文案湖北咸宁佳辰国际中央城营销计划学习教案

《文案湖北咸宁佳辰国际中央城营销计划学习教案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《文案湖北咸宁佳辰国际中央城营销计划学习教案（86页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、会计学1文案湖北咸宁佳辰国际中央文案湖北咸宁佳辰国际中央(zhngyng)城营销计划城营销计划第一页，共86页。01市场：市场竞争格局市场：市场竞争格局(gj)分析分析第2页/共86页第二页，共86页。据中国信息报网站报道，国家统计局6月10日公布1-5月全国房地产市场运行(ynxng)情况。一、房地产开发完成情况1-5月，全国完成商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比去年同期回落30.6个百分点。二、商品房销售情况1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。 09年全国年全国(qun u)市场有所回升，但同比

2、依然不足市场有所回升，但同比依然不足09年一季全国市场(shchng)情况第3页/共86页第三页，共86页。 从上图可以(ky)看出，09年受国家促进房地产市场健康发展的相关政策影响，消费者信心有一定程度的恢复，市场需求平稳释放，商品住房销售面积210.82万平方米，环比增加14.17%，同比增加95.42%。09年市场调整，整体年市场调整，整体(zhngt)销售量稳步上升销售量稳步上升武汉市一年内市场(shchng)销售量情况数据来源于武汉房地产信息网第4页/共86页第四页，共86页。武汉市一年内市场价格(jig)情况数据(shj)来源于武汉房地产信息网 从图表中可以看出，武汉商品住房平均价

3、格为4985.62元/平方米，环比上涨11.09%，同比上涨1.11。 09年第一季度终于出现上涨趋势，虽然价格上升曲线不大，但毕竟有起色，打破了08年全年的低迷现象(xinxing)，但后期价格走势依然不明朗，开发商在价格上不敢试水。09年第一季度价格稳中有升，但前景不明不敢试水。年第一季度价格稳中有升，但前景不明不敢试水。第5页/共86页第五页，共86页。 09年全国房地产市场较08年底有较强上升趋势，但仍未达到良性状态。 武汉市一年内销售量出现逐步(zhb)增长，但增长幅度不大。 武汉市09年第一季度价格出现反弹，但价格水平仍在试水。09年市场特征年市场特征(tzhng)给我们给我们的警

4、示的警示09年出现年出现(chxin)良好的开市效果，但后市前景不明，本良好的开市效果，但后市前景不明，本项目作为第一次入市大型项目，必须稳中求进，切不可急项目作为第一次入市大型项目，必须稳中求进，切不可急功近利。功近利。第6页/共86页第六页，共86页。咸宁城区2008-2012年房屋(fngw)每年规划建设（规划局提供）：咸宁城三个区域(qy)2008-2012年建房规划（规划局提供）：咸宁未来咸宁未来(wili)市场供应市场供应情况情况 从图表中可以看出，咸宁未来住房供应量巨大，达到52万，5600套，后期市场竞争压力将越来越大。而按照市政府规划预计到2012年，住宅面积要建成260万平

5、方米，共计2.8万套房。据市建规委局预计，到2010年咸宁城注册登记的房地产企业将达到100家左右，竞争将更上一层楼。 咸宁后期市场供应量大，项目面临未来较强竞争压力。咸宁后期市场供应量大，项目面临未来较强竞争压力。第7页/共86页第七页，共86页。咸宁地区现有人口280万人口，而咸宁市人口58万人，占全市的21%左右；城区人口28万，农村(nngcn)人口30万，也就是说咸宁城区人口占全市人口的10%，是典型的农村(nngcn)大、城市小。如果4口人一户计算，咸宁市5年内购买房户数大约如下：简单计算：咸宁未来简单计算：咸宁未来5年每个楼盘年每个楼盘12月仅约月仅约210套的消化力，所以为了在

6、套的消化力，所以为了在竞争中占据优势地位竞争中占据优势地位(dwi)，必须在抢食客户资源方面更加下功夫，在，必须在抢食客户资源方面更加下功夫，在价格水平上需要谨慎。价格水平上需要谨慎。咸宁市场咸宁市场(shchng)消消化力预判化力预判第8页/共86页第八页，共86页。从2005年开始，咸宁房地产开发呈明显上升(shngshng)趋势，商品房开发面积翻了一倍，投入市场的住宅基本被消化，市场需求大，具备强劲的消费能力。2003年至今，商品房价格呈现跳跃式增长，2006年为1400元/，2007年均价已达到1900元/，2008年均价超过2200元/。以上的现象我们似乎很眼熟，是的，中国自2004

7、年至2007年也是这样以飞快是速度涨起来的。不是说咸宁也面临着市场的拐点，只是要谨慎对待价格，特别是初次入市的价格尤为关键，将为项目的全局打下良好的开局。咸宁历年价格咸宁历年价格(jig)走走势情况势情况咸宁当前市场不能过分乐观，谨慎入市咸宁当前市场不能过分乐观，谨慎入市(r sh)为项目为项目创造良好开局，后势必将圆满。创造良好开局，后势必将圆满。第9页/共86页第九页，共86页。咸宁当前咸宁当前(dngqin)市市场竞争格局场竞争格局第10页/共86页第十页，共86页。典型性竞争典型性竞争(jngzhng)个案对比个案对比竞争项目各有特色，并且推广力度竞争项目各有特色，并且推广力度(ld)

