江苏省上半年房地产估价师制度与政策登簿发证试题

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1、江苏省 2015 年上半年房地产估价师制度与政策 ：登簿发证试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是。A :依法登记的房地产权利受国家法律保护B:当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C :经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D:房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记E:执行层的组织协调2、 某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100卅的住宅，单价为5000

2、元/ 叭若2008年当地同类住宅价格月递增 0.5%，年通货膨胀率为5%,则2008 年底该套住宅实际增值额为元。A: 4296.96B: 5560.86C: 5839.91D: 30838.91E:工业用地的监测点评估价格3、土建工程计划利润的计算基数是。A:人工费B:直接工程费C:间接费D:直接工程费+间接费E:执行层的组织协调4、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是 _。A 成本法B 假设开发法C. 收益法D. 比较法5、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。 A :存量规模B:租金水平C:开发成本D:资本化率E:借款合同6、下列登记中 ,房屋登记机构应当进行实地查看的

3、情形是 _登记。A. 预购商品房预告B 房屋转移C 在建工程抵押权D房屋抵押权7、在某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m（即150英尺）、 临街宽度 20m 的矩形土地的总价为。A： 1204万元B：1374 万元C: 1404万元D： 1536 万元E:工业用地的监测点评估价格8、房地产经纪人执业资格考试实行全国。A :统一大纲B:统一命题C:统一组织D:统一阅卷E:执行层的组织协调9、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是 _。A 当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能

4、订立合同B. 意思表示真实C 不违反法律D.不违反社会公共利益10、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。A :质量控制B:进度控制C:合同管理D:成本控制E:借款合同11、某地块为一带有陈旧建筑物 200m2的空地，地价为2500元/m2,面积为400m2 拆除建筑物费用为150元/m2,残值50元/m2。则该地块总价为 万元。A102B52C54D10312、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是。A:成本利润率是年成本利润率B:成本利润率是开发经营期的成本利润率C :投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D:投资利润率是项目经营期内一个正常年份的

5、年利润总额与项目总投资的比率E:借款合同13、房地产拍卖的程序中， 关于房地产估价及拍卖保留价的确定， 说法错误的是。A:对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主 要环节B:评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据C:评估结果就是保留价，但不是起拍价D:拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和 委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价 E:执行层的组织协调14、根据房产测量规范 ，不计算房屋建筑面积的是。A :属永久性建筑有柱的货棚B:有顶盖不封闭的永久性架空通廊C:无顶盖的室外楼梯D:与室内不相通的类似于阳台的建筑E:

6、执行层的组织协调15、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类， 在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为_。A 一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签 证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B. 般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询 性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C 两类均等D 起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任16、一笔贷款的名义利率是 10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是 _。 A10.2%B10%C11.5%D10.52%17、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相

7、对数为 _。A 房地产平均价格B房地产中位数价格C 房地产价格指数D房地产众数价格18、 在我国对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过_年。A2B3C5D1019、 假设某种商品住宅的价格从 2000元/m2上升到2500元/m2,其需求量从800套减少为 500 套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（） 。A0.22B0.46C 2.10D2.4520、某工厂经所在街道负责人同意， 将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造 为若干个小商铺出租， 某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的 抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。A:技术上的可能B

8、:经济上的可行C:价值最大化D:法律上许可E:工业用地的监测点评估价格21、下列关于信用，说法正确的是 _。A 信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡B 在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如 商业票据C. 商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用D. 商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持22、施工单位签署质量合格的文件上，必须有 _的签字盖章。A 注册建筑师B 注册结构工程师C注册建造师D.注册监理工程师23、 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。 （2005年试题）A :市场需求容量调查B:消费者

9、行为调查C:市场营销因素调查D:竞争情况调查E:借款合同24、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。A:在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B:在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C:在房地产旧场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收 益价格D:比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高 卖价E:工业用地的监测点评估价格25、某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元， 收益期限可视为无限年， 该类 房地产的报酬率为 8.5%，则该宗房地产的收益价格为 _。A. 94.12B. 92.14C. 9

