物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考19

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1、物业管理师物业经营管理考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：房地产市场可以理解为从事房地产（）等活动的场所以及一切交易途径和形式。A.买卖B.租赁C.抵押D.典当E.交换正确答案：ABCD2. 单选题：【2014年真题】写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）。A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源正确答案：A3. 多选题：关于建筑物的自然寿命和经济寿命的叙述，正确的是（）。A.建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间B.建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献

2、时止的时间C.建筑物的经济寿命长于其自然寿命D.建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E.建筑物的经济寿命短于其自然寿命正确答案：ABDE4. 单选题：物业管理绩效评价是以（）作为具体评价对象。A.物业服务企业的盈利能力B.资产运营水平C.偿债能力D.物业服务企业正确答案：D5. 单选题：保险合同的关系人中，为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人是（）。A.受益人B.投保人C.保险代理人D.保险经纪人正确答案：C6. 单选题：【2013年真题】某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格为70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起

3、的经济折旧为5万元。则该住宅的现值评估为（）万元。A.15B.55C.85D.90正确答案：C7. 单选题：财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的（）A.拓展性B.依耐性C.判断性D.准确性正确答案：B8. 单选题：从管理层面上来看，（）是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。A.策略与运行管理B.现场管理C.组合投资管理D.设施管理正确答案：A9. 单选题：企业物业管理活动中最主要的合同是（）。A.物业服务合同B.物业管理委托合同C.物业管理合同D.土地出让合同正确答案：A10. 多选题：从识别和把握房地产宏观市场环

4、境的角度出发，房地产市场细分的标准包括（）。A.地域范围B.房地产类型C.交易形式D.增量存量E.支付方式正确答案：ABCD11. 单选题：招标文件通常包括招标公告、招标书、投标须知、投标书编制要求等，其中重点是（）的编制和标底的确定。A.招标公告B.招标书C.投标须知D.投标书编制要求正确答案：B12. 单选题：【2014年真题】下列影响租金确定的因索中，属于租赁房屋内在因素的是（）。A.地理位置B.使用用途C.朝向采光D.租赁政策查看试题解析进入焚题库正确答案：13. 单选题：设备的自然寿命是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于（）。A.设备

5、无形磨损的速度B.设备有形磨损的速度C.设备功能的使用时间D.设备技术进步的速度正确答案：B14. 单选题：某宗物业预计未来每年的净收益为9万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8，则该宗物业的收益价格为（）万元。A.91.52B.94.12C.112.50D.115.00正确答案：C15. 多选题：【2013年真题】物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在（）。A.办公室空间的合理配置B.共用空间的合理配置C.管理服务空间的合理配置D.设备空间的合理配置E.多部电梯的合理配置正确答案：BCD16. 单选题：【2013年真题】房地产市场中的空置率指标，是指报告期期

6、末空置房屋占（）的比例。A.同期房屋存量B.同期房屋增量C.上期房屋存量D.上期房屋增量正确答案：A17. 多选题：收益性物业按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（）A.投标成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价正确答案：BCDE18. 单选题：关于资金的时问价值，说法不正确的是（）A.同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D.资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小正确答案：D19. 多选题：有

7、关账面价值和市场价值的描述，正确的是（）。A.账面价值又称账面净值、折余价值B.市场价值又称实际价值C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D.账面价值是随着时间的流逝不断减少的E.账面价值是指把项资产拿到市场上去交易，最可能实现的价格正确答案：ABCD20. 单选题：某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为2500元/m2，出租的年末净收益为230元/m2。假设折现率为15%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A.2000B.2225C.2300D.2400正确答案：B21. 单选题：按控制的机制分类，成本的控制不包括（）。A.前馈性控制B.防护性控

8、制C.事前控制D.反馈性控制正确答案：D22. 单选题：零售商业物业现场管理策略中，管理承诺的关键是物业服务企业对委托方承诺的（）。A.内容和条件B.内容和要求C.责任和深度D.内容和深度正确答案：D23. 单选题：物业服务合同的订立以（）为前提。A.双方达成协议B.当事人相互信任C.支付物业服务企业定的酬金D.符合要求的劳务正确答案：B24. 单选题：【2014年真题】商业物业经营管理中，能够反映出开发商前期管理运作能力的是（）。A.销售或招商情况B.专业定位C.开发商资信D.管理模式正确答案：A25. 单选题：为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办

