XX物业管理方案（DOC32页）

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1、北京文清物业物业管理方案安保 消防 车场 （分册）北京文清物业管理有限公司年 月 日目 录前言1一、管理机构2二、管辖范围2三、人员编制2四、岗位职责4五、员工工作培训管理6六、工作规范和操作规程8七、服务程序和工作标准9八、规章制度/管理制度 25九、治安防范责任书29十、安保消防部质量目标30消防设备设施台帐（交接清单附）应急预案（附）安保部各种使用表格（附）编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第33页 共35页前 言在物业服务管理中，安保消防工作必须起到保障产权人及园区居民财产、维护园区安定团结、疏导园区交通、防止园区治安、消防事件发生等作用，将维护产权单位

2、和园区居民人身财产安全当作自己理应履行的神圣工作责任。文清物业在接管清华科技园区物业服务管理后，接管物业运行三年里被评为市级优秀市范大楼。将认真尽职的做好各园区安全保卫、消防工作，同时根据园区工作特性，在完成安保消防职责的同时，为园区提供规范的岗位礼仪服务和来宾向导引领服务。将使安保消防工作在防范治安、消防事件、震慑犯罪分子等方面的工作，成为清华科技园区一道亮丽的风景线。一、管理机构安保部经理 消防主管安保主管中 控 值 班 室机动车 门岗非机动车 门岗各楼宇值勤岗地面停车场岗地下停车场岗园区巡逻岗车场领班安保领班二、管辖范围 主要是负责辖区重要目标、场所、出入口车场等进行守护或巡逻，以维护公

3、共秩序、预防违法犯罪和减少灾害事故损失。本项目部参照安保工作手册，根据实际情况制定治安、消防工作程序及职责，并执行与公司签订的安全责任书，将责任落实到班组、个人。三、人员编制 根据公司实际情况岗位设置如下：1、 安保部经理1人2、 主管1人3、 安保、车场领班2人4、 中控值班员：8人， 5、 门岗和楼宇安保员：24人，6、 社区巡逻安保员：4人， 7、 车场管理员：20人。合计共61人工资预算：（每月）岗位名称人数工资标准（元）合计（元）备注安保部经理145004500主管230006000领班218003600中控值班员8150014400楼宇安保员24150036000巡逻安保员4150

4、06000车场管理员20150030000价格合计：99900元保安服装预算职务人数衬衫单价2件服装每套价2套工鞋价格1双袜子价2双价格合计安保经理180元2160元1000元22000元120元5元210元2290元安保主管150元2100元500元21000元120元5元210元1230元安保员5950元2100元300元2600元100元5元210元47790元价格合计：51310元安保部办公用品预算序号名称数量单价元合计序号名称数量单价合计1对讲机12部2000240009办公桌5张50025002手电5把25075010椅子10把15015003警棍10根5050011更衣柜20个4

5、5090004照相机1台3000300012文件柜5个45022505消防服2套500100013文件夹30个206006消防斧2把5010014签字笔100支33007烟枪1个1500150015电话机5部502508电脑2台50001000016打印纸5包30150价格合计：54700元设备维护保养费预算序号名称数量维保费备注序号名称数量维保费备注1消防主机 台9消防泵台2消防监控 台10烟感温感个3监控探头个11可燃气体个4室外消火栓个12各种阀个5室内消火栓个13可视对讲个6水泵接合器个14对讲机部7消防风机台15其它物品等8灭火器具16注：1、消防系统、和监控系统根据实际情况来定费用

6、2、重点设备需要维保和维保方鉴定费用。 3、设备维保费和工程、维保方、原物业进行总合计。保安部设备交接1、交接固定资产时需要工程部、原物业、保安部三方进行接收（请贵小区业主委员会给予全程协助跟进）。2、接收情况必须详细记录清楚。3、接收完毕后三方进行签字。4、固定资产：消防主机、监控主机、消防泵，灭火器、消火栓、风机等其它物品（所交接物品使用的表格在保安部表格附属内）；我部会将所接收的物品列成台帐，请贵小区业主委员会给予确认。5、在交接完毕后，如有缺失的必备物品；请贵小区业主委员会给予协助解决。确保我部为贵小区更好的服务。四、岗 位 职 责（一）安保部经理岗位职责直接上级：项目经理1. 在项目

7、经理领导机关服务中心的监督下，负责项目部服务区域的治安、消防管理工作，编制治安、消防管理方案和突发事件的预防管理措施，完善岗位职责，承担相应的管理责任。2. 负责编制内的安保人员的选聘、辞退；负责安保人员的上岗培训和岗位技能培训；负责安保内务管理、思想教育工作。3. 负责安保监控设备、通讯器材的使用、维护管理工作；负责制定安保年度财务计划。4. 负责每周对本小区的工作检查，夜间巡检工作。遇有治安、消防事件发生，应在接到通知后的第一时间赶到现场，组织安保人员、本小区物业在岗人员按治安、消防处理办法规定内容开展工作。5. 负责和各小区所在地的公安、消防机构建立紧密协作关系，并在公安、消防人员的专业

8、指导下，完善各项治安、消防管理工作。6. 负责组织建立物业员工义务消防组，每季开展相应的消防、急救技能培训，并对消防系统进行检查、维护，确保系统始终保持在正常工作状态。7. 负责园区内消防工作的督促、检查和整改。8. 严格贯彻、执行消防法规及制度，并落实各项防火安全措施。9. 根据实际情况，在出现火灾时负责组织报警，指挥扑救火灾和人员的安全疏散。10. 督促公司员工熟悉并正确使用各种消防设施和器材，管理好区内的各种消防设备、设施和器材。11. 开展消防宣传教育，定期对管区内要害部位进行检查，及时消除火灾隐患。12. 组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因。13. 完成项目经理交办的其他工作