8、很大，已经在市场很大，已经在市场上形成较好的影响力。上形成较好的影响力。第11页/共86页第十一页，共86页。 后市供应量大，未来竞争压力大，形势严峻。 购买力低，城市消化能力疲软。 历年价格走势乐观，但仍需谨慎入市，创造良好开局，完成项目整体目标。 当前竞争市场剧烈，本项目入市需要(xyo)加大力度，抢占市场。典型竞争项目各有优势，并且已经形成市场影响力。咸宁市场咸宁市场(shchng)特特征征咸宁当前市场情况需要谨慎对待咸宁当前市场情况需要谨慎对待(dudi)，本项目入市，本项目入市为抢占市场先机，出手要准、狠。为抢占市场先机，出手要准、狠。第12页/共86页第十二页，共86页。02 项目

9、项目(xingm)：自身全方位：自身全方位分析解剖分析解剖第13页/共86页第十三页，共86页。项目区域位置项目区域位置(wi zhi)分析分析面对市政府；面对市政府；城市形象街城市形象街咸宁大道；咸宁大道；城市金融中心城市金融中心各大银行点各大银行点紧邻中央商业区紧邻中央商业区中百仓储，武商；中百仓储，武商；是咸宁城市最核心是咸宁城市最核心(hxn)地带，占据城市优质市政资源。地带，占据城市优质市政资源。第14页/共86页第十四页，共86页。项目项目(xingm)景观资源分景观资源分析析独占丰富城市景观独占丰富城市景观(jn un)资源，具有不可替资源，具有不可替代性。代性。城市中心主河道城

10、市中心主河道河岸市政景观河岸市政景观最大城市广场最大城市广场城市形象大道城市形象大道第15页/共86页第十五页，共86页。项目项目(xingm)规划前景规划前景分析分析商务、商业商务、商业(shngy)、公寓、住宅、酒店大型城、公寓、住宅、酒店大型城市综合体。市综合体。酒店式公寓酒店式公寓商业街区商业街区星级酒店星级酒店商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区商业街区第16页/共86页第十六页，共86页。项目建筑项目建筑(jinzh)形态分形态分析析纯高层建筑群，占据城市中心第一纯高层建筑群，占据城市中心第一(dy)高度。高度。约100米第17页/共86页第十七页，共86页。项目园林形态项目园

11、林形态(xngti)分分析析内部内部(nib)园林景观丰富多彩，建筑依景观园林景观丰富多彩，建筑依景观而建，景观资源最大化。而建，景观资源最大化。组团主题园林组团主题园林中心主题广场中心主题广场中央水系景观中央水系景观立体主题景观立体主题景观商业喷泉景观商业喷泉景观第18页/共86页第十八页，共86页。项目项目(xingm)户型形态分户型形态分析析超大观景阳台超大观景阳台(yngti)设计，两梯四户宽阔垂直交通设计，两梯四户宽阔垂直交通。看人民广场看人民广场看中心看中心(zhngxn)园林园林看河岸景观看河岸景观第19页/共86页第十九页，共86页。单套面积(min j)大于130 m的舒适型

12、住宅户数占总户数的56%，实用型90-125 m的户数占总户数的13%，经济型90以 m下的面积(min j)占31%。 项目户型项目户型(h xn)配比配比分析分析由此看出，我们的主力由此看出，我们的主力(zhl)户型是舒适型住宅计户型是舒适型住宅计，奠定项目高端定位方向。，奠定项目高端定位方向。第20页/共86页第二十页，共86页。项目项目(xingm)配套资源配套资源分析分析在产品配置在产品配置(pizh)方面，健全，倡导环保、节能、智能全方位居住理念。方面，健全，倡导环保、节能、智能全方位居住理念。智能化系统(xtng)信息网络系统双层中空玻璃墙面保温系统外遮阳节能系统隔声系统第21页

13、/共86页第二十一页，共86页。地段享有丰富市政配套资源。 景观独占城市景观资源。 规划集商务、住宅、商业、公寓大型(dxng)综合体。 建筑咸宁第一个纯高层建筑群落。园林丰富多样内部园林。户型舒适型全观景设计。配套环保、节能、智能居住理念。项目产品项目产品(chnpn)概述概述综合综合(zngh)以上几点，可以将项目概述为：以上几点，可以将项目概述为：集优化高品质大型综合集优化高品质大型综合(zngh)居住区居住区第22页/共86页第二十二页，共86页。03 定位：定位：SWOT分析分析(fnx)定定位体系位体系第23页/共86页第二十三页，共86页。1、地处行政机关中心区域，具有王者风范2

14、、规划全面、集商务、居住、商业一体的中央商务区3、占据人民广场城市资源为己有5、与淦河风景线相伴6、交通便捷，咸宁大道、滨河西路、桂花街7、为附近最高楼，可以(ky)俯视城市全景1、周围社区现有配套不成熟2、周围社区现有人口少，区域现有人气不足3、滨河西路没有公交车而从银桂桥到中央城距离较远4、滨河西路只能一边做商业，而单边商业人气没双边(shungbin)街商业旺5、咸宁大道昭示面窄，受财政和交通局遮档1、市场正值上升初级阶段，容易站立形象2、咸宁大盘的高层住宅少，咸宁将掀起住高层时尚热，中央商务区也顺势而为3、全市最大售楼部，档次感、昭示感强4、附近缺乏大型商务住宅区，填补市场空白5、人民