9、的一种责任保险是（）A.财产保险B.火灾保险C.雇主责任保险D.公众责任保险正确答案：C26. 单选题：【2014年真题】别墅物业的特约服务定价时，物业服务企业对服务成本要进行（）核算。A.机会成本B.差异成本C.目标成本D.全成本正确答案：D27. 单选题：关于风险的近因原则，下列说法错误的是（）A.近因原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量B.近因不是时间上最接近风险损失的原因C.近因是指促成风险损失的最直接的原因D.在损失的原因有三个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下，最先发生的原因为近因正确答案：D28. 单选题：普通租售型商务写字楼中，写字楼整体有效使用率一般为（）A.5

10、070B.6070C.5080D.6080正确答案：B29. 多选题：【2014年真题】在商业物业经营管理中，商业运营部门主要负责的业务有（）A.进出通道管理B.停车场管理C.外来人员管理D.顾客投诉处理E.产品防伪打假正确答案：DE30. 多选题：【2013年真题】当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户（）。A.应具备相互均等的财务能力B.所要求的租赁价格要相等C.所提供商品搭配合理D.与次要租户提供的商品类型应互补E.都应被视为整个购物中心内的部分正确答案：CDE31. 单选题：房地产投资信托基金(REITs)选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产（

11、）资产。A.权益和混合B.抵押和混合C.权益和抵押D.综合和抵押正确答案：C32. 单选题：合法租赁合同的终止般有两种情况：是合同的自然终止，二是（）。A.强制终止B.单方终止C.无因终止D.人为终止正确答案：D33. 多选题：风险对房地产投资决策的影响包括（）。A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B.根据风险管理的能力选择投资方向C.根据风险周期变化特点把握投资时机D.根据市场需求的变化主动调整经营策略E.根据发展战略认真确定初始组合正确答案：ABC34. 单选题：在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。这属于物业

12、成本中的（）A.边际成本B.机会成本C.可缓成本D.附加价值成本正确答案：B35. 单选题：物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是()。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理正确答案：B36. 多选题：【2014年真题】下列影响物业经营管理市场的因索中，属于微观坏境的因素有（）。A.地理位置B.供应商C.广告公司D.客户E.政府公众正确答案：BCDE37. 单选题：租赁管理中进行主动的市场营销，首先就要有了解（）的渠道。A.潜在租户信息B.不同物业类型的市场供求状况信息C.物业表现情况信息D.开发项目所

13、面对的目标市场信息正确答案：A38. 单选题：般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（）以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。A.10%B.15%C.20%D.25%正确答案：A39. 单选题：物业经营管理中，提出一个建议和制定一个策略的首要前提是（）A.市场调研结果B.有足够的信息可用C.对市场分析判断D.了解市场行情正确答案：B40. 单选题：成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为（）A.固定预算B.弹性预算C.概率预算D.零基预算正确答案：D41. 单选题：物业管理层次中，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目

14、标的是（）A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.组合投资管理正确答案：C42. 单选题：物业经营管理的内容不包括（）A.物业价值和经营绩效评估B.租赁管理C.物业运行操作管理D.房地产开发正确答案：D43. 单选题：【2014年真题】偿债付率的计算公式是（）A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=对用于还本付息资金/当期应还本金额正确答案：A44. 单选题：房屋租赁登记备案的一般程序不包括（）A.申请B.审查C.核对D.颁证正确答案：C45. 单选题：【2013年真题】下列零售商

15、业物业经营管理工作内容中，属于物业维护模块的是（）。A.维持承租户共生关系B.满足消费者的商品供应量C.统筹管理公共区域维修基金D.慎重出租给危险承租户正确答案：C46. 单选题：在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是（）A.人口密度B.人口素质C.人口政策D.人口规模正确答案：A47. 多选题：物业经营管理实践中，通过（）等方式来提升物业租金的收益。A.提高租金B.提高通信技术水平C.提高入住率D.提高城市土地的使用效率E.减少租金拖欠正确答案：ACE48. 单选题：【2013年真题】业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务。这种物业租赁管理模式称为（）模式。A.转租B.包

