某小区物业管理顾问方案

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1、提 纲一、 关于我们 （一） XX物业简介（二） 企业理念（三） 公司优势 （四） 专业的照料办事机构照料团二、照料项目概 况三、项目照料办事目标 （一） 办事原则（二） 具体目标四、照料办事的方法五、项目照料组简介（一） 组织机构图（二） 职责描述六、照料办事的内容及办事质量包管步伐（一） 项目照料根本范畴（二） 项目照料具体内容（三） 照料办事质量包管步伐七、照料办事事情进度表 八、项目照料办事费 第一部分项目物业治理理念 第一章项目调研为使治理办事事情越发贴近XXX崇高住宅小区中的“宅”与“人”，我们深入现场调研，所了解的根本情况如下：【XXX位于江宁开发区佛城路以南,将军南路以东,牛首

2、河以北,占地面积约79.7亩。江宁开发区凭据高起点、高尺度的开发战略，以建立XX新区、高新技能财产密集区为目标，精心筹划设计。以百家湖为焦点，依次向外分设三个生长圈层：一是百家湖风物游览城，内设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、国际集会六大中心；二是金融、科技、社团及住宅区；三是高新技能财产加工区，以及占地6000亩，可容纳5万名师生的高教科研中心。随着诸多的大专院校及高科技企业在江宁开发区的落成,一个全新的以科技文化为主的江宁开发区正在崛起,为本地块居住小区的乐成开发带来无限商机。紧邻地块南侧的牛首河的沿岸将形成优美的滨河绿带。佛城路、将军南路交织口的大转盘将是一个非常大范围的中心“绿岛”,这一

3、系列景观绿化工程的完成将使整个居住地块周边情况得以很大的提升。销售东西主要为来江宁创业的企业家,投资家,和高薪白领。】 如何把XXX崇高住宅小区纳入物业治理的视角，到达都市地标性修建形象的要求,XXX崇高住宅小区给我们带来了诸多课题：l从入伙期直至正常居住期，物业治理实施与周边施工（配套工程收尾）恒久并存，且入伙期业主入住会合、入住率高、入住快，治理压力较大。lXXX崇高住宅小区业主主要为来江宁创业的企业家、投资家 、和高薪白领，素质高、要求高，其特殊的人员结构及厚重的文化沉淀必将为居住区带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，因此要求未来物业治理企业实现治理方法和治理手段的现代化。l“X

4、XX文化区”这一筹划设计理念，如何能在物业治理的环节中得以承续？社区中的文化建立能否切合“国度安定团结的需要、物业治理企业治理的需要、社区成员自娱自乐的需要”？社区运动的开展应充实尊重江宁地区的民俗习惯，社区文化用房的使用成果摆设应切合高学历者、IT财产人士和投资家人士的需求。lXXX崇高住宅小区的业主根本属于高收入阶级，物业治理企业所提供的办事产物也应是“精品办事”，全心全意满足主顾的需求，并且不停满足主顾不停增长的需求。l受住宅商品化进程的影响，海内物业治理行业在一段时期内，仍需挣脱传统房管体制所造成的部分业主物业治理消费意识不强等问题。这些问题的存在，一定水平上会影响治理办事费的收缴率，

5、对此如何应对？第二章治理办事理念及治理思路按设计说明，XXX崇高住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念，以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市情况。而我们的调研结果也显示：XXX住宅小区是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业治理事情，就必须高度重视他们的文化需求、办事需求及主动加入社区建立的愿望。我们提出构建“XXX文化区”的人居理想模式，强调由物化治理上升到文化治理，实现传统家居理念与现代生活方法高度融合的“文化社区”的治理目标。文化治理涉及两个层面，一是通过多种交换形式促进物业治理人与社区成员以及社区成员之间的正常相同，使“睦邻亲善”的传统社区观点得以理性回归，

6、并引发社区成员配合加入建立社区人文情况的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员团体主义看法，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以低落治理难度，提升治理效果。我们的设想是：一、提倡“天天让您满意”的办事理念：我们秉持“实施科学治理，连续革新办事，不停开拓创新，增强主顾满意”的质量目标,对小区实行尺度化、实施“治理陈诉制度”，每季度如实向业主陈诉物业治理办事费的收支使用情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项事情的运作情况，真正做到尊重业主权益。二、营建“事业至真，生活至爱”的文化办事理念社区文化是物业治理人与社区成员配合创造的、具有社区特色的精

7、神财产和物质形态的完美结合，社区文化建立的最终目的是在居住区内创建一种“生活至爱”的文化气氛，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展康健富厚的社区文化运动为纽带，创建崭新的社区文化。我们将围绕“情况掩护、科普家教、社区公益、物管宣教、康健家居”等五大主题来组织、筹谋社区运动，努力把XXX崇高住宅小区创建为精神文明建立的窗口。三、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念在新世纪里，业主越发存眷居住区内的人文情况。物业治理人与业主一起加入情况文化的建立，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在情况文化气氛营造上，我们将导入一套结合现代与传统、切合修建设计特色的形象识别系统，提升档次；