9、。（二）安保部主管岗位工作职责直接上级：安保部经理1. 在安保部经理和本小区物业经理领导下，负责本小区的治安、消防管理工作，按治安、消防管理方案承担相应的管理责任。2. 负责所管辖区域安保人员的定岗和工作安排；负责组织本区域安保人员的岗位技能培训；负责安保内务管理和思想教育工作。3. 负责本区域安保监控设备、通讯器材的使用管理工作；负责提交本区域安保年度财务计划。4. 负责每日对小区的安保、消防的工作检查；负责对小区的每周不少于3次的夜间巡检，遇有治安、消防事件发生，应在第一时间报项目部值班室，并赶到事件现场，在本小区物业主管的管理下，按治安、消防处理办法组织安保和物业员工开展相应工作。5.

10、协助安保部经理和本小区所在地的公安、消防机构保持紧密的工作联系，并在公安、消防人员的专业指导下，完善本小区的治安、消防管理工作。6. 完成安保部经理和本小区物业经理交办的其他工作。（三）安保中控值班员岗位工作职责直接上级：安保主管1. 在本小区安保主管的领导、项目部值班室的工作监督管理下，负责本班次对本小区的安保、消防监控值班工作。严格执行项目部安保、消防监控操作规程规定的操作规定，确保责任设备、设施始终处于有效工作状态。2. 负责按规定对本班次的监控影像进行电子录入工作，并对本班次的录入质量进行抽检，如发现问题，应及时向本小区安保主管进行汇报，并按操作规程对设备进行检查，配合专业维修人员在规

11、定的时间内排除故障。3. 负责填写本班次监控值班记录，在上下班时，做好交接登记，并对设备按交接程序进行检查。对本班次发现的重要问题除填写记录外，还应向接班人员进行特别提示说明。4. 值班期间必须坚守工作岗位，如有特殊情况，应向安保主管提出请假申请，在带班人员未到达前，不得私自离开工作岗位。5. 对值班期间发现的治安、消防问题，应及时通知就近安保人员在规定时限内到达现场，并根据安保主管或物业经理指示做出向公安、消防部门报警工作。对错报、误报事件，在听取现场安保汇报后，认真填写错报、误报记录。对常发生错报、误报点，要向安保主管进行汇报，并请专业维修人员对故障点或系统进行检查，排除故障。6. 保持监

12、控室干净整洁，交、接班时应对卫生状况进行检查，并负责本岗位值勤期间的卫生清扫工作。7. 自觉接受项目部值班室巡检，完成安保主管交办的其他工作。（四）安保门卫岗位工作职责直接上级：本小区中控值班室1. 在本小区安保主管的领导下，着装整齐、精神饱满的负责本岗位门卫安保值勤工作。2. 对进出本门口的机动车辆进行登记。对进入本小区超过一个小时的非本区机动车辆按规定标准收取停车费用。3. 对来访机动车辆驾驶员和来访人员主动询问，并指明需去地点的最佳路径和停车区域。敬举手礼后，引导车辆驶入本小区。4. 对驶入、驶出的具有海关标识的公务车辆，应敬举手礼并优先放行。5. 在机动车通过时，应提醒行人和非机动车驾

13、驶人员注意安全。6. 负责本岗位区域无违章停车，保证本岗交通通畅无阻碍发生。7. 对准备进入、离开本岗的可疑机动车辆和人员进行检查；对不接受检查强行进入、离开的机动车辆要及时向中控值班室汇报，在保证自身安全的前提下，进行有效的拦阻；在等待支持的同时，记下机动车型号和车辆号码及人员体貌特征。8. 认真填写值班记录，做好交接登记。9. 保持岗区域环境卫生清洁，地面无垃圾污物。10. 完成本小区安保主管和中控值班室交办的其他工作。（五）办公楼安保门卫岗工作职责直接上级：本小区安保主管1. 在本小区安保主管和楼宇客服管理员领导下，着装整齐，精神饱满的负责本岗位安保执勤工作。2. 对进出办公楼的来访人员

14、进行观察，对发现的可疑人员进行有效询查，对正常来访的办事人员，提供礼仪引导工作。3. 对进出办公楼残障人员提供必要的有效帮助。4. 在办公人员上班后，阻止非本单位人员进入办公区域，对夜间值班人员要进行登记，掌握楼内人员工作动态，做好安全保卫工作。5. 认真填写值班记录，做好交接记录。6. 值班期间坚守工作岗位，如有特殊情况，应向安保主管或客服管理员提出请假申请，在带班人员未到达前，不得私自离开工作岗位。7. 保持岗位区域环境清洁，地面无垃圾污物。8. 完成本小区安保主管和客服管理员交办的其他工作。（六）巡逻岗安保岗位工作职责直接上级：本小区安保主管1. 在本小区安保主管领导下，着装整齐，精神饱

15、满的负责对本小区内的治安、消防及公共设施的本班次巡逻检查工作。2. 严格执行项目部制定的巡逻检查工作程序，对发现的可疑问题，及时报安保监控室或安保主管，并对问题进行检查，对发现危害人身安全的问题，应留在现场提醒过往行人和车辆注意安全，待支援维修人员到场后，方可离开进行其他地点的正常巡逻工作。3. 认真填写安保巡逻检查记录，做好换岗交接登记，对本岗发生的问题，在交接时除履行记录交接外，还应对接班人员交待处理过程和下班次注意事项，接班人员对上一班次的问题应作为本班次的重点巡查内容，并填写复检记录。4. 在巡逻执勤时如接到中控室值班员或安保主管的协查任务，应跑步并在规定时间内赶到指定地点，并将现场情

