某地产五六月份营销报告

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1、金域广场住宅5、6月份推广报告一、产品线分析1、项目八大卖点、项目八大卖点品牌物业：南通唯一的万科品牌，万科物业全国第一区域中心：项目位于市北新城核心区域，区域优势明显商业中心：金域广场、万象城、方特乐园等大型综合体将本案所在区域打造为北城商业中心。产品稀缺：13号楼140平三面朝南方正通透宽景洋房舒适度高，为市场稀缺产品位置最佳：7号楼为景观楼王位置最佳，8号楼临近楼王共享景观，12号楼视野佳全装修准现房：项目为全装修，准现房即将交房性价比高：项目12号楼以及特价房源性价比高。实景景观：曼谷雅境实景景观带落成2、货量盘整、货量盘整7 7、8 8、1111、1212、1313号楼户型比例及销售

2、情况汇总号楼户型比例及销售情况汇总户型户型面积面积总套数总套数签约套数签约套数已售已售未签未签意向金意向金套数套数剩余套数剩余套数可售比可售比例例10521892.59 202162143919%13527816.34 202161024120%1408401.20 6011004982%总计58110.13 4643341612928%13号楼8号楼7号楼12号楼11号楼140平米105+135平米140平米105+135平米从总平图及资源盘点可看出，所剩户型主要有从总平图及资源盘点可看出，所剩户型主要有105105、135135、140140三种，三种，140140平米宽景洋房户型较好，占

3、比较大，为平米宽景洋房户型较好，占比较大，为主推房源。主推房源。135135、108108户型户型位置佳：位置佳：p7#7#景观楼王、景观楼王、12#12#视野佳视野佳性价比高性价比高全装修准现房全装修准现房140140户型户型三面朝南三面朝南展示面宽（展示面宽（1212米）米）户型稀缺（户型稀缺（984984户中只有户中只有6060户）户）舒适度高（一梯舒适度高（一梯两户，两户，1010层洋房）层洋房）全装修、准现房全装修、准现房3、产品力分析、产品力分析4、看房通道、看房通道13号楼8号楼7号楼12号楼11号楼140平米105+135平米看房通道设计：看房通道设计：从新售楼处门口（北大街）

4、由看房车送达实景区南门，经曼谷雅境主景观轴7号楼样板房幸福驿站13号楼清水样板间。按原路线返回5、请事业部配合沟通事项、请事业部配合沟通事项市内装修请市内装修请5 5月初完成月初完成动线杂物在样板间动线杂物在样板间开放前请予以清理开放前请予以清理样板间动线杂物请予以清理，201、206清水样板间请配备保洁、接待人员二、五六月份市场竞争策略1、市场分析、市场分析02000400060008000100002012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月南通南

5、通市量价分析市量价分析成交量均价02000400060008000100002012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月港闸港闸区量价分析区量价分析成交量均价从南通市量价走势来看，国五条落定后，住宅成交量有上扬势头从南通市量价走势来看，国五条落定后，住宅成交量有上扬势头从港闸区住宅板块来看，成交均价基本与南通市整体成交均价持平，本案均价高于港闸区整体均价从港闸区住宅板块来看，成交均价基本与南通市整体成交均价持平，本案均价高于港闸区整体均价2、竞品分析、

6、竞品分析港闸区竞品均价在83009500元/平米中海中海8500_90008500_9000保利香槟国保利香槟国际际90009000华润未华润未定定本本案案尚海城尚海城88008800皇家花皇家花园园95009500华强城华强城95009500北城名北城名郡郡83008300桂花小镇桂花小镇85008500阳光新阳光新城城92009200嘉域龙嘉域龙庭庭8000-8000-1200012000绿墅湾绿墅湾90009000五洲国五洲国际际1250012500盛唐君盛唐君庭庭81008100花半里花半里94009400竞品地图竞品地图主要竞品分析：华强城主要竞品分析：华强城主要竞品：华强城采用低价

