房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟考试历年真题汇编（精选）含答案93

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考试历年真题汇编（精选）含答案1. 判断题：潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。正确答案：对2. 判断题：投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。（）正确答案：错3. 多选题：成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划正确答案：ABCE4. 单选题：土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。A.省级B.市级C.县

2、级D.乡级正确答案：C5. 单选题：【2014年真题】关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优正确答案：D6. 判断题：以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。（）正确答案：对7. 多选题：房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（）。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时，评价指

3、标的相应变动值E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析正确答案：ABDE8. 多选题：【2013年真题】企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性正确答案：ABDE9. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）正确答案：错10. 多选题：决策可以按不同的标准划分类型，按决策的性质划分，包括（）。A.战略性决策B.管理性决策C.确定型决策D.风险型决策E.不确定型决

4、策正确答案：CDE11. 单选题：【2013年真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失正确答案：B12. 单选题：【2013年真题】房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到()时的极限值。A.利润为零B.财务净现值为零C.基准收益率D.财务内部收益率正确答案：A13. 单选题：【2012年真题】购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则()。A.P=0B.EPC.E=P正确答案：D14. 单选题：

5、房地产开发投资的经济效果主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率正确答案：A15. 多选题：敏感性分析的目的在于（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标正确答案：ABC16. 判断题：在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。（）

6、正确答案：错17. 单选题：由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险正确答案：B18. 多选题：市场趋势分析通常包括()几个步骤。A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测正确答案：ABC19. 判断题：详细可行性研究也称预可行性研究，在初步可行性研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。（）正确答案：错20. 单选题：某房地产开发

7、项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率正确答案：B21. 多选题：投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策正确答案：CDE22. 单选题：按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场是指（）。A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场正确答案：D23. 单选题：【2013年真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0

8、.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%正确答案：A24. 判断题：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（）正确答案：对25. 判断题：最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）正确答案：错26. 多选题：金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价正确答案：BCE27. 多选题：【2012年真题】房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵

9、循的准则有()。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则正确答案：ACD28. 单选题：根据传统房地产周期理论，房地产的发展呈现一种()的周期性。A.自我发展B.自我更新C.自我修正D.自我均衡正确答案：C29. 多选题：下列()属于市场趋势分析的方法。A.销售者意图调查法B.决策树法C.专家意见法D.时间序列分析法E.相关分析法正确答案：CDE30. 多选题：房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系正确答案：AB31

10、. 单选题：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为60万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6，如果该家庭25的收入用于购买该住宅，则该家庭须月收入至少为()元。A.3440B.9600C.13756D.13950正确答案：C32. 判断题：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P视作第1期期末发生的。（）正确答案：错33. 单选题：判断房地产经纪机构以往的业绩，关键是要看其()。A.共代理成交了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多少正确答案：D34.

11、 单选题：房地产市场按交易形式细分时，面向存量房屋的交易，不包括()子市场。A.租赁B.转让C.抵押D.预售正确答案：D35. 判断题：偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，会导致实际购买行为的发生。（）正确答案：错36. 单选题：房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析正确答案：B37. 单选题：下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率正确答案：B38. 单选题：基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投

12、资报酬率D.最低投资收益率正确答案：A39. 判断题：成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。()正确答案：错40. 单选题：当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租正确答案：B41. 单选题：【2013年真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的()分析。A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构正确答案：D42. 单选题：某房地产开发商向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款发生为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款

13、到期后开发商实际支付的利息为()万元。A.480B.960C.1072.96D.1552.96正确答案：C43. 单选题：下列选项中（）不可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.廉租房租金收入D.可用于土地储备的其他资金正确答案：C44. 判断题：可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（）正确答案：对45. 单选题：【2013年真题】线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()。A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低

14、销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格正确答案：A46. 判断题：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。正确答案：对47. 单选题：下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者正确答案：A48. 单选题：【2011年真题】为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额月均收入B.（本次贷款的月还款额+其他

15、债务月偿还额）月均收入C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入正确答案：C49. 单选题：在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%正确答案：A50. 判断题：抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（）正确答案：错51. 多选题：房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期正确答案：ABE52. 多选题：以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参