16、况向中控值班室做简要汇报。处理完毕后，应填写处理记录，并返回巡逻岗位继续规定的巡逻工作。5. 在巡逻时发生地面留有垃圾，应主动清理到就近的果皮箱内，对较大范围的垃圾或卫生不合格现象，应通知中控值班室，转告本小区物业值班人员反映，并在下次巡逻时留意整改情况。6. 在巡逻中如遇来访问路的人员，应简洁明确的告之准确方位和最佳路线。如没有特殊情况，应陪同来访人员可看到所要去的地点后，礼貌的征求对方同意后，返回巡逻岗位继续巡逻工作。7. 完成安保主管和客服管理员交办的其他工作。（七）机动车辆管理岗位工作职责直接上级：本小区安保主管1. 在本小区安保主管领导下，负责本小区的机动车辆管理工作。负责建立小区机

17、动车登记档案。收取停车费用，发放机动车出入证（卡），划定停车泊位，并将机动车档案交项目值班室安保部备案。2. 负责本小区停车泊位设施设备的维修养护工作，负责配合安保对白天停放安全检查和夜间巡逻值守工作。确保小区停放的机动车辆的安全可靠、无人为损坏。3. 负责配合项目部完善小区机动车再保险方案，并代理理赔事宜。4. 配合保洁人员对机动车停车区域的正常清洁工作。5. 完成安保主管和项目值班室交办的其他工作。（八）义务消防员职责1. 本公司所有员工均属于义务消防员，一旦管区内发生火灾事故，每个人都有义务、有责任立即投入现场开展抢救工作，不得借故逃避。2. 认真学习有关消防知识，了解管区内消防设备的基

18、本功能、位置，熟悉灭火器的摆放位置及使用方法，消防通道的位置及疏散方法，消火栓的使用方法。3. 积极参加各项消防灭火的训练活动。4. 在参加灭火过程中，要服从命令，听从统一指挥。五、员工工作培训管理对招聘来的人员进行系统培训，使其迅速达到工作所需要的标准。培训内容及形式包括：（一）岗前培训1. 安保员被录用后，进行“应知应会”的培训。2. 要对每位新入职员工进行岗前培训，介绍大楼情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。3. 培训内容为工作手册。4. 上岗前要求必须掌握安保通讯和消防设备器材的使用和操作。5. 合格后上岗，试用期两个月。（二）内部培训1. 安保培训：根据每年制定的安保部内部培训计划，

19、拟订安保培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式定期进行培训，从而提高安保员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握本职技能。2. 消防培训：根据每年制订的安保部内部消防培训计划，拟订安保消防培训方案、年度消防演习计划安排等培训内容，通过授课与实际相结合的方式定期进行培训，从而达到提高安保员的防火意识，掌握灭火抢救能力的目的。（三）培训工作管理1. 各岗位安保员必须根据培训计划参加公司或本部门的培训课程，如公司组织的培训课程与本部门组织的课程在内容上相同或时间上有冲突时要以公司组织的为主，本部门培训可相应调整。2. 培训前要进行书面或口头通知，并要求每位参加培训的人员在签到表上签到

20、。3. 培训结束后进行考核评估，评估分：笔试与实际操作等考核方式，并做好安保员考核成绩的记录作为每位绩效的依据。4. 安保部培训记录要由本部进行整理存档。（四）培训基本项目1、应知应会：1) 服务意识教育2) 礼节礼貌及员工行为规范和修养3) 大楼消防设备设施的了解4) 消防安全基本理论和消防须知5) 安保工作常识6) 公司和部门制度与规定7) 岗位工作职责与细则2、岗位工作规范：1、工作方法与技巧2、园区突发事件的处理程序3、军体训练： 1、队列训练（立正、稍息、跨立、停止间转法、敬礼、步伐行进与立定、蹲下与起立、整齐报数）； 2、拳术训练（基本功、擒敌拳1-20动作套路、主动擒敌）。4、法

21、律常识：1、刑法常识；2、中华人民共和国治安管理处罚条例；3、中华人民共和国消防法；4、治安管理条例等；5、新物权法 5、消防队伍的训练和演习要求：1、安保部全体人员均为义务消防员，义务消防员的培训工作由各安保主管具体负责并拟定培训计划，各部门协助进行。各部门的消防队伍要做到迅速、安全、彻底地扑灭火灾，必须坚持灭火管理的平时训练，通过训练发现自身存在的不足，通过训练找到适合自己的消防办法，通过训练摸索防火、灭火的措施和技巧。2、平时训练还要和定期演习相结合，根据本部门的实际情况每年进行一至二次的消防演习，通过演习来检验园区防火、灭火的整体功能，要求防火、灭火预定方案科学实际、指挥得当、义务消防

22、队员称职，消防设施能发挥作用，把损失降至最低。通过演习要了解园区内业主、客户的心理承受能力、自救能力的反映程度，演习后各项目要及时总结经验，找出不足以便采取进一步的预防措施，要在改进后能提高园区防火、灭火自救的能力，在演习中最好提前联系消防局的相关专业人员进行现场指导或能够提出改进办法和途径。 3、消防培训的内容： 1、了解园区消防要害、重点部位如：机房、园区死角、重要库房等。 2、了解园区各种消防设施的情况，掌握灭火器的安全使用方法。 3、火灾时扑救工作的相关知识和技巧，自救知识和技巧。 4、组织观看实地消防演习进行现场模拟。 5、培训后进行书面知识和实际操作技能的考核。（五）培训要求1、培

