公共租赁住房的现状与发展

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1、公共租赁住房的现状与发展一、公共租赁住房的背景现今物价不断上涨，房价更是飙升，别说买房就连住房许多人都成问题。前两天，还听说了北京的房价最高达到三十万每平方米，这对于普通老百姓来说简直就是天文数字。所以，住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，国家为了解决居民的住房问题，制定了一系列保障性住房体系。2010年6月，住房和城乡建设部等七部委下发了关于加快发展公共租赁住房的指导意见，在政策层面明确了公共租赁住房作为住房保障体系重要组成部分的地位，提出了发展公共租赁住房制度的基本思路、原则和措施，各个地方根据指导意见的要求也陆续制定本地的相关管理办法。作为“十二五”时期我

2、国住房保障制度发展的主要内容，公共租赁住房无疑将成为我国住房制度长期健全和完善的战略重点。同时，公共租赁住房又是解决当前我国经济社会问题的抓手，大力发展公共租赁住房有助于落实保障民生责任、解决因房价快速上涨而引发的社会矛盾，是房地产市场调控的有效措施，是配合扩大内需战略实施的关键环节。二、公共租赁住房的内容公共租赁住房是指由投资者（政府、企业或社会非营利机构）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群，旨在通过梯度消费逐渐改善住房条件，主要解决城市中等偏低收入家庭、新就业职工、包括刚毕业的大学生及外来务工人员等“夹心层”群体住房困难。所谓的“夹心层”是说那些不能租廉租房，却买不起经济适用房；不

3、能买经济适用房，却买不起商品房；收入不低但没有积蓄，买不起房有租不到便宜、稳定的房。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。公共租赁住房具有以下五大基本特征：一是体现出政府的干预性，由政府直接负责。二是需求对象的限制性，其保证对象有严格的准入标准。三是非营利性。四是租赁价格的优惠性，其出租价格低于一般市场价。五是退出的灵活性，政府可随时停止发放补贴，退出程序简单易操作。三、公共租赁住房面临的主要问题今年，我市预计可供分配的廉租住房将超过万套，2011-2013年新开工的公共租赁住房预计有500万平方米，而且主要是小户型。另一方面，公

4、租房同时面向本市户籍人员和非本市户籍人员，进入门槛较低，符合条件人数较多。由于“僧多粥少”，不少人担心，一旦公租房政策实施，将引发供需矛盾，反而对这项民生工程造成负面影响。1、地方政府动力不足，优惠政策需要贯彻落实。目前，部分地方政府往往热衷于旧城改造和房地产开发，而对发展公共租赁房缺乏积极性。不少地方公租房规划不够严谨，对于已经出台的公租房优惠政策大多处于解读阶段。2、租赁制度法规体制尚不健全，管理不到位。目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出公租房管理办法，从国家层面来说，缺乏统一规范的法规制度或指导意见。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性，如有些地方规定只有四十平方米，但有些地方的

5、标准却达到九十平方米。我国公租房的对象准入门槛模糊，租金的制定和使用制度不完善，有些地方租金水平或过于接近市场租金，或背离经济规律，且存在“一刀切”的情况，未体现差异性。退出机制也尚不健全，缺乏操作性，导致轮候进程推进困难。3、覆盖人群相对狭窄。以北京市为例，公租房的申请只限于已通过政策房审核的家庭。广州，深圳和厦门的覆盖人群也是针对城镇户籍人口。而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。4、基础性工作滞后。一些地方没有设立专门从事公租房投资建设和租赁经营管理的运营机构及投资融资机构。地方个人信用制度、收入申报制度及住房档案未能普遍建立、应用，基础信息缺失。5、投资主体缺位，地方财政压力大

6、，资金匮乏。对于当前公租房建设，我国主要还处于政府包办，单打独斗的阶段，社会参与程度较低，各类企业和其它机构投资和经营公租房的积极性未能充分调动起来，社会融资困难，地方政府面临重重压力，政策支持有限，资金短缺，保障计划难以落实，房源供给严重不足。四、确保公共租赁住房建设健康有序发展公共租赁住房保障对象界定、建设模式安排、政策细节设计、资金来源规划等方面的制度设计还存在许多问题。可以说，公共租赁住房制度建设尚处在“摸着石头过河”的试验阶段，即在制度不完善的情况下先大规模地推进住房建设，这种做法存在一定的风险，如果事先不能通过制度的有效设计来进行规避，随着制度的运行，各种矛盾和问题将逐渐暴露，不但

