施工合同类型

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1、一、施工合同类型 内容按照计价方式不同，施工合同可以分为总价合同、单价合同、成本加酬金合同。1总价合同总价合同是指合同中确定一个完成项目的总价，承包人据此完成项目全部内容的合同。采用总价合同类型招标，评标委员会评标时易于确定报价最低的投标人，评标过程较为简单，评标结果客观；发包人易于进行工程造价的管理和控制，易于支付工程款和办理竣工结算。总价合同仅适用于工程量不大且能够精确计算、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目。采用总价合同类型，要求发包人应提供详细而全面的设计图纸，以及各项相关技术说明。2单价合同单价合同是施工合同类型中最主要的一类合同类型。就招标投标而言，采用单价合同时一般由招标人提

2、供详细的工程量清单，列出各分部分项工程项目的数量和名称，投标人按照招标文件和统一的工程量清单进行报价。单价合同适用的范围较为广泛， 其风险分配较为合理， 并且能够鼓励承包人通过提高工效、管理水平等手段从节约成本中提高利润。单价合同的关键在于双方对单价和工程量的计算和确认，其一般原则是“量变价不变” ：量，工程量清单所提供的量是投标人投标报价的基础，并不是工程结算的依据；工程结算时的量，是承包人实际完成的工程数量，但不包括承包人超出设计图纸范围和因承包人原因造成返工的实际工程量。价，是中标人在工程量清单中所填报的单价（费率），在一般情况下不可改变。工程结算时，按照实际完成的工程量和工程量清单中所

3、填报的单价（费率）办理。按照单价的固定性，单价合同又可以分为固定单价合同和可调单价合同，其区别主要在于风险的分配不同。固定单价合同，承包人承担的风险较大，不仅包括了市场价格的风险，而且包括工程量偏差情况下对施工成本的风险。可调单价合同，承包人仅承担一定范围内的市场价格风险和工程量偏差对施工成本影响的风险；超出上述范围的，按照合同约定进行调整。3成本加酬金合同成本加酬金合同是由发包人向承包人支付工程项目的实际成本，并按照事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。对于酬金的约定一般有两种方式：一是固定酬金，合同明确一定额度的酬金，无论实际成本大小，发包人都按照约定的酬金额度进行支付；二是按照实际成本

4、的比率计取酬金。采用成本加酬金合同，发包人需要承担项目实际发生的一切费用，承担几乎全部的风险；而承包人，除了施工风险和安全风险外，几乎无风险，其报酬往往也较低。这类合同的主要缺点在于发包人对工程造价不易控制，承包人也不注意降低项目成本，不利于提高工程投资效益。成本加酬金合同主要适用于以下几类项目：（1）需要立即开展工作的项目，如震后的救灾工作；（2）新型的工程项目，或者对项目内容及技术经济指标未确定的项目；（3）风险很大的项目。 案例万禾花园项目为了赶进度， 在设计图纸未齐全的情况， 与承包商签订施工合同。 合同约定：本工程合同采用平方米造价大包干结算。但在施工过程中发生了一系列设计变更：建筑

5、面积增大，楼梯从直型改为弧型，加盖锥屋顶等，由此引起工程竣工结算纠纷。请问：该工程采用总价合同是否合适？应采用什么合同方式？ 结果1、本工程不适宜采用总价合同。2、本工程宜采用单价合同。 点评1、总价合同适合范围详见 内容 。2、单价合同适用范围详见 内容 ，尤其是在工程量清单计价模式下，采用单价合同更有利于办理竣工结算。二、合同价款 内容1、约定：发包人承包人应在协议书中约定合同价款。招标工程的合同价款由发包人承包人依据中标通知书的中标价款在协议书中约定。非招标工程的合同价款由发包人承包人依据双方确定施工图预算的总造价在协议书中约定。2、调整因素：除合同另有约定外，调整因素应包括：(1) 工

6、程量的偏差；(2) 工程变更；(3) 物价及后继法律法规的变化；(4) 费用索赔事件或发包人负责的其他情况；(5) 工程造价管理机构发布的造价调整；(6) 专用条款约定的其他调整因素。 案例广东某科技项目依照广东省建设工程施工合同范本(2006 版) ，合同双方按中标通知书的中标价约定合同价款，但没有约定调整合同价款因素。由于业主委托中介机构编制工程量清单出现失误，且业主通知该项目加建二层，导致工程主体封顶后工程量大大增加。问：就发生事件，该项目应怎样确定合同价款？ 结果不考虑其他事件，本项目应在原合同价款基础上调整下列合同价款：1、工程量偏差引起的增减价款。2、工程设计变更发生的增加价款。

7、点评施工合同没有另外约定合同价款调整事宜的，视为按照上述因素调整合同价款。这也完全符合国际施工合同条件的通用做法。工程量偏差、工程变更，是上述调整合同价款的二个因素，所以本项目应相应调整由此引起的合同价款。三、施工合同主体 内容1、法律依据： 1999 年 3 月 15 日九届全国人大二次会议通过并于 1999 年 10 月 1 日起实施的中华人民共和国合同法 ，对建设工程施工合同做了明确的规定。 施工合同是一种民事合同，合同的双方是平等的民事主体。无论发包人是国家机关、企业法人还是一般的公民，其与承包人的法律地位都是平等的。 为了满足工程施工和质量等需要， 建筑法对承包人进行了约束，要求其必

