南京市某公寓小区选聘文件

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1、雨花台区*公寓住宅小区物业管理选聘编号：XFQNGY(2016-01) 选 聘 文 件南京市雨花台区*公寓住宅小区业主委员会(盖章)二一六年九月目 录选聘公告- 1 -选聘人须知前附表- 4 -第一章 应聘人须知- 6 -一、总则- 6 -二、选聘文件- 8 -三、应聘文件- 9 -四、应聘文件的说明- 13 -第二章 选聘项目内容及要求- 15 -一、选聘项目概况：- 15 -二、选聘项目内容：- 15 -三、选聘项目要求：- 15 -四、物业服务人员配置要求：- 16 -五、物业管理期限：- 16 -六、物业管理服务的基本标准：- 16 -第一部分、综合管理服务基本标准- 16 -第二部分

2、、安保服务基本标准- 18 -第三部分、公共区域保洁绿化服务基本标准- 21 -第四部分、共用设施设备日常运行、保养、维修服务基本标准- 23 -第三章 选聘、评选和定选的程序- 36 -一、选聘- 29 -二、评选- 29 -三、定选- 31 -四、合同签订- 32 -五、履约保证金- 32 -第四章 选聘评选办法- 29 -第五章 物业合同- 37 -第六章 应聘文件部分格式- 57 -一、商务标部分- 58 -二、技术标部分- 61 -雨花台区亚泰先锋青年公寓住宅小区物业管理选聘公告南京市雨花台区*公寓住宅小区业主委员会与南京*物业管理有限公司在8月7日签订终止物业服务合同的协议，经业主

3、大会，同意该物业公司于2016年8月31日零点撤离本小区，为了确保业主正常生活不受影响，根据国务院物业管理条例和江苏省、南京市相关法律、法规特向社会公开招聘小区物业管理服务公司，欢迎有意向的物业公司积极参与。一、项目概况该项目位于南京市雨花西路*号，总建筑面积34019.22平方米 ，容积率：1.2，共6幢公寓，总户数：580户，绿化率为30.7%。共有电梯9部，1个消防监控室，1个配电房，地面有120辆停车位，地下有180辆停车位，小区共3出口，1个行人出入口，2个车辆和行人出入口。二、资格要求1、 具有独立法人资格，持有年检合格的营业执照、税务登记证、单位机构代码证；(三证合一)2、 具有

4、三级以上（含三级暂定）且经复审合格的物业管理资质证书；外地企业需在本地物业管理主管部门备案后方可报名；3、三年内不曾被南京市住建委列入物业企业信用黑榜名单；4、在南京市有壹家以上同类住宅小区楼盘管理项目；5、拟派驻项目经理需持有国家相关物业从业岗位资格证书。6、未被新闻媒体曝光的。三、报名须知报名日期：2016年8月12日至2016年8月24日17时止；投标报名人提供的资料中缺下列项资料中的任意一项者将被视为资格预审不合格：持有年检合格营业执照副本原件及复印件(三证合一)；资质证书副本原件及复印件；两家同类管理项目物业服务的业绩（2014年元月1日以后的服务时间均须达一年以上）合同原件及复印件

5、；拟投入项目经理的岗位证书原件或注册物业管理师证书原件和复印件及身份证原件及复印件提供社保证明；拟投入工程维修人员岗位证书原件及复印件；拟投入监控消防的专业技能人员和安保人员岗位证书原件及复印件；公司所在地物业管理行政主管部门出据的良好行为纪录证明；法定代表人身份证复印件（法定代表人授权委托书原件、授权代理人身份证复印件）。四、资格预审1、资格预审时间： 2016年8月24日9时00分2016年8月31日17时30分止。2、发放资格预审合格通知书及招标文件发放时间：2016年9月2日9时00分2016年9月5日17时30分止。3、招标文件递交和选聘（1）递交截止及选聘时间：2016年9月24日

6、14时00分（2）递交及选聘地点：另行通知五、相关费用1、选聘文件费用：500元/套；收取方式：现金。2、应聘保证金：贰万元人民币；收取方式：支票、本票、银行汇票等（不接受现金）。六、注意事项 1、申请人报名时，提供资料均为一式一份，并按照上述顺序装订，所有的复印件需加盖公司印章，并带原件交招标人审核（审核后退回原件）。上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝。2申请人对提供资料的真实负责，若有弄虚作假，一经查实将取消选聘资格。3、联系地址：雨花西路*号*公寓住宅小区业委会。 4、接待时间：上午9:0011:00 下午2:00-5:00 5、联系人： *先生 电话；*南京市雨花台区*公寓住宅小区

7、业主委员会 2016年8月12日选聘人须知前附表序号内 容 说 明 及 要 求1项目名称*公寓2选聘人南京市雨花台区*公寓住宅小区业主委员会3选聘编号XFQNGY(2016-01)4选聘内容物业管理5服务期一年 （2016年12月1日至2017 年11月30日）6服务报价1、多层公寓： 人民币0.70元/平方米月； 带电梯公寓： 人民币1.20元/平方米月； 2栋电梯公寓: 人民币1.00元/平方米月2、商 业： 人民币3.00元/平方米月；3、地面汽车停放费： 120元/辆月；4、地下汽车停放费： 150元/辆月；5、产权汽车停放费： 80元/辆月；6、可根据实际情况另行报价，但不得高于江苏