16、租C.委托管理D.出租代理正确答案：C49. 多选题：不良物业资产在处置过程中应遵循的原则包括（）A.要始终围绕项目开展工作B.要先易后难、先大后小C.要充分利用各种技术方法D.要广泛利用社会资源和市场力量E.以交易为主正确答案：ABCD50. 单选题：设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动指的是（）。A.职业性的工作B.非职业性的工作C.专业性的工作D.任意性质的工作正确答案：B51. 单选题：物业经营管理层次中，房地产资产管理和房地产投资组合管理以（）为主。A.运行管理B.灵活性管理C.服务管理D.策略性管理正确答案：D52. 单选题：关于房地产投资风险的说法中，正确的选项是

17、（）。A.标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小B.标准方差越大，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越大C.标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大D.标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越小正确答案：A53. 多选题：【2013年真题】从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得（）等方面的利益。A.股息B.收益C.保值D.增值E.消费正确答案：BCDE54. 多选题：【2013年真题】物业管理绩效评价中社会评价的主体包括（）。A.政府B.咨询机构C.新闻媒体D.业主E.本企业员工正确答案：BD55. 单选题：风险可以通过大量的观

18、测结果来揭示出它潜在的必然性，体现了风险的（）特点。A.负面性B.不确定性C.可测性D.确定性正确答案：C56. 单选题：零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域不包括（）A.中心地理论B.同类零售商聚集理论C.需求外部效应理论D.组合投资理论正确答案：D57. 单选题：物业保险的主要险种中，没有实际标的的保险是（）A.物业综合险B.财产保险C.雇主责任保险D.公众责任保险正确答案：D58. 单选题：影响房地产市场发展的社会经济因素不包括（）A.社会因素B.经济因素C.政策因素D.政治因素正确答案：D59. 单选题：【2014年真题】绿色建筑要求垃圾处理应遵循的原则是“无害化、减量化”（）A.

19、节约化B.环保化C.再生化D.资源化正确答案：D60. 单选题：影响资金时间价值的大小的因素不包括（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.市场因素正确答案：D61. 单选题：【2014年真题】在大学校园管理中，对于古建筑古园林的维护和修缮，物业服务企业应与（）主管部门密切沟通。A.房地产B.教育行政C.城市规划D.城市建筑园林正确答案：D62. 单选题：写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务的是（）A.快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分B.全与缺之分、有与无之分、明与暗之分C.快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分D.全与缺之分、有与无之分

20、、好与坏之分正确答案：A63. 单选题：【2014年真题】下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（）A.中间客户B.客户规模C.客户类型D.潜在用户正确答案：B64. 单选题：【2014年真题】住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关系.体现了住宅小区的（）功能。A.社会B.经济C.文化D.服务正确答案：A65. 单选题：【2013年真题】投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于（）投资。A.房地产开发B.房地产间接C.权益型信托D.混合型信托正确答案：B66. 多选题：物业管理按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为（）。

21、A.周度物业管理报告B.月度物业管理报告C.季度物业管理报告D.半年度物业管理报告E.年度物业管理报告正确答案：BCDE67. 单选题：写字楼物业治安主要由物业服务企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责，主要任务是（）A.疏导和控制B.指派或调度C.疏导和调度D.指派或控制正确答案：A68. 多选题：设施管理涉及的主要问题包括（）。A.费用的时效性B.服务的融合C.使用权的费用D.物业管理和物业资产信息记录E.委托的责任正确答案：ABE69. 单选题：前期物业管理招投标管理暂行办法规定招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）d内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。A.1

22、4B.18C.22D.30正确答案：D70. 单选题：【2014年真题】按资源属性分类，业主需求属于写字楼物业经营管理的（）资源。A.物业服务企业B.管理技术C.社会关系D.信息类查看试题解析进入焚题库正确答案：71. 多选题：物业服务企业在与业主谈判签订物业管理委托合同时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判，一般可分为（）A.竣工检验B.竣工交接C.维护维修D.二次装修E.正式运行正确答案：BDE72. 单选题：房地产市场指标中，反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况指标的是（）A.人口数B.城市家庭人口C.就业人员数量D.就业分布正确答案：C73. 单选题

23、：风险调整中，通过（）来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳成本效益。A.定时或不定时的检查、评估B.政府行为强制规范C.物业经营管理活动D.对人和工作的协调正确答案：A74. 多选题：控制和降低风险的手段有（）A.调整B.回避C.自担或保留D.预防与控制E.转移正确答案：BCDE75. 单选题：对于房地产开发投资项目来说，下列项目不属于现金流入的是（）A.销售收入B.补贴收入C.利息收入D.贷款本金收入正确答案：B76. 单选题：房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和（）公司来同时管理多宗物业。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.房地产组合投资管理正确答案：