7、策略入市，价格逐步提升，目前均价9500元/平米,2021年月均成交136套案名案名位置位置销售情况销售情况推案时间推案时间 主推渠道主推渠道价格价格户型户型客户分布客户分布卖点卖点华强华强南通市北城大桥（1.5号桥）与外环北路交叉处的东、西两侧一期2000套，销售率80%，目前在售50#60#62#，50#销售率80%，60#销售率25%，62#销售率20%4月初推62#网络、派单、主题活动（拍卖）、短信均价折后9500左右103、126、160主要来源于崇川区方特乐园、低价、户型多样12356789101112151617一期一期二期二期三期三期户型配比951159013514010411

8、090160户数一期1#1# 132132 264 2#2#6666333333 231 3#3#33333399 5#5#64646464 256 6#6#6666333333 231 小计 196 196 99 99 99 196 196 0 0 1081 二期7#7#666666 198 8#8#66132198 9#9#5858292929 203 10#10#3131313162186 小计 58 58 126 126 126 0 0 97 194 785 三期11#11# 5858292929 203 12#12#3333333366198 15#15#66663366231 16

9、#16#666666 198 17#17# 64646464 256 小计 122 122 128 128 128 130 130 66 132 1086 预计上市时间：预计上市时间：5月下旬或6月初；上市户型配比：上市户型配比：110平米以下（893套）：135以上（198套）预估均价：预估均价：小户型：9000元/平米；大户型：大户型：9500元/平米主要竞品分析：华润主要竞品分析：华润 高压线比价一期位置较差品牌、物业期房,交房周期长毛坯噪声、光污染品牌、物业方特乐园噪声、光污染毛坯小区体量大、交房时间不统一比价高层33层客群参差不齐商业配套不全5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月在

10、售房源在售房源未来上市未来上市85105平米小户型，135平米大户型，年底计划去化400套竞争库存房源310套，主推60、62号楼月均去化60套103平米：128平米，160平米110平米以下小户型883套135平米大户型198套85105平米小户型为主5#137,149月均去化60套主要竞品均在主要竞品均在5月底或月底或6月份上市，预估采取期以小户型低价低量上市，分批加推逐渐提价策略。月份上市，预估采取期以小户型低价低量上市，分批加推逐渐提价策略。预计推出300400套，103三房、128三房、160四房100-138平预计推出200套3、未来推量、未来推量华强城华强城华润华润中海中海南山南

11、山保利香槟国际保利香槟国际4、差异化竞争策略、差异化竞争策略竞品节奏5月份主要竞品未上市前6月竞品小户型小户型上市1、将7、8号楼135户型表价上翻，挤压140销售，为108降价留出空间2、108户型降价，清盘特价，争取在5月去化大部，避免6月竞品上市竞争。3、140底价暂时不动销控0206室，5月蓄客，6月加推。6月集中加推140户型，根据前期意向客户心理价位摸排，以及竞品大户型价格对比，加推前进行价格调整。本案策略剩余房源剩余房源129129户型配比户型配比105:39135:41140：49预计去化率预计去化率78%销售目标销售目标1006月目标三、五六月份目标及推广22222、港闸区住

12、宅量价分析、港闸区住宅量价分析一、南通市住宅成交量价分析港闸区住宅均价在港闸区住宅均价在9000元左右元左右184102116170406180172255305943761885620100020003000400050006000700080009000100002012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月港闸区价量分析港闸区价量分析成交量均价232324243 3、港闸区产品存量以及到年底预计所要推售的货值一、南通市住宅成交量价分析库存及预计年底

13、推售值库存及预计年底推售值序号序号案名案名库存量（套）库存量（套）预估面积（万平米）预估面积（万平米）预估均价（元）预估均价（元）预计推售货值（万元）预计推售货值（万元）1保利香槟国际4605.75900051750 2华强城4655.58888849595 3华润108012.749000114660 4中港城世家3635.77900051930 5怡园锦居80.088000640 6尚海城帝景苑5097.74880068112 7意邦绿墅湾1622.11900018990 8友谊嘉御龙庭3063.831030039449 9国基桂花小镇881.0085008500 10银洲皇家花园7208

14、.93950084835 11苏建阳光新城1972.36920021712 12帝奥北城名郡1481.70880014960 总计450624.07525133 252520132013年去化速度统计年去化速度统计月份成交套数1月172月333月284月23日前17总计95库存统计库存统计户型剩余套数105391354114049总计12920212021年年1414月签约月签约9595套套每月平均去化约每月平均去化约2424套套剩余剩余129129套，通过新售楼处套，通过新售楼处开放及营销整合，预计开放及营销整合，预计5-65-6月每月去化月每月去化3535套，预计套，预计7 7月月底去化率