8、省南京市现行规定的收费标准。7选聘方式公开选聘8服务标准南京市普通住宅小区物业服务三级二类标准。9应聘人的资格要求1、具有独立法人资格，持有年检合格的营业执照、税务登记证、单位机构代码证(三证合一)；2、具有三级以上（含三级暂定）且经复审合格的物业管理资质证书；外地企业需在本地物业管理主管部门备案后方可报名；3、三年内不曾被南京市住建委列入物业企业信用黑榜名单；4、在南京市有壹家以上同类住宅小区楼盘管理项目；5、拟派驻项目经理需持有国家相关物业从业岗位资格证书；6、未被新闻媒体曝光的。10资格审查选聘时提供原件核查，保留资格后审。11现场踏勘及答疑1、现场踏勘：自行踏勘，踏勘费用由应聘人自行承

9、担，且应聘人不得因此使选聘人承担有关的责任蒙受损失，应聘人应承担踏勘现场的责任和风险；2、答疑提交截止时间: 2016 年 9 月 8日 17 时 00 分前。12应聘有效期60日历天。（从应聘截止之日算起）13评选办法综合评分法14应聘文件的份数一正三副15应聘文件递交截止时间截止时间： 2016 年 9 月 24 日 14 时 00 分前；递交至：雨花台区*公寓住宅小区业委会16选聘时间及地点选聘时间： 2016 年 9 月 24 日 14 时00分；（时间有变化，会提前告知）选聘地点：雨花台区*公寓住宅小区业委会会议室17应聘保证金贰万元人民币；收取方式：支票、本票、银行汇票等（不接受现

10、金）。应聘保证金随应聘文件一并递交，中选的物业公司以此费用支付选聘代理费，未中选的无息返还。18选聘文件购买500元/本，收取方式：现金。19履约保证金伍万元人民币（履约保证金由被选中企业交纳，应聘人在签订合同前5日内提前汇入选聘人指定帐户）20履约保证金交纳帐户1、收款单位：南京市雨花台区亚泰先锋青年公寓住宅小区业主 委员会 第一章 应聘人须知 一、总则一、各名词定义1、“选聘人”是指本选聘文件所列的选聘单位，即；南京市雨花台区亚泰先锋青年公寓住宅小区业委会3、“应聘人”是指符合本次选聘所约定的具有相应资格条件，获得选聘文件并向业主委员会提交应聘文件的单位；4、“中选人”是指最终被授予合同的

11、应聘人；5、“应聘人代表”是指应聘单位法定代表人或被应聘单位法定代表人授权委托代表应聘单位参加应聘的人。二、项目说明1、本选聘项目说明详见“应聘人须知前附表”；2、本选聘文件依据物业管理条例、物权法等有关法律、法规和部门规章，通过公开选聘方式择优选定中选人。三、合格应聘人1、详见“应聘人须知前附表”；2、凡有能力提供本次选聘条件并符合“应聘人须知前附表”中规定要求的法人，均可参加应聘；3、其应聘文件对选聘文件作出实质性响应。四、应聘人的资格证明文件详见“选聘文件”技术部分中 “资格证明文件” 的具体要求。五、应聘费用应聘人应自行承担参加本次应聘的全部费用，不论应聘的结果如何，选聘人在任何情况下

12、均无义务和责任承担这些费用。六、现场踏勘1、应聘人自行到现场进行实地考察，进一步了解详细情况。应聘人不得因此使选聘人承担有关的责任和蒙受损失，应聘人应承担踏勘现场的责任和风险；2、应聘人被视为充分熟悉本选聘项目所在地的与履行合同有关的各种情况，包括：国家对物业管理服务的相关法律、法规、规章及行业管理标准。二、选聘文件选聘文件说明一、选聘文件的组成1、本项目的选聘文件包括下列内容：序号内 容一选聘公告二应聘人须知前附表三应聘人须知1总 则2选聘文件3应聘文件4应聘文件的说明四选聘项目内容及要求五选聘、评选和定选程序六选聘评选办法七物业合同八应聘文件部分格式二、选聘文件的答疑1、应聘人获取选聘文件

13、后，应认真阅读和充分理解选聘文件中所有的内容，并仔细检查选聘文件的所有内容，如有残缺或其它任何要求澄清和质疑选聘文件的问题，均应在 2016 年 9 月 8 日 17 时00 分前以书面形式并加盖公章将需要澄清或质疑的事项通知业主委员会，业主委员会将以书面的形式予以答复，但不包括问题的来源，逾期提出的，业主委员会可不予受理、答复，但法律法规及规范性文件有明确规定的除外。应聘人获取业主委员会发出的答疑函后，在一个工作日内未向业主委员会提出书面异议的，视应聘人完全理解和接受，由此产生的后果，由应聘人自负。三、应聘文件一、应聘文件的编制要求应聘人应仔细阅读选聘文件的所有内容，并按照选聘文件的要求编制

14、应聘文件，并保证所提供的全部资料的真实性，应聘文件应对选聘文件提出的要求和条件作出实质性响应，否则，其应聘将被视为无效应聘。（一）应聘文件的组成内容应聘文件由商务部分、技术部分二部分组成。商务部分主要包括以下内容序号内 容1应聘函；2应聘报价一览表（此表还须单独密封提供一份，用于唱标）；3应聘报价测算表；（格式自拟）4关于应聘的声明函(格式见第六章附表)。技术部分主要包括以下内容序号内 容一资格证明文件1应聘文件签署授权委托书(允许封装在应聘文件中，但要求为原件)，如应聘文件中也未提供原件，将作为无效标处理；被授权代表身份证及在应聘公司的劳动合同复印件；（法人前来需携带法人身份证）2企业营业执