16、与的有()。A.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.商品住房用地E.商业用地正确答案：ABC53. 多选题：以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法正确答案：ACE54. 单选题：（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数正确答案：A55. 多选题：土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。A.所在城市B.地区C.地段D

17、.土地用途E.土地转化率正确答案：ABCD56. 判断题：风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。（）正确答案：错57. 单选题：【2012年真题】对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的()中提出。A.规划意见书（选址）B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证正确答案：A58. 判断题：制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务(Mission)、可用的方式或方法(Method)、应传送的信息(Mes

18、sage)、应使用的媒体(Media)和广告效果评价即衡量(Measurement)。（）正确答案：错59. 判断题：在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具、最主要的交通形式、自然障碍、竞争项目、经济和人口情况。正确答案：对60. 多选题：一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图正确答案：ABDE61. 判断题：研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算FIRR的方程有多个实数解。（）正确答案：错62. 单选题：下列贷款不属

19、于房地产抵押贷款的是()。A.个人住房抵押贷款B.商用房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地抵押贷款正确答案：D63. 判断题：【2014年真题】在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（）正确答案：错64. 判断题：虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。（）正确答案：错65. 多选题：经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入

20、E.营业外收入正确答案：ACD66. 单选题：假设国债的收益率为10，市场整体的平均收益率为20，房地产系统市场风险系数是0.4，则某段时间内房地产业的预期收益率为()。A.14B.15C.13D.16正确答案：A67. 单选题：在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是()。A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D.可供分配利润=税后收入-未分配利润正确答案：C68. 单选题：【2013年真题】下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是()。A.识别投资项目可能

21、面临的风险B.测算风险发生的概率大小C.分析风险产生的原因D.提出风险应对的建议正确答案：B69. 多选题：从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可盈利性D.可实现性E.可衡量性正确答案：BCDE70. 单选题：【2011年真题】某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92正确答案：D71. 判断题：资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。正确答案：对72. 多选题：【2015年真题】房地产投资具有不可逆性的

22、主要原因有（）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高吗，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本正确答案：CE73. 多选题：开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是（）。A.同划拨土地开发项目程序一样B.需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请C.不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请D.不需要经过开发项目选址、定点审批阶段E.需要提交设计方案并经规划部门审查正确答案：

23、BDE74. 判断题：房地产开发项目的资金来源通常有资本金、借贷资金两种渠道。正确答案：错75. 判断题：拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。（）正确答案：错76. 多选题：决策的四个基本特征包括（）。A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的正确答案：ABCE77. 单选题：下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A.从投资者

24、的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志正确答案：C78. 单选题：通常情况下，()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。A.AAB.AC.BBBD.BB正确答案：C79. 单选题：在工程项目施工阶段，()的任务主要是在施工工程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定。A.质量控制B.进度控制C.成本控制D.合同管理正确答案：A80. 判断题：收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵

25、押贷款还本付息-准备金。（）正确答案：错81. 多选题：城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离正确答案：ACD82. 单选题：当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率正确答案：B83. 多选题：【2012年真题】房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小正确答案：ACDE84. 判断题：【2

26、011年真题】一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。()正确答案：错85. 多选题：在风险分析中，风险估计阶段的工作包括（）。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议正确答案：AB86. 多选题：建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定正确答案：BCDE87. 单选题：供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确

27、答案：C88. 多选题：开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费正确答案：ABCD89. 判断题：为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。正确答案：对90. 多选题：承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同正确答案：ABE91. 判断题：【2014年真题】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之

28、外发生的费用。（）正确答案：错92. 单选题：【2014年真题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小正确答案：D93. 判断题：购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。（）正确答案：错94. 单选题：中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格正确答案：A95. 多选题：市场定位战略主要有（）。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略正确答案：ABDE96. 判断题：成本导向定价法包括领导定价法

29、、挑战定价法和随行就市定价法。正确答案：错97. 判断题：城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。（）正确答案：错98. 单选题：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量正确答案：D99. 单选题：【2012年真题】用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方正确答案：C100. 单选题：房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险正确答案：A