15、广场对本(dubn)楼盘具有免费的宣传机会6、桂花路延长线建桥，拉近城市距离1、全国市场低迷，后市前景不明2、市场供应紧追，后期压力大3、碧桂园、福星、大楚城已经形成影响力4、城市整体消化力不够5、周边竞争性项目已经形成氛围，而本项目工地为早期，形象感差6、周边人气不够，居住氛围难以体现项目项目SWOT分析分析优势：优势：劣势：劣势：机会：机会：威胁：威胁：第24页/共86页第二十四页，共86页。项目核心项目核心(hxn)优势卖点优势卖点城市城市(chngsh)资源资源独占市政核心独占市政核心(hxn)资源、人民广场、淦河等资源、人民广场、淦河等太多项目在讲中心，市场疲劳落入俗流太多项目在讲中

16、心，市场疲劳落入俗流高层建筑高层建筑高层不是唯一，有高层的项目比比皆是高层不是唯一，有高层的项目比比皆是综合体综合体最全最优，集商务、商业、住宅一体化最全最优，集商务、商业、住宅一体化产品配套产品配套是很好，但太隐蔽，没有办法让人看见是很好，但太隐蔽，没有办法让人看见城市中心城市中心综合以上分析，项目核心优势卖点：综合以上分析，项目核心优势卖点：咸宁核心咸宁核心+大型城市综合区大型城市综合区第25页/共86页第二十五页，共86页。04 策略：项目策略：项目(xingm)竞争出竞争出路研究路研究第26页/共86页第二十六页，共86页。项目项目(xingm)市场形象市场形象福星城大楚城碧桂园御龙天

17、下月亮湾新天地凤凰花园我们项目要占据市场第一线，必然要借鉴一线项目的同时我们项目要占据市场第一线，必然要借鉴一线项目的同时(tngsh)，还要超越，所以，在推广上我们更应下足苦工。，还要超越，所以，在推广上我们更应下足苦工。通过前期长时间的大量广告投入(tur)，已经赢得市场知名度前期也大量广告投入，但被上两个项目抢了风头在推广和产品形象上没有逾越以上项目，排在市场三线第27页/共86页第二十七页，共86页。对外形象对外形象(xngxing)推推广广 提高画面(humin)品质感，体现项目的高端居住品质与大型综合体的城市价值，从而建立起项目“改变城市的楼盘” 核心诉求点。画面(humin)参考

18、第28页/共86页第二十八页，共86页。05 项目入市项目入市(r sh)策略策略第29页/共86页第二十九页，共86页。营销营销(yn xio)计划表计划表7月8月9月11月12月主力推广期，建立项目高度形象；集中轰炸，迅速(xn s)获得知名度销售员能力(nngl)修炼，通过活动进行客户积累，注重客户准确度集中推广，发布开盘信息，优质产品入市，价格低开高走岁末回款，通过老客户回馈、促销等手段促进全年目标实现蓄势期蓄客期强销期冲刺期09年目标：年目标：200套套业主联谊会活动举办，再次吸引市场目光，在前期销售顺利的基础上进行提价10月开盘期第30页/共86页第三十页，共86页。高形象入市集高

19、形象入市集中中(jzhng)火力突发火力突发营销营销(yn xio)策略策略现场形象展现场形象展示示(zhnsh)品质提升品质提升精准系列活精准系列活动营销动营销起始性价比轰起始性价比轰动效应动效应第31页/共86页第三十一页，共86页。高端形象高端形象(xngxing)建立建立形象形象(xngxing)画面、宣画面、宣传语传语媒体渠道媒体渠道(qdo)整合整合高形象入市高形象入市集中火力集中火力突发突发在画面上显得有档次感，体现项目高端居住区与大型综合体的城市价值，宣传推广语密集的出现，形成市场记忆；媒体组合考虑长效、短效相结合，占据城市主要媒体资源，在同一时期集中发布，形成轰动效应。媒体营

20、销媒体营销第32页/共86页第三十二页，共86页。项目项目(xingm)形象定位形象定位谁动了咸宁的谁动了咸宁的“心心”第33页/共86页第三十三页，共86页。主题主题(zht)推广语推广语家在广场家在广场(gungchng)，心向中央心向中央 深奥，玩味的广告语或许(hux)能引起别人注意，但是我们需要很长的时间和很多的财力才能把故事讲清楚。一点都不划算，真正直击消费者内心的必然是即容易理解又能体现项目品质的。 咸宁城市广场仅此一个，并且代表市政形象，我们说广场，谁都知道是中心，在市政府门前，旁边有条美丽的河畔。人民广场之于咸宁就如天安门广场之于中国。 还有，心向中央点题项目案名，又沾到中央