15、照、税务登记证、组织机构代码证(三证合一)、资质证书；3拟派驻项目经理需持有国家相关物业从业岗位资格证书。注：以上资格证明文件特别注明的除外，应聘文件人中提供复印件并加盖单位公章，选聘时携带原件核查，不提供者选聘时将作为无效标处理。二应聘人综合实力1应聘人情况表(格式见第六章附表)；2应聘人企业机构设置及人员层次分配情况(格式见第六章附表)；3本项目管理机构设置及人员层次配备情况表（格式自拟）；4企业业绩、项目负责人业绩、获奖情况等相关证明文件。注：应聘人应确保上述证明文件的真实性、有效性、合法性，否则，由此引起的任何责任都由应聘人自行承担。三应聘人对本项目物业管理服务方式及所有实施方案（包括

16、但不限于以下内容）1物业管理服务水平的整体设想及策划（根据有关法规、政策、标准及住宅小区建设配置特点，拟提出整体设想及策划）；2管理方式、工作计划和物资装备情况；3人员的配备、培训及管理；4管理规章制度；5突发事件的应急措施；6物业管理服务标准；7保洁服务的实施方案；消防、安全保卫服务的实施方案；日常维修的实施方案；绿化养护服务的实施方案、客服服务实施方案等；8如何做到对于本小区有效的封闭管理；9提供本小区的公共设备设施修复计划；10选聘文件要求的其他说明和资料；11应聘人认为需要提供的其它说明和资料。注：应聘人应确保上述证明文件的真实性、有效性、合法性，否则，由此引起的任何责任都由应聘人自行

17、承担。（二）应聘文件的替代方案应聘人所提交的应聘文件应完全满足或优于选聘文件的要求，应聘人不允许提交替代方案。（三）应聘语言及度量衡单位 1.应聘文件及应聘人和选聘人就应聘交换的文件和来往信件，应以中文书写。应聘人提交的支持文件和印制的文献可以用中文以外的其它语言，但相应内容应附有中文的翻译本，在解释该文件时以翻译本为准。2.除技术要求中另有规定外，应聘书所使用的计量单位，均需采用法定计量单位。（四）应聘报价说明应聘价格不得高于江苏省南京市相关收费标准，需应聘方根据本小区的特点来合理定价。应聘报价包括以下内容：报价中的单价和总价全部采用人民币表示；应聘报价应由法定代表人或被授权人签署。（1）服

18、务报价、收入与分配比例；物业管理费、商业物业管理费、产权汽车停放费报价及收入。地上、地下汽车停放费报价、收入及分配比例、多种经营收入及分配比例。（2）成本支出部分：应聘人的应聘报价为一年内完成本服务项目可能发生的全部费用及利润、应交纳的税金等一切费用，包括：人员工资、福利、津贴、各类社会保险、服装费、交通等；日常保洁耗材；日常维修所需的工具、低值易耗品；化粪池清掏费；设备、设施的日、季维护保养费（含消防、电梯、监控等年检费）；办公费，管理费，物业管理开办费；其它应聘人应出费用。要求所列数据清晰明了，合情合理。二、应聘人财务建账：属于全体业主的公共收益、公共能耗费需单独建账，定期公布。三、应聘有

19、效期1、应聘有效期为“应聘人须知前附表”规定的应聘截止之日起60日内，在此期间内，凡符合本选聘文件要求的应聘文件均保持有效。应聘有效期不足的将被视为非响应性应聘而被拒绝。2、若遇特殊情况，选聘人可于应聘有效期满之前要求应聘人延长有效期。要求与答复均应以书面形式往来。应聘人可以拒绝上述要求而应聘保证金不被没收。如同意延长应聘有效期，应聘人应书面同意延长应聘保证金的有效期，但不能对应聘文件进行修改。四、应聘保证金1、应聘人应按“应聘人须知前附表”中规定的时间和金额提交应聘保证金，保证金作为其应聘的一部分；应聘保证金一律采用选聘文件内规定的方式汇入。2、提交应聘保证金的主体与应聘主体必须完全一致。3

20、、应聘人发生以下情况之一时，应聘保证金将不予退还：应聘人在规定的应聘有效期内撤回其应聘的；中选人未能在规定的期限内提交履约保证金并与选聘人签订合同的；将中选项目转让给他人，或者在应聘文件中未说明，且未经选聘人同意，将中选项目分包给他人的；应聘人串通应聘的；提供虚假的应聘文件；法律法规规定的其它情形。4、中选单位的应聘保证金抵充选聘代理费，凭收据换取发票五、应聘文件的编制1、应聘人须按选聘文件的要求编制应聘文件。应聘人商务标和技术标将在一本里编制，但内容要分开，份数为一正三副。应聘文件的封面必需明确标明“正本”和“副本”字样。应聘文件正本和副本如有不一致之处，以正本为准。2、选聘文件提供的应聘文

21、件部分格式见（第六章）应聘人必须使用，但格式可以按同样内容进行扩展。3、应聘文件应采用A4纸打印或铅字印刷或用不褪色的墨水填写、字迹应清晰、易于辨认并按顺序编号（页码）纵向装订成册，伴有目录及封面，页码应连续，牢固装订成册，不可插页抽页。牢固装订成册是指用适当的办法,如用线、金属丝等材料牢固紧密扎紧，书脊涂有胶粘剂以保证应聘文件不至于散开或用简单办法不能将任何一页在没有任何损坏的情况下取出或插入。各种用活页夹、文件夹、订书钉、塑料方便式书脊（插入式或穿孔式）装订均不认为是牢固装订。如因应聘文件无目录、页码或编写内容混乱无序或没有牢固装订而导致评选小组未完全审核应聘文件有关内容的，责任自负。4、