8、提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展情况掩护及美化故里运动，并不停完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，创建人与情况调和共融的“都会故里文化区”。科学技能的生长带来了修建设计理念的日新月异,业主对办事的需求也不停提升。作为二十一世纪的XX物业治理人，必须创建现代的治理体制和先进的治理运作机制。我们在治理体制上实现了内部员工持股，并创建起切合市场经济纪律的现代企业制度。在治理机制上，创建了按劳分派和按资分派相结合的分派机制，创建了多种体系有机结合的鼓励机制，创建了竞争上岗、双向选择的用人机制。第三章探求、创造“XXX文化区”物业治理新模式XXXXX置业

9、有限公司开发的“XXX小区”，是专为有识之士和XX市的创业先锋们打造的精品住宅。从小区筹划、户型设计、工程建立、楼盘销售到物业治理环节，XXX崇高住宅小区未来的物业治理事情中将以“精品办事，全心全意满足主顾需求”为目标开展。 住宅财产三分建、七分管的客观事实决定了物业治理的重要性，探索“XXX文化区”物业治理新模式，对付推动住宅财产快速、康健的生长，满足作为受益主体高收入阶级的办事需求具有重要的现实意义。近段时间以来，我们重复探讨研究“XXX文化区”到底需要什么样的治理模式？我们认为,治理好崇高住宅小区的焦点问题在于:解决提高办事质量与低落治理本钱之间的矛盾。我们确立XXX的物业治理模式是：l

10、紧密围绕“办事业主、报效社会”的焦点理念提供“精品办事”的优质产物l提倡“以客户为中心”的流程治理思想创建以流程为基石的客户需求代价链l提倡科学治理和专业办事，范例治理办事行为l致力于与业主创建平等的现代契约干系，推广“天天让您满意”的办事理念在确定治理模式的底子上，针对XXX崇高住宅小区的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业治理的根本思路。 我们的治理思路是：l接纳整体治理和专业治理相结合的步伐l强调本钱控制意识和本钱治理步伐l强调维修基金的效能治理与维修筹划的科学实施的有机结合l强调流程团队的有效运作和办事流程的连续革新l确保民众办事的范例化与特约办事的本性化l确保配套设施的不停完善

11、与商务办事的日趋完美l致力于培养员工的专业素质以及社区全员的加入意识l致力于共用设施、设备的连续革新和成果提升l致力于文化成果的提升，塑造切合现代文明的人居理想情况第四章拟接纳的治理办事步伐结合XXX崇高住宅小区物业治理的难点、重点及治理思路，我们拟接纳以下治理办事步伐，以包管治理模式的实现及精品办事的供给：一、导入ISO9001质量治理体系XX物业已于海内较早通过ISO9001质量治理体系，虽然业界对物业治理企业竞相进行ISO9001质量治理体系认证意见不一，但我们认为，进行质量体系认证创建了一种科学范例的企业内外部监督体系，使企业在“说到、做到”的底子上为“做好”创造了可能，使办事产物的提

12、供不致于偏离尺度化轨道。在XXX物业治理介入及实施历程中，导入ISO9001质量治理体系是我们开展事情的底子。XX物业于九七年创建了ISO9001质量治理体系，并顺利通过英国BSI的第三方认证，通过四年多的实际运作和连续革新，质量包管体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操纵性，质量包管体系已成为我们提供范例化、尺度化物业治理办事的基石。随着国际尺度化组织于2000年12月颁布了2000版质量治理尺度，我们审时度势，积极跟进，实时对原有的质量体系进行了改版，并于去年12月份乐成得到ISO9001：2000质量治理体系的转版认证。在XXX物业治理的实施历程中，我们将一如既往地推行ISO9001，以

13、期在为业主提供优质办事的历程中不偏离既定的轨道。二、结合自身优势，提升办事质量XX物业在深圳生长已有八年，自身经营治理不停完善，市场体现日益突出，并形成了一整套运作较为成熟的治理模式，并于2000年乐成进入全国物业治理市场，相继在江苏承接了昆山凯悦花圃、石家庄博雅庄园、无锡太湖世家、深圳龙昆居、创新科技广场等大型物业治理项目，结合本地特色，积聚了富厚的事情经验。 我们认为对付企业而言，XXX物业治理成败的要害在于能否将自身优势与标的物的治理要求有效结合。我们将充实运用XX物业的治理模式以及在深圳市场乐成运作的事情经验，有针对性地开展事情，了解客户需求，提供本性化办事和精品办事，对可能产生的问题

14、进行前期预防，使治理处推出的各项治理办事步伐越发切合业主的需要及深圳市政策法例。三、创建素质优良的员工步队要实现我们在治理方案中的各项答应，最要害的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。治理处日常运作中的一项事情重点就是包管XX物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗亭责任制来赐与员工一定的事情和竞争压力，通过连续不停的培训和考核来包管步队的素质。在物业治理实施历程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到“XX物业治理人”的步队中来，充实发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，范例治理，使其不停得到充电和提升，我们将为体现精彩的员工不停提供培训、加

