房地产策划必须知道的

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1、房地产策划必定知道的1、文案策划和策划是两回事。策划人需要有较好的文字驾驭能力， 但是你的文笔好其实不用然就是一个好的策划。隐蔽 在优美的文字背后的，是思想和策略，这才是策划的精髓。 正 所谓“外行看喧杂”，当我的方案展现予别人的时候，别人经常会同 意我几个字一一你的文笔好好！这个时候我会大跌眼镜，作为一个策划人获得这样的赞叹，我感觉是夸错了对象我不需要别人夸我文笔如何如何好，那可是授予写手的赞叹若是你的策划缺少精准的切入、指向和创意的闪耀，那么你只能合适 当一个写手若是你可是是做做创意说明、做做促销活动方案、做一些简单的广告文案这些，我感觉充其量只能是一个文案也许文秘不是文案策划，更不是策划

2、2、策划其实不是谁都能够做我很奇怪现在好多人动不动就把策划两个字挂在嘴里忧如策划是很荣耀的事情我相信策划必然是荣耀的事情但是这个词语被谁都能够挂在嘴边的时候你会不会感觉是一种沉痛？你认识策划的实质吗？认识市场营销的实质吗？认识战略和策略的关系吗？你以为经常把什么核心价值，会做做波特SWOT解析、用用BCG的模型、MINKSY的7s模型这些就是策我以为别人的理论你能够学习但是更重要的你要能够变成自己的东西 才不是唬人的东西策划人不能是需要大量的读书和思虑、积淀你的“创意包”才能够越来越多若是你缺少对人文、历史、地理等等的积淀那么你的思想将会素来枯竭因此策划人不要向来专注于看专业书还需要更多的涉猎

3、其他的书籍，包括旅游、电影等等文化性的活动策划的学习不能是是书籍耍也能够、吹牛也能够3、策划人要在企业据有先导的地位若是你现在在企业可是这样的情况“*,帮我做个创意说明”“*,这个广告文案帮我想想”这个时候我需要告诉你，你的角色可能有问题其他，你的同事对你的工作认知是有错误的他们都以为，策划是拍脑袋就可以想出来的但是我以为不是这样你需要熟悉你的产品以及对手竞品认识竞品的特点优点 缺点.才能找到竞争对手的软肋最后提炼出你的卖点也许策略的支撑点这些都是务实的工作，在这样的工作之下才能提炼出残忍的说辞，和强烈视觉冲击的画面不要把你工作的步伐走在别人的后边每一个项目从一开始你就必定界定好你的工作永远要

4、先导对产品的看法、说辞、画面、功能、卖点、流传策略这些你必定一开始就成立起来4、举起你手中的剑策划要像老虎相同的，要猛、要狠策划就像是在铸剑举起你手中的剑精准的指向你的目标群砍死你的对手把市场切割开来这就是策划之剑！创意不是一蹴而就你要相信创意不是一来就有的诚然有时会有灵感的闪耀但是要经得起时间考验的灵感才是你最后的看法这个时候你的创意经常跟你的积淀相关创意的出生有三步昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽天涯路。衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。众里寻他千百度，回头蓦见，那人却在灯火阑珊处。我经常在好多时候捕捉到创意的灵感逛商场的时候/上洗手间的时候/走路的时候/睡觉以前但是回归头来，这些创意的出生难

5、道不与我平实大量的调研、阅读、思虑和观察相关吗？6、除了专业书之外，多读一些与哲学和历史方面的书我以为，营销就是战争、营销也是哲学你看看中国的近代史“农村包围城市”这样的战略是毛 XX拍脑袋想出来的吗?中国目前各社会阶级的解析难道不就是找准目标群？湖南农民运动观察报告难道不就是一次市场调研？矛盾论、实践论这些东西难道不就是策划人最好的教材?这就是我理解的策划在“农村包围城市”这样的战略既定此后你还要有策略的支持 没有策略的支撑战略永远都不会落地因此才有了“打土豪、分田地”这样的广告语，可否是很直指人心？看了赤壁，你能思虑出竞争对手的软肋在哪里吗？自然是在他在它的优势的背后八十万大军来势汹汹一块