22、全套应聘文件应无涂改或行间插字和增删，除非这些修改是根据选聘人的书面要求进行的。或者是应聘人造成的必须修改的错误，但修改处应由应聘人加盖应聘人的印章或由应聘文件授权委托人签字或盖章。四、应聘文件的说明一、应聘文件的密封和标记1、应聘人应将应聘文件和“应聘报价一览表”二部分分别单独密封包装。2、密封袋上应注明选聘单位、项目名称、项目编号、应聘人名称，并由应聘人在封条上加盖公章及法人章。3、应聘人按上述规定进行密封和标记后，将应聘文件按照选聘文件的要求送达指定地点。4、如果应聘文件密封袋上未按上述要求密封和加写标记的将拒收，并退回应聘人。5、如果因密封不严、标记不明而造成过早启封、失密等情况，概不

23、负责。二、应聘文件的递交1、应聘截止日期：1）应聘人须按“应聘人须知前附表”规定的应聘截止时间和地点递交应聘文件。2）根据选聘文件的澄清和修改规定，因选聘文件的澄清和修改推迟应聘截止日期时，应聘人则按选聘人修改通知规定的时间递交。3）拒绝接收在应聘截止日期和时间后送达的应聘文件。2、应聘文件的修改、补充和撤回：1）应聘人在选聘文件要求递交应聘文件的截止时间前，可以补充、修改或撤回己递交的应聘文件，并书面通知业主委员会。补充、修改的内容为应聘文件的组成部分。2）应聘人在应聘截止时间后不得修改应聘文件。3）从应聘截止时间起至应聘有效期满前的这段时间，应聘人不得撤回其应聘，否则其应聘保证金不予退还。

24、三、无效应聘应聘人在出现下列情况之一的，按无效应聘处理：1、应聘文件逾期送达或未按时送达指定地点的；2、未按选聘文件规定提交应聘保证金或金额不足的；3、未按选聘文件要求密封、签署、盖章的；4、应聘文件未按规定要求装订的；5、资质证明文件未按选聘文件要求提供或过期的；6、法定代表人不能参加应聘，又无法定代表人授权的；7、应聘文件不符合法律、法规或选聘文件中规定的实质性要求的；8、应聘文件字迹模糊，辨认不清的（评选小组一致认为难以确认）；9、应聘文件中提供的资料与选聘文件时提供的资料不一致的（应聘截止时间前有书面申明除外）；10、有两家以上应聘人提供的应聘资料中表达描述相似并产生的误笔一样的或者其

25、它疑似围标、串标现象的；提供不真实资料的；11、应聘人提交的应聘文件实质性内容前后不一致，评选小组多数认为应按照无效应聘处理的；12、报价不与小区特点结合，不合情理的； 13、没有通过资格审查或符合性审查的；14、法律、法规规定的其它情形。第二章 选聘项目内容及要求一、选聘项目概况：该项目位于南京市雨花西路*号，总建筑面积34019.22平方米 ，容积率：1.2，共6幢公寓，总户数：580户，绿化率为30.7%。共有电梯9部，1个消防监控室，1个配电房，地面有120辆停车位，地下有180辆停车位，小区共3出口，1个行人出入口，2个车辆和行人出入口。二、选聘项目内容：*公寓住宅小区保洁服务、消防

26、、安保、绿化、设备日常维修保养等内容。三、选聘项目要求：（一）安全保卫工作：对小区出入口、地下车库、监控室实行24小时值班，维护区域内公共秩序，指挥车辆的有序停放；遇有紧急或突发事件等特殊情况，应有防止不良势态扩展的措施和方案，并及时报请有关部门处理；维持本小区公共区域内日常秩序。（二）保洁绿化工作：小区公共区域及楼内、外卫生清洁工作和遇有紧急或突发事件等特殊情况（如扫雪、排水等）；建立消毒杀菌工作管理制度，根据小区的实际情况定期开展杀灭蚊、蝇、鼠等各类病虫害，并做到无滋生源，有效控制害虫滋生；在绿化方面有专业人员实施绿化养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种；花卉、绿篱、树木应根据其品种

27、和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。（三）设备、设施的运行管理和维护工作：负责水、电、电梯、消防、监控、水泵等所有系统设备、设施的正常运行检查和维护；负责能耗控制；负责相关设备设施检修及日常维护保养计划的编报。（四）客服服务工作 负责24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场查看处理，小修三天内修复。有完整的报修、维修和回访记录；负责对业主或使用人的投诉在二天内答复处理；负责采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60，对沟通和测评结果进行分析并及时整改；负责建立小区物业管理档案包括物业竣工

28、验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。四、物业服务人员配置要求：根据小区的实际情况及南京市物业服务等级标准，合理配置相应人员。五、物业管理期限：1、本物业管理服务期限为一年；1）从中选人接管本项目三个月之后开始，前三个月为试用服务期。在试用服务期内，根据合同约定的服务条款，经选聘人三次书面通知整改仍未达到要求的，选聘人有权终止合同。2）试用服务期满后，由业委会相关人员就物业服务进行测评，未达到专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业委会有权终止合同。3、在合同履行期内，如中选人的服务标准没有达到应聘文件规定，选聘人可以合法程序解除合同。六、物