15、薪、升职的时机，甚至介入高层治理。如果这些有志之士把加盟XX物业视作一种机会的话，我们将充实利用这种机会造就一批人才。四、创建“全方位式”的员工培训机制由于提供办事产物的主体之间的本性差别，对付办事产物的提供，不能简朴地制造一种“准则”，而是不停依据办事需求的变革而调解，也即办事的条理、内容和偏向做出相应变革，其中一项要害问题就在于对员工连续不停的培训。在实践中，我们推出了“全方位式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标尺度，使每一层级员工保持办事知识、技能与办事需求到达动态平衡。五、创建“数码社区”，实现治理手段现代化纵观全球信息的浪潮，网络信息正以不可

16、阻挡之势向我们涌来。在当今各级组织对信息的通讯和共享有着迫切的需求。我们在物业治理中，力求治理手段现代化及信息网络化，形成一个可为业主提供多种信息，为治理提供方便的资源共享的信息网。我们设想在居住区盘算机网上创建XX物业XXX治理处网站，将治理处与业主相关的信息登录在网站上，网站还可通过Internet国际互联网、政府主管部分的网络系统、深圳总部的盘算机网络获取大量信息，业主可通过上该网站得到相关治理办事信息，有利于信息的多层面通报；政府主管部分、深圳总部可通过电话网与居住区盘算机网相联，查阅治理处的资料，对治理处的事情进行监督指导。总之，随着IT业的生长，XXX网络系统将在我们的努力下成为一

17、个“信息岛”，从而满足社会各界、物业治理人、业主之间对治理资源及信息共享的需求。六、提倡“公然式” 的办事理念 物业治理人与居委会、业委会均涉及业主日常生活的差别侧面，三者干系若协调欠好，必将演化为阻碍小区物业治理水平提高的一种阻力。为此，在XXX我们提倡和强调开放式的治理办事，明确上述三者之间的分工及配合，即：物业治理人专业办事、业委会自治治理与居委会社区治理。对付治理处，我们通过要求其定时宣布财政账目、定期提交“治理陈诉”、组织“治理处开放日”运动、宣布治理处主管人员的联系电话等步伐，自觉担当业主的监督；对付业委会，我们将在小区入伙并到达划定的条件后依法创建，并从掩护业主权益及提高自身治理

18、水平出发，不停增强业委会自治治理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对付居委会，我们将尽力协助其搞好业主的宣传教诲、民事纠纷调解、拥军优属、筹划生育等事情，同时在治理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从办事业主的底子目标出发，三方的互助一定能成为推动小区治理水平提高的助力。七、提供本性化的装修套餐办事 国人生活品质的不停革新，使得衡宇装修正成为业主在购房以后最为存眷的一个问题。但是，现阶段装修市场的不范例因素却让大部分业主深感困惑。一方面，普通的业主因为专业的限制，对付装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余而力不敷;另一方面，因为

19、羁系力度的缺乏及装修工程的高利润，导致目前装修单元鱼目混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频产生。在社区办事社会化的进程中，我们认为：物业治理企业完全可以饰演一个主动性的脚色。为此，在XXX的装修治理上，我们竭诚为业主提供完美的配套办事。我们拟通过公然招标的方法引入34家具有一定品牌、资质、售后办事的正规装修商进驻小区并向业主推荐，制止装修游击队日夜骚扰业主；同时，凭据差别条理业主的需求，提供种种本性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式办事。另外，凭据个体业主的特殊要求，治理处亦可在业主购房之后但衡宇未入伙之前，即提供装修申请及方案审核的办事，以解业主的后顾之忧。八、构

20、建办事平台客户办事中心 强大的办事平台和先进的办事组织是提供范例客户办事的前提。在XXX的办事形式上，我们拟创建客户办事中心的运作体系。即将治理处的内部治理和对外办事分为背景和前台操纵，从而包管治理处对外形象的统一化。客户办事中心是治理处的指挥调治中心及信息枢纽，业主所有的办事需求申请及投诉发起都将汇总到客户办事中心，由中心卖力分类处置惩罚；而治理地方有需宣布的治理办事信息亦通过该中心反馈到业主。通过治理办事中心的有效运作，第一，可包管治理处对外信息流传的口径统一化，第二，创建首问责任制，所有业主的投诉和需求都有专人卖力跟踪和落实直至业主满意为主；第三，客户办事中心24小时的事情时间将可包管业

21、主的需求全天候地得到受理及满足。九、治理体系的全面整合和提升 社会的情况时时在变，业主的需求亦时时在变，始终沿用旧有的治理模式和办事方法是无法满足业主不停增长的办事需求的要求。XX物业自1999年开始实施治理体系的全面整合提升。其精髓就在于连续地不中断地进行流程再造，对日常一些已经相对固化的思维方法、办事理念以及具体的作业流程进行重新阐发和改革，使其能够越发切合业主的真实需求，从而为业主提供真正适用的办事产物。经过近三年的运作，我们已经取得了实质性的突破，在一些原来绩效低下的成果性障碍流程和高位势流程上，如：信息收集阐发、企业决策、投标组织、质料治理、外委工程治理、业主投诉受理等，取得了较好的