6、垫底的木板和锁链就可以把他的优势变成颓势再回头看看孙子兵法孙子的“战势但是奇正”以奇取胜，以正御敌难道就不是今天的蓝海？孙子的“道、天、地、将、法”五个方面的“五事”。难道不是就是今天的营销策划？黑格尔的“正反合”思想 难道不就是今天的策划之术？7、策划不能够靠忽悠赵本山的策划赢得了大家的捧腹但是我作为一个策划人对“策划”两个字的深爱感觉深深的沉痛策划这个字眼忧如越来越跟下面的字眼相关“假”、“忽悠”、“门槛很低”、“错落不齐” 严格意义上说，我感觉有“策划”两个字作为一个职业名称是不合适的这个词语的主观性太强，经常被用作动词我策划了*云云，相信每个人都听到过因此我诚然做策划但是我不喜欢策划这

7、个词语我要告诉大家的是策划必定有务实的职业态度，创意的闪现需要你大量的基础工作这样出来的IDEA才是好的IDEA才是能够经得起时间和市场考验的IDEA而且不能够依赖策划来解决所有的问题策划只能指向一个问题，解决一个问题8、思虑策划的本来面目不要抱怨你的薪水如何如何的低第一你要思虑你可否是一个真切的策划？你要思虑离一个真切的策划还差多远？你可否经常能够提出精准的策略把策略变成一个看法并把它足够的演绎到你的营销中间？那么我相信你是一个优秀的策划若是你的答案可否定的那你还有路要走不能是要走，还要经常思虑、观察要学会做一个会思虑的人我经常上街的时候就看看路牌上的广告 也许广告语（、此后与老婆一同看作个

8、话题来侃 ）在你积累到必然程度的时候；你会发现策划不能是教会你策划还会教会你如何认识自己、如何做人做人做品牌做企业在策划人看来必然是相同的应聘策划，那你必然注意a若是你想成为真切的策划那么我建议你去策略先导的企业这样的企业才是考验一个人的真切水平但是压力也够大那么你也要认识这企业的策划的工作职责若是是做做POP、做做物料、做做媒体排期、做做季节性和节日促销这些（特别注意在卖场的策划是最初级的 ）那你的水平永远都不能够提升这些只能提升你对基础性工作的工作水平而不能够锻造你的思想在你应聘的时候你能够认识企业领导是什么样的种类若是领导还是靠实打实的营销起身的，也许他有超前的营销思想那么他可能对策划的

9、希望很高，你需要掌握机遇了，挑战也更大了还有些企业把策划分的很细比方我以前的企业就有活动策划、项目策划、品牌策划在这中间活动策划是最初级的若是你想在这个行业的话，活动策划必然不要做太久必然要往项目和品牌方面转变10、做策划方案的金字塔论策划人经常会做方案的我看过版上的几个方案我就知道是入行不久为什么？一个好方案我感觉就是找准一个好的目标 找到一种好的方法 安排一个强势的执行方案一开始必定成立有目标也就是说你的这个方案是需要解决什么好多人做方案的时候都有这样的说法提升有名度/为上市做铺垫/提升销售额/我感觉这种目标太模糊了策划必然要精准你的一次策划就可以提升有名度了吗？品牌的锻造不是一天一次 而

10、是长久的支持 还需要与时俱进再有好多的策划方案在模糊的目标之下 这种错误临时不论 策划的方法完好走开也就是说倒回去看的话你的方法能不能够支撑起你的目标一个方案就像一个金字塔顶端是你的目标但是下面的东西要足够多渠道、方法、角度要多样把这些东西整合在一同 朝一个方向发力你才能爬上你的金字塔这就是方案的方法论 有效的方法才能够攀上顶端回头看一看你的方案可否是素来徘徊在金字塔的底端？11、策划人凭什么挺直腰板？一次又一次的跳梢为什么工作就那么难找，而且薪水就是不涨？有朝一日 你可否是也希望每个月能够拿到心目中的那个数量?那我告诉你只要你足够坚持 积淀 再加上好的方法以及努力正所谓厚积薄发 有朝一日你会

11、成功的但是 策划人的祛码在哪里呢？回过头我们来看看若是你懂会计懂法律听闻你的朋友是注册会计师 考取了律师资格证你必然会对他侧目相看我们这个行业 没有国家系统的认证 它的祛码就在这里那么我们该怎么办？因此策划人必然要侧重实效实效！还是实效！ ！在实效的背景下你需要多参加案例多实践实践事后还多思虑你还必定有几个足够的案例有名度越高越好这就是策划的深度（解决你的专业度）其他 关于策划的宽度是什么？（创立属于你的外面环境）一个字一一“傍” ！策划人必定有宽泛的人脉关系而且策划人经常会接触媒体 要做好与媒体的关系在媒体经常露脸不露脸也要署个名与什么明星 专家 主持人合影的机遇必然要傍上去若是你想在一个行