8、须具备国家相应资质条件和履行施工合同的能力，承包人必须是企业法人。而对于发包人，既可以是具备法人资格的国家机关、事业单位、企业单位和社会团体，也可以依法登记的个人合伙企业、个体经营户或者是个人，即一切以协议、法律等要求且具备合法手续，承认全部合同条件，自愿和有能力履行合同约定义务的合同当事人。为确保工程款能及时予以支付，发包人必须具备支付工程价款的能力。2、主体资格： 施工合同主体的单位一般要求是法人单位，特别是合同当事人双方，均要求具有法人资格。 除了私人自建住宅外， 要求发包人一般应是经国家批准的工程建设项目的法人，而且应落实投资计划，具备相应的协调能力。承包人要求必须是企业法人，而且具备

9、符合国家相应资质要求的施工企业。无营业执照或无承包资质的单位不能作为建设工程施工合同的承包人，资质等级低的不能越级承揽建设工程。3、权利和义务： 首先，施工合同是双方行为的准则。在工程施工过程中，不论是承包人还是发包人，其一切行为和职责都要以施工合同为依据，双方必须按照合同办事；其次，施工合同制约着发包人和承包人的行为，要求双方严格履约。因履行合同使双方的权利和义务产生相互的关系，是法律关系而非情理的关系。也就是说，双方的权利和义务均受到法律的保护和监督，双方都必须认真履行合同；第三，施工合同明确了双方权利和义务。在工程施工过程中，承包人与发包人的权利和义务究竟如何，需由合同予以明确。而且这种

10、权利和义务关系是相互补充、相互制约的，一方的权利就是另一方的义务；对方的权利就是自己一方的义务。譬如，发包人为实现承包人能够按施工合同约定的开工日期如期开工这一权利，就要履行施工合同的约定为承包人提供开工条件的义务。又如，承包人为实现自己能够按期如数从发包人那里收取工程款这一权利， 就一定要履行施工合同约定的工程进度计划， 按质按量完成一定工程的义务，其收款的权利就是其完成施工工程量的结果；若承包人不能按施工合同约定的工程进度按质按量履行完成工程量的义务，那就意味着将会失去了按期如数收取工程款的权利。 案例2007 年 4 月 16 日，原告浙江马金建筑工程有限公司与被告江西万方房地产开发有限

11、公司签订了协议书，双方约定：被告将公寓楼交由原告承建，并确保在 2 个月内开工，原告支付给被告承建定金 4 万元，协议还对其他内容作了约定。同年 4 月 28 日，原告交付被告 4 万元，被告出具了一份收据，内容为“兹收到浙江马金建筑工程有限公司叁万元人民币作为弋阳县赣东北贸易广场三期部分工程定金。 另收壹万元，合计肆万元。”被告作为担保人在协议书及收据上签名。同年 8 月，原告向被告催问协议工程开工事宜，要求返还定金，未果，故起诉至法院，请求判令被告返还原告定金 4 万元整，并承担利息。 结果因承包人主体资质不符合要求，违反了法律规定，该合同被判无效，4 月 7 日，江西省弋阳县人民法院审结

12、了此起建设工程施工合同纠纷案例，法院一审判令被告江西万方房地产开发有限公司返还原告定金人民币 4 万元整及利息；被告对上述债务承担保证责任。 点评法院经审理认为，原告与被告签订公寓楼建设承包协议，其主体不具备签订建设工程承包合同的资质，违反了有关法律、法规的强制性规定，故双方签订的协议书无效。根据有关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应返还， 被告获取定金及利息均为因合同所取得财产，故应返还给原告。被告系担保人，由于对保证方式没有约定，应按连带责任承担保证责任。从上案例可见，合同主体一般要求是法人单位：发包人可以是机关、事业单位、企业法人，也可以是个人或是个体户。承包人必须是企业法人，并

13、具备国家规定的相应施工企业资质；不是企业法人（如：企业分支机构、施工队、个人）、是法人但没有施工企业资质、有资质但越级经营，都属于违法的承包人，其签订的合同或合同条款无效。四、履约担保 内容1、为正确履行施工合同， 发包人应在招标文件中或在签订合同前明确履约担保的有关要求，承包人应在签订合同时按要求向发包人提供履约担保。履约担保的有效期，是从提供履约担保之日起至合同工程竣工验收合格之日止。国际上，要求发包人应在担保有效期满后的14 天内将履约担保退还给承包人。发包人就履约担保提出索赔要求前，应书面通知承包人，说明导致此项索赔的原因，并及时向担保人提出索赔文件。担保人根据担保合同的约定在担保范围

