房地产行业日常业务处理流程

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1、房地产企业日常业务处理流程房地产公司的财务核算至关重要,故财务部应至少设三人以上 ,出纳人员一名 ,主管现金、银行存款及其她货币资金;成本会计一名,专门负责房地产项目开发成本的核算 ;记账会计一名,主要就是全面负责整个项目的帐务处理,登记帐簿、 登记记账软件、月末结帐、报表等。下面主要针对房地产企业财务管理工作做一些简单的阐述。一、 收房款1、置业顾问与客户签订认购协议或合同,一式三份,客户一份 ,财务部备案一份 ,销售部存档一份。置业顾问随同客户一起将定金或房款交存出纳处,出纳点验款项后开具收款收据或发票。收据联交客户,记账联转记账会计做帐,存根联出纳留存。2、财务部与销售部都必须建立销售台

2、账,做到日清日结。当天收款与开具收据必须当天登记,每日金额核对一致。每日出纳收取的现金必须及时存入银行,每次存入银行必须逐笔登记，并注明就是现金收房款存入银行。每日收取的 POS款与转账款必须逐笔登记。销售部每日根据购房协议（合同 ）与收据登记销售日报表 ,并与财务部出纳登记的收款日报表逐笔核对。置业顾问与出纳根据自己的日报表分别登记销售台账,月底核对结清。3、记账会计根据出纳传递的票据做账,每日与出纳核对盘点库存现金、银行存款的账面金额与实际库存。记账会计根据出纳开具的收款收据做预收账款,等开具商品房销售发票时再确认为“商品销售收入” 。若直接能开具发票 ,则不做预收账款 ,直接做入“商品销

3、售收入” 。4、 若为按揭贷款,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。出纳人员应根据银行的按揭进账单及时登记销售台账，并根据收款开具收据 （发票），三联式收据，客户一份，置业顾问一份，财务部留存一份。记账会计根据出纳 提供收据（发票）记账，每日核对账面金额与库存余额。二、开发阶段的日常支出业务房地产企业日常报销跟其她行业基本相同，按照正常审批流程，报销人员拿着 票据到出纳处粘贴，会计审核签字，再由经管部门领导审批，公司主要负责人审批： 最后交由出纳报销，或领钱或冲账。这些日常报销中，多涉及楼盘的策划宣传等销

4、售费用以及企业管理费用中的招待费、办公费等。房地产企业最大的支出就就是开发成本，开发成本下一般设置以下明细科目： 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套 设施费以及开发间接费用，这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。1 .土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权 （或开发权）而发生的 各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土 地使用费、土地闲置费、土地变更用途与超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规

5、划、设计、 可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主 要包括开发项目建筑工程费与开发项目安装工程费等。4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出：主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区 管网工程费与环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5、 公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、 非营利性的 ,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出,如与项目配套的居委会与派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、 水厂、 文体场馆

6、、 学校、 幼儿园、 托儿所、 医院、 邮电通讯等公共设施。6、开发间接费。指企业为直接组织与管理开发项目所发生的 ,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。 主要包括管理人员工资、 职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。因此房地产公司必须设一个专职成本会计,对房地产开发的各项成本进行核算。对商品房最好将普通标准住宅、非普通标准住宅、地下车库、储藏室等分开核算 ,因为这对以后的土地增值税清算会比较有利。一般房地产公司通过竞拍购买取得国有土地使用权后,成本会计根据公司开发部门提供的国有土地使用权买卖合同 、土地出让金收款票

7、据与出纳的支付凭据记入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目。对于土地征用及拆迁补偿费 ,成本会计主要须关注拆迁补偿的票据问题。根据企业所得税税前扣除办法 （国税发2000 84 号）规定 ,纳税人的申报要真实、合法。真实就是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据;合法就是指符合国家税收规定。也就就是说,依具发票的经营行为,购买方只有在取得合法有效的发票后才能在税前扣除。但对于支付拆迁安置这一特定的行为 ,由于必须在城市规划的范围内进行,且要得到政府的批准,而补偿款的接收方多为自然人,为避免因拆迁补偿款资金不到位影响拆迁工作的进行,政府会制定相关的政策对申请拆迁人加以约束。如 :拆迁补偿