29、业管理服务的等级标准：第一部分、综合管理服务等级标准一、管理机构设置序号机构设置基本设置标准1管理机构设置（1）物业管理区域内设置管理机构，管理机构组织架构和人员配置符合管理合同要求。（2）管理机构配置必备的办公设施及办公用品。2人员配备要求（1）物业负责人具有中级以上职称或大专以上学历，有五年以上的物业管理工作经验或有三年以上的小区面积在四万平方以上的任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织辖区内的管理、服务工作。（2）物业负责人和管理人员有相关上岗证，应统一着装、挂牌上岗，仪表端庄、大方。（3）安保负责人能熟悉掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，并能有效组织实施。（4）工程

30、技术作业人员按照有关规定取得相应岗位证书，持证上岗。二、管理机构日常管理与服务序号服务内容基本服务标准1工作计划物业管理每月制定工作计划，每月向业委会报告一次计划制定和实施要求。2服务规范服务规范应符合相关标准。3管理制度（1）有明确的值班制度和交班制度，工作有记录。（2）管理处内部有健全的管理制度、考核制度和培训制度及标准作业操作流程。（3）协助业委会制定小区的相关管理制度。4制度公示服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、急修服务内容、业主反馈物业问题渠道。5报修、投诉受理（1）二十四小时受理业主报修急修服务：维修人员十分钟内到达现场，八小时内修复，若不能，要有明确的紧急处理措施，并对业

31、主作出合理解释，给予限时承诺。小修服务：维修人员二十分钟内到达现场，一日内修复。若不能及时修复，要有处理措施，并对业主做出合理解释，给予限时承诺。服务工作有完整的报修、维修和回访记录。（2）对业主反馈的物业问题在二十四小时内答复处理。6满意度调查每年两次向业主进行满意度咨询，平时采取多种形式与业主沟通，沟通面不低于70%，对反馈结果分析并及时整改。第二部分、安保服务基本标准一、配备要求序号服务内容基本服务标准1人员配备要求（1）安全护卫人员以中青年为主，原则上四十五周岁以下，身高170cm以上，身体健康，责任心强，工作认真负责。（2）接受过安全护卫或相关培训，训练有素，掌握安全护卫技能。（3）

32、熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好、作风正派，热爱安全护卫工作，无违法和犯罪记录。2行为规范（1）当班人员要求佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐。（2）上岗时精神振作，举止文明、大方、得体，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、不吃零食、不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，不前倾后靠，不做与工作内容不相符的事。3技能培训（1）安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。（2）每年各举行两次安全技能竞赛和安全消防演练。4技能水平能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，

33、熟悉小区内环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。5器械配备配备对讲装置和适量耳麦以及其他必备的安全护卫器械。二、门岗序号服务内容基本服务标准1小区出入口值守（1）出入口二十四小时有人值守。（2）有详细交接记录和人员、大型物件、车辆登记记录。2进出人员管理指引来访人员到达指定区域。3车辆疏导对进入小区车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。三、巡逻岗序号服务内容基本服务标准1巡逻要求（1）按设定的路线不低于2小时一次巡逻。（2）重点部位设置巡更点，有巡更记录，在正常情况下达到每个巡更点的时间误差不超过5分钟，并对楼内通道夜间巡查每天不少于8次

34、，发现问题及时处理。（3）接受业主求助，回答业主的询问。（4）在遇到突发事件时，及时报告政府有关职能部门，必要时应采取适当措施，防止事态扩大，协助保护现场；安全巡逻有记录有检查。2应急处理（1） （1）接到火警、警情后，及时报告政府有关职能部门，其它区域3分钟到达现场，到达现场后应服从指挥，防止事态扩大，最终消除警情。（2）在遇到异常情况或业主紧急求助时，其它区域3分钟到达现场，并采取相应措施。四、监控岗序号服务内容基本服务标准1人员配备要求（1）监控中心二十四小时专人岗值守，对所有监控点实施监控无遗漏。（2）监控人员有领班以上职务人员轮班，身体健康，责任心强，工作认真。2技防设施技术防范措施

35、（如安防监控、周界报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。3应急处理（1）监控中心接到报警信号，通知相关安保人员五分钟内到达现场进行处理。（2）监控中心应接受业主的求助要求，解答业主询问。（3）辖区内有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于两次应急预案演习。五、专项车辆管理序号服务内容基本服务标准1露天车位、地下车库有人巡视和引导停车、不得占用通道。六、消防序号服务内容基本服务标准1消防制度（1）执行中华人民共和国消防条例、中华人民共和国消防条例实施细则和其他有关消防责任制度。（2）健全消防组织，建立消防责任制度。（3）每年定期进行消防训练，保证有

36、关工作人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。2消防设施（1）根据防火、灭火的需要，保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。（2）制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整、便于使用。（3）每月一次巡查消防栓、箱、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备二十四小时正常运转。（4）每年模拟火灾操作两次，以熟悉操作和检查消防监控设备。（5）每日填写工作记录，建档备查。3应急处理（1）发现火警有义务迅速向有关职能部门报告，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救

37、火，抢救生命和物资，服从火场总指挥员的统一指挥。（2）应急处理有完整的记录和检查。第三部分、公共区域保洁绿化服务基本标准一、楼内公共区域序号服务内容基本服务标准1通道及楼梯台阶（1）电梯及电梯间、楼道、楼梯台阶每日清洁不低于4次，并拖洗干净；（2）墙面，天花板每周除尘一次。（3）地面墙面洁净、无污渍、水渍、灰尘、无乱贴乱画，无擅自占用现象，无乱堆乱放，随时检查清理楼梯内纸屑、烟头。（4）楼梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，石材地面干净无灰尘，水磨石、水泥地面干净无杂物、污迹；楼梯道内外玻璃、门窗等要保持明亮、干净。2楼梯扶手、栏杆、窗台、开关（1）每天擦抹一次，保持扶手、栏杆、窗台、开