12、业长久的待下去那你必定与整个行业的高层有对话的机遇参加各种高端的交流、学术这些直接与行业的建议领袖对话也何尝不能.终究什么是策划策划是开放式的没有既定的思路也许方法策划就是考据一种方法成功的策划只有实践出来了才能够证明 我在一些大学的教科书上看过这样的看法策划就是依照市场环境有组织 有计划的睁开一系列的活动那是狗屁！ ！我憎恶中国教育的方式游离不得实质我看到过一家策略企业（成都）的定义策划就是一一驾驭变化的力量！策划因时不一样因势不一样 因人的思想而方法不一样因此策划人要能够掌握局势从局势中间必然要有化繁为简的能力 找到打破 捕捉曙光这就是驾驭的能力而广告又是什么？广告就是一一戴着枷锁起舞！你

13、的广告或受制于市场环境 团队 竞争对手 产品特点的诸多枷锁你能不能够把枷锁变成你的道具？策划人要会抓问题的要害和逻辑策划人必然记住策划永远只能解决一个问题只有这样你的策划才能够称得上精准因此你的策划目标不需要太多的语言 就一个词语一句话足够但是你的策划可能面对着太多的问题比方行业环境可否已经饱和有没有缝隙 对手可否富强自己产品特点又感觉不痛不痒货架上的产品又已经撑不下了终端渠道媒体的成本又十分之高这个时候你会无从下手在这个要点的时辰 你必然要有化繁为简的能力怎么样化繁为简呢 这就需要刚刚我所说过的哲学了策划人必然要有抓问题抓要害的能力必然要看表象背后的实质是什么读过高中的朋友都知道主要矛盾和次

14、要矛盾的关系你要找准你的主要矛盾像抽茧剥丝相同 把问题层层剥开为什么是层层剥开由于你办理这个问题的时候必定要注意先后的逻辑关系由A推出B由B推出C素来把你的结论推出来结论必然是推出来 不是想出来！方法必然要有理有据不能够是天马行空想到一种流传方式就拿来用用14 .不一样行业和品牌，对你职业成长速度不一样不一样的行业待遇的差别是很大的在这里我不谈论待遇的差别策划人必然要看什么行业和企业更能促使你的成长策略性的广告企业自不用说 若是你能够承受大的工作压力就一般性行业来说我感觉什么行业最能促使你的成长有这些选择的标准第一，透明度高的行业也就是说这个行业的产品都存在于你的平时生活中间比方烟、酒、地产、

15、饮料、化妆品、衣服这些、但忧如比方农产品、机械、物流、内衣、塑料制品这些的透明度就很低第二，看行业的竞争种类不一样的行业它竞争的导向不一样样是以技术为先导的产业地产是以资本为平台的产业豪侈品是以高附加值和国际化平台为支撑的产业快销品是是以市场竞争为主要的产业因此 你选择的产业必然若是以市场专业度为支持的产业做策划必然要选择市场营销专业度高的产业你在这个企业中间才有说话的机遇第三，看行业产品的附加值！品牌必然是有附加值的若是没有附加值那可是产品之争卖点之争价格之争这样低层次的竞争我想你是不会去的由于那不能够表现策划的精髓再有高附加值的东西也意味着你可能有较高的收入A第四，行业的空间和规模第一这个

16、行业的竞争者越多越好 越多的话你的空间也越大也足以保证你将来不会转行转行是资源的极大浪费规模越大也越好 比方全国性的和地区的我想谁都能够理解15 .策划人对创意的信心在你素来苦思冥想创意和看法素来关在黑匣子里的时候请不要灰心这个时候你必然要相信两点第一，方法总比问题多问题必然有好多种方法第二，万事万物，都必然存在联系的也许说在任何两个事物里边都最少能够提炼出 N个相同点第三，实在想不出来，我再告诉你 3个方法1,把问题转个身，看看对手的看法是什么那你就做它看法的对峙面2,找到一个主题，使你的创意更见鲜活，这在好多的设计中间有表现3,引入新的元素，变换目标群，改变产品设计；引入新的功能，叠加其他