24、B77. 多选题：随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）A.金融业的发展B.信息、通信技术水平的提高C.生产和工作方式的转变D.人文环境的变化E.物业需求的变化正确答案：ABCD78. 单选题：由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格是（）。A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.市场价格正确答案：C79. 单选题：在物业服务企业中，直接接受业主委托，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务的是（）。A.管理型物业服务企业B.专业型物业服务企业C.综合型物业服务企业D.单纯型

25、物业服务企业正确答案：B80. 单选题：成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标（）的基础上编制的。A.日常会计核算B.试算平衡C.收付实现D.分析判断正确答案：B81. 多选题：物业管理绩效评价的基本要素包括（）A.评价指标B.评价埘象C.评价标准D.评价人员E.评价方法正确答案：ACE82. 多选题：【2013年真题】关于物业价格的说法，正确的有（）。A.物业价格受区位的影响大B.物业价格形成的时闰较长C.物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格D.物业价格总是上涨的E.物业价格容易受交易者的个别因素的影响正确答案：ABE83. 单选题：租约期满时，租赁管理的主要工作不包括（）。A.房屋

26、空间收回管理B.租金结算C.收取租金D.租约续期正确答案：C84. 单选题：对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为（）A.基础租金B.附加租金C.市场租金D.百分比租金正确答案：A85. 单选题：零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（）。A.零售商业物业距离项目所处地点B.零售商业物业辐射区域分析的结果C.零售商业物业辐射区域和影响范围D.零售商业项目的规模、类型及位置正确答案：B86. 多选题：物业经营管理活动的管理对象主要包括()等。A.写字楼B.零售商业物业C.居民自有住宅D.工业物业E.酒店和休闲娱乐设施正确答案：ABDE87. 多选题：物业管理绩效评价的指标体系中，偿债能

27、力状况的指标包括（）A.主营业务利润率B.资产负债率C.利息保障倍数D.营业增长率E.资本积累率正确答案：BC88. 多选题：【2013年真题】根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有（）。A.被没收的财产B.企业员工福利费C.企业违约金D.银行手续费E.购置和建造固定资产的支出正确答案：ACE89. 单选题：建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，为平衡位置不好的出租单元的较低租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的（）租金。A.维护B.基础C.超额D.百分比正确答案：C90. 单选题：财务效益状况指标中，（）充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能

28、力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。A.净资产收益率B.总资产报酬率C.财务内部收益率D.总资产周转率正确答案：A91. 单选题：物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（）面积占物业总面积的比例计算。A.经营场所B.单个租户的承租C.单位建筑D.室内有效使用正确答案：B92. 单选题：（）是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展的每一项新的商业经营项目都要进行认真的分析研究。A.高于预期的资本回报水平B.低于预期的资本回报水平C.高于收益的资本回报水平D.低于收益的资本回报水平正确答案：B93. 单选题：写字楼物业管理的常规目标不包

29、括（）A.经营目标B.管理目标C.服务目标D.发展目标正确答案：D94. 多选题：物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有（）等。A.制定物业发展战略计划B.资本性支出计划及公共关系C.监控物业绩效D.负责投资组合的绩效E.管理和评价物业管理企业正确答案：ACE95. 单选题：物业管理招投标的原则中，评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的，体现的原则是（）A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.合理原则正确答案：C96. 多选题：写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（）A.服务满意度B.客户满意度C.物业品牌化D.物业经济指标E.物业技术指标正确答案：ACD97. 单选题：房地产投资的特性不包括（）A.位置固定性B.适应性C.区位影响性D.各异性正确答案：C98. 多选题：投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有（）A.完全拥有产权B.全部出售套现C.股东分摊产权D.将大部分产权出售，成为小股东E.自己维持大股东的身份正确答案：ABDE99. 多选题：零售商业物业现场管理的策略包括（）。A.经营策略B.发展策略C.管理策略D.风险策略E.营销策略正确答案：AC100. 单选题：物业的使用寿命般都在（）年以上。A.30B.40C.50D.60正确答案：C