10、1.24D. 93.25二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、依代理委托方的不同，物业代理可以分为 _。A .联合代理B. 买方代理C. 独家代理D. 卖方代理E. 双重代理2、写字楼的租金状况主要取决于。A :所处地点B:竞争强弱C:市场状况D:面积大小E:借款合同3、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式 有。A:放弃这个项目B:努力学习，边学边干C:埋头苦干，克服困难完成项目D:找别人完成项目，签自己的名E:对自己不能胜任的部分工作，主

11、动请有关专家提供专业帮助4、不属于房地产投资的物业类型是 _。A .居住物B. 商用物业C. 工业物D. 农业物业5、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是。A:非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B:住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C:非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当 至迟于期满前 6 个月申请续期D:非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当 至迟于期满前 2 年申请续期E:执行层的组织协调6、_是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报 酬参加生产的状态。A .充分就业B. 价格稳

12、定C. 经济增长D. 国际收支平衡7、对于一般的房地产投资项目， （）指标值应该大于 1.2。A .资产负债率B. 偿债备付率C. 流动比率D. 速动比率8、一般来说，信用卡的功能主要有。A :升值功能B:转账结算功能C:消费贷款功能D:汇兑功能E:储蓄功能9、房地产的最高最佳使用状态不包括 _。A .最佳区位B .最佳规模C. 最佳用途D. 最佳集约度10、下列关于股票与公司债券，说法错误的是。A:股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系B:公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并 受公司经营状況的影响C:股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券

13、。它们既有相同之处， 又有质的区别D:与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资E:两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场 价格都在不同程度上受到银行利率的影响11、_常以每月每平方米为基础计算。A 百分比租金B 基础租金C. 建筑面积租金D. 使用面积租金12、 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_万元A. 30B. 50C. 100D. 15013、房地产开发项目的施工许可证由 _向发证机关申请领取。A .施工单位B. 建设单位C. 监理单位D. 设计单位14、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（） 。A .权益投

14、资比率B. 建安工程费用C. 租售价格D. 资本化率E. 开发期与经营期15、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。A:客户评价B:项目评估C:担保方式评价D:贷款综合评价E:环境评价16、下列属于普通股股东享有权利的有。A:参加股东大会的权利B:参加表决的权利C:股票转让权D:公司剩余财产的分配权E:对公司债务负有限责任17、开发经营条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人 应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 _日内，持房地产开发项目转让 合同到房地产开发主管部门 _。A. 30，报备B. 30,登记C 20，备案D. 30,备案18、在测算资本金融资成本时,其资金占

15、用费是按 _计算的。A .综合利率B. 贷款利率C. 折现率D. 机会成本19、针对不用的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类_。A .主观合理价值和公开市场价值B. 主观合理价值和非公开市场价值C. 主观合理价值和客观合理价值D. 公开市场价值和非公开市场价值20、居住区按居住户数或人数规模,分为三级。A:居住楼B:居住小区C:居住组团D:居住区E:独立式组团21、某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000m2,总预算为400万元，估价时， 建筑工程中的基础工程已完成, 结构工程完成 50%,设备安装工程尚未进行。 另 据调查可知， 基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价

16、的 比重分别是 15%、 60%、 25%，该在建工程在估价时点的完工程度是 _。A. 30%B. 45%C. 65%D. 75%22、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。A:可行性研究费B:临时用地费C:场地平整费D:施工执照费E:竣工图编制费23、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。A :未来预期收益变化B:获得金融机构融资的难易程度C:政府税收政策的影响D: 土地供给的变化E:原用于其他方面资金的介入24、以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有 _。A. 临近城市主干道B. 靠近酒厂C. 靠近高等院校D. 靠近铁路线E. 临近城市中心25、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。A :受让方逾期未支付全部地价款B:拆除地上建筑物C:自然灾害造成地上附着物变化D:因公共利益需要E:人民法院判决生效