23、训期间，要认真听讲，遵守课堂纪律。2、理论学习时，要自带笔和笔记本，认真做好记录。3、队列训练时，按正规军事化要求操作。4、培训期间，不得迟到、早退、旷课。（六）考评办法1、理论考试采取笔试闭卷方式，85分以上为优，7584分为良，6074分为中，60分以下为差。2、军体训练由安保主管进行单兵考核，成绩分优、良、中、差四个等级。（七）奖惩办法 1、实习员工培训考评分达不到中等以上的，延期转正。 2、不同员工培训考评分达不到中等以上的，将列为考查对象，随时有可能被淘汰。 3、普通员工培训考评分优秀的，作为资深员工对象。六、工作规范和操作规程（一）门岗工作程序1. 上岗前进行自我检查，做到按规定着

24、装，仪容仪表端庄整洁。2. 精神饱满，站姿端正，在公司、大门口执行保卫任务。3. 按规定使用文明用语，树立保卫人员应有的形象，协助宾客解决困难。4. 发现衣冠不整者、醉汉、精神病患者进入公司要劝止阻挡。5. 发现闲散人员聚集公司门口并有不当行为和企图时，要及时驱散并视情况报告；发现可疑人员要立即报告，并严密监视；发现违法犯罪分子在公司内作案后向外逃离时，要积极堵截，协助擒拿。6. 保持公司大门口正常的交通秩序，指挥和疏导进出的车辆，手势规范，引导及时。要特别留意首长和重要宾客车辆，确保出入畅通安全。7. 按有关规定查验进入公司的客人和施工人员的证件及进出公司物品的手续。8. 岗上不做与工作无关

25、的事情，不得脱岗、睡觉。9. 接班人员到达后交接完毕，方可离岗。（二）巡视工作程序1. 上岗前先进行自我检查，做到按规定着装，仪容仪表端庄整洁。2. 检查和配带对讲机，严格按照安保警用器械管理规定执行。3. 接受领班、队长、主管的工作布置和安排，了解当班的工作重点和重大任务的工作要求，做到心中有数。4. 按巡视路线与时间对公司公共区域进行仔细巡视。5. 巡逻时，见客主动招呼问好，礼貌回答客人的查询，实行文明服务。6. 发现可疑的人、事、物及不安全因素时，要及时报告，并迅速查明情况，严密监视。7. 遇有突发事件，火灾发生要及时控制，按应急措施执行。8. 夜间巡视工作应保证两人以上共同进行。9.

26、巡视结束后，填写好安保巡视记录表并报给领班，方可下岗。（三）受理报案工作程序1. 安保部在接到报案后，由专人在安保部接报案登记表上记清报案者的姓名、身份证、单位、案发地点等情况。2. 如是凶杀、爆炸、抢劫等恶性案件，应立即按发生爆炸、抢劫、凶杀等案件的应急方案进行处理；如是设备、设施事故或电梯困人、交通等事故按紧急情况处理控制程序执行。3. 如是被盗、遗失等案件，应与当事人取得联系，进行现场察看，了解详细情况，如物品名称、价格、颜色、型号、丢失时间、案发现场周围情况等。4. 根据当事人要求和实际情况，决定是否报公安机关处理。七、服务程序与工作标准一、经理查岗工作程序1) 检查仪容仪表。2) 检

27、查礼节礼貌。3) 检查着装。4) 检查工作交接。5) 检查岗位职责。6) 检查视线范围内卫生/安全情况。7) 纠正不符合。8) 记录。工作标准要求1) 按照员工守则要求检查。2) 按照交接记录内容检查。3) 按照岗位职责要求检查。4) 视线内无可疑人物；无污物杂物。5) 每日至少2次和不定期抽查，每月至少3次非工作时间突击检查。召开部门工作例会二、员工培训工作程序1) 制定培训计划。2) 主管领导审核批准。3) 备课。4) 实施培训。5) 反馈培训效果。6) 考核。7) 记录。工作标准要求1) 提前24小时通知。2) 培训人员提前5分钟到位。3) 经理负责。4) 培训内容进行记录。5) 每周进

28、行验证一次。6) 记录在人事行政部备案。三、办理施工单位进场前手续工作程序 1) 施工单位提供的施工安全方案；明确施工单位负责人，联系方式；2) 施工单位提供资质证明、营业执照附件等相关手续；3) 施工中涉及壁纸、地毯等材料，需提供消防局检测合格证明书；4) 发放施工单位施工许可证；5) 为施工人员办理：临时出入证“；6) 与施工单位签订安全责任书；7) 将所有材料汇总交文员归档。工作标准要求1) 明确安全责任2) 责任书一式两份签署备案3) 责任人、紧急联系人、公章齐全；4) 提供施工单位营业执照、施工资质证明复印件,并加盖红色印章.四、每月消防安全检查工作程序1. 每月带领保安人员，对大厦

29、进行一次全方位的消防安全检查；2. 发现隐患做好记录；(1) 发隐患通知书，并限期整改；(2) 根据隐患通知书限定时间进行复查；(3) 检查合格后，做好记录。3. 安排填写检查记录表后，签字归档；工作标准要求1. 填写记录要字迹工整，语言表述清楚；2. 对发现的隐患，在4小时内发隐患通知书；直到按照要求整改合格。五、消防培训工作程序1. 确定培训内容；2. 培训前准备；3. 实际演练；4. 培训记录。5. 培训材料归档。工作标准要求1. 每年培训不少于2次；2. 理论和实践相结合。六、日常文件管理程 序1. 文件类型2. 内部文件3. 外部文件4. 处理落实文件5. 文件进行存档工作标准要求1