14、内承担担保责任，并无须征得承包人的同意。2、国际上，履约保函的额度通常是合同额的10%，一般分为有条件和无条件两种：有条件的，则业主没收保函前应先征得承包商同意；承包商不同意的，应由仲裁裁决同意，银行才同意业主兑现保函。无条件的，则没有先决条件，业主可直接向银行兑现保函。此外，还有采用担保公司或保险公司开出履约担保，但额度较大；而美国通常采用“备用信用证”作为履约担保。3、履约银行保函范式致：（发包人全称）鉴于（承包人全称）(下称“承包人”)与（发包人全称）(下称“发包人”)签订（工程名称）施工合同(编号，年月日签署 )，并保证承包人按合同约定履行实施、完成并保修合同工程的义务和责任；发包人在

15、合同中要求承包人应通过经认可的银行提交合同指定的承包人履行本合同全部义务和责任的担保金额等事实，我行愿意为承包人出具保函，以担保金额人民币(大写)元( ￥元 )向发包人提供不可撤销的担保。如果承包人在履行合同过程中发生违约或违背合同约定的义务和责任时，我行保证在担保金额额度内偿还或偿清发包人因该项违约或违背所造成的经济损失，并在接到发包人要求的第天内予以支付，发包人应提供承包人有上述违约或违背合同事实的证据或相关的证明材料。在向我行提出要求前，我行将不坚持要求发包人首先向承包人提出上述款项的索赔。我行承诺：不论是否经我行知晓或同意，我行的义务和责任不因发包人与承包人对合同条款所作的任何修改或补

16、充而解除。本保函在担保金额支付完毕，或工程竣工验收合格，发包人向承包人颁发竣工验收证书后第 15 天起失效。法定代表人或其授权的代理人：(签字签章 )担保银行盖章：地址：日期：年月日 案例中华广场项目合同双方签约合同价款为 6600 万元，承包商按业主要求出具了 660 万元的银行保函。本工程施工过程中，由于承包商管理不力，引起部分工程质量不合格，随之承包商提出中止合同。经鉴定，造成业主损失 520 万元。请问业主应通过什么办法追回经济补偿？能得到的索赔金额多少？ 结果业主可向银行兑现因承包商该项违约所造成的经济损失，但业主应向银行提供能证明承包商该项违约的相关证据和资料。业主能得到的索赔金额

17、是实际损失520 万元，由担保银行支付。 点评履约担保是由发包人认可的银行向发包人提交合同指定的承包人履行该合同全部义务和责任的担保金额，是向发包人提供不同撤消的担保。当承包人在履行合同过程中发生违约或违背合同约定的义务和责任时，由担保银行在担保金额内向发包人偿还或偿清由此引起的经济损失。也就是说，发包人并不一定没收全部担保金额，有时只是没收其中一部分，具体金额取决于发包人损失的大小，但没收的最大金额只能等于全部担保金额。本案例业主只能没收金额（即得到的索赔金额）为520 万元。五、工程索赔1、索赔概念索赔是在合同履行过程中，合同一方由于另一方未履行合同所约定的义务或者出现了应当由对方承担的风

18、险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。2、索赔产生的原因（1）当事人违约，表现为没有按照合同约定履行自己义务。发包人违约，常常表现为没有为承包人提供合同约定的施工条件、未按照合同约定付款、监理工程师或造价工程师没有按照合同约定完成工作等。承包人违约，表现在没有按照合同约定的工期和质量完成工程、没有向分包人支付分包工程款或者没有向工人支付人工工资，没有按照监理工程师或造价工程师的指令实施工程，或者由于不当行为给发包人造成其他损害等。（2）不可抗力。不可抗力可分为自然事件和社会事件。 自然事件主要是不利施工的自然条件和客观障碍，如施工过程中遇到的地质断层、自然灾害。社会事件则包括国家法律、法

19、规、政策的变更，战争、罢工等。（3）合同缺陷。合同缺陷表现为合同文件规定不严谨，甚至出现矛盾、遗漏或者错误。在这种情况下，应按合同约定由监理工程师或造价工程师给予解释。（4）合同变更，主要表现为设计变更、追加工程、取消工作、变换材料，或为发包人目的而发生施工方法的变更。（5）监理工程师或造价工程师的指令。譬如，非承包人原因暂停施工的指令，为发包人工作提供配合的指令。（6）其他原因。3、索赔的程序（1）承包人发出索赔通知。索赔事件发生后的14 天内，承包人应向监理工程师或造价工程师发出索赔意向通知。（2）承包人提交索赔报告和有关资料。在发出索赔意向后的14 天内，承包人应向监理工程师或造价工程师

20、提交索赔报告和有关资料。（3）监理工程师或造价工程师核实索赔。监理工程师或造价工程师在收到承包人提供索赔报告和有关资料后的28 天内核实承包人提出的索赔，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据。（4）与承包人进行协商。在第（3）项规定的时间内，由监理工程师或造价工程师、发包人与承包人进行协商，确定承包人有权得到的索赔。（5）监理工程师或造价工程师发出索赔处理结果。（6）当事人是否接受监理工程师或造价工程师的索赔处理结果。发包人、承包人同意了监理工程师或造价工程师的处理结果，则这一索赔事件即告结束。若其中一方或双方不同意监理工程师或造价工程师的处理结果，按照争议的规定处理。4、索赔的依据索赔要有证