22、再造效果。在XXX物业治理中，我们仍将继承推进此项事情，组建流程小组，并运用流程治理的思想指导日常的具体事情。致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业治理水平的连续提升。 十、致力于共用设施、设备的循环革新 小区物业治理的一个重要内容就是共用设施、设备的治理和维护。共用设施、设备运行状态的良好水平将直接影响到业主的日常起居和宁静保障等问题。凭据我们对小区物业多年的治理经验，我们将XXX共用设施、设备的治理分为三个条理进行，即：以包管共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常治理及维修；以消除种种运行隐患，包管设施设备性能

23、得以充实发挥为目的的定期维修养护（包罗大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我掩护成果从而满足用户不停增长的办事需求为目的的改进性维护（改革）。在XXX共用设施、设备的治理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行连续的循环革新和成果扩展，逐步实现对共用设施、设备的会合监控和一体化治理，最终实现物业的保值和增值。 十一、范例治理，促进社区办事社会化随着我国住宅财产的蓬勃生长，一个个相对关闭的居住社区不停涌现，业主从入伙装修、家私家电配置直至日常起居的办事所需均依赖于社会综合办事体系的供给，住宅财产启动后，社区所形成市场需求十分可观。从经济学的原理上看，社区市场形成与生长同样可以听

24、从“优胜劣汰”的一般性纪律，而在实际运作中却袒露出一些社会问题，如住宅区内装修治理的“人情化”、“无序化”导致装修施工“游击队”出没、装修质量事故频频产生，社区办事体系结构不公道，导致恶性竞争伤及业主。物业治理不能包揽社区内的一切事务，但在社区办事社会化历程中，我们认为物业治理企业可以饰演一个主动性脚色。XXX所有物业经营项目由物业公司经营和治理。我们对此高度重视，一方面，将以深度市场调研来了解业主的办事需求，并以此来设定居住区内的办事体系结构，另一方面将在工商部分的指导下，积极引入有品牌、有资质、办事好的商家加入社区办事，果断杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲业主久远利益的作法。 十二、实现

25、垃圾分类接纳环保部分提倡垃圾分类接纳已运行多年，而真正较为科学彻底的实现垃圾分类接纳尚不多见，因为在现阶段至少还受制于以下因素：1百姓环保意识有待提高，普遍忽视将垃圾投向垃圾箱前的第一次分类；2生活垃圾客观组成较为庞大，往往是食物垃圾与其他垃圾杂合在一起，分类难度大，分类本钱高；3垃圾接纳系统组织不健全，部分垃圾“接纳尚可，求购无门”，低落了垃圾接纳加入者的积极性。在我们看来，“垃圾是一种放错位置的资源”，近几年，我们潜心从事提高垃圾分类接纳效率产物及设施的研制，实施垃圾分类处置惩罚，大大提高垃圾接纳效率，我们拟向业主推荐使用，既方便日常家居生活又有利于居住区环保，为垃圾减量化收集创造条件。第

26、二部分 项目治理方法第一章 治理模式结合XXX文化区的治理要求，实现“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的治理理念，依托XX物业乐成的连锁经营模式和经验，完善的ISO9001品质治理体系,凭据XXXXX置业有限公司对XXX的主顾定位，楼宇设备设施的自动化水平，以及XXX所处的地理情况，我们拟接纳“以客户为中心，办事品质为导向”的经营治理模式。按治理方案制定全年事情筹划制定全年本钱指标和办事质量指标按两项指标进行预算并逐项剖析至部分、岗亭运行组织考核，确定业绩办事质量不达标质量本钱均达标本钱指标不达标 赐与嘉奖奖金反对奖金反对 二、XXX治理处组织架构 治理处经理 经理助理 物业主管 保安、消

27、防主管 保洁、园艺主管 行政、财政主管 收 银 员 设 物 保 消 保 绿 客 社 备 业 安 防 洁 化 户 区 维 管 员 员 员 员 助 文 护 理 理 化 员 员 员 XXX治理处组织架构描述：1.组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，接纳经理卖力制，签订经营责任书，实行独立核算。2.XXX治理处各岗亭所需人力资源配置实行XX物业治理公司治理下的完全双向选择，以包管治理处经理创建一支高效、协调的团队。3.XXX治理处内部接纳直线职能制，尽量淘汰治理环节，提高事情效率和包管信息渠道的流通。4.治理处经理助理的主要职责是协助经理完成各项事情任务，监督治理处的办事质量，同时兼任行政主管和会

28、所主管,低落人力资源本钱。5.物业主管的职责是卖力小区种种设备、设施的维护、查验以及业主的请修事情。6.行政主管的职责是卖力治理处各部分的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建立。7. 客户助理的职责是卖力客户办事中心的运作，创建治理处与业主之间的办事平台,处置惩罚客户投诉,并将业主的需求信息迅速、准确通报至各相关单元。 三、创建XXX有效的办事代价链 围绕“以客户为中心，办事品质为导向”的经营治理模式，我们将在XXX全面推行竞争型办事战略；接纳有效的治理计谋提升XX物业人的办事代价，创建一支高效的、既能为业主提供优良的办事，又能向周边展示XX物业人风范的团队。办事代价链办事代价供给根本要素

