的地价新高，瑶海区本年度的地价同比2009年增幅在20%30%之间。三、地块成交区域分析分析：根据上图所示：2010年土地成交情况大致为，滨湖区、瑶海区和庐阳区成交量大。其中滨湖区占19%、瑶海区占18%、庐阳区占17%；政务区和包河区各占12%、蜀山区占8%、高新区占6%、经开区占2%；今年以来虽然滨湖区有大批的土地可供开发，但是今年滨湖区成交土地80%为商业和办公性质的土地，住宅大量开发，必然导致商业和办公配套必须跟上，反映政府在

57、商业土地上意愿更加强烈。瑶海区和庐阳区今年也是土地成交重要区域，以瑶海区往东靠近龙岗片区，是城市可供开发的区域，今年的地价同比2009年上涨20%30%。庐阳区今年成交偏向于一环内商业和办公增加，而在靠近长丰一带可供开发量很大，地价也是呈现较大的上涨。今年出现的另一个现象是，包河区成交土地同比去年下降了60%、经开区成交土地下降80%-90%；四、地块成交类型分析数据来源：星彦地产安徽市场研究数据中心（去除工业地块）分析：根据上图显示，2010年土地市场成交类型呈现多元化发展格式，其中本年度土地市场还是居住为主，但是我们可以看到商业性质的土地市场有所扩大，表现在滨湖区本年度的商业性质的土地成交

58、量上升。附件：2010年合肥市土地成交一览序列出让方式地块编号土地坐落规划用途面积（亩）容积率成交价（万亩）受让人1拍卖W1004樊洼路与泉山路居住29.254.7600合肥荣轩置业2拍卖AV-3香樟大道与习友路居住、商业办公54.453.3且1.0600安徽圣联投资3拍卖N-5高新区黄山路与科学大道居住101.273.0且1.0970安徽蓝鼎投资4拍卖E1003瑶海区磨店乡市职教商业、居住1772.7331安徽圣联投资5拍卖N1007北一环路以北、界首路居住41.682.4659安徽申港置业6拍卖合经区001书箱路南，松林路西居住17.243.5436安徽泰鑫投资7挂牌ZWQTA-022潜山

59、路与湖光路酒店、办公405.5304东莞市百利酒店8挂牌N1008北一环路与界首路商业金融305.0220香格里拉中国9挂牌XZQTD115新站区昌盛路以南商办6.236.7781友联房地产10拍卖ZWQTB-011怀宁路与南二环路商业、办公94.214.0546大连万达商业11拍卖BHA-03-02玉龙路以东，洞庭湖路居住19.584.5919合肥永华房地产12拍卖S1003包河大道乌鲁木齐路商业、居住14.263.8488安徽天祥房地产13拍卖N1004蒙城路与连水路东南商业、居住2252.8257恒盛地产投资14挂牌XZQTD113临泉路北、胜利路商业57.47/43合肥帝宇房地产15拍

60、卖N1006肥西路西侧居住8.613.5634安徽轻工房地产16挂牌W1003潜山路以东，规划皖河路南北两侧商办住11.65/810安徽新华房地产17挂牌BHG-02-12徽州大道以西，万泉河路以南商业44.874.0150上海白金汉爵酒店18拍卖ZWQTC-028政务文化新区习友路与吴敬梓路交口住宅90.4683.2581合肥天同地产19挂牌BHG-02-14、15徽A路以西，万泉河路商业、居住23.876.0150滨湖新区建设20拍卖N1003阜阳北路与官塘路居住32.313.0358安徽宝佳置业21挂牌N1005凤台路与界首路交口商住比：1:344.983.4282合肥金宏置业22拍卖E

61、1006龙岗开发区站前路南居住68.863.0222安徽景隆置业23拍卖S1002大连路与重庆路商业、居住94.7913.0230安徽国开置业24拍卖BHG-02-13B徽A路与万A路东南角商业6.113.5269合肥金拇指投资25挂牌BHG-04-2徽A路与南京路西南角商业32.364.060滨湖建设投资26挂牌N1002A地块濉溪路310号B地块界首路20号商业、居住A地块72.235B地块8.335A地块5.0B地块3.2A地块465、B地块340合肥汇博房地产27挂牌HJQ074云谷路南、天都路东住宅30.0213.5120熔安动力机械28拍卖E1001瑶海区磨店乡市职教商业302.0340合肥拓基房地产29拍卖E1002瑶海区东二环路东侧居住12.572.6472真威投资管理30拍卖E100