21、政府的光，咸宁人民居住在这里离政府更近了。第34页/共86页第三十四页，共86页。主题形象主题形象(xngxing)系列系列演绎演绎高度高度城市顶层，人生巅峰；城市顶层，人生巅峰；广度广度独拥广场，坐览八方；独拥广场，坐览八方；气度气度(qd)政务中心，胸怀政务中心，胸怀天下。天下。第35页/共86页第三十五页，共86页。第36页/共86页第三十六页，共86页。第37页/共86页第三十七页，共86页。媒体渠道媒体渠道(qdo) 对媒体渠道进行了整合(zhn h)，在高调宣传项目形象的同时，对可能性目标群体进行针对性地宣传，以准确有效地打击目标客户。高调高调(godio)宣传宣传报广：报广：集中

22、发布、咸宁日报、南鄂晚报整版户外：户外：以形象画面为主，占据城市核心位置车身：车身：以形象画面为主，电视：电视：咸宁1台黄金时间段长期播放小众性推广小众性推广短信：短信：覆盖目标片区夹报：夹报：覆盖目标片区派单：派单：针对目标片区派发BBS广告：广告：定点、定期广告投放活动：活动：不定期通过活动加强市场记忆第38页/共86页第三十八页，共86页。户外相当关键户外相当关键咸宁城市并不大，在城市重要位置竖立户外大牌，能在短咸宁城市并不大，在城市重要位置竖立户外大牌，能在短期之内迅速形成期之内迅速形成(xngchng)(xngchng)影响力户外。并且属于长期影响力户外。并且属于长期性的媒体。性的媒

23、体。短信群发直击目标短信群发直击目标性价比很高的媒体渠道，并且能十分精准的直击目标客户性价比很高的媒体渠道，并且能十分精准的直击目标客户，比如我们收集的咸宁所有政府职员的名单。，比如我们收集的咸宁所有政府职员的名单。车身广告流动性强车身广告流动性强公交车身广告是市内流动广告，具有渗透性强，覆盖面广公交车身广告是市内流动广告，具有渗透性强，覆盖面广的特点，建议采用外车身广告覆盖全市。的特点，建议采用外车身广告覆盖全市。常用常用(chn yn)媒体渠媒体渠道道第39页/共86页第三十九页，共86页。流动广告车流动广告车购买便宜的二手公交车，将外围改装成四面广告板购买便宜的二手公交车，将外围改装成四

24、面广告板，并将广告板设计成三面翻胡形式，可以在关键节，并将广告板设计成三面翻胡形式，可以在关键节点在指定的地点环游，并将车内包装成小型接待处点在指定的地点环游，并将车内包装成小型接待处，设置洽谈，设置洽谈(qitn)(qitn)桌椅，配备销售人员，成为流桌椅，配备销售人员，成为流动接待点，配合活动进行宣传。动接待点，配合活动进行宣传。市内外展定点接待处市内外展定点接待处在中百仓储与武商门前广场设置小型固定接待点，在中百仓储与武商门前广场设置小型固定接待点，占据城市最繁华地段，形成两个人口密集地固定广占据城市最繁华地段，形成两个人口密集地固定广告牌。对展位进行外包装，同时配备销售物料和销告牌。对

25、展位进行外包装，同时配备销售物料和销售员现场接待讲解项目。售员现场接待讲解项目。特殊特殊(tsh)媒体渠道媒体渠道第40页/共86页第四十页，共86页。活动活动(hu dng)传播力传播力营销中心开放营销中心开放(kifng)认筹活动认筹活动(hu dng)盛大开盘活动盛大开盘活动精准系列活精准系列活动营销动营销在长效媒体占据城市印象之后，我们的主要营销手段应该采取活动宣传为主；咸宁城市较小，活动宣传很容易在极短时间内形成关注，并利于口碑传播。事件人物炒作事件人物炒作第41页/共86页第四十一页，共86页。第一阶段推广工作第一阶段推广工作(gngzu)节节奏安排奏安排6 6月月8 8月月9-2

26、79-277-77-7前期前期(qinq)(qinq)推广期推广期蓄客推广蓄客推广(tugung)(tugung)期期开盘开盘9-59-5认筹认筹营销中心开放营销中心开放产品发布会产品发布会系列活动宣传系列活动宣传第42页/共86页第四十二页，共86页。 营销中心开放是项目第一次真正意义(yy)上的对外面市，必须要取得较好的轰动效应。同时营销中心是项目的形象窗口，在现场包装上力求尊贵。 在营销中心开放当天推行优惠会员卡发放，凡来访客户进行登记即可免费获得购房优惠卡一张，凭卡可享受购房优惠。 活动时间7月12日（周日）（具体执行方案后期提供）主题营销主题营销(yn xio)活动活动佳辰佳辰(ji

27、 chn)(ji chn)国际中央国际中央城营销中心全城绽放城营销中心全城绽放第43页/共86页第四十三页，共86页。蓄客手段蓄客手段(shudun)优惠卡发放优惠卡发放泛销售推广形式：泛销售推广形式： 免费发放优惠卡，原始积分免费发放优惠卡，原始积分50005000分，购房可冲抵分，购房可冲抵50005000元人民币。任何到现场的客户通过身份证都有资格领取，一人只能领取一张卡，只限于一期开盘当天使用，一张卡只限购房一套。有了卡的实体传播，客户会对他的亲戚朋友介绍，并项目进行宣传，使项目获得较好的口碑效应。元人民币。任何到现场的客户通过身份证都有资格领取，一人只能领取一张卡，只限于一期开盘当天