17、产品的功能等等关于创意的方法 我也还在学习中间能够给大家介绍一本书一一王者的智慧说到这里，我能够抛给大家两个问题考考你的创意1,造袜子的厂家，质量上乘，为什么就是卖不出去？以通话次数来计费的IC公用电话，怎么样让每个打电话的人缩短通话时间？这两个问题的答案都在营销之外抛给大家的原因，就是告诉大家你的思路必然要广阔没有人能展望将来，而房地产平时定律，即一般化真谛的经济法规，也许能够供应一些合用秘笈。从宏观调控的角度来说，政府是要挤掉房价泡沫而不是要让房市崩 盘；但是随着经济的发展，没有人能展望将来，好多不正确的因素会 突然发生更何况房产的交易周期比较长， 一旦有风吹草动，可能根本 来不及产生反响

18、。高位买进？持币观看？抑或另辟路子所有都要三思此后行。 而“房 地产平时定律”，即一般化真谛的经济法规，也许能够供应一些合用“秘笈”。从众心理定律房价会涨还是会跌，很少人会心里有数。因此，老百姓有一 种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里焦虑， 就激动；一看到自己当初想买结果没有买的房屋涨价了， 心里就后悔。 其实，购房是一种长久的投资行为，购房之初就应该为今后的日子筹 备再三，免得事后出现麻烦。购房者切莫被眼前的“从众心理”而障 眼，把长久的不合适的麻烦和不划算的后悔一同买回家。感觉阈限制律为使社会公众感觉到某个楼盘的存在，发展商经常不惜重金 去做广告。这些广告经常色彩娇艳

19、、篇幅巨大、形象生动、富饶创意。 此举可是是要刺激花销者的感觉器官，造成冲击力和震撼感，给人留 下深刻印象。就商品房而言，相关于建材质量与单位面积售价因素， 花销者对单价的变化较建材质量的差别更为敏感 （顶级商品房除外）； 相关于总价和单价而言，人们更多地考虑总价而忽略单价。因此，房 地产就出现了 “低成本”与“中”的流行销售策略。黄金季节定律一般来说，5月份和10月份是房产交易的旺季，房价也是在 这个时候涨上去的；而7、8月份和年终的时侯，一般交易就比较平 庸，这个时候，房价比较平稳，挂牌销售的业主也比较心急，这个时 候销售购买，比较合适，有很多好房能够让你慢慢优选，还可打个比 较合适的折扣

20、。若是你需要贷款，而且有准备在短时间里见好就收的 话，不如在7、8月酷热的盛夏里多下点功夫，多跑跑中介，多看看 房屋，买下后租出去；一年此后合约期满，正好碰上 10月的黄金时 期，你又能够以一个好的价格挂出去。销售检查定律在销售现场内进行500份以上的问卷检查，经过这种方式来 判断置业者对该楼盘的心理承受价格。 此后将问卷检查中置业者希望 价格的平均值上浮10%到15%左右，就是花销者能够承受的心理价格。这种定律对价格的判断特别正确，比任何其他的检查数据都精准。公开宣传定律不用统计就可以认定，报纸和网络说房价涨的远比说房价跌的 多得多。为什么？比方上海某份售价为 0.5元的报纸，每卖出一份，

21、报社就能有1元的收入，公开的奥秘就是由于有广告收入。一份报纸 会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的以为房价会下跌的文 章吗？路牌广告定律作为地产业隶属的地产广告业与地产业的发展是正关系的。路 牌地产广告越多，代表地产业越繁荣。与这必然律关系的还有装修企 业的广告多少、装修企业的发展程度。电线杆干净定律指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴入侵的程度。这是异 地投资，判断房地产发展潜力的定律一一房地产潜力与电线杆干净程 度成反比！这个与我们平时的想法相反，它客观地提示了外来人口的 数量和需求潜力。流水线广告定律当楼盘广告不论繁简地出现户型、总价甚至折扣方式时，这说 明该楼盘产品已经出现滞销，

22、也许这个开发商才方才人行，把楼盘销 售看作卖花销品。自然，要消除楼盘已经进入绝对的尾盘期，开发商 急于获得最后利润的情况。酒店价格定律酒店价格与房价成正比。这包括有两层意思：一个城市当地 酒店价格高，其所在的周边物业价格也高；一个城市酒店价格在上涨， 平时该地区也许该城市房价也上涨，反之亦然。酒店发票定律一个地区的高档酒店里面不拿发票的人越多，说明该地区白 领花销能力越强，该地区的主力花销群是高花销白领； 高质量小户型 合适该地区。客厅定律指步行10分钟内小吃店和咖啡厅的数量，反响生活便利度和配套成熟度的定律。这个定律合用于：投资出租型住处和SOHO公寓；确定会所的功能；确定新新人类的生活成本