21、据，证据是索赔报告的重要组成部分。证据不足或者没有证据，索赔就可能不能成立。提出索赔的主要依据主要有以下几方面：（1）合同文件及合同文件的附件， 包括施工过程中的补充协议， 经认可的工程进度计划等。（2）双方往来的信件及各种会议纪要。 会议纪要只有经过各方签署之后才能作为索赔的依据。（3）施工记录，以及气象资料、工程检查验收报告和各种技术鉴定报告，工程中停电、停水、道路开通和封闭的记录和证明。（4）国家有关法律、法规、政策性文件，物价指数、市场价格等。（5）材料采购、订货、运输、进场及使用等方面的凭证。5、索赔报告的内容（1）总论部分；（2）根据部分；（3）计算部分；（4）证据部分。 案例某大

22、型商业中心大楼的建设工程，按照FIDIC 合同条件进行招标和施工管理。中标合同价为 18,329,500元人民币，工期 18 个月。工程内容包括场地平整、大楼土建施工、停车场、餐饮厅等。在施工过程中，由于地基条件较预计的要差，施工条件受交通的干扰大，以及设计多次修改，导致工期延期、施工费用增加。根据业主的要求，承包商采取了加速施工的措施。承包商多次提出索赔要求，并经协商，业主和监理工程师批准工期延长176 天。承包商的费用索赔为 1,434,821元。其组成为：（1）加速施工期间的生产效率降低费。承包商根据自己的施工记录，证明在业主正式通知采取加速措施以前，工人们的劳动生产率可以达到投标文件所

23、列的生产效率。采取加速措施后，由于进行两班作业，夜班工作效率降低；由于改变了某些部位的施工顺序，工效也降低。这样导致技工多用工日9，417 个，普工多用工日 16，863 个。技工的每工日平均工资为 31.5 元/工，普工的每工日平均工资为 21.5 元 /工。因此，共计增加工资支出 9417 31.5+1686321.5=659191(元).（2）延期施工管理费增支。在中标的合同价 18，329，500 元中，包含施工现场管理费及总部管理费1，270， 134 元。原定工期 18 个月， 547 个日历天数，每日平均管理费为 2，322 元。延长工期176 天，承包商应当获得管理费款额为 2

24、322176=408672元。但承包商已经完成的变更工程费包含管理费287，322 元，故承包商应当获得的管理费为：408632 287322=121350元。（3）人工费调价增支。根据统计，后半年施工期间工人工资增长3.2%，按规定进行人工费调整， 故应调增人工费。施工的第二年是加速施工期，对其后半年的人工费进行调整，故应对加速施工期的 50%人工费进行调增。技工调增： (20237 31.5) 2 3.2%=10199(元 )，普工调增： (38623 21.5) 2 3.2%=13286(元)，共计调增 23485 元。（4）材料费调价增支。根据材料价格上调的幅度，对施工期第二年内采购的

25、钢材、水泥、木材及其他建筑材料进行调价，上调 5.5%。第二年度内使用的材料总价为1， 088，182 元，故应增调材料费1088182 5.5%=59850(元 )。（5）增加的机械租赁费： 65，780 元。（6）分包商装修工作增支187，550 元。（7）增加投资贷款利息。延期施工导致承包商增加资金投入，按照银行贷款利率8.5%计算，计息期为一年，为：17927008.5%=152380(元)。（8）履约保函延期开支。按照银行担保协议书规定的利率及延期天数计算，为52， 830 元。（9）利润。承包商增加的直接费、 间接费等各项开支的总值 （上述八项之总），按照合同原定的利润率8.5%计

26、算，为 13224168.5%=112405(元)。以上 9 项，总计索赔额为1，434， 821 元。六、计量与支付 内容1、计量程序：首先，承包人向造价工程师提交已完工程价款报告，包括已完工程量报告；然后，由造价工程师进行计量。 造价工程师应在收到承包人提交已完工程报告后的14 天内核实工程量。需要进行现场计量的，造价工程师应在计量前24 小时通知承包人，承包人为计量提供便利条件和派人参加。承包人收到通知后不派人参加计量，视为认可计量结果。最后，由造价工程师通知承包人计量结果，并抄报发包人，作为支付的依据。合同一方或双方对计量结果有误的应在收到计量结果后的7 天内向造价工程师提出，并附上其

27、认为正确的计量结果。造价工程师再次进行核实，并在签发支付证书前确定计量结果，同时再次将结果通知承包人、抄报发包人。2、计量的内容包括：（1）计算工程量；（ 2）复核工程量；（3）现场计量。需要现场计量的情况有：1）核实的工程量与承包人提交的已完工程量出入较大；2）承包人或发包人对造价工程师核实的工程量有异议；3）工程变更较大或变更资料不能满足工程计量的需要。不予计量的内容，包括：（1）承包人超出设计图纸或合同范围；（2）承包人自身原因造成返工的工程量。3、支付程序：首先，由承包人在向造价工程师提出已完工程价款报告和支付申请， 并抄送发包人； 然后，由造价工程师在规定期限内进行计量和核实后， 向