28、使用，一张卡只限购房一套。有了卡的实体传播，客户会对他的亲戚朋友介绍，并项目进行宣传，使项目获得较好的口碑效应。1 1、所有购卡者都是我们、所有购卡者都是我们(w men)(w men)的推销员；的推销员；2 2、购房只认卡，一房一卡，不影响项目销售；、购房只认卡，一房一卡，不影响项目销售；3 3、50005000元原始购房优惠，本身就有大的吸引力。元原始购房优惠，本身就有大的吸引力。第44页/共86页第四十四页，共86页。“心心”卡：卡：1、发布时间：营销中心开放至项目第一次认筹（、发布时间：营销中心开放至项目第一次认筹（7月月12日日9月月12日）日）2、优惠时间：第一次开盘一月内。、优惠

29、时间：第一次开盘一月内。3、获取方式：凡到销售现场的所有客户用过身份证登记便可免费、获取方式：凡到销售现场的所有客户用过身份证登记便可免费领取一张。领取一张。4、使用规则、使用规则“心心”卡原始积分卡原始积分5000分，第一次开盘一月内购房可冲抵分，第一次开盘一月内购房可冲抵5000元人元人民币；民币；每套房只限使用一张卡优惠；每套房只限使用一张卡优惠；该卡可以进行一次转让，转让需到佳辰国际该卡可以进行一次转让，转让需到佳辰国际中央城营销中心进行中央城营销中心进行更名；更名；本本“心心”卡的优惠可以与本项目的其他优惠同时卡的优惠可以与本项目的其他优惠同时(tngsh)使用；使用；一张卡的购房优

30、惠只能使用一次，不能重复使用。一张卡的购房优惠只能使用一次，不能重复使用。第45页/共86页第四十五页，共86页。强势强势(qin sh)推广推广配合推广，针对(zhndu)目标群体集中的区域开展路演。以长效型大众渠道以长效型大众渠道(qdo)为主，广而告之，建立市场为主，广而告之，建立市场高端形象。高端形象。第46页/共86页第四十六页，共86页。媒体计划媒体计划(jhu)报纸广告：报纸广告：（硬广）（硬广）项目产品优势发布于项目产品优势发布于“心心”卡发布通知，发布计划：卡发布通知，发布计划：发布媒体：发布媒体：楚天都市报夹报、咸宁日报、南鄂晚报、短信群发、咸宁新楚天都市报夹报、咸宁日报、

31、南鄂晚报、短信群发、咸宁新闻网闻网7 7月月1010日（周五）发布一次，发布日（周五）发布一次，发布: :佳辰国际中央城全城亮相佳辰国际中央城全城亮相；7 7月月1717日（周五）价值日（周五）价值50005000元购房优惠元购房优惠“心心”卡正在发放中卡正在发放中；7 7月月2424日（周五）项目介绍日（周五）项目介绍(jisho)(jisho)和和“心心”卡正在火热发卡正在火热发布中软文布中软文第47页/共86页第四十七页，共86页。第48页/共86页第四十八页，共86页。短信群发：短信群发：短信群发是比较直销的推广手段，为把握住项目中高端客群，可短信群发是比较直销的推广手段，为把握住项目

32、中高端客群，可针对两种途径进行发布：针对两种途径进行发布： 1、所有咸宁移动、所有咸宁移动VIP用户，连续三月手机费超过用户，连续三月手机费超过150元的用户；元的用户； 2、所有咸宁私家车主；、所有咸宁私家车主； 3、咸宁所有政府公务员。、咸宁所有政府公务员。发布内容：佳辰国际发布内容：佳辰国际(guj)中央城全城公开，价值中央城全城公开，价值5000元购房卡元购房卡免费赠送。免费赠送。发布时间：发布时间：7月月11日、日、7月月18日、日、7月月25日。日。第49页/共86页第四十九页，共86页。第二阶段推广第二阶段推广(tugung)工作工作节奏安排节奏安排6 6月月8 8月月9-279

33、-277-77-7前期前期(qinq)(qinq)推广期推广期蓄客推广蓄客推广(tugung)(tugung)期期开盘开盘9-149-14认筹认筹营销中心开放营销中心开放产品发布会产品发布会八一特别节目八一特别节目第50页/共86页第五十页，共86页。 利用八一政治主题举行项目纯粹的宣传活动，不与政府活动联系。活动主要注重项目的宣传性，对于八一仅仅是活动由头。 在人民广场上采取大型文艺汇演，在活动过程中可以不断与项目联系。并在售楼部准备冷饮、果盘，活动现场(xinchng)免费发放入场券，持入场券可进入售楼部免费享用冷饮、瓜果。 活动时间8月1日（周日）（具体执行方案后期提供）系列系列(xli

