房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟全考点题库附答案参考7

《房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟全考点题库附答案参考7》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟全考点题库附答案参考7（22页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟全考点题库附答案参考1. 单选题：下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率正确答案：B2. 单选题：在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查正确答案：A3. 单选题：下列不属于清偿能力指标的是（）。A.借款偿还期B.利息备付率C.现金回报率D.偿债备付

2、率正确答案：C4. 多选题：【2013年真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目开发-销售经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率正确答案：ACD5. 单选题：问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查正确答案：D6. 判断题：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。（）正确答案：对7.

3、单选题：某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()条件。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法正确答案：A8. 判断题：中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。（）正确答案：错9. 多选题：收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.大修理基金正确答案：ABCD10. 单选题：【2011年真题】对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是()。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借

4、贷本金偿还正确答案：D11. 单选题：房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是（）。A.规划意见书（选址），设计方案审查意见，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证B.设计方案审查意见，规划意见书（选址），建设用地规划许可证，建设工程规划许可证C.规划意见书（选址），建设用地规划许可证，设计方案审查意见，建设工程规划许可证D.设计方案审查意见，建设用地规划许可证，规划意见书（选址），建设工程规划许可证正确答案：C12. 单选题：房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析正确答案：B13. 单选题：建设单位在建设工程开工前

5、，需要向()建设行政主管部门申请领取施工许可证。A.乡级以上人民政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府正确答案：B14. 判断题：写字楼采用净租方式时，代收代缴费用越多，基础租金就越高。正确答案：错15. 判断题：对于收益性物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。（）正确答案：错16. 判断题：我国土地交易的实质是土地使用权的交易。正确答案：对17. 判断题：最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。正确答案：对18. 单选题：a规划设计条件通知书；b建设用地规划许可证；c选址规划意见通知书；d建设工程规划许可证。它们在房地产开发

6、过程中的核发顺序为()。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad正确答案：D19. 多选题：土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费正确答案：ABC20. 单选题：受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性正确答案：A21. 多选题：下列()属于房地产组合投资管理的内容。A.制定物业策略计划B.确定物业投资者或业主的投资目标C.管理资产以实现组合投资收益的最大化D.管理并评估物业服务企业的工作E.监控物业运行绩效正确答案：BC22. 单

7、选题：某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移正确答案：D23. 单选题：房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化正确答案：A24. 单选题：仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响正确答案：C25.

8、单选题：单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率正确答案：C26. 多选题：以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有()。A.报纸上的分类广告B.电视C.广播D.物业顾问机构的期刊E.邮寄正确答案：AD27. 多选题：土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。A.所在城市B.地区C.地段D.土地用途E.土地转化率正确答案：ABCD28. 判断题：在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资

9、金大部分均属于流动资金的性质。（）正确答案：对29. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）正确答案：对30. 单选题：购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者正确答案：A31. 单选题：【2013年真题】甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额，I和乙实际

10、支付的利息额I之间的关系为()。A.IIB.IIC.I=ID.II正确答案：B32. 多选题：市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查正确答案：BD33. 判断题：能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（）正确答案：错34. 单选题：开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入正确答案：A35. 单选题：【2011年真

11、题】在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析正确答案：A36. 单选题：下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查正确答案：B37. 多选题：制订租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E.市场租售对比分析正确答案：AC38. 单选题：已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为()。A.15.87B.15.68C.15.55D.15正确答案：A39. 多选题：建筑安

12、装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定正确答案：BCDE40. 多选题：市场趋势分析通常包括()几个步骤。A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测正确答案：ABC41. 单选题：下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费正确答案：A42. 单选题：【2014年真题】某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元人，看有多少业主参加；

13、再将包月费用降为30元人，看有多少业主参加。这种调查方法是（）。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法正确答案：D43. 多选题：定义市场区域工作主要包括()。A.细分市场B.描绘市场区域C.解释确定市场区域边界的依据D.在相应的地图上标出市场区域的边界E.选择目标市场正确答案：BCD44. 单选题：【2013年真题】某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50正确答案：D45. 单选题：下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流

14、入的是（）。A.土地增值税B.权益资本金C.短期借款D.自营收入正确答案：A46. 判断题：土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序。()正确答案：对47. 多选题：开发商在当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续前，应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平正确答案：ABCD48. 判断题：勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的土地购置、前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三通一平等土地