30、. 严格按照内、外文件处理规定执行；2. 由部门经理签发给相关人员跟进完成并汇报跟进情况；3. 由部门经理根据来文性质进行指示安排；4. 根据主管领导、经理批示落实并及时进行汇报；5. 存档文件归类存放七、召开外包、外委月度会程 序1.通知外包、外委方负责人2.按时召开3.会议纪要4.报告领导5.落实整改工作标准要求1. 每月12次并提前24小时通知；2. 每月按时召开 ； 相互通报工作情况3. 24小时内完成会议纪要；4. 每月20日前报告领导审阅；5. 对不符合项及时整改落实不得超过24小时；八、外包外维会议纪要工作程序1.收集。2.上报部门经理审核。3.存档。工作标准要求1.召开当月外包

31、外维月度协调会。2. 会议纪要须由部门经理、外包外维单位负责人签字确认。3. 经部门经理、外包外维单位负责人签字4. 改正落实。5. 外包外维会议纪要双方签字各留一份并存档九、供方评审工作程序1.发放供发评审报告格式。2.督促上交供方评审报告。3.督促各专业收集外包外维营业执照、资质证明。4.供方评审报告须由部门经理、主管领导签字。5.供方评审报告外包外维营业执照、资质证明报经理签字确认。工作标准要求1.按照所发供方评审报告格式发各专业主管进行填写。2.收集填写的供方评审报告。3.通知各专业收集外包外维营业执照、资质证明。4.将收集的供方评审报告附外包外维营业执照、资质证明报部门经理签字。5.

32、经部门经理、主管领导签字的供方评审报告外包外维营业执照、资质证明送经理签字确认。十、接待工作工作程序1.语言规范。2.姿态正确。3.问清来源。4.帮助联系5.向部门领导汇报。工作标准要求1.起身站立。2.向来访者问好。3.沏茶。4.问清原由。5.帮助联系。6.向部门领导汇报。7.答复。十一、接听电话工作程序1.接听电话3声之内。2.使用客气语言并向客户问好。3.告知客户自己所在部门或岗位。4.接听电话姿太要端正。5.客户留言的记录。6.汇报客户留言记录。工作标准要求1.接听电话时，电话铃响三声之内应立即接听。2.向客户问好。3.告知客户自己所在部门、姓名，如“您好，文请物业XX部，姓名。”、“

33、您 好，XX 部XXX”。4.询问对方“我能为您做些什么。”5.需要留言的及时记录，再汇报。十二、建立防汛物资台账工作程序1.收集防汛物资清单。2.编制防汛物资统计表。3.防汛物资分类输入电脑台账中。4.保存防汛物资台账。5.检查各专业防汛物资数量。工作标准要求1.收集各防汛物资清单。2.编制防汛物资统计表。3.将各防汛物资进行分类。4.将各防汛物资名称、数量输入电脑中并形成报告。5.保存防汛物资台账。6.一季度检查一次防汛各专业防汛物资。十三、整理、收集法律法规工作程序1.搜集最新法律法规。2.发放最新法律法规。3.总结法律法规学习情况。工作标准要求1.搜集最新法律法规。2.将法律法规电子版

34、分发各专业主管进行培训。3.汇总各专业法律法规学习情况。4.对法律法规内容学习进行总结。十四、施工人员证件工作程序1.办理施工证件，须有健康证明、身份证复印件、1寸照片。2.验证施工人员身份证复印件、照片。3.按照顺序编制二装施工证号码。工作标准要求1.办理二装出入证件时，收取施工负责人由其公司开据的健康证明、身份证复印件、1寸照片。2.验证施工人员身份证复印件、照片。3.填写二装施工出入证，并为每张出入证编号并存档。4、单项工作不得超过20分钟。十五、安全巡视工作程序1.检查: 客户门禁系统 公共区域设备设施 公共区域治安安全状况 消防设备、设施2.发现问题报修3.填写记录4.落实整改复查工

35、作标准要求1. 及时化解、消除各类安全隐患2. 发现设备实施出现问题，及时报修不得超过2小时；3. 对上一次报修项目进行复检，确保维修到位；4.符合防火要求5.符合治安防范要求6.无重大安全隐患十六、配合公安机关工作工作程序1.验名身份2.上报信息3.积极配合4.记录存档工作标准要求1.掌握原则2.符合公司利益 十七、监督管理外包单位工作程序 1.定期召开外包、外委公司月度会2.监督管理外包保安公司工作情况。3.对外委定期进行培训、考核工作。4.定期对外包公司人员数量进行检查。5.对新入职外包警卫进行面试检查。工作标准要求1.每月召开12次月度会。2.每月月底前完成。节假日顺延.3.24小时内

36、出会议纪要。4.检查保安公司服务质量是否符合公司要求。5.每周进行一次对外包单位人员进行检查。6.检查新入职外包警卫是否符合公司要求十八、钥匙柜管理工作程序1钥匙柜存放的钥匙，为备用和应急钥匙；2启用应急钥匙进入租区前，需经经理级同意；(1) 白天需部门经理同意；(2) 非正常工作时间，需经过值班经 理同意；3应急钥匙使用后，需重新封闭，封闭程序如下：(1)填写封存钥匙申请表，需由经办人、部门经理签字；(2) 经办人与客户服务部人员携带钥匙和封存袋一同到启用应急钥匙公司共同签字、盖章封存。工作标准要求1专人管理：每班内保负责管理；2专门制度：有专门制度；3专柜管理：设有专柜管理；4大厦业主/客