28、发包人签发支付证书， 并抄送承包人， 最后，由发包人在规定期限内向承包人支付工程价款。支付申请的时间一般以月为支付期。4、支付的内容，包括：（ 1）预付款；（ 2）安全防护文明施工措施费； （3）进度款；（4）竣工结算款；（ 5）质量保证金。不予支付的内容，包括：（1） 承包人不按合同及时支付雇员劳务工资（农民工工资）；（2）承包人不按合同及时支付分包人工程款；（3）承包人不按合同及时支付材料设备供应商货款。发生不予支付时，发包人可在不损害承包人其他权利的前提下，实施：（ 1）立即停止向承包人支付应付款项；（2）直接向相关人支付承包人应付款项。 案例珠江房地产有限公司（下称、 “珠江公司” ）

29、南村广场项目合同双方在施工合同中约定了上述计量与支付程序。当工程施工至第六层时，出现柱的混凝土剥落、倾斜度太大，需要重新施工，该项损失共 102 万元。经核实，本期进度款为 1308 万元。于是，承包商向珠江公司提出支付申请金额为 1410 万元。 不考虑扣除质量保证金。 问：珠江公司应怎样向承包商支付本期进度款？应支付金额多少？ 结果珠江公司应由造价工程师计量、核实，并签发支付证书后，在规定时限内向承包商支付本期进度款。本期应支付的进度款为1308 万元。 点评工程及时计量与支付进度款，是化解竣工结算纠纷的有效措施。特别在工程量清单计价模式下，由造价工程师及时计量、 签发支付证书， 既可避免

30、发包人无意拖延竣工结算的被动局面，也可通过合同条款约定（如： 广东省建设工程施工合同范本第 62.3 、 62.4 款要求）限制承包人不按规定支付农民工工资，维护合同双方的合法权益。国际上，工程计量与支付，均要求遵循严格的程序，由工程师履行相应权利和义务。这个工程师，要求客观公正地提供技术服务。当合同双方在处理问题上不能达成一致时，一般由工程师裁定，从而减少合同双方产生不必要的矛盾。七、工程量偏差调价 内容1、工程量偏差是指承包人按招标工程招标时（非招标工程按合同签订时）的图纸（含经发包人批准由承包人提供的图纸和履行本合同的相关大样图等）实施、完成合同工程的实际工程量与工程量清单开列的工程量之

31、间的偏差。2、分部分项工程项目费调价对于任一分部分项工程的清单项目，如果因工程量偏差和工程变更等原因导致最终完成的工程量与工程量清单中开列的工程量相差10%以上，且该变化使合同价款变化超过了0.01%，则超过 10%部分的综合单价应予调整。除合同另有约定外，发包人承包人应按以下规定调整分部分项工程清单项目结算价：（1）当 Q1 1.1 Q0 时，由造价工程师在核实竣工结算文件时向承包人提出，经发包人承包人确认后按下述公式计算。C=1.1 Q 0P0+ （Q1 -1.1 Q 0 ）P1（2）当 Q10.9Q0 时，由承包人在递交竣工结算文件时向发包人提出，由造价工程师核实并经发包人确认后按下述公

32、式计算。C=0.9 Q 0 P0- （0.9 Q 0 - Q 1 ）P1式中C 调整后的分部分项工程某一清单项目结算价；Q1 最终完成的工程量；Q0 工程量清单中开列的工程量；P1 调整后按实重新计算的清单项目综合单价；P0 承包人在工程量清单中填报的综合单价。3、措施项目费调价如果工程量的偏差使分部分项工程项目费的变化超过了10%，则分部分项工程项目费超过10%部分的措施项目费应予调整。除合同另有约定外，该情况下发包人承包人应按以下规定调整措施项目费：（1）当 S1 1.1S0 时，由承包人在递交竣工结算文件时向发包人提出,由造价工程师核实并经发包人确认后按下述公式计算。M1=M 0（ S1

33、/S0-0.1）（2）当 S10.9S0 时，由造价工程师在核实竣工结算文件时向承包人提出，经发包人承包人确认后按下述公式计算。M1=M 0（ 0.1+S1/S0）式中S1 最终完成的分部分项工程项目费；S0 承包人报价文件的分部分项工程项目费；M 1 调整后最终结算的措施项目费；M 0 承包人在工程量清单中填报的措施项目费。 案例世纪花园会所天棚工程（吊顶）清单工程量为500 ，承包商报价为 220 元 / ，实际施工工程量为 650 ，且该增加引起合同价款增加了0.3%。经分析，因该施工工程量增加后综合单价为 205 元 / 。请确定该会所天棚工程的结算价款。 结果该会所天棚工程的结算价款

34、为141500 元。 点评按上述调价公式，依案例提供的条件：Q1=650 Q0=500P1=205元/ P0=220元/m则该会所天棚工程的结算价款为C=1.1Q0 P0 +(Q1-1.1Q 0 ) P1=1.1 500220+(650-1.1 500) 205=141500( 元)注: 若由此引起整个工程分部分项工程项目费超过承包商填报的分部分项工程项目费10%时，还应相应调整该会所的措施项目费。八、工程变更的定价 内容1工程变更，不能使施工合同作废或无效。工程变更导致合同价款增减应相应调整，工期也相应调整。但是，如果工程变更是由于下列原因导致或引起的，则承包人无权要求任何额外或附加的费用，