15、可达到底去化率可达到80%80%一、南通市住宅成交量价分析4 4、本案去化速度预测2626二、竞品分析中海中海8500_90008500_9000保利香槟国保利香槟国际际90009000华润未华润未定定本本案案尚海城尚海城88008800皇家花皇家花园园95009500华强城华强城95009500北城名北城名郡郡83008300桂花小镇桂花小镇85008500阳光新阳光新城城92009200嘉域龙嘉域龙庭庭8000-8000-1200012000绿墅湾绿墅湾90009000五洲国五洲国际际1250012500盛唐君盛唐君庭庭81008100花半里花半里940094001 1、竞品地图27272

16、 2、港闸区竞品简介n 嘉御龙庭1 1、基础指标、基础指标：总建筑面积12万方；容积率1.74；绿化率35%；得房率78%-87%2 2、物业类型：、物业类型：退台式多层住宅与高层住宅3 3、客户群、客户群：改善为主，小户型的多为刚需客户4 4、主力竞争面积、主力竞争面积： 115214m2三房六房5 5、体量：、体量： 754 户，卖了80%6 6、卖点：、卖点：现房、单价较低、户型多样、区域优势7 7、销售情况：、销售情况：1）全部完工都是现房，8000-12000，2）优惠一次或按揭都无优惠，有抽奖活动二、竞品分析9800100001020010400106001080011000112

17、002011.022011.082012.012012.052012.122013.04嘉御龙庭价格走势嘉御龙庭价格走势均价2828港闸区竞品情况简单介绍二、二、尚海城1、基础指标：总建筑面积38万方，住宅30万商业8万；容积率2. 1；绿化率40%；得房率82%2、物业类型：大型住宅、商业3、客户群：改善客户4、主力竞争面积： 133三房、147四房、172五房5、体量： 1677套 6、卖点：准现房7、销售情况：1）一期二期售完，三期在售4-8号楼，4#5#6#18层，7#8#17层，2梯3户 2）推量：2643）价格：均价 9000多，三房中间价130万 4）优惠：130万折扣下来少10

18、万左右 7000750080008500900095002010.112011.052011.072011.082013.03尚海城价格走势尚海城价格走势均价2929港闸区竞品情况简单介绍三、桂花小镇1、基础指标：总建筑面积11万方；容积率1.96；绿化率40%；得房率78.5%2、物业类型：高层及小高层住宅3、客户群：以改善客户为主4、主力竞争面积：94138m2两房三房5、体量：900多户，一期已售完6、卖点：准现房、价格低7、销售情况：1）推量：一期1#2#3#4#已经罄盘，二期8、9号楼，三期在建。10层在认筹（1万抵3万），预计5-6月开盘。（2梯3户3单元）2）价格优惠：一期价格（

19、含折扣）8000-9000 二期认筹交1万（折扣按揭87 一次性85）830084008500860087008800890090002011.082011.122012.042012.082013.03桂花小镇价格走势桂花小镇价格走势均价3030港闸区竞品情况简单介绍四、皇家花园1、基础指标：总建筑面积48万方，；容积率2.4；绿化率45%；得房率82%2、物业类型：高层住宅、办公楼、商业3、客户群：改善客户4、主力竞争面积： 83-143m2两房三房5、体量： 784户（一期），已售72%6、卖点：准现房、价格低7、销售情况：1）推量：1、2、3、4、5号楼 2梯3户一单元 ，主推6号楼2

20、梯2户一单元 。5、7号楼还没开盘，（6号楼楼间距百米，一般楼距45-84），已交房1栋2）价格优惠：价格优惠：价格8000-9000+ ， 一次性96折 按揭98折。 82008300840085008600870088008900900091002011.12012.022012.072012.092013.04皇家花园价格走势皇家花园价格走势均价3131港闸区竞品情况简单介绍五、保利香槟国际1、基础指标：总建筑面积58万方，；容积率2.5；绿化率40.1%2、物业类型：高层住宅3、客户群：刚需、改善客户4、主力竞争面积：90m2150m25、体量：1111套6、卖点：品牌、价格较低、户型