37、户租区应急钥匙：5大厦机房应急钥匙：6物业公司钥匙；7平台制高点钥匙；8防汛物资门钥匙。9单项封存工作需20分钟内完成。十九、特殊事件处理工作程序1发现特殊事件，做好现场保护；2及时逐级上报；3携带照相机，到现场拍照；4与当事人做好询问笔录；5写出书面特殊事故报告；工作标准要求1遇到特殊事件需在3分钟感到现场；2对外尽量控制信息；3控制事态发展。4上报部门领导审阅二十、登记制度管理工作程序1.正常工作时间，施工人员不得进入大厦，有二装小组批准的许可证除外；2.外来服务人员进入大厦大厦内没有闲杂人员。二十一、出门条管理工作程序1.遇到客人携带物品外出时，需问讯客人是否开据出门条；2.客人出示出门

38、条后，需核实出门条内容需与物品、数量要相符；3.核实后，说声谢谢配合，请走好。工作标准要求1.确保大厦业主/租户财产安全;2.出门条必须签字、盖章方为有效3.出门条内容与实际出货相符;4.保存好当日出门,每月存档一次.二十二、公共区域巡视工作程序1.检查公共区域是否有闲散、可疑人员、可疑物品；2.检查公共区域消防设施设备齐全、完好、有效状态；3.正常上班时间，业主/租户大门应处于自然关闭状态，发现向公共区域开启大门的业主/租户，告知前台：为了公共区域客人行走的安全，将门协助关闭；4.检查公共区域是否畅通、没有任何杂物；5.检查大厦外立面及玻璃幕墙的完好情况6.检查外窗开启情况7.检查外围车场车

39、辆停放情况8填写“巡视检查记录表”。工作标准要求1.白班巡视2小时一次；2.夜班巡视不少于4次；3.发现问题妥善处理；4.及时汇报。二十三、公共区防火门管理工作程序1.大厦消防门需处于自然关闭状态；2.巡视中发现用其它物品档门情况，及时将物品移开，使消防门处于自然关闭状态；3.巡视后做好记录，并分析原因，找其相关单位或部门洽谈，避免类似情况再次发生。工作标准要求1全方位巡视；2.确保大厦照明有效状态。3.对检查出不符合规定的消防门，进行复位。二十四、消防栓管理工作程序1.检查外观2.检查标志3.检查配件4.检查箱门5.检查卫生情况工作标准要求1.外观清洁、无划痕2.标志清晰完好3.配件齐全4.

40、箱门开启灵活二十五、灭火器管理工作程序1.检查卫生情况2.检查年检有效期3.检查年检标志4.检查配件5.检查数量6.检查位置7.检查瓶体8.检查胶管9.检查压力10检查重量工作标准要求1外观应清洁2年检日期不应超过一年3标志应清晰完好4铅封、保险、胶管等配件齐全5数量符合配置标准6位置应正确7瓶体无锈蚀、掉漆8胶管无物品堵塞9压力应显示正常，不应指示到红色区域10重量不应低于标重的90%二十六、喷淋头管理工作程序1.检查外观2.检查安装3.检查环境工作标准要求1.外观无明显磕碰2.安装紧固无漏水3.周围0.5米内无悬挂物品二十七、送风口管理工作程序1.检查外观2.检查工况工作标准要求1.无松动

41、2.运行中无杂音3.现场无异常气味4.下方无易燃品堆放5出风口出不得悬挂物品二十七、疏散指示灯管理工作程序1.检查外观2.检查位置3.检查指示方向工作标准要求1.外观完好无破损2.指示方向正确3.安装位置距地面不超过30公分4.表面清洁无污物无遮挡二十八、消防通道管理工作程序1.检查应急照明设施2.检查通道使用情况3.检查标志工作标准要求1照明应完好并达到照度标准2无堆堵物品影响通行3防火门闭门器完好有效4疏散标志应齐全完好5蓄光标志荧粉无脱落6指向标志方向正确二十九、异味处理工作程序1.巡视中发现异味，寻找异味源；2.辨别异味种类：餐厅、污水、汽油、油漆等；3.逐级汇报；4.部门经理与相关部

42、门联系；5.排除异味；6.做好记录。工作标准要求1.及时准确2.减少影响范围三十、至高巡查/控制工作程序1.定期对楼内平台制高点进行安全检查2.检查有无高空坠物隐患3.检查防火安全4.检查基础设施5.填写检查登记表存档6.将查出的隐患通知相关部门及时整改7. 对隐患进行复查工作标准要求1.每周进行检查2.区域内干净、整洁无杂物3.基础设施正常三十一、检查二装现场工作程序1.是否有施工许可证；2.二装现场施工人员是否有“大厦临时进出证”；3.是否配备有轻便灭火器材；4.临时用电，电线是否固定规范；5.插座、插头是否齐全完好；6.动火期间，是否有安保部开据的动火证；7.施工中严禁噪声施工；8.遇到

43、客户投诉时，需提醒施工单位，将噪声施工安排夜间22：00以后。工作标准要求1.认真检查；2.出现违规，找施工单位负责人立即纠正；3.出现隐患，不服从管理时，可以采取停止施工措施。并上报经理。三十二、发隐患通知书工作程序1.汇总检查结果2.填写隐患通知书工作标准要求1.确定隐患位置及行为2.下达整改隐患通知3.填写隐患通知书4. 按照情况的程度限定隐患整改时间及整改要求5.监督采取有效临时防护措施6.整改完毕后，24小时内验证三十三、检查警铃工作程序1.检查外观2.检查线路3.检查配件工作标准要求1.外观完好清洁2.线路无裸露3.击锤完好三十四、地下停车场的检查工作程序1.检查吸烟情况2.检查固