38、关干净、无灰尘。（2）铁栏油漆完好无脱皮，不锈钢扶手、护栏干净、光亮、清洁，用干净纸巾擦拭检查无显著脏污。3门、窗等玻璃每周擦抹两次，保持干净、无灰尘。4天花板、公共灯具每月除尘两次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。5消火栓、指示牌、每周擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。6值班室做到天天打扫，并放置生活用品和洗涤。二、楼外公共区域序号服务内容基本服务标准1道路地面（1）每日对道路清扫四遍。（2）旱季每周冲洗一次路面，雨季每月冲洗一次，夏季每日洒水一次，目视道路、人行道干净、无浮尘、无杂物、无油污、无积水、积雪、污渍、泥沙。（3）地面垃圾滞留时间不能超过40分钟，雨雪天气及

39、时清扫路面，确保无积水、积雪。2绿地（1）每日清扫两次绿化带、草地上的垃圾，捡干净草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。（2）花坛表面洁净无污渍，外观整洁，座椅无积灰，地面垃圾滞留时间不超过40分钟。3垃圾箱（桶）、果皮箱（1）每日清运二次，每周清洗三次，清洗工作在夜间集中指定场地进行。（2）垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹，垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污，经常喷洒药水，防止发生虫害。4消灭鼠害蚊蝇每年五月至十月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，每季灭鼠一次。5公共灯具、宣传栏每周擦抹一次，目视无尘、光亮清洁，两米以上部分每10天擦抹，除尘

40、一次。6休闲等设施（1）每日清洁2次。（1） （2）每周彻底刷洗消毒一次，设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹，目视吴果皮、纸屑等垃圾。7停车场或共用车库（棚）（1）每日清扫车库的纸屑和垃圾不低于两次，每日用拖把拖地1次。（2）每日将墙面及箱柜上的灰尘弹掉，每周用擦拭1次，及时清理地下室进出口垃圾，发现油迹、污迹、锈迹应及时擦洗干净。（3）每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板彻底疏通冲刷一次；每周擦洗一次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施。（4）每半月清洗1次地下室管线，每月2次地下室消杀工作；地面无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无明显灰尘，无油迹、污迹和杂物，无异味，空气流

41、通；管道标识清楚，油漆鲜亮，无脱落、无锈迹；标示牌、指示牌等公共设施无明显灰尘，墙面、管线无污迹、无灰尘。序号服务内容种类服务标准检查方法频率1修剪乔木无枯枝、无阻碍、树枝分布均匀目视，抽检10棵2次/年2灌木成型、整齐目视，抽检30米5次/年3草坪草坪目视平整、整齐目视，抽检5处23次/年1施肥乔木灌木覆土平整、肥料不露出土面目视检查4次/年2草地不伤及花草目视检查1次/年3花卉少量多次，不伤及花草目视检查视长势定1防病治虫苗木无明显枯枝、死杈，有虫害枝条在2%以下目视检查防治1次/年，发现时喷射1抗旱花卉、苗泥土不染花叶、土不压苗、水不冲苗目视，全面检查2次/年2树木草地浇水透水深度为；树

42、木，3CM；草地，2CM；无旱死现象抽查5次2次/周1日常养护除杂草无明显杂草，透气性良好抽查5平方米，抽检10盆6次/年2补栽补种无黄土裸露抽查5处及时补上3防风排涝有积水、断枝落叶现象目视检查1次/天三、绿化服务标准第四部分、共用设施设备日常运行、保养、维修服务基本标准一、公共部位序号服务内容基本服务标准1门窗、铁构件（1）每天一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配备完好，关好，开闭正常。（2）木门、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰。（3）钢铁制品及其各类构建（铁栅栏、铁栏杆、铁门）的油漆起皮、玻璃或铁件锈蚀，应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应

43、刷两道银粉。2楼梯间、共用走廊的室内墙、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。3道路、路面、侧石、窨井盖每周一次对道路路面、侧石、窨井盖等设施进行巡查，发现损坏及时告知有关职能部门，并提出专项维修建议，井盖不缺损、能正常使用。4屋面排水沟、楼外排水管道及化粪池（1）每月一次对屋面排水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次。（2）化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月两次清扫明沟内的泥沙等垃圾；预计台风到来前，应及时检查。5地面排水沟每月一次巡查、清理地面排水沟的泥沙与杂物。6安全、交通标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查两次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。二、

44、电梯序号服务内容基本服务标准1进行检查（1）巡回检查：主要检查电梯开闭是否正常，指示信号是否齐全等。负责背景音乐的开启、关闭及音量的最佳调试，音乐背景内容应先交选聘人审核。（2）日检：由电梯维修工进行。主要检查磨损和易松动等外部零件，必要时进行修理、调整和更换，如发现重大损害时，应立即报告给主管设法处理。（3）周检、月检：由电梯维修工配合督促维护保养单位进行。（4）季检：季检必须由维护保养单位技术人员和电梯维修人员共同进行。（5）年检：电梯在运行一年后进行一次全面的技术检查，有维护保养单位的技术人员和电梯维修人员共同进行。2紧急故障处理（1）电梯在行驶中途突然发生停车故障、电梯维修人员应在十分