8、安置资金必须足额到位,并存入指定的银行账户 ,由房屋拆迁行政主管部门并监督使用等等。因此,支付的拆迁补偿款,凭借公司与拆迁户之间签订的拆迁安置协议 、 收据、 拆迁证明等凭据,就可以在税前扣除;如果就是通过国家有关部门支付有关拆迁补偿款的 ,凭借政府有关部门的收款、付款凭据可以在税前扣除;如果就是通过“招、拍、挂”的途径获得可以直接开发的土地,则拆迁安置补偿款已包含在取得土地使用权所支付的金额中了。项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、 场地通平等前期费用,出纳根据正常的审核审批报销程序进行支付,成本会计根据出纳提供的真实合法有效票据及支付凭据进行产品开发成本的归

9、集,记入“开发成本前期工程费”科目。同时项目发生的基础设施建设费、 公共配套设施费及开发间接费等,也就是出纳根据有效票据支付后交成本会计处归集。若商品房属于自建项目,开发成本建造安装工程费主要会涉及工程物资的采购与施工人工费的核算。 若就是分包给建筑公司 ,则主要涉及工程进度的审核。每个项目开工以后,工程预算部门应当为财务部门提供项目的形象工程进度表,包括项目进度与时间进度的工程量及工作量;出纳根据施工合同与工程进度审批拨款 ,每月的工程进度表都应当有现场本公司甲方代表与技术负责人的签字,其中一联附在工程款申请单后。 （按照审批程序由会计部经理核实总进度,总付款,应扣款等数据后,再由财务总监审

10、核签批,技术负责人复核工程量并签批后 ,最后由总经理签批。）出纳将银行转账单、工程进度报表、工程款申请单以及承建单位开具的收据一并交成本会计做账,计入“预付账款 * 建筑公司”,待承建单位开具建筑业专用发票后转入“开发成本建筑安装工程费” 。房地产开发企业的财务人员除了对开发产品成本核算,平时的日常业务开支 ,还有税金的计提与缴纳。 公司记账会计根据每月的预收账款或开具发票确认的销售收入来计提营业税、城建税、教育费附加、印花税等各项税费 , 同时也要按照当地税务局核定的预征率预缴企业所得税与土地增值税。三、 其她财务管理(一)、合同与结算报告的管理现代企业的经济往来,主要就是通过合同形式进行的

11、 ,合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一,能否实施有效管理,把好合同关,就是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此,财务部应有专人负责合同与结算资料的管理,并注意以下几个方面:(1)按照合同内容进行分类编号,如工程合同的前期拆迁合同、 建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号,同类合同要归集在一起 ,以便于日常使用以及成本费用的归集与核算管理。(2)合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整,并逐一记入公司合同登记簿。(3)合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。(4)工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。房地产公

12、司的合同结算就是合同履行的主要环节与内容,把好合同的结算关至关重要,这既就是对合同签订的审查,也就是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理,在原合同内容的基础上 ,增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容,形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的,也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL 工作表 ,但必须要保持编号的一致性,方便核查使用。(二)、销售发票收据的管理房地产开发企业的开发周期长 ,销售收入少则几千万、几亿,多则几十亿、上百亿 ,而一套开发产品的收款次数少则两次、三次,多则四次、五次,甚至还有一套产品购

13、买后又退回多次销售的现象,那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知,而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。(1)建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后,可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据,但就是对于未使用税务系统的情况下,自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用 ,建立一个 EXCEL 工作表,从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束,涵盖整个项目的全部收款过程。(2)工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类

14、别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示,这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能,财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。(三)、财务辅助台账的管理现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件 ,但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点 ,跨年度数据的分类整理汇总问题就是财务软件无法解决的 ,所以财务辅助台账的建立就是非常有必要的,直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点 ,有两大类科目需要建立辅助台账:一类就是往来类与成本类科目;另一类就是损益

15、类科目。下面分别进行阐述。（1）往来类与成本类科目的台账主要就是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。 预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况,但就是其只能反映账面上的企业付款金额与合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况,并且财务软件的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细 ,另外对于房地产开发企业来说,与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至就是项目竣工决算后的质保期间 ,鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。（2）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、 销售成本、 销售税金及附加、 期间费用等。 损益类科

16、目在月度年度结转后余额将为零 ,年度内可以反映累计情况,而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性 ,客观要求建立台账进行管理。销售收入（包括取得预售资格的预收账款） 台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上,根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号,保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容,形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账, 台账需要按照产品类别分别建立,以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额,最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外,其她损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其她分类方式建立台账,实现对开发项目的合理、有效管理,以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。