44、定消防设施3.检查违章行为4.检查安全指示标志工作标准要求1.车场内无违章吸烟行为2.固定消防设施完好无遮挡3.无违反规定使用汽油清洁车辆行为4.标志完好清晰无损坏三十五、硬盘录象资料的备份工作程序1.每班接班后检查硬盘录像机的工作状态2.日常工作中随时检查.发现故障及时报修工作标准要求1.每日0：30时检查硬盘录像机的时间 是否及时转换2.日常注意检查录像机的工作状态.确保录像资料的完整性三十六、播放消防广播工作程序及工作标准要求每季度检查消防广播的背景音乐播放是否正常，如发生故障及时报修。如遇紧急情况按上级要求立即开通消防广播，向事故楼层.及相邻的楼层进行固定的广播内容播放。三十七、值班记

45、录的交接工作程序1.交接工作内容2.交接临时通知3.交接其他内容工作标准要求1.应根据要求写清当班人员姓名班次、 时间、情况记录等2.当班内容填写清楚.内容详尽3.临时性通知.留言记录详细4.需下一班跟进工作填写详细并口头提醒三十八、报修情况记录工作程序1.及时记录设备故障及报请部门工作标准要求1.记录故障设备名称 2.记录故障原因 3.记录报修时间 4.记录接报修人员部门及姓名 5.记录处理意见及结果 6.记录需跟进事宜三十九、卫生检查工作程序1.当班人员交接前提前按照要求作好卫生清洁2.接受接班人员检查工作标准要求 1.设备应清洁 2.地面无污渍 3.器材清洁完好四十、硬盘录象的回放工作程

46、序1.检查监控录像的完整性2.按要求进行回放查找工作标准要求1.按要求进行录像的回放2.回放查找迅速、准确四十一、火警确认工作程序1.接报警2.中控室确认报警点3.通知巡视人员现场确认4.确认火情发生后，迅速组织灭火并启动应急预案5.确认误报，通知中控室主机复位6.填写记录工作标准要求1.确认火情到达现场时间不得超过3分钟2.严格执行工作程序3.现场认真查明原因4.随时保持通讯联络5.正确规范填写记录四十二、填写消防设施检查记录工作程序1.根据计划对消防设施运行、管理、使用情况进行检查2.责任人员进行确认3.检查人员按照表格要求填写检查记录4.检查人员签字工作标准要求1.检查时间应明确2.部位

47、记录清楚3.记录设备设施名称4.记录运行.管理情况5.记录存在的问题6.记录报修部门及接报修人员姓名7.记录责任人及部门8.记录整改时间及措施9.责任人签字明晰四十三、停车证管理工作程序 1. 客服部发。2. 经理签字。3. 主管按要求制证。4. 打印。5. 填写。6. 塑封。工作标准要求1. 经客服部、保安部经理签字确认。2. 确认后1小时内完成。3. 一证一车。4. 当年有效。四十四、接听客户电话工作程序1接听电话响铃3声内接听电话并用礼貌用语向客人问好2解答客人提出的题要准确、快速、耐心的解答客人的问题3 挂机重复客人的问题核实无误后，确定客人先挂断电话方可挂机四十五、接待访客询问工作程

48、序工作标准要求1询问客人有什么要求看到客人时要面带微笑主动问好并询问可以提供什么帮助 2 解答问题 快速准确的解答问题 3按电梯帮客人按电梯并告知客人使用电梯的方法四十六、劝阻客户违规行为工作程序工作标准要求1劝阻客户拍照劝阻客户在大堂内拍照、摄像，如客人不听劝阻及时通知保安部2 劝阻外来人员在水牌前抄写水牌如有人员在水牌前抄写，应及时制止，并将抄写的纸条没收3劝阻客人倚靠在钢琴发现客人倚靠钢琴或钢琴上放物品应及时制止四十七、维护大堂卫生工作程序工作标准要求1 关注大堂卫生必要时协助保洁维护大堂卫生，发现大堂内有废弃物要主动捡起并扔到垃圾筒内。四十八、引导客户运货工作程序工作标准要求1 发现客

49、人拉运货物告知客人请走货梯2 打开货梯间的门帮客人打开货梯间的门3 按电梯帮客人按电梯，并告知客人稍等（四）各岗位操作规程1、门岗上岗前自我检查，做到按规定着装，仪容仪表端庄整洁。精神饱满，站姿端正，坚持“宾客至上，质量第一”的服务宗旨，文明服务，礼貌待人，在办公楼门口执行保卫任务。礼貌回答客人的查询。及时引导进出车辆，保证辖区车道畅通。发现违法犯罪分子在辖区作案后向外逃离时，积极堵截，协助擒拿。下岗前写好当班工作记录和安保交接班记录。2、巡视岗上岗前自我检查，做到按规定着装，仪容仪表端庄整洁。检查和配带对讲机，并确保完好有效。发现可疑的人、事、物及不安全因素时，及时向领班报告，并迅速查明情况

