房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟考试历年真题汇编（精选）含答案12

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考试历年真题汇编（精选）含答案1. 单选题：假设国债的收益率为10，市场整体的平均收益率为20，房地产系统市场风险系数是0.4，则某段时间内房地产业的预期收益率为()。A.14B.15C.13D.16正确答案：A2. 判断题：房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。（）正确答案：对3. 判断题：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布。（）正确答案：对4. 单选题：下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.土地增值税B.权益资本金C.短期借款D.自营收入正确答案：A5. 多选题：在考察是否有合适的面

2、积空间可以供寻租者使用时常常要考虑的因素有()。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的租金E.室内的装修正确答案：ABC6. 多选题：市场定位的方式有（）。A.避强定位B.重新定位C.跟随定位D.差异定位E.对抗定位正确答案：ABE7. 多选题：【2013年真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月正确答案：CDE8. 单选题：

3、【2013年真题】房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到()时的极限值。A.利润为零B.财务净现值为零C.基准收益率D.财务内部收益率正确答案：A9. 判断题：动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。正确答案：对10. 单选题：供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案：C11. 单选题：由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。A.向上波动B.向下波动C.上下波动D.随机波动正确答案：A12

4、. 判断题：潜在市场是对某种商品有某种程度兴趣的消费者。正确答案：错13. 单选题：在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标建筑面积属于()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法正确答案：D14. 单选题：某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06正确答案：C15. 判断题：【2012年真题】从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。()正确答案：错16.

5、 单选题：我国对外筹资成本是在()同行业拆放利率的基础上加一定百分点。A.纽约B.伦敦C.香港D.东京正确答案：B17. 单选题：下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志正确答案：C18. 判断题：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。（）正确答案：错19. 多选题：以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。A

6、.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.商品住房用地E.商业用地正确答案：ABC20. 判断题：【2014年真题】现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（）正确答案：错21. 判断题：开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图样和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（）正确答案：对22. 判断题：如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（）正确答案：对23. 判断题：房地产项目的

7、盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。正确答案：错24. 单选题：受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性正确答案：A25. 单选题：写字楼租金常常以每平方米()为计算基础。A.建筑面积B.可出租面积C.使用面积D.套内面积正确答案：B26. 多选题：投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策正确答案：CDE27. 单选题：【2013年真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。A.政策B.

8、通货膨胀C.利率D.或然损失正确答案：B28. 多选题：以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法正确答案：ACE29. 判断题：【2012年真题】房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。()正确答案：错30. 多选题：开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法正确答案：ACD31. 判断题：投资回报主要是指开发商所投入的总开发成本的收回。正确答案：错32. 单选题：获得收益水平较高的投资类型是()投资。A.房

9、地产B.储蓄C.股票D.债券正确答案：A33. 多选题：一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产管理的复杂性正确答案：ABE34. 多选题：【2013年真题】某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.正确答案：ABD3

10、5. 单选题：【2014年真题】下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（）。A.项目总投资估算表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表正确答案：D36. 单选题：从抵押担保的质量来看，()抵押最优。A.商品住宅B.商用房地产C.经济住宅D.出让国有土地使用权正确答案：A37. 单选题：土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。A.省级B.市级C.县级D.乡级正确答案：C38. 多选题：【2013年真题】对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行()分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格正确答案：A

11、BCD39. 单选题：目前，在我国的城市住宅中，其中()不能进入市场流通。A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.二手房正确答案：B40. 单选题：对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单正确答案：B41. 多选题：在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算正确答案：ACD42. 判断题：时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。正确答案：

12、对43. 单选题：【2013年真题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损正确答案：D44. 判断题：自然特征、人口密度的大小、竞争性项目的区域等都是影响房地产市场的区域形状和大小的关键因素。正确答案：对45. 单选题：房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低()的影响。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险正确答案：B46. 多选题：下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.