34、)活动宣传活动宣传佳辰国际中央佳辰国际中央(zhngyng)(zhngyng)城八一特别城八一特别节目节目第51页/共86页第五十一页，共86页。事件炒作：事件炒作：事件炒作是比较隐形的推广手段，通过正面的事件塑造，引起市民关事件炒作是比较隐形的推广手段，通过正面的事件塑造，引起市民关注，达到宣传目的注，达到宣传目的(md)，建立良好口碑，建立良好口碑 ，可针对两种途径进行发布，可针对两种途径进行发布： 1、咸宁市民；、咸宁市民； 2、咸宁机关事业单位；、咸宁机关事业单位； 发布内容：龙脉宝地发布内容：龙脉宝地佳辰中央城施工现场挖掘出古代金身龙雕佳辰中央城施工现场挖掘出古代金身龙雕发布时间：待

35、定发布时间：待定 第52页/共86页第五十二页，共86页。人物新闻：人物新闻：通过对公司领导层的正面通过对公司领导层的正面(zhngmin)塑造，提升项目形象塑造，提升项目形象感，增强客户购买信心感，增强客户购买信心 1、咸宁市民；、咸宁市民； 2、咸宁机关事业单位；、咸宁机关事业单位；发布内容：为咸宁人造福，重金打造鄂南第一中央商务发布内容：为咸宁人造福，重金打造鄂南第一中央商务城城陈总的咸宁情怀。陈总的咸宁情怀。发布时间：待定发布时间：待定第53页/共86页第五十三页，共86页。系列系列(xli)宣传活动宣传活动注：具体活动可根据实际情况进行(jnxng)调整和删减。 活动可配合网络和短信

36、进行(jnxng)宣传。第54页/共86页第五十四页，共86页。宣传宣传(xunchun)推广推广第55页/共86页第五十五页，共86页。第三阶段推广第三阶段推广(tugung)工作工作节奏安排节奏安排6 6月月8 8月月9-269-267-127-12前期前期(qinq)(qinq)推广推广期期蓄客推广蓄客推广(tugung)(tugung)期期开盘开盘9-59-5认筹认筹营销中心开放营销中心开放产品发布会产品发布会第56页/共86页第五十六页，共86页。推广推广(tugung)主题主题佳辰国际佳辰国际中央中央(zhngyng)城城公开认筹公开认筹 通过认筹的形式(xngsh)锁定客户，收取

37、筹金。推广方面全面进行“佳辰国际中央城公开认筹”的信息告知，并通过优惠方式吸引客户。第57页/共86页第五十七页，共86页。活动活动(hu dng)：产品发：产品发布会布会活动主题：佳辰国际中央城产品发布会活动主题：佳辰国际中央城产品发布会 佳辰国际中央城公开认筹佳辰国际中央城公开认筹活动时间活动时间(shjin)：9月月5日日活动地址：营销中心活动地址：营销中心活动内容：邀请所有前期储备客户与各界新闻媒体参加，对项目产品的优点进行讲解，接着当场公开认筹，同时现场举行小活动，通过活动制造气氛，并准备茶水点心，所有来访客户都有礼品赠送。活动内容：邀请所有前期储备客户与各界新闻媒体参加，对项目产品

38、的优点进行讲解，接着当场公开认筹，同时现场举行小活动，通过活动制造气氛，并准备茶水点心，所有来访客户都有礼品赠送。（具体方案后期拟定）（具体方案后期拟定）第58页/共86页第五十八页，共86页。蓄客手段蓄客手段(shudun)定金认筹：定金认筹：发布时间：发布时间：20092009年年9 9月月5 5日日有效时期：缴纳诚意金之日起，项目开盘后一月止。有效时期：缴纳诚意金之日起，项目开盘后一月止。优惠形式：缴纳诚意金优惠形式：缴纳诚意金1000010000元，购房冲抵元，购房冲抵3000030000元房款元房款收取方式：直接收取方式：直接(zhji)(zhji)收取，锁定身份证、姓名。收取，锁定

39、身份证、姓名。第59页/共86页第五十九页，共86页。活动营销：活动营销：利用教师节节日契机，针对老师利用教师节节日契机，针对老师(losh)采取针对性的营销，利用公益采取针对性的营销，利用公益的口吻为项目吸取更多筹量：的口吻为项目吸取更多筹量： 针对人群：咸宁所有教育工作者；针对人群：咸宁所有教育工作者； 发布内容：谢师恩发布内容：谢师恩为您铸就园丁之家为您铸就园丁之家发布时间：发布时间：9月月10日日第60页/共86页第六十页，共86页。第四阶段推广工作节奏第四阶段推广工作节奏(jizu)安排安排6 6月月8 8月月9-269-267-127-12前期前期(qinq)(qinq)推推广期广

40、期蓄客推广蓄客推广(tugung)(tugung)期期开盘开盘9-59-5认筹认筹外展点开放外展点开放营销中心开放营销中心开放第61页/共86页第六十一页，共86页。 项目推广的高潮阶段，所有媒体基本集中在这个阶段全部投放，形成爆炸效应(xioyng)，增广广告覆盖面和渗透力，保证开盘的火爆热销。 消化前期购卡客户基础之上，把销售推向高潮。推广推广(tugung)主题主题 主要围绕开盘主要围绕开盘(ki pn)(ki pn)展开，利用活动吸引消费者到现场来，并产生购买行为。消化前期购卡客户，把销售推向高潮，拟定开盘展开，利用活动吸引消费者到现场来，并产生购买行为。消化前期购卡客户，把销售推向高