45、钟内到达现场，并立即设法救出轿厢内被困人员。（2）发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即把电源全部切断，以防触电事故及电器设备短路。（3）所有事故发生和处理之后，要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并及时报告行政装备处领导。3维护保养（1）电梯机房保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地面上无垃圾和灰尘，电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入。（2）拽引电动机全部外管要擦净，做到无油垢，无黄油，底盘无积油。（3）电梯控制柜做到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。（4）井道地坑积水、漏水、渗水的情况，要及时处理、排除隐患。同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物，保持底坑整洁，确保电梯上下极限限位开关

46、有效动作距离。（5）轿厢内外、顶上、底下均须经常擦净，防止生锈腐蚀。（6）各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。4安全运行（1）电梯工必须要定期学习电梯维修安装安全操作规程和技术培训，定期考核，严格按规程操作。（2）制定电梯的操作规程，保养规程，维修规程以及保养维修计划，并建立保养维修档案。（3）每天定时巡查，以便及时发现故障、及时维修、排除故障。（4）每月定人定时对导轨等进行清洁、润滑。三、给排水系统序号服务内容基本服务标准1水泵房（1）总体供水设施每月检查一次。（2）维修人员每天巡视一次辖区内水泵房（包括机房、水池、水箱），每月巡视一次辖区内主供水管上闸阀以及道路上雨水

47、井作。（3）水泵房各类水箱、屋面水箱、消防水系统、控制设备等，由专人负责管理，每月定期保养、维修清洁。（4）水泵每月保养一次。水箱每半年擦洗一次。（5）生活水泵每半月检查擦洗一次。（6）消防泵按定期保养规定定期检查，每月运转一次，每三月进行一次“自动、手动”操作检查，每半年进行一次全面检查。（7）泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查擦洗一次。（8）每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。（9）高层房屋减压阀调压每月一次测压并做好记录。2给排水设备日常维修保养（1）每日对泵房内环境设备进行外观清洁，确保无灰尘、无油渍。（2）每日对区域内系统进行一次巡查，发现有漏堵现象，及时处理并做

48、好记录。（3）每月对区域内水泵做一次系统检查测试，做好检查测试记录。（4）每季度对消防泵、喷淋泵、取水泵进行一次空载实验，并做好检查测试记录。（5）每年对消防泵、喷淋泵、取水泵进行一次负荷试验，并做好检查测试记录。（6）阀门丝杆清理加油。（室外三个月一次，室内六个月一次）。（7）对闲置的热水器每月排水一次。（8）供水泵每运行一季度，检查密封环磨损情况，测量记录运动间隙，必要时更换或维修；更换密封卷，检查所有轴承的腐蚀情况；校对中线；检查联轴节铰与轴的磨损情况；检查泵叶、泵壳的腐蚀情况；检查压力表是否正常；对电机做年度检修保养；检查泵的工作性能。3排水设施（1）化粪池每年清理两次，每月巡查一次。

49、出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场。（2）楼面落水管、地下管井，每月清扫一次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草，必要时用洗洁剂擦洗排水沟。达到干净无污渍、无青苔、杂草、排水畅通、无积水、臭味。四、公共照明系统序号服务内容基本服务标准1公共照明系统（1）楼道灯、道路灯完好率为100% 。（2）景观灯、节日彩灯完好率为100% 。（3）室内、外公共电气柜每周巡查一次。（4）停电按规定时间通知业主。（5）小区供电线路，所有电器开关、插座、插头，每月巡查一次，检查一次，保证供电线路的安全。五、消防系统序号服务内容基本服务标准1消防系统（1）消防泵、消火栓每月巡

50、查一次，每季度保养一次。（2）灭火器每月检查一次。（3）消防水带每月检查一次，消防管网压力每月检查一次。（4）每年对消防知识进行二次宣传。六、智能化及避雷系统序号服务内容基本服务标准1监控系统（1）每日对小区的探头、报警开关、门磁开关进行检查，保证报警系统与监控系统始终处于最佳工作状态。（2）每隔一个月对监视设备内部进行一次清洗、吸尘，细心检查每个输入、输出接插口接触是否良好，并清除表面的氧化层。2门禁系统、道闸系统（1）每日对小区的门禁系统、道闸系统进行检查，保证报始终处于最佳工作状态。（2）每隔一个月对门禁系统、道闸系统内部进行一次清洗、吸尘，清除表面的氧化层。3避雷系统避雷装置每年检查一

51、次，保证其性能符合国家标准。七、供电系统1配电设备管理（1） （1）建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程，巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度。（2）值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书。（2） （3）每班必须清理值班室、配电室环境卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍。（1） （4）每小时对配电柜巡视一次，记录设备运行，同时检查运行情况。（2） （5）每日填写运行记录，建档备查。- 36 -第三章 选聘、评选和定选的程序一、选聘1、选聘时间、地点业主委员会将按本选聘文件“应聘人须知前附表”所

52、规定的时间和地点公开选聘，参加选聘的应聘人的法定代表人或被授权人及项目负责人应携带以下有效证件的原件签名报到：法定代表人身份证明或授权委托书；2、按规定时间提交应聘文件；选聘时出现的无效应聘文件，不予评审，但不退还给应聘人。3.1、选聘文件没有不合理条款、选聘公告时间及程序符合规定的，可以开始选聘；3.2、在评选期间不足三家，选聘程序不符合规定的，应予流标，并责成业主委员会依法重新选聘。3、3在评选期间，对选聘文件未作出实质响应的应聘单位不足三家情形的，可以比照前款规定执行。2、选聘程序2.1、选聘现场会由业主委员会工作人员负责主持；2.2、介绍选聘项目基本情况、评选程序、评选办法以及参加本项