35、工期不予顺延：(1) 为了便于组织施工需采取的技术措施的变更或临时工程的变更；(2) 为了施工安全、避免干扰等原因需采取的技术措施的变更或临时工程的变更；(3) 因承包人的违约、过错或承包人负责的其他情况导致的变更。2工程变更，发包人承包人应按下列方法调整变更工程的分部分项工程项目费：工程变更属于工程量偏差的，按其规定调整；否则按以下规定调整：（1）合同中已有适用于变更工程的单价或总价，按合同已有的价格进行调整；（2）合同中只有类似于变更工程的单价或总价，可以参照类似价格进行调整；（3）合同中没有适用或类似于变更工程的单价或总价，由承包人依据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发

36、布的参考价格和承包人报价浮动率提出变更工程单价或总价。其中，招标工程：承包人报价浮动率=（中标价格 /最高报价值） 100%；非招标工程：承包人报价浮动率=（报价值 /施工图预算） 100%。3工程变更，发包人承包人应按下列方法调整变更工程的措施项目费：当工程变更将造成措施项目发生变化时，承包人有权提出调整措施项目费。承包人提出调整措施项目费的，应事先将拟实施的方案提交监理工程师确认，并详细说明与原方案措施项目相比的变化情况。拟实施的方案经监理工程师认可，并报发包人批准后执行。工程变更部分的措施项目费，由承包人按实际发生的措施项目和上述第2 点第（3）项规定的依据提出调整价款。该情况下发包人承

37、包人按以下规定计算合同工程结算的措施项目费：1）当工程变更增加措施项目时，由承包人在递交竣工结算文件时向发包人提出，由造价工程师核实并经发包人确认后按下述公式计算。M1=M 0+ ?M2）当工程变更减少措施项目时，由造价工程师在核实竣工结算文件时向承包人提出，经发包人承包人确认后按下述公式计算。M1=M 0?ML%式中：M1 合同工程结算的措施项目费；M0 承包人在工程量清单中填报的措施项目费；?M 工程变更部分的措施项目费；L% 上述第 2 点第（ 3）项规定的承包人报价浮动率。如果承包人未按本条规定事先将拟实施的方案提交给监理工程师，则认为工程变更不引起措施项目费的调整或承包人放弃调整措施

38、项目费的权利。4如果因为非承包人原因删减了合同中的某项原定工作或工程，致使承包人发生的费用或( 和) 预期收益不能被包括在其他已支付或应支付的项目中，也未被包含在任何替代的工作或工程中，则承包人有权按照本条规定提出和得到补偿。 案例上海市越秀广场项目在施工过程中发生工程变更： 1、楼地面铺贴面积 2000 地板砖（综合单价 110 元/ ）改为花岗石（综合单价 580 元/ ）； 2 、因资金紧张，广场压减二层，由此引起分部分项工程项目费减少 80 万元，措施项目费减少 10 万元。该项目的投标下浮率为 8%。请确定该项目工程变更部分的价款。 结果该项目发生工程变更部分的价款为76.8 万元。

39、 点评本项目发生工程变更部分的价款如下：1、分部分项工程项目费：楼地面铺贴增加价款2000（ 580-110 ）9400000（元）但应扣减减少二层的费用，则工程变更部分的分部分项工程项目费为9400000-800000 86（万元）2、措施项目费：因楼层减少二层引起措施项目费减少10 万元，则应扣减措施项目费为10 （ 1-8%） 9.2 （万元）故，工程变更部分的价款为86 - 9.2 76.8 （万元）九、物价涨落的调价 内容1、物价持续涨落过大，必然会引发工程造价变化较大。这些变化已超出了发承包人能正常预见的范围和承担的风险，因而发承包人应秉着客观公正的原则及时协商调价，并签订补充协议

40、，作为追加（减）合同价款和支付工程进度款的依据。否则，既影响工程进度，也影响工程质量与安全。2、合同履行期间，当工程造价管理机构发布的人工、材料、设备价格或机械台班价格涨落超过合同工程基准期（招标工程为递交投标文件截止日期前28 天；非招标工程为订立合同前28 天。下同）价格10%时，发包人承包人不利的一方应在事件发生后的14 天内通知另一方，并按下列方法调整工程价款。否则，除非征得有利一方同意，合同价款不作调整。方案一： 公式法。按下列办法调整合同价差：Cn=c n.pn=cn(a+bLn /L0+cEn/E0+q Mn/M 0)式中Cn 调整后第 n 支付期间应支付的合同价款；Cn 调整前

41、第 n 支付期间应支付的合同价款；Pn 第 n 支付期间合同价款调整系数。“a”、“ b”、“c”、 、“q”，“L”、 “E” 、 、“M”应在专用条款中约定。“ a”是固定系数，表示合同付款中的不予调整部分的权重系数；“b”、“c”、 、“q”分别表示各相关要素占合同价款总额的权重系数，可表示人工、材料、设备、机械等资源，要求：a+b+c+q 1。“Ln”、“ En”、 、“ Mn”表示第 n 支付期间工程造价管理机构发布的各相关要素的参考价格；“L0”、“E0” 、 、“ M0”表示基准期工程造价管理机构发布的各相关要素的参考价格。方案二：调差法。按下列办法调整合同价差：支付期工作量（支