41、潮，拟定开盘(ki pn)(ki pn)时间为时间为9 9月月2626日（周六）。日（周六）。佳辰国际佳辰国际中央城全城震撼开盘中央城全城震撼开盘第62页/共86页第六十二页，共86页。开盘开盘(ki pn)活动：红活动：红酒品尝会酒品尝会活动主题：中央生活活动主题：中央生活-品质人生品质人生 “佳辰国际佳辰国际中央城中央城”全城全城(qun chn)盛大开盘盛大开盘活动时间：活动时间：9月月26日开盘期日开盘期活动内容：活动地点安排在售楼部，客户可现场品尝来自法国的各活动内容：活动地点安排在售楼部，客户可现场品尝来自法国的各个年份的香醇红酒（小杯品尝），可在现场进行砸金蛋活动，金蛋个年份的香

42、醇红酒（小杯品尝），可在现场进行砸金蛋活动，金蛋里面写有奖励内容，消费者根据所砸出来的奖励内容兑换相对应的里面写有奖励内容，消费者根据所砸出来的奖励内容兑换相对应的奖品。之后可在现场举行一场拍卖活动，拍卖几套奖品。之后可在现场举行一场拍卖活动，拍卖几套“御用御用”户型。户型。（具体方案后期拟定）（具体方案后期拟定）第63页/共86页第六十三页，共86页。宣传宣传(xunchun)推广推广第64页/共86页第六十四页，共86页。情景情景(qngjng)展展示营销示营销赋予深厚赋予深厚(shnhu)文文化性化性示范展示示范展示(zhnsh)体体验验现场形象展现场形象展示品质提升示品质提升销售面貌修

43、炼销售面貌修炼再好的产品如果没有故事性，便显得枯燥乏味，没有煽动性。我们必须给项目赋予文化内涵，给客户丰富的想象空间。也给销售员一个故事来煽动客户的情感。展示营销是通过现场体验打动客户，营销中心，样板房与示范园林为后期逼定成交打基础。第65页/共86页第六十五页，共86页。文化赋予文化赋予(fy)之组团命名之组团命名 项目紧邻市政大楼，占据城市(chngsh)中心位置，独享咸宁大道市政和金融配套。我们给消费者提供了一个功臣名就的梦想，勾画出一个世界名园的蓝图，将项目打造城具有故事的主题园林。普罗旺斯组团多伦多组团哥白尼组团牛津(ni jn)学府组团伊斯兰堡组团圣保罗组团第五大道第66页/共86

44、页第六十六页，共86页。组团一：普罗旺斯（组团一：普罗旺斯（ProvenceProvence）是古罗马的一个行省，现为法国东南部的一个地区，毗邻地中海，和意大利接壤。从阿尔卑斯是古罗马的一个行省，现为法国东南部的一个地区，毗邻地中海，和意大利接壤。从阿尔卑斯山经里昂南流的隆河（山经里昂南流的隆河（RhoneRhone），在普罗旺斯附近分为两大支流），在普罗旺斯附近分为两大支流(zhli)(zhli)，然后注入地中海。，然后注入地中海。组团三：多伦多组团三：多伦多弧形建筑中的典型弧形建筑中的典型(dinxng)(dinxng)就是多伦多的标志性建筑就是多伦多的标志性建筑市政厅市政厅, ,也称多伦

45、多大会堂也称多伦多大会堂, ,其半圆形的立式结构别具一格。其半圆形的立式结构别具一格。组团二：哥白尼组团二：哥白尼哥白尼。波兰思想家、天文学家，日心学说的创始人。专研经天纬地的奥秘，在本区树立名人哥白尼。波兰思想家、天文学家，日心学说的创始人。专研经天纬地的奥秘，在本区树立名人雕像雕像(dio xin)(dio xin)，与项目棋盘经纬网联系。，与项目棋盘经纬网联系。组团五：伊斯兰堡（组团五：伊斯兰堡（ISLAMABADISLAMABAD） 巴基斯坦首都，全国政治中心，是一座美丽富有特色的现代化城市。组团六：圣保罗组团六：圣保罗圣保罗名店林立，有拉美地区最大的购物中心之一Shopping Ar

46、icanduva。也有多个高档购物区。组团组团四四：牛津学府（教育中心）牛津学府（教育中心） 牛津因闻名于它的世界一流学府的地位和遍布各地的古迹,使它成为人们极度梦想的城市。9世纪建立的，距今有1100多年历史的牛津城是英国皇族和学者的摇篮。商业街商业街：第五大道第五大道纽约著名商业街，任何一个来纽约观光的的游客都会来第五大道漫步或游览，位于美丽的中央公园周边，面向南方，将会看到高大的建筑物，这些经典名店之间还有众多的景观，比如PULITZER喷泉。第67页/共86页第六十七页，共86页。营销中心氛围营销中心氛围(fnwi)营造营造 通过对现场营销中心、样板房、入口等的展示，让客户切身体验项目

47、品质，感受项目本身产品到来的高品质生活，提高客户对项目的价值认同。通过悬挂吊旗、展板、照片、雕塑、油画(yuhu)等进行软饰装点。欧式风格欧式风格(fngg)(fngg)营销中心营销中心第68页/共86页第六十八页，共86页。工法展示区：工法展示区：利用售楼部利用售楼部9-10平面的空间打造工法平面的空间打造工法展示区。将项目的建筑材料，智能设展示区。将项目的建筑材料，智能设备，建造工艺进行备，建造工艺进行(jnxng)展示，让展示，让客户更深入了解项目在建造质量上的客户更深入了解项目在建造质量上的不同一般。不同一般。第69页/共86页第六十九页，共86页。楼体广告：楼体广告：当项目建到一定高