21、较多7、销售情况：2、6、8、9栋预计5月发售，均价9111元82008300840085008600870088008900900091002012.042012.062012.082012.12013.04保利香槟国际价格走势保利香槟国际价格走势均价3232港闸区竞品情况简单介绍六、中海1、基础指标：总建筑面积59万方；容积率2.97；绿化率32%2、物业类型：多层、小高层、高层3、客户群：大户型改善、小户型刚需4、主推面积：80-140m25、销售情况：预计6月推盘，价格未出3333三、重点竞品分析1 1、重点竞品对比、重点竞品对比重点竞品对比表重点竞品对比表案名案名位置位置销售情况销售

22、情况推案时间推案时间主推渠道主推渠道价格价格折扣折扣客户分布客户分布卖点卖点华润华润港闸区北大街与永怡路交汇处首批产品90-145共计1081套5月或6月网络、短信、主题活动（骑行）未定日进千金活动主要来源于崇川区居多，其次为来自通州等区域的先驱客户品牌、商业配套、性价比、户型多样华强华强南通市北城大桥（1.5号桥）与外环北路交叉处的东、西两侧一期2000套，销售率80%，目前在售50#60#62#，销售率，50#销售率80%，60#销售率25%，62#销售率20%4月初推62#网络、派单、主题活动（拍卖）、短信均价折后9500左右最多三个95折主要来源于崇川区方特乐园、低价、户型多样3434

23、港闸区重点竞品对比一、华润1、基础指标：总建筑面积60万方，住宅34万商业26万；容积率2.81；绿化率35%；得房率78%2、物业类型：高层住宅、商业、办公3、客户群：主要以30-40岁为主要年龄层次，部分郊县区域的年轻客户也成为目前客户的重要组成部分4、主力竞争面积： 90160m2两房三房5、体量：住宅分三期，共计2952套6、销售情况：预计5月或6月上市，价格未定1）首批推量：首批产品90-145共计1081套2）蓄客情况：项目3月奠基正式启动，目前蓄水期已进行约近50天，蓄客约400组，有效客户约100组左右3）优惠活动：日进千金活动12356789101112151617一期一期二

24、期二期三期三期3535港闸区重点竞品对比二、华强1、基础指标：总建筑面积130万方；容积率2.5；绿化率33%；得房率79.46%2、物业类型：住宅、别墅、写字楼、商铺3、客户群：大户型改善、小户型刚需,崇川区客户为主、其他为港闸、通州等外县市客户4、主力竞争面积：现期推62#， 120156m2三房四房5、体量：一期2000套，销售率80%，目前在售50#60#62#，50#销售率85%，60#销售率20%，62#销售率20%6、销售情况：目前主推62#，起价8888，均价折后9500左右，1）优惠：最多可打3个95折2）活动：借方特开园造势3636四、本案价格策略1、本案均价、本案均价已签

25、约按合同价计算，未签约按照已签约按合同价计算，未签约按照93折计算，二期整盘均价折计算，二期整盘均价11000元元7、8、11、12、13号楼总货值统计楼栋号面积总价均价712299.75137224854 11157 812299.75133028477 10816 1112299.75132203052 10748 1212809.68142361984 11114 138401.294516302 11250 合计58110.13639334669 11002 37372、建议价格调整、建议价格调整1、本案现状、本案现状二期尾盘，剩余房源多为顶楼、底楼、西边户及房号抗性较大房源。二期尾盘

26、，剩余房源多为顶楼、底楼、西边户及房号抗性较大房源。13号楼总值较高号楼总值较高.目前二期房源底价为目前二期房源底价为11000元元/平米平米2、竞品价格、竞品价格华润：华润：90009500元元/平米平米 华强：华强：9500元元/平米平米 3、未来推量、未来推量中海、南山、华润等大盘均将在中海、南山、华润等大盘均将在5、6月份推出，产品线全，一期推盘小户型占比较大，预估月份推出，产品线全，一期推盘小户型占比较大，预估均价在均价在9000元元/平米左右，竞争激烈。平米左右，竞争激烈。4、建议均价、建议均价建议整盘均价建议整盘均价10500元元/平米，可保证平米，可保证6月底前销售率月底前销售率80%左右。左右。3838