29、内部满意度机制互动办事链日常治理员工档案与业主社区文化有效鼓励与辖区办满意度观察自我评价与居委会 企业文化导入业余运动与周边单元培 训公道化发起政府主管部分四、XXX治理处外部相同导向图公安 消防 交通 物价 工商 住宅局 民政 税务 居委会 市政开 发 商 专 业 公 司 施 工 单 位 XXX治理处 供货商设 计 单 位 社会办事机构供电供水 供气有线电视 电信 园林 环卫 人防其他 外部相同导向图说明： 1.在XXX业主委员会创建之前，XXXXX置业有限公司通过招投标选聘物业治理人，并与之签订物业治理条约。 2.若由XX物业治理，我们将设立XXX治理处，全面卖力小区物业治理事情。 4.

30、在XXX居住区交付使用且入住率到达50以上时,召开产权人代表大会,选举创建XXX业主委员会,由小区的产权人及使用人配合加入治理。业委会凭据执法赋予的权力，对治理上的各项事务进行监督、协调和指导； 5.治理处将在公司原有的社会大众干系底子上不停完善、扩展种种社会大众干系，以确保治理目标的实现。第二章种种人员的素质要求、选用步伐和人员体例情况提要： 1、人员配备注重员工的可塑性和可连续生长性；2、树立“治理者就是培训者”的看法；一、治理人员素质要求岗亭设置岗亭要求配置人数治理处经理大学本科以上学历，从事物业治理多年，具有富厚的理论知识和实践经验，对物业治理有独到的看法，对治理处的事情有整体的思路和

31、构思，具内审员资格。1人治理处经理助理大学本科以上学历，从事物业治理多年，具有富厚的理论知识和实践经验，并具有很强的相同协调处置惩罚能力，具内审员资格。同时兼任行政主管和会所主管。1人物业主管大学本科学历，机电设备专业，具有工程师职称，从事本专业多年，并具有物业治理知识，熟悉ISO9001质量治理体系。1人行政、财政主管大学本科学历，管帐师职称，具有一定的行政治理经验，并具有较强的相同协调处置惩罚能力，熟悉ISO9001质量治理体系。客户助理大专以上学历，外表形象气质佳，具有较强的相同协调处置惩罚能力，熟悉ISO9001质量治理体系。1人物业治理员大专学历，修建或工民建专业，持有物业治理上岗证

32、，具有物业治理经验，熟悉ISO9001质量治理体系。1人收银员高中以上学历，具有管帐证，事情认真卖力。1人素质描述：职务(岗亭)性别要求年龄要求文化程度要求事情技能及事情经验要求配 置人 数保安员男性20-26岁高 中A.一年内退伍军人，党员优先；B.身体康健，五官端正；9人车管员男性高 中C.身高1.75-1.82米，体重65公斤以上；D.说话清楚，没有明显口音；E.威严而不失灵活。6人消防值班员男性35岁以下高 中B. 相关事情经验三年以上；B.有物业治理事情经验。3人保安班长男性30岁以下大 专三年以上保安治理事情经验1人保洁班长不限男性：40岁以下高 中A.男性身高1.65米以上，女性

33、1.55米以上；1人保洁员不限女性：35岁以下初 中B.五官端正，行动麻利C.有星级酒店或清洁公司事情经验者优先。8人维修班长男性40岁以下大专以上B. 具有一年以上物业治理经验及三年以上的事情经验1人维修技工男性35岁以下中 级A.身高1.65M以上;3人园艺师男性35岁以下中 级专业事情经验三年以上1人备注：作业人员必须同时具备以下条件：A.身体康健，无感染病，无不良嗜好；B.收银员须具有XX市户口或XX市户口包管人；C.三证齐全(身份证、筹划生育证及劳务用工证)，有相关的学历证明或技能资格证明；D.有良好的敬业精神和职业道德；E.一方面具有持父老，可适当放宽其他条件。二、治理办事人员配备

34、在人员的配备和选拔上，我们始终对峙如下原则：淡薄智商，看中毅力，努力和魄力；摈弃庸才，不容惰性，傲性和奴性；注重员工的可塑性和可连续生长性。凭据XXX的筹划设计思路及销售定位，并结合我们以往小区物业治理的经验，拟在XXX治理处前期介入期配备4人，其中治理人员1人，销售中心配备办事人员3人，待小区入伙以后再对销售中心配备的办事人员进行调解；在小区治理进入正常期时，配备种种治理办事人员38人（含保安、保洁和园艺等）。三、治理人员的选用步伐XXX治理处各岗亭所需人力资源配置实行XX物业治理公司治理下的完全双向选择，以包管治理处经理创建一支高效、协调的团队。创建素质优良的员工步队，提高员工素质是实现我

35、们在本次投标中的各项答应，最要害的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。治理处日常运作中的一项事情重点就是包管XX物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗亭责任制来赐与员工一定的事情和竞争压力，通过连续不停的培训和考核来包管步队的素质。在XXX物业治理实施历程中，我们力求在深圳市挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到“XX物业治理人”的步队中来，充实发挥本地员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，范例治理，使其不停得到充电和提升，我们将为体现精彩的员工不停提供培训、加薪、升职的时机，甚至介入高层治理。如果这些有志之士把加盟XX物业视作一种机会的话，我们将充实利用