42、付期价格基准期价格）（1- 风险系数） 案件天津轻工学院教学楼工程于2006 年 11 月通过招标确定中标人为金辉建筑工程有限公司，并于 2007 年 3 月正式开工。由于 2007 年 10 月物价持续涨落， 以工程造价管理机构发布的价格信息可见，基准期与支付期价格变化如下：人工从38 元 / 工日升为52 元/ 工日，钢筋从3200元/t升为4900 元/t，水泥从300 元 / t升为480 元 / t，中砂从40 元/m3 升为43 元 / m 3，铝合金门窗从 280 元/ 降为 220/ ，其余不变。 2007 年 10 月完成的工作量是：人工800 个工日，3铝合金门窗 200

43、。请按调差法计算2007 年 10 月应支付钢筋 500 t ，水泥 800 t ，中砂 600m,的进度款。 结果2007 年 10 月应支付的进度款为2844280元。 点评假定风险系数为10%。1、人工、钢筋、水泥，涨幅超过10%，应调增；2、中砂涨幅不超过10%，不调差；3、铝合金门窗降幅超过10%，应调减。因此， 2007 年 10 月应支付的进度款为：人工： 80038+800（ 52-38 ）（ 110%） 40480 元钢筋： 5003200+500（ 4900-3200）（ 1-10%） 2365000 元水泥： 800300+800（ 480-300）（ 1-10%） 36

44、9600 元中砂： 6004024000 元铝合金门窗： 200280-200 （ 280-220）（ 1-10%） 452000( 元)合计： 2844280 元十、信息不对称的造价控制（一）市场信息不对称 案例对于市场较少的新产品、非标产品，如电器类，承包商时常信口开河，漫天要价，还要增加 1020%利润，应如何应对？ 对策1 、加强设计深度和质量管理，尽量少用市场不成熟的新产品和非标产品。2、深入市场调查、询价。3、注重签证，确认使用的产品品牌、规格、厂家和价格。4、预留适当利润空间，确保工程顺利实施。（二）政策信息不对称 案例1、铺贴地板砖，工程量清单没有描述地板砖的厂家、品牌，怎样防

45、止承包商的不平衡报价？2、定额子目有误，但政府部门没有勘误， 业主又接受了承包商按有误子目报价，怎样处理？ 对策1 、工程量清单计价模式，关键在于保证工程量清单编制质量，详细描述清单项目。若不具体描述，自然会给承包商创造索赔机会，特别是特殊产品，以及品种多、价格差异大的产品，一定要详明。2、当工程量清单不明时，要重新描述清楚，并提交给承包商重新报价，争取谈判主动性。3、因定额子目有误而且同意承包商报价的，一要请示政府部门及时勘误，二要主动与承包人沟通，寻求调整承包人报价。（三）行（专）业信息不对称 案例1 、供电、供水、电信等行业造价一直垄断，价格居高不下，应如何面对？2、幕墙、光棚、泛光照明

46、等专业工程一般由设计单位出方案图，再由承包人出施工图并报价，如何控制工程造价？ 对策1 、加强工程设计管理，做到图纸清晰明了。2、深入了解市场行情，货比三家，重点调研品种多、价格乱的产品价格。3、总结已完项目工程造价管理的成功经验，掌握工程造价控制的难点和弱点，实现有效控制投资成本。4、建立良好的沟通机制，合理确定该行（专）业的投资费用。十一、竣工验收与结算 内容（一）广东省组织竣工验收的主要做法：1、合同工程具备竣工验收条件，承包人应按规定的工程竣工验收技术资料格式和要求，向发包人提交完整竣工资料及竣工报告，发包人承包人应组织验收。如果承包人不按规定提交竣工资料或提交的资料不符合要求，则认为

47、合同工程尚未达到竣工条件。2、发包人在收到承包人提交的竣工报告后28 天内组织验收， 并在验收后 14 天内予以认可或提出修改意见。验收不合格，承包人应按要求修改后再次提请发包人验收，并承担因自身原因造成修改的费用。3、发包人在收到承包人提交的竣工报告后28 天内不组织验收， 或验收后 14 天内不提出修改意见，视为竣工报告已被认可。4、发包人收到承包人提交的竣工报告后28 天内不组织验收， 从第 29 天起承担工程照管责任和其他一切意外责任。5、竣工报告被认可，则表明已完成合同工程，并视为通过竣工验收，发包人应向承包人颁发工程竣工验收证书。6、工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，发包人不得使

