房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟全考点题库附答案参考23

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟全考点题库附答案参考1. 单选题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元。A.355B.435C.457D.465正确答案：C2. 判断题：房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。()正确答案：对3. 单选题：画出时间序列图的目的是()。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类

2、）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势正确答案：D4. 多选题：合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用正确答案：CD5. 单选题：【2013年真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更正确答案：B6. 判断题：【2011年真题】采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。()正确答案：错7. 单选题：某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该

3、宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500正确答案：A8. 单选题：算术平均数有简单算术平均数和()。A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数正确答案：B9. 单选题：产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他正确答案：B10. 多选题：【2013年真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费正确答案：BD11. 单选题：划分路线价区段的最主要标准是()。A.十字或丁

4、字路B.功能分区分界点C.地价有显著差异的地点D.商铺繁华程度变化点正确答案：C12. 判断题：鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（）正确答案：错13. 多选题：【2014年真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

5、正确答案：ABCD14. 判断题：对于正常商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。()正确答案：对15. 多选题：按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价正确答案：BCDE16. 判断题：炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。()正确答案：对17. 单选题：物权法规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权正确答案：C18. 单选题：在房地产估价中，一般将建筑物视为

6、()。A.不包括构筑物B.不包括房屋C.只包括构筑物D.包括房屋和构筑物正确答案：D19. 判断题：谨慎原则不是技术性原则。()正确答案：错20. 判断题：当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。()正确答案：对21. 判断题：从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（）正确答案：错22. 多选题：净收益的测算途径可分为（）。A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益正确答案：AB23. 判断题：在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋

7、和构筑物两大类。（）正确答案：对24. 单选题：估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则正确答案：B25. 判断题：估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（）正确答案：错26. 判断题：长期趋势法与假设开发法的理论依据都是基于预期原理。()正确答案：错27. 单选题：适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助确定（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用正确答案：A28. 多选题：下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估

8、价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作正确答案：ABDE29. 单选题：【2011年真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围正确答案：B30. 多选题：法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交

9、的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金正确答案：ABE31. 单选题：在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率正确答案：A32. 多选题：房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费正确答案：BCD33. 单选题：设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升正确答案：B34. 判断题：估价师可以以个人的名义承揽业务。（）正确答案：

10、错35. 判断题：【2011年真题】估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。()正确答案：对36. 判断题：从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（）正确答案：对37. 判断题：在运用收益法评估社会名流承租的写字楼的价值时，一定要单独考虑无形收益。()正确答案：错38. 单选题：在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

11、A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限正确答案：D39. 判断题：高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）正确答案：错40. 判断题：直线趋势法设定x=0是为了减便计算。()正确答案：对41. 单选题：使住宅房地产价格明显上升的是()。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高正确答案：A42. 多选题：房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和。A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素正确答案：AB43. 多选题：求取报酬率的方法有()。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序

12、插入法D.实际观察法E.单位指标法正确答案：ABC44. 多选题：剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术正确答案：ABE45. 判断题：为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。()正确答案：错46. 多选题：在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产正确答案：BD47. 判断题：不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素

13、或者其变化会导致房地产价格下降。（）正确答案：对48. 多选题：房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变正确答案：BDE49. 判断题：某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（）正确答案：错50. 单选题：成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D51. 单选题：预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无

14、限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.500正确答案：C52. 判断题：建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（）正确答案：错53. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。()正确答案：错54. 判断题：地价是地租的资本化。()正确答案：对55. 判断题：当预期通货膨胀率下降时，贷款人会要求提高贷款利率。()正确答案：错56. 多选题：下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物

15、的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD57. 单选题：采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例。A.3个以上B.5个以下C.35个D.310个正确答案：D58. 单选题：【2011年真题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为

16、10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发正确答案：B59. 多选题：商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金正确答案：ABD60. 单选题：现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。A.800万元B.1000万元C.1800万

17、元D.8001000万元正确答案：D61. 多选题：下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法正确答案：ABCD62. 判断题：【2014年真题】价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）正确答案：错63. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）正确答案：对64. 判断题：房地产的不可

18、移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费。()正确答案：对65. 单选题：运用成本法估价需要先估算出()。A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润正确答案：D66. 单选题：两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低正确答案：A67. 多选题：明确估价的基本事项包括()。A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人正确答案：ABC68. 单选题：开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和

19、()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设正确答案：D69. 多选题：以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途正确答案：ABD70. 多选题：建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造正确答案：AB71. 单选题：在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()。A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值正确答案：B72. 单选题：某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万

20、元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A.1553B.1679C.1850D.2034正确答案：D73. 判断题：基准地价修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。()正确答案：对74. 判断题：资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。()正确答案：错75. 多选题：下列哪些税费应由卖方缴纳？()A.营业税B.土地增

21、值税C.契税D.补交土地使用权出让金E.房产税正确答案：AB76. 多选题：在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。A.，直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.动态分析法正确答案：BD77. 判断题：社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）正确答案：错78. 判断题：同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。（）正确答案：对79. 判断题：同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。()正确答案：对80. 单选题：在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用正确答案：A

22、81. 判断题：将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。()正确答案：对82. 判断题：【2012年真题】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。()正确答案：错83. 多选题：房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。A.交通建设B.市场供求变化C.人口素质变化D.所在地区衰落E.心理因素正确答案：ABD84. 判断题：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。()正确答案：错85. 判断题：房屋重置价格是房屋所处不同区域、不同用途、不同建筑结构的房屋平均价格。()正确答案：错86. 多选

23、题：路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。A.要做交易情况修正B.不做市场状况调整C.先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；而不是先对可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的可比实例价格-路线价，同时评估出许多估价对象-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个估价对象的价格E.需要确定路线的价格正确答案：BCD87. 单选题：采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系

24、数=正常价格正确答案：A88. 判断题：计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。()正确答案：对89. 单选题：关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让正确答案：D90. 多选题：成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E

25、.投资利息正确答案：ABCE91. 判断题：年限折旧法包括直线法、分解法和市场提取法。()正确答案：错92. 判断题：当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()正确答案：对93. 多选题：经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用正确答案：ACD94. 多选题：【2011年真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值正确答案：AD95. 单选题：评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、

26、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法正确答案：C96. 判断题：某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）正确答案：对97. 单选题：（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制正确答案：A98. 多选题：期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付正确答案：ABC99. 判断题：在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益。()正确答案：对100. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()正确答案：错