36、这种机会造就一批人才。 第三章 资源配置情况提要:1、物资装备对峙经济、实用、节俭的原则进行测算和配置；2、XXX前期开办费人民币总计42万元。为确保对XXX实施物业治理的高起点和高水平,我们凭据科学性和实用性的原则进行论证,并结合实地调研,制订出XXX治理处详细的物资装备筹划(详见附表)。一、 治理用房的配置面积和要求1治理用房凭据招标书中提供部分数据，经测算治理用房为220M2，对治理用房拟摆设如下:序号部 门面积(M2)位 置序号部 门面积(M2)位 置1经理办公室102经理助理办公室103行政财政部204综合事务部205客户办事中心56仓 库157集会室20备 注治理用房拟摆设100平

37、方米员工生活用房面积共计112平方米 （1）员工食堂 30M2 （2）员工宿舍82M2 经理、副经理按8M2/人的尺度配备,计16M2 其他治理人员按4M2/人的尺度配备，计16M2 作业人员按2/人计,共50M2生活用房共需112平方米,我们将与生长商协商解决。 二、物资装备筹划:附表1：XXX治理处行政办公用品名 称数 量单价（均价）合 计备 注办公桌椅8套40集会桌椅1套打印机1台复印机1台电脑设备3套空调机（分体式、柜式）2套传真机1台保险柜1台照相机1台社区文化运动用电话3部包安装档案、资料柜2套2整体制作员工打扮38X2套种种标识牌1批种种办公用品1批饮水机1台棉大衣38件音响1套

38、社区文化运动用VCD1部社区文化运动用电视机2部250000社区文化与宿舍用入住、办公资料1批寝具10套3厨具1套雨衣5件手电筒5把茶几2套电电扇3台衣柜3套小 计附表2：XXX治理处维修东西及清洁东西名 称数 量单 价合 计备 注75型室内疏通机1台8KVA型电焊机1台打击钻1个砂轮切割机1台手电钻1个台钳1台梯子1把万用表2台摇表1台潜水泵1台2寸套丝机1台测试仪表2套吸尘吸水器2台高/低压冲水机1台清洁及浇花用胶管600米2.001200.00机动喷雾器1台2500.002500.00电工东西4套电流表2块木工东西1套高空作业东西1套常用质料备件1批吸尘机1台手推垃圾清运车3台手推式剪草

39、机1部绿篱修剪机1部清洁东西4套绿化东西2套铁架床与木床10套200.00（均价）小计 附表3：XXX治理处治安、交通、消防装备名 称数 量单 价合 计备 注无线对讲系统6台消防东西1套自行车4辆云梯1架训练器材1套警棍5棍防毒面具10副钢盔、消防斧头、专用扳手、消防靴等10套180.001800.00物品搬运便民办事车2辆不可预见装备费小 计总计：206450 RMB第三部分 促进销售的发起和配合销售的步伐、答应第一章 销售东西的定位 一、销售东西定位XXX坐落于XX市新崛起的高科技财产开发区江宁开发区，其紧邻地块南侧的牛首河的沿岸将形成优美的滨河绿带,佛城路、将军南路交织口的大转盘将是一个

40、非常大范围的中心“绿岛”,这一系列景观绿化工程的完成将使整个居住地块周边情况得以很大的提升，正是安家置业者的良好居所。凭据楼盘自己的定位及市场预测，销售东西应定位为在XX创业乐成的企业家群体和高薪白领阶级.这一群体之业主消费能力极强，具有较高的文化品位，注重生活方法及生活质素，置业时尤其注重物业治理办事之内涵及感觉，同时亦要求多元化的家政办事、本性化办事、精品办事，以缓解紧张的事情压力，感觉天伦之乐。 二、物业治理办事定位：承袭“办事业主、报效社会”的焦点理念，我们着力在XXX营建宁静、舒适、便利的居家及商业情况，并通过连续的革新和提升，使物业能够保值及不停增值，实现传统家居理念与现代生活方法

41、的高度共融，塑造同类物业之治理范例。针对上述销售东西之特征，并结合XX本地之文化配景及江宁区之特定区域，要想乐成到达上述目的，我们大胆设想，运用文化居住区感召力渗入日常的治理和办事之中。我们拟在XXX的物业治理中创建以流程运作为基石的需求治理模式，以实现我们所提供之物业治理办事能够连续逾越业主的实际需求。我们将在治理办事中着力于以下三个方面：提倡“天天让您满意”的办事文化、推广“平等互动”的办事文化、营建“事业至真、生活至爱”的社区文化、塑造“朴实无华、追求时尚”的审美文化。第二章 配合销售的步伐 八年与种种业主的来往经历，使我们对业主的种种需求有着较为全面的认识和掌握。为了配合XXX的销售事