53、目的应聘人名称；2.3、提交有关证明材料送至业主委员会；2.4、按选聘会议现场签到顺序，摇号确定各应聘人答辩顺序进行答辩，宣布答辩得分情况；2.5、选聘前，由应聘人代表相互检查应聘文件的密封情况；2.6、拆封应聘文件中的应聘报价一览表，并进行唱标；2.7、现场拆封应聘文件，送评选小组，宣布应聘人应聘文件得分情况，并选出一家候选单位；2.8、主持人宣布选聘会议结束；2.9、业主委员会工作人员对选聘过程进行记录，并存档备查。二、 评选1、评选小组评选小组会依法组建，与应聘人有利害关系的人员不得进入。2、评选小组履行的义务2.1、遵纪守法，客观、公正、廉洁地履行职责；2.2、按照选聘文件规定的评选方

54、法和评选标准进行评选，对评审意见承担个人责任；2.3、对评选过程和结果，以及应聘单位的商业秘密保密；2.4、参与评选报告的起草；3、评选方法详见项目评分细则，在应聘文件满足选聘文件实质性要求前提下，评选小组会按照评分细则规定，综合考虑选聘文件的响应程度等因素，对每个有效应聘人的应聘文件进行评价、打分，然后汇总每个应聘人每项评分因素的得分。4、评选顺序4.2、完成评选后，根据评选总得分从高到低推荐一名中选侯选人。5、评选内容的保密5.1、选聘后，直到宣布授予中选单位中选为止，凡属于审查、澄清、评价和比较应聘的所有资料，有关授予中选的信息都不应向应聘人或与评选无关的其他人泄露；5.2、在应聘文件的

55、审查、澄清、评价和比较以及授予中选的过程中，应聘人对业主委员会和评选小组成员施加影响的任何行为，都将取消其应聘资格。6、评选程序6.1、应聘文件初审。初审分为资格性检查和符合性检查。6.1.1、资格性检查。依据法律法规和选聘文件的规定，对应聘文件中的资格证明：法定代表人身份证明或授权委托书；法人身份证或被授权代表身份证及项目负责人身份证；企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证（三证合一）；物业管理资质证书；拟派驻项目经理需持有国家相关物业从业岗位资格证书；等进行审查，以确定应聘应聘单位是否具备应聘资格。 为保密需求，凡在资格审查中涉及答辩人个人信息的原件，先交由工作人员和现场监督人员代为保管

56、，待答辩完成后再交由评选小组审查。6.1.2、符合性检查。依据选聘文件的规定，从应聘文件的有效性、完整性和对选聘文件的响应程度进行审查，以确定是否对选聘文件的实质性要求作出响应。所谓实质性响应，是指应聘文件应与选聘文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显著差异或保留，或者对选聘文件和合同中约定的选聘人的权利和应聘人的义务方面造成重大的限制，纠正这些显著差异或保留将会对其他实质上响应选聘文件要求的应聘文件的应聘人的竞争地位产生不公正的影响。6.1.3、应聘文件属下列情况之一的，在资格性、符合性检查时按照无效应聘处理：应交未交应聘保证金的；未按选聘文件要求密封、签署、盖章的；应聘书编排混乱、擅自

57、修改选聘文件格式的；未能满足选聘公告或选聘文件规定资格要求的；不符合法律、法规和选聘文件中规定的其他实质性要求的。6.2、澄清有关问题。6.2.1、对应聘文件中含义不明确、同类问题表述不一致或有明显文字和计算错误的内容，评选小组会可以书面形式（应由评选小组成员签字）要求应聘人作出必要的澄清、说明或者纠正。应聘人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权的代表签字，并不得超出应聘文件的范围或者改变应聘文件的实质性内容。6.2.2、应聘报价的修正原则：应聘文件中“应聘报价一览表”内容与应聘文件中应聘报价表内容不一致的，以“应聘报价一览表”为准；应聘文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为

58、准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字应聘文件文本的解释发生异议的，以中文文本为准。注：按上述修改错误的方法调整应聘文件中的应聘报价，调整后的报价对应聘人有约束力。如果应聘人无正当理由不接受修正后的应聘报价则其应聘将被拒绝，其将被取消中选候选人资格。7、在选聘中，出现下列情形之一的，应予废标:7.1、出现影响选聘公正的违法、违规行为的；7.2、应聘人的报价均超过了选聘控制价，选聘人不能支付的；7.3、因重大变故，选聘任务取消的。三、定选1、发布中选公告业主委员会在收到评选报告后，发布中选公告。应聘人及其他利

59、害关系人对中选公告有异议的，应在中选公告发布之日起三个工作日内，以书面形式加盖公章向业主委员会提出质疑。业主委员会应当在收到书面质疑后七个工作日内，对质疑内容作出答复。2、发出中选通知书中选公告期结束后，业主委员会向中选应聘单位发出中选通知书。中选通知书对选聘人和中选应聘单位具有同等法律效力。中选通知书发出后，选聘人改变中选结果，中选应聘单位放弃中选的，应承担相应的法律责任。 四、合同签订1、签订合同的依据1.1、选聘人签发的中选通知书；1.2、选聘文件的修改及补充文件；1.3、应聘文件和评选时应聘人作出的澄清、说明、纠正、承诺；1.4、中华人民共和国合同法的规定。2、签署合同的要求2.1、中选人在签订合同前向选聘人提交履约保证金并在选聘人所在地与选聘人签订书面合同；2.2、所签订的合同内容不得对选聘文件和中选人的应聘文件作实质性修改；2.3、选聘人不得向中选人提出任何不合理的要求，作为