上海房地产市场终回顾与范文某年预测

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1、2008 上海房地产市场年终回顾与 2009 年预测概要 :以 2007 年年底央行出台二套房首付提高为引子,上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整遭遇 2008 年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响,致使居民消费和置业信心及预期大幅回落,购房意愿走低进入历史低谷,全年住宅交易显着回落,与上年同期相比减少四成多,为近年来最低点,且各季度呈现加速下滑的趋势,价格虽整体保持相对稳定,但各种明折暗扣现象也渐趋普遍.住宅用地市场也在政府政策和市场双重影响下,供应量持续减少,且 2008 年土地价格一改2007 年面粉比面包贵的现象,流标比例将近四成 ,底价成交比例高达60%; 与此同时,二手

2、房市场和租金市场也受到明显冲击.2008 年四季度出台的各种救市政策对市场信心的稳定有积极作用 , 但 2009 年预计市场仍将保持较长时间的低迷 ,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面 .房地产市场发展中国经济潜存的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，使得2008 年国内经济出现了近年稍有的下行趋势，前三季度 GDP 增长掉入到一位数区间。上海作为外向型和投资拉动型经济明显的地区，在此轮危机中受创明显，经济增长明显减速， 2008 年上半年一度出现GDP 增长 16 年来首次低于全国平均水平的情况。图：历年全国与上海G

3、DP 增长情况经济的下滑,进一步影响到了居民的购房者信心.自 2007 年四季度央行出台二套房新政以来,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,而 2008 年该逆转进一步加剧 . 2008 年前 11 月，上海全市住宅交易量仅为 1413 万平方米，比去年同期减少超过 4 成。这一数字甚至低于近五年上海楼市最低谷的 2005 年，当年住宅交易量尚且达到 1794 万平方米。图： 2004 2008 年上海住宅交易面积（单位：万平方米）分析各月的走势可以看到 ,2008 年上海住宅市场呈现加速下滑的现象，第1 季度上海住宅交易量比07 年减少14，第2 季度扩大到36，第3 季度更是达到了惊人的

4、 63 ,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费 ,致使楼市交易出现冻结现象.图 :2008 年上海分月住宅交易情况本年度供应延续了前几年的走势,继续缩减,除上半年少数月份外,其他月份的住宅供应量较上年均出现减少 ,表明房地产企业同样对当前市场形势表现观望和悲观的态度, 并纷纷采取了推迟开盘,减少开工等1 10 月住宅供求比方式以观察后市走向 . 但成交下滑势头之剧仍然使得总体供过于求的局势已经形成。为，是除 2005 年以外的最高值.图： 2007 与 2008 年上海住宅供求比较从价格方面来说,2003-

5、2007 年的长期牛市使得价格惯性极大,虽然 2008 年遭遇近年罕见的市场危机但本年价格仍未出现普遍的深度回调.上海住宅价格各月波动起伏，前10月累计均价（含配套房）仍超过 9000 元/平方米，仍在僵持阶段,但自三季度开始,各种明折暗扣手段屡见不鲜。而对就业和承受能力更为敏感的租赁市场，最近也出现了租金下调的现象，这其中包括需求向来旺盛的市中心小户型，侧面反映了当前楼市的紧张形势。图： 2008 年上海分月住宅价格情况土地市场的情况同样不容乐观.上海是全国较早启动土地财政的城市,住宅用地出让面积（可建面积 ）在 1997 年突破 2000 万平方米,并在2001-2003 年间达到 300

6、0 万平方米的高峰,对应了上海楼市在2003-2004 年间的住宅成交高峰;但随后上海的住宅用地出让量逐年减少,减少幅度逐年放大,2007 年全年住宅用地出让可建面积仅为915 万平方米 ,比 2006 年缩减幅度超过一般 ,不足最高峰2001 年全年出让的1/4,并且低于十年前楼市进入新一轮发展期起点的1997 年,这一奇特的现象对于了解上海近年尤其是2007 年住房价格的急速攀升有重要影响.2008 年楼市的低迷使得本年的土地市场更是一片冷清 , 政府供应方面，据初步统计，以可建面积计算，今年上海住宅土地供应总量（包括含住宅的综合用地）为 277.8万平方米，最终成交仅 170.6 万平方

7、米，宅地流标率高达 38%。而所有政府公开出让的地块流标率高达20% ，底价成交地块近60% 。而根据上海市房地部门公布的 2008 年供地计划，今年上海的经营性土地供应量将达到 2002 年以来的最低值，经营性项目用地计划 1500 公顷，其中住宅用地800-1000 公顷，但宅地最终成交量仅为上述供地计划的约 1/4 。图： 上海历年土地出让情况房地产开发企业的发展上海房地产企业的发展周期与行业周期具有高度相关性。在第一个发展周期中， 1988 1991 年为房地产开发企业的起步阶段，经营性的房地产开发公司开始起步，并开始外资对上海房地产行业的第一批进入。大华集团、农工商房产等房地产企业在

8、 1988 年开始成立。第一轮发展周期的小高潮出现在1992 1996 年，主要拉动力来自于邓小平南巡讲话和浦东新区开发序幕的拉开。 房屋商品化进入正式实施阶段，在此阶段房地产企业出现跨越式发展，企业数量显着增加，绿地、复地等均在此期间成立。这时也产生了外资、尤其是港资企业进入上海房地产市场的高峰期，和黄、新世界、恒隆、东方海外、恒基均在1993 年前后进入上海，集中在开发领域，当时所拿地块放置今日，绝大多数均处于市中心位置。虽然90 年代中期出现了全国范围的宏观调控，但上海房地产并未受到明显影响，房地产投资额仍快速增加， 1996 年上海房地产企业个数比上年增长了 21 。其后，由于亚洲金融