23、。同理，还可以够推 出近似“服务业定律”、“学区定律”、“酒店定律”大排面定律即一个楼盘合理的均价，是这个楼盘半径 500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。若是大排档上卖的“大排面” 一碗 4 元钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是 4000元/m2若是你 发现面价是5元钱一碗，而周边的房价可是3000元/m2那你应该绝 不迟疑地投资。反之，房价就有虚高的成分。街道树径定律这是判断街区价值（环境、人文）的显像定律，主要用于：判 断不一样街区之间的价格差（经常与树径差成正比）；确定主流居住文 化形态和人群。由于我们本来灵巧车道路窄，此定律的变化，如阔路 砍树等，反响物业的价值变化。售房

24、处风格定律一个城市楼盘的售楼处装修豪华程度能够反响当城市地产 销售市场竞争强烈程度。售楼处装修豪华，说明当地销售市场竞争强 烈，市场比较规范。售楼处特别不起眼，说明当地市场比较好，但其 实不代表当地市场机遇很大，由于也许要靠资源才能拿到土地， 没有 政府资源者最好不介入。页码定律又称“诉讼定律”，指房地产买卖、租借以及其他相关经济 合同的页数，反响的是市场发育水平。一般的规律是：房地产瓜葛和 诉讼与页数成反比；房地产律师的独立性与参加度与页数成正比。 为 什么？只要拿一本香港同类合约比较即可理解。得房率定律套内面积和建筑面积之比就是住所使用率，即得房率。大家 经常有一个误区：得房率高，购房者的

25、利益就获得了保护；得房率低， 购房者的利益就碰到损失。其实，一套房屋的得房率在发展商最初设 计户型和住处小区整体规划时， 基本上都已经确定了。若是小区总的 面积不变，而发展商以高得房率来吸引购房者， 那很有可能就是减少 公摊的面积。由此造成的结果即可能是最初设计住处小区的优美的环 境会大打折扣，像大堂、电梯间等公摊面积即可能会过分的狭小，影响居住质量外商介入定律境外或外处地产商杀进来的数量突然增加， 说明房地产发展远 景看好也许过热。与这必然律近似的还有外资基金的介入定律。竞合定律土地拍卖时，地产商联合起来拿地。这种“竞合现象”越流 行，越说明土地供应量有问题，竞争强烈，也许说这种竞争越来越充

26、 分。家庭闲钱定律若是有好多家庭的闲钱用来炒股票，说明股市的谋利因素大；若是有好多家庭的闲钱用来炒房，则说明房地产的谋利因素贷款危机定律在房地产的买方市道上，银行融资条件没变，银行也没卡贷款，这个时候大家还热衷于谈论新的融资方法， 作为开发商还感觉资 本紧张，这种现象就标志住有危机了。融资定律房地产被公以为拥有保值、增值的功能，正是基于此，房地 产更具备另一种特别功能一一融资功能； 反过来讲，作为融资的担保, 银行更相信能供应房地产抵押的借款人的资信。不论是个人或单位， 在办理某些涉及“信用保证”的民事或商务时，如能供应房地产证件 并赞成设定抵押，经常都能被“对方”接受，就其实质，此时的“抵押

27、”实际上是一种经济保证，并可视同某个数额的“钱币”量。惯性定理市场上的青菜，价格可能一天三变。但价值越大的商品，要涨 起来就越困难，但一旦涨起来，就能连续较长时间。房地产市场由于 资本密集，一旦上涨，会连续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也 是不简单回头的，比方香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。长周期定律$ R& I ( l+ C- A, b房地产能“长盛不衰”，与其生产周期长相关。一个地方的在 建房地产项目若是在一个月内增加一倍都看不出是大跃进。因此这个行业的利润率不能能很快下降，高房价也会连续不落。但“花无百日 红”，房价也终会下跌。近来几年房地产发展速度远远大于GDP的增加速度，这样下去到2010年以前，中国房地产业的GDP会高出 整个国家的GDP,这可能吗？因此房地产的增加速度必然会下降。