50、，严密监视。下岗前写好安保巡视记录表。（五）安保操作规程1、门岗上岗前自我检查，必须做到按规定着装，佩带胸卡，服装鞋帽整洁，个人仪容仪表符合规定要求。 上岗后，始终保持良好的精神状态，站姿端正。禁止小商、小贩进入小区。及时疏导小区门口的车辆，使小区门口车道畅通。注意发现异常情况，及时报项目经理，严密监视。下岗前写好安保交接班记录。2、巡视岗上岗前自我检查，按规定着装，仪容仪表端正整洁。及时疏导区内车辆，停放有序，保持车道畅通。文明执勤，协助居民解决困难。按规定路线进行仔细巡视，发现不安全隐患，随时报告。下岗前写好当班安保巡视记录表。（六）访客登记规程1. 来人进入大堂时应主动打招呼，说：“您好

51、”。2. 询问外来人员或要求他们出示证件登记时，应使用“请”、“麻烦您”、“先生”、 “女士”、“小姐”等文明用语，做好解释工作，以消除客人不满情绪。3. 所有出入人员一律由警卫按“有效证件”如实填写访客登记表，并请客人签字确认后放行。4. 有效证件特指没有过期的身份证、暂住证、护照等。认真核对证件和持有人是否相符，不符不予登记和进入。5. 来访人员应说清所找客户姓名、房号及联系电话，电话联系或请巡视警卫现场确认后方可放行。若客户不在，或不同意进入，则安保员不准其进入，并礼貌劝其离开。6. 查验来访人员证件后，应使用“多谢合作”等文明用语。7. 对未带证件，拒不登记的客人，应通知巡视安保人员陪

52、同前往客人所去区域确认身份后放行。8. 强行进入中心的非正常人员，按突发事件应急处理规程处理。9. 遇公司领导陪同参观，学习或检查的人员时，应立正、敬礼、热情大方的回答客人的询问。客人走后，将人数、单位、时间等情况记录清楚，请公司领导签字确认。10. 外来人员离开园区时，安保人员将其证件退还，应敬礼说“谢谢合作”、“再见”等文明用语并做好离开时间的登记工作。（七）停车场管理操作规程1、安保部负责人(安保主管)负责车证、地面、地下车场的全面管理。2、车场领班负责地面车场的指挥、疏导、协调地面车场管理员及车场安保人员的工作。 3、车场管理员及车场安保员负责地面的具体执行工作。4、规程及标准 车证的

53、管理：在车场定位和车位分配方案经总经理批准后，车场的车证由安保部统一制作、发放，发放时填写固定(非固定)车位登记表。地面车场管理：车场管理员及安保人员工作内容。 a入口处，车场安保员和车场管理人员负责检查存放车辆的号牌、型号、外观，指挥车辆的进车场路线，并填写汽车进出时间登记表。 b车场管理员对进入车场的车辆引导其进入车位存放或指挥车辆按规定路线离开车场。 c车位停满后，车场管理员对没有停进车位的车辆要进行疏导，并将车场满位情况及时通知给入口处车场管理员，以便更好控制车场秩序。 d对邮政快递，银行解款等特种车辆，车场管理员负责指挥其进入指定停车位作业。 e外围安保人员对出入口及通道的乱停乱放车

54、辆要及时纠正，保证通道畅通。严格禁止车辆逆行进入车场。 f所有进入固定车位的车辆须出示机动车位停车证，方可放其进入车场停放，否则拒绝其进入固定车位车场。 g非机动车停放到指定区域，并填写摩托车、自行车停放登记表。（八）物品出入公司管理规程1、客户物品出门：安保人员发现客户携带大件物品应主动上前询问，并核对物品出门条与实际带出物品是否一致。证物相符方可放行。如发现证、物不符，应要求客人变更物品出门条后放可发行。如遇客户拒绝办理物品出门条时，应及时通知安保主管及安保队长现场解决。2、装修施工单位物品出门：当施工单位或其委托人提出物品出门要求后，首先请其到物管部开物品出门条，大堂安保人员根据物品出门

55、条上所留物品明细放行物品。门岗安保人员接到持物人递交的物品出门条，需根据物品出门条对携出的物品进行检验，物证相符准予通行。如不符不予放行。欲强行出门者，应先行劝阻并及时通知安保部。特殊情况可将欲出门物品扣留，待手续齐备后予以放行。3、相关记录：物品出门条。（十）证件管理操作规程1、安保部负责证件的管理、建档。2、安保部人员负责证件的发放。3、出入证办理程序：安保部在施工单位签订装修申请表后方可为其办理出入证。办理出入证时需携带办证人员的l张照片贴在证件上；身份证、特殊工种(电工等)证书复印件，核实后可为其办理出入证。4、施工动火证办理程序：安保主管接到施工单位在公司区域内进行电、气焊明火作业具

56、体操作人的申请后，办证人员需详细询问具体作业内容、时间、地点、检查操作人员具有劳动局颁发的有效的特种行业操作证。安保人员现场核实有无消防器材，防火措施及火灾隐患，合格后通知安保部。安保部填写施工动火证一式两份，一份留底，一份交看火的安保人员。看火安保人员对动火全过程进行监控，有情况及时报告。看火安保人员直至动火完毕后方可撤离。5、物品出门条办理程序：常住客户及施工队物品出门条由安保部参照物品出入公司管理规程执行。（十一）钥匙管理操作程序1. 有关人员领钥匙时大堂安保人员应对领用人的身份进行查验，符合规定后填写备用钥匙使用登记表并经有关人员签字后方可发给其使用。2. 使用人归还钥匙时，安保人员应按要求核对钥匙，登记归还时间。3. 大堂安保人员须按规定将钥匙归还原位。4. 安保部动用客户封存备用钥匙开启房门时，必须有2人以上同时在场，紧急情况排除后，现场专人负责封闭管理，并由安保部出书面材料以备查询。5. 新客户入住公司领用钥匙时填写钥匙发放登记表。（十二）客户遗失物品招领规