42、情，我们将从物业治理的专业角度提供以下协助和办事： 一、签定物业治理委托条约 范例的条约是提供优秀物业治理的底子前提。如本次投标我们有幸中标，发起在派出前期治理人员进驻现场前，XXXXX置业有限公司应在XX市物业治理条例的指导下，就XXX的物业治理与XX物业治理有限公司签定正式的委托治理条约，将物业治理办事的内容和深度、尺度、双方的权利和义务以及治理用房的划拨、工程保固金的支付等重大问题用条约的形式明确下来。而在销售中心的前期治理上,发起亦签定委托治理协议,明确治理范畴、用度、内容、期限等事宜，为销售中心的正常运作提供良好的保障。 二、提供物业治理咨询 XXX公然发售后，我们将派遣治理人员进驻

43、销售现场，卖力物业治理方面的咨询办事，同时开通热线电话，就业主及销售员提出的问题赐与解答； 三、提供物业治理培训 为销售人员提供须要的物业治理培训，以淘汰因此而产生的销售纠纷，并就销售员反馈的物业治理方面的意见和发起提出具体的解决方案，增强业主信心； 四、提供保护及保洁办事 在XXX正式开盘后，为销售中心及样板房提供专业的保护办事和保洁办事，维持销售现场的良好情况，同时亦让购房者对未来的物业治理有开端的感觉；对付销售中心的办事人员，我们发起将其纳入销售员的考核鼓励体系，包管销售主管对其有足够的监督权和调配权，具体步伐可在销售中心治理协议中明确。 五、提供有形展示 在销售现场，我们将提供XX物业

44、的种种宣传资料、图则及标识等，同时凭据销售部分的要求，在适其时候举行物业治理人形象展示或保安员会操演出等，增加销售现场的气氛； 六、协助举办展销运动 协助生长商定期举办展销会、业主嘉年华及其他庆祝或促销运动； 七、开展业主意见征询 在销售历程中，我们拟通干涉卷、电话、面谈等方法开展23次业主意见征询，就业主及购房者对物业治理、会所治理方面的需求加以收集和统计，实时修订和调解治理方案，确保日后物业治理治理办事的适用性。 八、提供优质客户办事 1、在销售中心内配置雨伞架、抢救包、针线包等，以便购房者不时之需；同时配置一定量的儿童游乐设施、资料架实时尚杂志等，让购房者（尤其是家庭购房者）在观光样板房

45、的同时可感觉休闲之乐； 2、提供门童办事，卖力业主的迎送事情；3、在销售中心提供代客泊车、幼童看护、赠送雨伞等各项办事；第四部分 项目办事治理费第一章财政治理提要：1、提倡“开放治理”，定期向业主宣布治理处财政收支陈诉，担当业主的监督； 2、对峙“取之于民，用之于民”的根本原则；财政治理是物业治理正常运营的“生命线”。我们将严格执行国度及XX市有关物业治理的财政治理划定，依法建帐，依法治理，确保物业治理资金的良性运作。 一、财政治理模式 XX物业治理公司 XXX业主委员会 管 业 预 批 理 务 算 准 酬 指 报 监 金 导 告 督 XXX治理处 说明：在XXX居住区物业治理委员会创建之前，

46、由XX市XXX置业有限公司行使批准和监督职能。 二、财政治理步伐 （一）设立财政治理机构。我们将在治理公司行政部下设财政组，并设管帐、出纳和收款员等专、兼职财政人员，卖力治理公司财政治理事情。 （二）创建范例、透明的财政体系。1、凭据XXX居住区的实际情况，制定切实可行的财政治理制度，并严格执行。2、深圳市XX物业治理有限公司对XXX物业治理处的财政事情定期进行查抄，并每年对财政帐目进行一次审计。3、治理处财政事情由治理处经理主管，凡涉及治理处资金使用的，除较大金额需陈诉总公司领导外，一律由治理处经理签字审批后方可使用。4、治理处每三个月向宽大业主宣布一次收支帐目，担当业主的质询和监督。5、治

47、理处于每年初制定当年的物业治理费预算陈诉，并提交业主委员会审批，经批准后实施。（三）增强财政治理的职能。物业治理收费与其他行业比力而言相对较低，收入来源较少，如作甚业主节约每一分钱显得十分重要。为此，我们将充实发挥财政治理在本钱治理和本钱控制方面的职能，从增强筹划、统计、本钱考核等入手，淘汰种种不须要的开支和浪费，在包管治理办事质量的同时有效低落治理本钱。 三、治理办事费及代收代缴费的收取 （一）我们将在治理处设置专职收款员，卖力物业治理办事费及各项代收代缴用度的收取。对付部分在上班时间交费有困难的业主，我们将接纳节沐日照常办公、预约上门办事的形式，方便业主交费，提高用度收缴率。 （二）在用度