48、用。发包人强行使用的，由此发生的质量问题及其他问题，由发包人承担责任。（二） 财政部、建设部（财建 2004369 号文件）工程结算规定：1、工程竣工结算编审：（1）单位工程竣工结算由承包人编制，发包人审查；实行总承包的工程，由具体承包人编制，由总包人汇总，发包人审查。（2）单项工程竣工结算或建设项目竣工总结算由总（承）包人编制，发包人可直接进行审查，也可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构进行审查。单项工程竣工结算或建设项目竣工总结算经发、承包人签字盖章后有效。承包人应在合同约定期限内完成项目竣工结算编制工作，未在规定期限内完成的并且提不出正当理由延期的，责任自负。2、工程竣工结算审查期限单

49、项工程竣工后，承包人应在提交竣工验收报告的同时，向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，发包人应按以下规定时限进行核对（审查）并提出审查意见。工程竣工结算审查时间报告金额1500 万元以下从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起 20 天2500万 元 从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起 30 天2000 万元32000万 元 从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起 45 天5000 万元45000万元以上从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起 60 天建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算审查确认后15 天内汇总，送发包人后30 天内审查完成。3、工程竣工价

50、款结算发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后，应按本办法规定的期限（合同约定有期限的，从其约定）进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5左右的质量保证（保修）金，待工程交付使用一年质保期到期后清算（合同另有约定的，从其约定），质保期内如有返修，发生费用应在质量保证（保修）金内扣除。4、合同以外零星项目工程价款结算发包人要求承包人完成合同以外零星项目，承包人应在接受发包人要求的7 天内就用工数量和单价、机械台班数量和单价、使用材料和金额等向发包人提出施工签证，发包人签证后施工，如发包人未签证，承包人施工后发生争议的，责任由

51、承包人自负。(三 )广东省办理工程结算的办法：1、结算程序和时限的约定办理竣工结算的程序和时限，具体如下：序号内容（程序）实施主体1递交竣工结算文件承包人2初步核实造价工程师3修改竣工结算文件承包人4再次核实造价工程师时限要求工程竣工报告经发包人认可后的 28 天内收到资料后的 28 天内提出核实意见收到核实意见后的 28 天再次提交竣工内结算文件收到再次提交资料后的签发结算或不完全结算支付28 天内证书支付证书签发后的28 天5支付结算款发包人内2、造价工程师核实制度对结算程序进行调整，将造价工程师的核实和承包人对结算文件的修改作为办理结算的程序之一。（1）初步核实。造价工程师在收到承包人递

52、交的竣工结算文件和资料后的28 天内进行核实，并向承包人提出核实意见，同时抄报发包人。（2）修改结算文件。 承包人应按照造价工程师的核实意见修改结算文件，按照造价工程师的合理要求补充有关资料，并再次提交结果文件。但是承包人可以保留其认为正确的意见。（3）再次核实。造价工程师在收到承包人再次递交的结算文件后的28 天内进行复核，并按照复核结果签发结算支付证书或不完全结算支付证书。3、甩项结算制度对结算中存在争议部分的，规定了甩项结算办法，即先就无争议部分办理不完全结算，避免了发包人借此拖欠工程款：（1）经复核无误的， 发包人应在 7 天内予以认可并竣工结算文件签字确认，竣工结算文件生效；造价工程

53、师在随后的7 天内，按生效的结算文件向发包人签发竣工结算支付证书，同时抄送承包人。（2）经复核认为有误的： 无误部分按照上款规定办理不完全结算；有误部分由造价工程师与发包人，承包人协商解决，协商不成的，按照争议的规定处理。 案例1998 年 4 月，北京美食宫就其内部装修工程与北京装饰设计工程公司签订了装修合同，由北京装饰设计工程公司承包北京美食宫内部装修工程和设备安装调试工作。合同约定承包方式为概算加增减；付款方式为按工程进度拨付工程款；工程价款暂估为14，000,000 元；并且在合同中约定由北京装饰设计工程公司负责该工程的组织验收工作。合同签订后北京装饰设计工程公司即按合同约定对北京美食

54、宫装修工程进行施工，并于同年7 月施工完毕。北京美食宫即开始营业，北京装饰设计工程公司多次告知其该工程未经验收不能使用，否则由其承担责任，但北京美食宫仍然继续营业，并以未经验收为由拒不支付尚欠工程款2,800,000 元。在此情况下，北京装饰设计工程公司多次与北京美食宫进行协商，请其组织验收，但北京美食宫以合同约定为由，理应由北京装饰设计工程公司负责组织验收工作，否则就不支付尚欠工程款2,800,000 元。北京装饰设计工程公司遂向人民法院提起诉讼。 结果 一审法院根据民法、建筑法以及合同法的规定判决被告支付尚欠工程款人民币2,800,000 元，本案诉讼费由被告承担。美食宫不服判决，提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。 点评 从上述案件介绍看，本案的焦点在于工程竣工后由谁来负责组织验收和建设单位擅自使用未验收的工程谁来承担法律责任。一、关于工程竣工后组织验收工作的责任工程竣工后，发包人和承包人有明确的责任分工，组织有关部门进行竣工验收是发包人的责任。因为工程是属于发包人的财产，故涉及建设工程合同当事人之外的第三人应当由发包人负责处理。如果从建设工程合同本身看，承包任务完成后，工程项目由承包人交付发包人，也应当由发包人组织竣工验收。国务院令第279 号建设工程质量管理条例第16 条规定：“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计