7、会对公共租赁住房的保障功能带来消极影响，还将产生一系列新的社会矛盾。因此，在各地如火如荼建设公共租赁住房之时，我们不能盲目乐观，应当通过研究和解决公共租赁住房发展的长远性问题，及时完善相关制度设计。1. 完善保障性住房法律体系，确定中长期住房发展规划。目前，在住房制度建设中，还缺乏一部基本法，即住宅法。大部分规定是以政策和规章制度体现的，缺乏长远性和长效机制，其中最重要的就是要加强立法，把住房制度纳入法制化轨道。通过科学的规划和明确的目标、保障手段等，逐步实现全面建设小康社会的住房发展目标。2. 强化政府责任及调控作用，统筹规划。切实抓好组织推动工作，将公租房建设指标量化，纳入地方官员政绩考核

8、体系。根据当地经济发展水平，需求指数等因素，统筹考虑住房保障能力，土地等资源承载能力及住房保障进展实际情况，因地制宜制定发展规划。优先安排，重点保障。做好基础工作，稳步推进发展。根据人口，家庭收入和住房情况的变动，调整公租房的准入门槛和退出机制，健全住房保障管理机制，落实人员和经费保障，确保公共租赁住房建设、筹措、租赁、经营等工作顺利实施。3、发展政策性住房金融，建立多元化投资机制，拓展资金来源渠道，充分发动社会各界力量共同参与，实现保障性住房建设可持续发展。引导包括地方国有企业、大型专业房地产开发企业参与公共租赁住房的建设和运营，提升住房的建设和管理水平，提高财政资金的使用效率。加大政府对公

9、租房的建设和运营的投入，允许将中央财政廉租房保障专项补助资金的结余部分，用于公租房建设的投资补助及贷款贴息，进一步加大开发和建设方面的税费减免力度。4、促进企业参与市场化运作，拓宽房源渠道，增加供给总量。一是集中新建。而是分散配建。三是定向代建。在一些已部分开工的商品房或安置房小区中，按照公租房的建设要求。想开发建设单位制定公租房。四是批量代购。五是零星收购。考虑保障对象的多样化需求。特别是为了方便部分家庭子女上学、老人供养等，在中心城区面向二手房市场，收购符合的房源。六是园区自建。在私人房屋租赁领域搞“公私合营”，作为二房东与私人业主签订厂区租约。以相对低的租金统一承租一批房源作为公租房，再

10、散租给社会。这样既能体现政府公租房政策的优越性，又能提高效率，盘活资源，达到政府、私人业主与阶段性住房需求者的“三赢”。5、前瞻性、科学性地做好公租房的规划设计与管理工作，加强租赁管理，规范操作运营，强化监督。配租过程公开透明，结果公正公平，把它给真正需要的市民。对存在滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊等违法违规行为的，依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。6、完善住房档案信息系统建设，保障供需平衡。我国基本上还没有建立全国联网的住房档案和收入征信信息管理系统，导致住房保障政策缺乏必要的客观依据据，从而出现保障供给与实际保障对象错配的问题。所以，加强基层管理力度，扩充人员编制，在人力、物力、财力、和

11、机构设置上进行较大的补充和增强，适应公租房发展的需求。7、建立长效保障机制，缓解供需矛盾，公租房与廉租房并轨势在必行。通过大量建设公租房替代“经济适用房部分出租”的思路，推进公租房和廉租房的一体化，实施公租房和廉租房建设统筹安排、逐步并轨运行，逐步停止单独新建廉租房，将其包含在公共租赁住房体系中。这种方法从长期来看，可形成可持续住房保障供应链，使供需矛盾得到缓解。五、大规模推进公共租赁住房的建设的意义第一，有助于完善住房供应系统，针对性地解决住房困难问题，是经济社会发展的成果惠及更多的百姓。第二，有助于培育住房租赁市场，在房屋租赁市场中树立起样本，显现出示范性作用。第三，有助于在全社会提倡更加理性的、正确的住房消费理念，即“先租后买”的理念。第四，它的建设对调整房地产市场的供应体系、抑制房价过快上涨有积极的意义。现在大学生离开校门却没有家的感觉，年轻人刚参加工作就面临房子这尴尬的境地，外来务工人员更是像多余的，“过街老鼠，人人喊打”，许多人瞧不起他们，尤其是对于农村的学生来说更困难。所以，公共租赁住房的建设是一个很实惠的民生工程，应大力提倡并积极倡导，相信民众的幸福感会大幅提升！