房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考30

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。()正确答案：对2. 多选题：GDP增长，意味着()增长。A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口正确答案：ABCD3. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C4. 多选题：建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费正确答案：AD5. 单选题：下面不是估价所需资料的是(

2、)。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料正确答案：B6. 多选题：下列哪些情况需要进行房地产评估()。A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价正确答案：BCD7. 多选题：下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例正确答案：BD8. 单选题：假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=

3、开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本正确答案：A9. 单选题：在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果正确答案：D10. 判断题：估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（）正确答案：错11. 判断题：路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。()正确答案：对12. 单选题：人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的()。A.60%

4、B.70%C.80%D.90%正确答案：C13. 单选题：买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格()。A.往往偏低B.往往偏高C.往往不发生变化D.往往偏向于双方的协商情况正确答案：B14. 判断题：直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。()正确答案：错15. 单选题：搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料正确答案：B16. 判断题：对于房地产估价来说，土地是指地球的

5、表面一定范围内的空间。()正确答案：错17. 多选题：补地价是指需要补交给政府的()。A.一笔地价B.土地使用权出让金C.土地收益D.税费E.楼面地价正确答案：ABC18. 单选题：直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法正确答案：A19. 多选题：下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价正确答案：AC20. 单选题：产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他正确答案：B21. 多选题：实行政府指导价或政府定价的

6、房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市正确答案：BCD22. 判断题：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。()正确答案：对23. 单选题：专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告正确答案：D24. 单选题：销售利润率的计算基数为()。A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值正确答案：D25. 单选题：出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发

7、法正确答案：C26. 判断题：房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。()正确答案：对27. 判断题：理论价格不是现实价格，而评估价格是现实价格。()正确答案：错28. 单选题：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法正确答案：A29. 单选题：吉芬现象是由()发现的。A.美国人B.日本人C.瑞典人D.英国人正确答案：D30. 判断题：移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。()正确答案：对31. 判断题：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪

8、式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）正确答案：错32. 单选题：下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市正确答案：B33. 多选题：【2012年真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章正确答案：BCE34. 多选题：房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的

9、实体正确答案：ACE35. 单选题：我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料正确答案：C36. 单选题：在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数正确答案：B37. 多选题：在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格

10、指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD38. 判断题：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。()正确答案：错39. 判断题：对于供用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。()正确答案：错40. 单选题：在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求正确答案：A41. 单选题：在活跃的土地交易市场下，土地

11、取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费正确答案：A42. 判断题：如无特殊约定，对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额一半以上的按份共有人同意。()正确答案：错43. 判断题：高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。()正确答案：对44. 单选题：【2012年真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性正确答案：C45. 单选题：在现实中

12、，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值正确答案：C46. 单选题：在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于()。A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策正确答案：D47. 单选题：投资利润率的计算公式是()。A.开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润（土地取得成本+开发成本）C.开发利润（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润开发完成后的房地产价值正确答案：A48. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说有用，经济学

13、上称为使用价值或效用。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A49. 判断题：一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。()正确答案：对50. 单选题：有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他正确答案：C51. 单选题：从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象正确答案：C52. 多选题：下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系正确答案：CDE53. 单选题：可比

14、实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产()，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。A.在当时的一种市场状况B.在其成交日期时的状况C.在其双方达成协议时的价格状况D.在其双方口头同意成交的状况正确答案：B54. 多选题：在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法正确答案：ABD55. 单选题：在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）。A.成交价最高买价最低卖价B.最低卖价

15、成交价最高买价C.成交价最低卖价最高买价D.最高买价成交价最低卖价正确答案：B56. 多选题：目前，我国房屋权属证书有（）。A.房地产权证B.房屋所有权证C.房屋占有权证D.房屋他项权证E.房屋使用权证正确答案：ABD57. 多选题：根据土地的生熟程度，把土地粗略地分为()。A.生地B.熟地C.荒地D.毛地E.热地正确答案：ABD58. 单选题：已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为()。A.宅基地使用权B.临时用地土地使用权C.出让土地使用权D.划拨土地使用权正确答案：D59. 多选题：如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格100/()()/100=

16、在估价对象房地状况下的价格。（答案顺序对应）A.可比实例房地产得分B.估价对象房地产得分C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分E.标准房地产的得分正确答案：CD60. 多选题：下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD61. 单选题：在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素

17、C.噪声因素D.卫生因素正确答案：C62. 单选题：下列哪种价格能反映房地产价格水平的高低？()A.总价B.单价C.平均价D.原始价值正确答案：B63. 多选题：【2011年真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观正确答案：ABC64. 单选题：某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。A.2%B.3%C.5%D.8%正确答案：D65. 判断题：某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第

18、一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）正确答案：错66. 判断题：如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌。()正确答案：对67. 单选题：搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实正确答案：D68. 判断题：当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。（）正确答案：错69. 多选题：房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从

19、而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高正确答案：ABD70. 判断题：狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）正确答案：错71. 单选题：【2013年真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49正确答案：

20、A72. 单选题：在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()。A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资产的回收额正确答案：A73. 多选题：【2014年真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定正确答案：ABCD74. 多选题：反映一般物价变

21、动的主要指标有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT正确答案：AB75. 判断题：评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。()正确答案：错76. 单选题：房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清正确答案：C77. 多选题：可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费正确答案：BCD78. 多选题：净收益的测算途径可分为（）。A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售

22、收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益正确答案：AB79. 多选题：下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券正确答案：AB80. 判断题：在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。()正确答案：对81. 多选题：期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付正确答案：ABC82. 判断题：只有合法权利的房地产才能成为估价对象。()正确答案：错83. 判断题：有些房地产既存在大量租赁实例又有营业

23、收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益。()正确答案：错84. 判断题：当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。()正确答案：错85. 判断题：相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。()正确答案：对86. 多选题：房地产估价可在下列活动中发挥作用()。A.房地产出租B.房地产保险C.房屋继承、分割D.房地产灭籍E.房产办证正确答案：ABC87. 判断题：资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。()正确答案：错88. 多选题：权益是房地产中无形的部分，它包括（）。A.权利

24、B.权力C.利益D.好处E.毛利润正确答案：ACD89. 判断题：评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（）正确答案：对90. 多选题：【2012年真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法正确答案：BD91. 多选题：我国担保法规定，下列不得抵押的财产有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业的土地使用权正确答案：ABCD92. 判断题：【2011年真题】在房屋征收评估中，委托人一般是房屋

25、征收部门，是评估报告使用人，被征收入是评估报告使用人或估价关系利害关系人。()正确答案：对93. 判断题：典价往往高于房地产的实际价值。()正确答案：错94. 单选题：人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响正确答案：B95. 判断题：房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。（）正确答案：对96. 判断题：地价是地租的资本化。()正确答案：对97. 判断题：获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。()正确

26、答案：对98. 判断题：收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。()正确答案：错99. 多选题：政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权正确答案：BCDE100. 单选题：城市房屋拆迁估价应当采用()。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准正确答案：C101. 单选题：决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期正确答案：B102. 判断题：单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产。()正

27、确答案：对103. 判断题：狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬。()正确答案：对104. 单选题：【2011年真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围正确答案：B105. 判断题：从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。()正确答案：错106. 判断题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房

28、地产等。（）正确答案：错107. 单选题：估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()。A.一年B.两年C.半年D.无限期正确答案：A108. 判断题：基准地价修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。()正确答案：对109. 单选题：价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数正确答案：B110. 判断题：收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（）正确答案：错