15、开发工程费支出。正确答案：错49. 单选题：在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析正确答案：C50. 多选题：下列市场调查的内容中，属于不可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查E.分销渠道调查正确答案：ABD

16、51. 判断题：认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。()正确答案：对52. 单选题：按()通常将房地产市场划分为三级市场即一级市场、二级市场、三级市场。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分正确答案：C53. 判断题：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。正确答案：对54. 单选题：制订进度计划时，（）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A.横道图B.网络图C.进行图D.工序图正确答案：A55. 判断题：【2011年真题】金融机

17、构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。()正确答案：对56. 单选题：下列不属于管理费用的是()。A.工会经费B.工程监理费C.修理费D.技术转让费正确答案：B57. 多选题：【2013年真题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用正确答案：BD58. 单选题：下列关于招标的说法，不正确的是（）。A.房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式B.通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位C.开发商公开招标项目一般应授标给最低报价者D.邀请招标

18、适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目正确答案：C59. 单选题：()是房地产泡沫产生的基础。A.土地的稀缺性B.投机需求C.金融机构过度放贷D.开发商之间的博弈和非理性行为正确答案：A60. 判断题：在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。（）正确答案：对61. 多选题：开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标正确答案：AB62. 多选题：房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D

19、.金融机构E.房地产交易制度正确答案：ABCD63. 多选题：房地产开发投资经济效果的大小用()等指标来衡量。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.资本金回报率正确答案：BCD64. 单选题：政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移正确答案：D65. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）

20、正确答案：错66. 判断题：为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NOI)除以资本化率（R），即V=NOI/R。（）正确答案：错67. 判断题：保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。正确答案：对68. 单选题：【2013年真题】房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到()时的极限值。A.利润为零B.财务净现值为零C.基准收益率D.财务内部收益率正确答案：A69. 单选题：【2011年真题】运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估

21、价C.成长型期权估价D.柔性期权估价正确答案：C70. 单选题：开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起()日内，将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门备案。A.10B.15C.20D.30正确答案：B71. 多选题：就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中正确的有()。A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率正确答案：BD72. 单选题：某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万

22、平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580正确答案：D73. 判断题：收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。（）正确答案：错74. 单选题：某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.

23、10%正确答案：D75. 单选题：假设国债的收益率为10，市场整体的平均收益率为20，房地产系统市场风险系数是0.4，则某段时间内房地产业的预期收益率为()。A.14B.15C.13D.16正确答案：A76. 判断题：【2014年真题】对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（）正确答案：错77. 判断题：在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位。挑战定价法所定价格比市场领导者的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平。()正确答案：对78. 单选题：城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，

24、视土地等级、用途按（）征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入正确答案：B79. 判断题：一般情况下，利率不会与平均利润率恰巧相等，也不会超过平均利润率。正确答案：对80. 单选题：由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行正确答案：C81. 单选题：下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者正确答案：A82. 判断题：从投资角度来

25、看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。（）正确答案：对83. 多选题：开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用正确答案：BCD84. 单选题：在房地产市场的分类中，一级市场是指()。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场正确答案：C85. 单选题：相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收

26、益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率正确答案：B86. 单选题：对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单正确答案：B87. 多选题：下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择正确答案：DE88. 单选题：如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%正确答案：A89. 单选题：投资估算的精度可达20%，所需费用

27、约占总投资的0.25%1.5%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策正确答案：B90. 单选题：房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告

28、投标人资格审查工程交底及答疑签订合同正确答案：A91. 多选题：对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，可以通过()方式，与当前土地使用权拥有者合作，获得土地使用权。A.土地使用权划拨B.土地转让C.公司入股D.并购E.合伙正确答案：BCDE92. 单选题：（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。A.廉租住房B.经济适用住房C.商品住宅D.福利住房正确答案：B93. 单选题：如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市

29、定价法D.渗透定价法正确答案：B94. 多选题：【2011年真题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型正确答案：ACE95. 判断题：在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率分析，来研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益的影响。正确答案：对96. 判断题：政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容不包含项目是否符合国家宏观调控政策的要求。（）正确答案：错97. 单选题：【2011年真题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地()的70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入正确答案：A98. 判断题：通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。正确答案：错99. 判断题：房地产本身并不产生收益，而是在其使用过程中产生的。正确答案：对100. 多选题：以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法正确答案：ACE