48、度，可以利用项目楼体资源，在面对当项目建到一定高度，可以利用项目楼体资源，在面对(min du)城市与路面的楼体上悬挂项目案名与电话号码，一来可以确城市与路面的楼体上悬挂项目案名与电话号码，一来可以确定项目位置；二来起到广告昭示效果。定项目位置；二来起到广告昭示效果。第70页/共86页第七十页，共86页。第71页/共86页第七十一页，共86页。第72页/共86页第七十二页，共86页。修内功修内功(nigng) 销售员培训：加强销售员产品知识、销售技巧、礼仪、服务等各方面的培训，进一步提高销售能力，为将要到来的销售期做好充足的准备。 现场展示加强：对现场展示进行(jnxng)调整和完善，提高展示

49、效果。第73页/共86页第七十三页，共86页。05 计划计划(jhu)：控制节奏，蓄：控制节奏，蓄势待发势待发第74页/共86页第七十四页，共86页。高性价打基础高性价打基础整体整体(zhngt)价格目价格目标标第一期价格第一期价格(jig)提提示示起始起始(q sh)性价比轰动效性价比轰动效应应在画面上显得有档次感，宣传推广语密集的出现，形成市场记忆，集中轰炸，短时间内形成市场关注；媒体组合考虑长效、短效相结合，占据城市主要媒体资源，在同一时期集中发布，形成轰动效应。第75页/共86页第七十五页，共86页。平开高走平开高走全盘价值全盘价值(jizh)实现实现 本项目作为咸宁最高端品质的领袖项

50、目，在价格上必然要高于其他项目，暂定于全盘实现均价2900元/平米，但由于项目体量较大，不可急功进利。随着项目工程进度的不断推进，现场的效果(xiogu)逐渐呈现，然后价格逐步提升。第76页/共86页第七十六页，共86页。合理市场价格合理市场价格(jig)首度首度亮相亮相 项目第一次开盘项目工程还未形成氛围，所以，建议项目首度亮相以平于市场价入市，结合项目形象的建立，进行(jnxng)逐步提升，并最终全盘整体价值的最大化。 作为近80万方的大型项目，我们所考虑的不仅仅是短期的利益，我们第一次开盘所承担的使命不是当时赚多少利润，而是第一次开盘为后期带来好的开端，使项目得到市场追捧，后期的利益将得

51、到最大化的实现。第77页/共86页第七十七页，共86页。推货部署推货部署(b sh)第一批：第一批：1、2、3栋栋注重产品的多样注重产品的多样(du yn)搭配性，既有搭配性，既有26层高层，又有层高层，又有16层高层；层高层；保留看河一栋进行政府对应单位团购形式销售。保留看河一栋进行政府对应单位团购形式销售。第78页/共86页第七十八页，共86页。推货户型推货户型(h xn)配比配比 注重产品的多样搭配性，既有26层高层，又有16层高层；90、120、133、158各种户型(h xn)面积都涵盖。第79页/共86页第七十九页，共86页。营销营销(yn xio)计划表计划表7月8月9月11月1

52、2月主力(zhl)推广期，建立项目高度形象；集中轰炸，迅速获得知名度销售员能力修炼(xilin)，通过活动进行客户积累，注重客户准确度集中推广，发布开盘信息，优质产品入市，价格低开高走岁末回款，通过老客户回馈、促销等手段促进全年目标实现蓄势期蓄客期强销期冲刺期业主联谊会活动举办，再次吸引市场目光，在前期销售顺利的基础上进行提价10月开盘期第80页/共86页第八十页，共86页。冲刺冲刺(chngc)期期时间：12月目的：为年末回款进行最后(zuhu)销售冲刺工作任务：老客户回馈鼓励老带新，建立好口碑 促销政策以优惠吸引客户购房第81页/共86页第八十一页，共86页。现场现场(xinchng)活动

53、活动第82页/共86页第八十二页，共86页。老客户回馈老客户回馈(hu ku) 12月初，对已购房客户进行回馈，赠送新年(xnnin)礼包等，并通过优惠政策鼓励老带新客户。 对新老客户赠送小礼品、现金红包等，吸引客户上门。第83页/共86页第八十三页，共86页。促销促销(c xio)政策政策 老带新优惠政策：通过房价折扣、赠送物业管理费、返现金等方式，给予老带新优惠政策：通过房价折扣、赠送物业管理费、返现金等方式，给予(jy)新老客户双方优惠，以促进老带新客户量。新老客户双方优惠，以促进老带新客户量。 购房优惠：以特价房源、优惠折扣等方式，给予购房优惠：以特价房源、优惠折扣等方式，给予(jy)客户购房优惠，促进成交。客户购房优惠，促进成交。第84页/共86页第八十四页，共86页。第85页/共86页第八十五页，共86页。感谢您的观看感谢您的观看(gunkn)！第86页/共86页第八十六页，共86页。