13、价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法正确答案：BE47. 单选题：仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响正确答案：C48. 单选题：下列费用中，不属于管理费用的是（）。A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费正确答案：D49. 单选题：购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）。

14、A.小于5年B.在45年C.在56年D.在34年正确答案：B50. 判断题：净现值标准差可以反映项目年度净现值的离散程度。（）正确答案：对51. 多选题：按照用途的不同，物业可以分为()。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.土地正确答案：ABC52. 单选题：()是房地产泡沫产生的基础。A.土地的稀缺性B.投机需求C.金融机构过度放贷D.开发商之间的博弈和非理性行为正确答案：A53. 单选题：中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格正确答案：A54. 单选题：【2012年真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物(

15、)之日。A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业正确答案：B55. 判断题：可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（）正确答案：对56. 多选题：市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查正确答案：ABD57. 单选题：基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率正确答案：A58. 判断题：最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越小，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大

16、。正确答案：错59. 判断题：根据住房和城乡建设部的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（）正确答案：错60. 单选题：某商场当前市场售价为6000元m，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元/m。A.283B.318C.460D.423正确答案：B61. 判断题：房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为收益类指标。正确答案：对62. 单选题：房地产市场按交易形式细分时，面向存量房屋的交易，不包括()子市场。A.租赁B.转让C.抵押D.预售正确答

17、案：D63. 判断题：城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。（）正确答案：错64. 多选题：在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率正确答案：BCD65. 多选题：【2011年真题】在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括()。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议正确答案：AB66. 单选题：购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者正确答案：A67. 多

18、选题：【2014年真题】房地产投资信托基金的特征有（）。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险正确答案：BDE68. 单选题：【2012年真题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是()。A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险正确答案：D69. 多选题：【2012年真题】房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括()。A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查正确

19、答案：ACDE70. 单选题：动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关正确答案：A71. 单选题：房地产开发投资通常属于（）。A.长期投资B.中长期投资C.中短期投资D.置业投资正确答案：C72. 判断题：全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。（）正确答案：错73. 单选题：关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，

20、仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保正确答案：B74. 判断题：开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。（）正确答案：对75. 单选题：某家庭预计购买一套建筑面积为10平方米的经济适用住宅，单价为5400元每平方米，首付款为房价的25，其余申请公积金和商业组合

21、抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5和6，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额为()元。A.1320B.1469C.1789D.2789正确答案：D76. 单选题：投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策正确答案：B77. 多选题：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用正确答案：ABDE

22、78. 单选题：某单位以现实楼价15的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工时交付使用时楼价上涨了12，则其预付款的收益率高达()。A.60B.70C.80D.90正确答案：C79. 单选题：物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境正确答案：B80. 单选题：【2013年真题】某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年

23、租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38正确答案：A81. 单选题：假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为()。A.10.7B.8.0C.5.3D.2.7正确答案：B82. 判断题：建设用地规划许可证是城市国有土地使用权出让合同的重要附件。()正确答案：错83. 单选题：对于开发-持有-出租-出售模式和购买-持有-出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.

24、现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本正确答案：A84. 单选题：运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益正确答案：A85. 多选题：【2013年真题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括()。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用正确答案：CD86. 多选题：土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由()。A.

25、土地出让金B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费正确答案：ABC87. 单选题：潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机正确答案：B88. 单选题：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险正确答案：B89. 单选题：()通常对房地产拥有第一抵押权。A.土地开发贷款B.建设贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款正确答案：A90. 多选题：在评估报告中，项目经济效益评价一般包括()。A.盈亏平衡分析B.现金流量分析C.资金来源与运用表分析D.贷

26、款偿还能力分析E.敏感性分析正确答案：BCD91. 多选题：【2013年真题】某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.正确答案：ABD92. 多选题：当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型正确答案：ABCD93. 多选题：招标文件通常

27、包括()等。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底正确答案：ABC94. 判断题：虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。（）正确答案：错95. 单选题：某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%正确答案：C96. 单选题：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣

28、主要取决于（）。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度正确答案：A97. 单选题：下列不属于房地产开发项目财务评价的基本报表的是()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表正确答案：A98. 多选题：下列市场调查的内容中，属于不可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查E.分销渠道调查正确答案：ABD99. 单选题：以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()。A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅正确答案：D100. 单选题：随着房地产复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度增加租金，使市场最后达到供需平衡，此阶段属于房地产自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案：A