房地产估价师《房地产估价理论与方法》考资格考试内容及模拟押密卷含答案参考10

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考资格考试内容及模拟押密卷含答案参考1. 【单选题】估价业务来源一般不包括()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标【正确答案】D2. 【多选题】在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格【正确答案】ACE3. 【单选题】最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产

2、价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率【正确答案】D4. 【判断题】对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。()【正确答案】错5. 【判断题】房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。（）【正确答案】错6. 【单选题】成本法概念中的成本，并不是通常意义上的成本，而是()。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润【正确答案】A7. 【单选题】只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于()。A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则【正确答案】C8. 【判断题】资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为

3、价值的比率，但两者有很大的区别。（）【正确答案】对9. 【单选题】下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C10. 【单选题】()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理【正确答案】D11. 【多选题】下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易【正

4、确答案】AC12. 【判断题】买涨不买落讲的是当前房地产的价格上涨，需求就会增加。()【正确答案】错13. 【判断题】经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。()【正确答案】错14. 【单选题】在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B15. 【多选题】【真题】估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【正确答案】ABD16. 【多选题】在英国，根据净收益求取

5、方式的不同，收益法可分为（）。A.，直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.动态分析法【正确答案】BD17. 【多选题】市场法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值【正确答案】ABC18. 【单选题】在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值【正确答案】C19. 【单选题】关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同

6、签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期【正确答案】B20. 【判断题】经济适用住房与别墅之间存在着一定的替代关系。()【正确答案】错21. 【判断题】房屋权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书记载为准。()【正确答案】错22. 【判断题】【真题】从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）【正确答案】对23. 【判断题】评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。()【正确答

7、案】错24. 【单选题】新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D25. 【判断题】在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。()【正确答案】对26. 【判断题】资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。()【正确答案】错27. 【单选题】【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B28. 【多选题】下列关于供役地和需役地的说法正确的有（

8、）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE29. 【判断题】城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。（）【正确答案】错30. 【判断题】不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种纯粹的剩余物。()【正确答案】对31. 【单选题】有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.该建筑物的价值低

9、于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况【正确答案】A32. 【单选题】专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告【正确答案】D33. 【判断题】估价师可以以个人的名义承揽业务。（）【正确答案】错34. 【判断题】当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()【正确答案】对35. 【单选题】年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴【正确答案】C36. 【单选题】评估征收房

10、地产造成的停产停业损失，属于()业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【正确答案】C37. 【多选题】建筑物的物质折旧包括()。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁E.样式落后【正确答案】BD38. 【多选题】下列属于基本完好房的特点的是()。A.结构基本完好B.部分构件损坏或变形C.装修基本完好、油漆缺乏保养D.设备、管道现状基本良好E.墙体严重裂缝【正确答案】ACD39. 【单选题】与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D40. 【多选题】下列()是对房地产实物

11、状况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件【正确答案】ABC41. 【判断题】收益法以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）【正确答案】错42. 【单选题】如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同【正确答案】D43. 【单选题】投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【正确答案】D44. 【多选题】剩余技术有（）。A.建筑物

12、剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE45. 【单选题】开发成本包括()。A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费【正确答案】A46. 【多选题】建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一

13、采用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率【正确答案】ABD47. 【单选题】反映人口数量的相对指标是()。A.人口自然增长率B.人口机械增长率C.人口出生率D.人口密度【正确答案】D48. 【判断题】由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。（）【正确答案】对49. 【判断题】对在建工程的估价，可采用比较法估价。（）【正确答案】错50. 【多选题】下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法【正

14、确答案】ABCD51. 【判断题】从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（）【正确答案】对52. 【单选题】人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响【正确答案】B53. 【判断题】同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应当相同。()【正确答案】错54. 【单选题】基准地价是城市中均质区域内的土地()。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C55. 【判断题】地租量的理论

15、计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。()【正确答案】对56. 【判断题】房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）【正确答案】对57. 【多选题】房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体【正确答案】ACE58. 【判断题】在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。()【正确答案】对59. 【判断题】【真题】自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。()【正确答案

16、】对60. 【多选题】市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法【正确答案】AB61. 【多选题】最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC62. 【多选题】两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC63. 【单选题】现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。A.800

17、万元B.1000万元C.1800万元D.8001000万元【正确答案】D64. 【多选题】砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65【正确答案】ABC65. 【判断题】当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）【正确答案】错66. 【多选题】临街深度价格修正率表的制作形式有（）。A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率【正确答案】CDE67. 【单选题】在实际估价中，判定在

18、建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【正确答案】A68. 【多选题】下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系【正确答案】CDE69. 【单选题】预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元。A.355B.435C.457D.465【正确答案】C70. 【判断题】计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用正旁两街分别轻重估价法。()【正确答案】错