9、危机的影响，上海房地产投资额从1998 年开始连续下降，房地产企业也受到影响， 1999 年开始房地产企业数量出现了下降，并进入了长达五年的调整和恢复阶段。 2003 2004年，上海楼市再现繁荣，受此鼓舞，房地产企业数量在 2004 年出现了爆炸式增长， 2004 年房企个数剧增 127到 5000 家，为自 1992 年以来的最大值。两外企业（外地房企和外资企业）进入上海房地产市场的新一轮热潮出现，房地产开发主体出现百花齐放的特点。 2005 年开始的宏观调控使得房地产企业格局再度出现盘整局面，而 2008 年全球性的金融危机的爆发，预计将加大本轮调整的幅度和深度。总体来说，当前上海房地产

10、开发企业格局呈现以下特点：（ 1） 房企重头云集上海是 98 年以来第二轮全国房地产市场发展的领头兵，经过多年的快速发展，已经成为了大型房地产企业的必争之地，房企重头云集。 2008 中国房地产综合实力 TOP10 企业中，除了碧桂园之外，万科、中海、合创、保利、首开、恒大、绿城、大连万达、大华集团均已进入上海。图： 1995 2007 年主要省市房地产企业个数数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统（ 2） 目前市场集中度仍然偏低，但企业的整合趋势明显2007 年，上海房地产开发企业个数为 3116 家，当年上海房地产投资额和销售额分别为 1308 亿元和3089 亿元，平均每家企业的投资额

11、和销售额分别为 4196 万元和 9914 万元。 2006 年，上海销售前十强的房地产集团销售额 443 亿元，占全市商品房销售额之比为19 ，这与香港相比市场集中度相距甚远，侧面反映上海房地产行业尚未成熟。但在市场环境和宏观调控的双重压力下，调整苗头非常明显，市场集中度逐步提高。一方面，房地产企业个数逐年减少，从 2004 年的 5000 家缩减到 2007 年的 3116 家，减少幅度达到 38；另一方面，优秀企业的市场份额逐年提升，上海销售前十强的房地产集团所占销售份额从 2005 年的上升到 2006 年的；排名前五强的销售份额则从%提升到 %。预计 2008 年的市场调整将使得房地

12、产企业格局的集中化程度更加提高。图：上海房地产（按集团）市场集中度数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统（ 3） 两外企业加速涌入，市场主体更加多元化国企曾经在上海房地产企业中占据半壁江山， 1995 年上海房地产企业中国有企业所占比例高达45，陆家嘴集团、中星、上实、绿地、中华企业等企业占据市场开发主体，高于当时的其他活跃省市（北京、江苏、浙江、广东）。但上海房地产市场的开发程度迅速提高，与此相伴的是房地产企业主体的迅速多元化。到 2007 年，国有企业个数所占比例已经下降到了 %,集体企业下降到 %。当然国有企业和集体企业依靠地域优势，仍在土地等资源占有上具有明显优势。同时上海楼市迎来了

13、第二轮两外企业（外地和外资）的进入高峰，含港澳台资企业在内的外资房企数量在 2007 年占据了 14的比例，成为上海企业格局的重要组成部分。尤其早期进入上海的外资企业所拥有土地多位于优越地段，产品理念成熟，尤其在商用物业领域，在新一轮市场发展中起到了很高的标杆作用，如新天地、恒隆广场等均已成为上海的标志性建筑。此外，更多来自欧美等其他地区的企业也纷纷进入，如美国汉斯、铁狮门等，反映出上海楼市国际化程度的提高。图： 2007 年上海房地产企业性质结构（按数量）数据来源：国家统计局 中国房地产指数系统2009 上海楼市展望2007 年上海楼市能从2005 2006 年的冰冻调整期中实现反弹井喷，得

14、益于整体国内外货币向楼市有限供应的集中涌入；但 2008 年全面爆发的金融危机以及自身的结构调整结点使得上海乃至全国经济都受到显着影响，上半年上海GDP 的增速一度出现16 年首次低于全国平均水平的情况。而高位停滞的房价一方面使消费者购买力受到损伤，另一方面也由于财富效应的消退而导致资金的流出，这让2008年的上海楼市形成了僵局。历史总是惊人的相似。上世纪90 年代中期开始的宏观调控，在1997 年遭遇亚洲金融危机，最终导致 1998 2000 年楼市的低迷期，价格松动范围和幅度也逐年扩大。而自 2005 年开始的新一轮市场宏观调控，则在 2008 年遭遇了全球范围的金融危机，虽然最近两月中央以及上海政府均高调出台救市措施，但政府在价与量之间、投资与消费之间的权衡，仍使得当前的政策措施优惠有限。2009 年上海楼市将面临多重挑战：一方面，整体经济形势持续的恶化，对房地产投资环境和居民消费信心影响极大，可能造成开发商不敢加大投资、消费者不敢消费的局面；第二，如果价格体系仍持续高企，受损的居民实际购买力无法支撑；第三，保障房一旦大量入市供应，对原有价格和供求体系将造成明显冲击。预计今年4 季度已经逐步明朗化的明折暗扣，将在 2009 年进一步蔓延。