48、收取方法上，我们初期接纳人工收费和电脑划帐同步进行，力求尽量尽量淘汰现金的收取，提高收款事情效率。 （三）对付少少数欠交治理办事用度的住户，我们将接纳电话催交、发催款通知单的形式进行催交，须要情况下治理处经理、经理助理进行上门造访或在小区通告栏中予以宣布，鞭策其交费。对付拒不交纳的住户，我们将接纳执法手段作为催缴方法，以确保全体业主的利益。 四、维修基金的治理和使用 （一）对维修基金以衡宇本体每栋为单元进行专帐治理，并设立专用帐号存储本物业的维修基金。 （二）治理处于每年12月10日前提出下年度维修基金的使用筹划和预算，提交开发商（或业委会）审议通事后执行。 （三）治理处需使用维修基金时，应出

49、具详细使用方案和预算，并报开发商（或业委会）审批。 （四）当每栋衡宇的维修基金不敷支出时，经该栋50以上的业主书面同意后，由该栋衡宇的全体业主按实际产生额分摊。 （五）维修基金的收支帐目担当XX市XXX置业有限公司和业主监督并且每三个月宣布一次，年度使用情况担当XX市XXX置业有限公司（或业委会）及其委托的管帐师事务所审计。第二章 日常物业治理经费收支测算提要：每年按收入的15提取治理报答，其余全部用于居住区的物业治理；在物业治理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业治理收支的根本原则。收入方面，果断按招标书确定的参考代价及XX市房地局、物价局等政府部分的订价尺度执行；政府部分没有划

50、定办事项目的收费尺度，对峙略低于市场平均代价执行。支出方面，以听从业主利益为前提，对峙“事前预算，事后核算，量入为出，公道使用”的资金治理原则，并接纳须要的增收节支步伐，在低落治理本钱、提高办事质量的同时，确保资金的公道使用，实现物业治理在较低收费条件下的高效运营。一、物业治理资金的筹措与使用 治理资金是物业治理正常有效运作的底子和须要条件，为此，我们把物业治理经费收支的治理作为治理处事情的又一重要内容，确保XXX居住区物业治理的经费收支实现良性循环。XXX居住区日常物业治理资金流程图 弥补前期亏损 如有节余 物业治理资金 治理佣金 或转下期使用 有偿办事收入 停车场经营收入 治理办事费收入

51、会所经营收入 社区 停 人员 日常 会 商务 车 行政 物业 所 运动 场 税金 治理 管 的开 管 及其 理 展 理 它二、日常物业治理经费收支测算（一）测算依据及说明1、XX市政府有关物业治理的法例和文件。2、筹划设计方案提供的原始数据。3、凭据实地调研，我们预计：除商业用房的推出有一定的滞后性外，衡宇销售形势良好，据此，我们对相关经济指标预测如下：指标名称第一年第二年第三年以后住宅入伙率809095商用房出租率307095治理办事费收缴率989898停车库房使用率608090自行车位使用率90981004、治理处员工人为报酬：经理1人，2200元/人.月；经理助理1人，1500元/人.月

52、；主管2人，1200元/人.月；其他治理人员、操纵层员工34人，平均人为报酬600元/人.月。5、税费按治理处总收入的5.5%盘算。6、XX物业多年从事物业治理事情所积聚的经验数据。7、XXX居住区物业治理人员配置和物资装备筹划。8、XX市及XXX居住区与物业治理收支相关的市场行情。（二）XXX居住区物业治理费收取尺度（由XX物业公司和XXX置业公司参照有关尺度商谈后制定）； （三）日常物业治理收入测算（由双方商谈制定尺度后再做测算）（四）日常物业治理支出测算（同上） 三、测算结果阐发 经开端测算，治理处年收支盈亏情况如下（单元：万元）：经济指标第一年第二年第三年第四年以后总收入总支出年收支盈

53、余 测算结果阐发： （一）收支盈亏及原因（凭据XX公司和XXX置业公司双方商谈的收支尺度测算和阐发） （二）收支亏损的弥补步伐 针对小区入住后最初年度可能出现的亏损，治理处将利用小区入住初期消费需求量大及商业配套短期内不敷完善等条件，开展一些满足业主入住及生活必须质料、物品的经营项目，在方便业主入住和生活的同时增加治理处收入，以弥补出现的亏损，仍不敷部分用以后年度的收支节余弥补。 （三）收支盈余资金的使用 从入住后起，治理处收支将逐步到达有一定的盈余的水平，我们凭据XXX居住区物业治理的实际需要，将盈余资金用于弥补以前年度的亏损或结转到下个年度使用，也可用于建立和完善小区社区文化运动设施，使有限的资金发挥最大的效用，不停完善小区的成果，促进物业的保值增值。四、增收节支的步伐（一）凭据业主的需求，不停拓展有偿办事项目，利用居住区的商业需求开展多种经营运动,努力增加营业外收入。（二）将本钱指标完成情况与员工的利益直接挂钩，增强员工的本钱意识，提高员工控制本钱的积极性和主动性。（三）严格控制办公用品消耗,对峙物尽其用的原则,节约办公用度开支。（四）增强物料采购、使用、保管、审批等步伐的治理，增强物料本钱的控制。（五）增强设备治理和养护,使之保持良好状态,淘汰维修支出,低落运行用度。（六）强化总公司财政部对治理处资金、物资使用的监督职能,制定严格的治理制度,监督各部分的各项财物消耗历程。