房地产开发项目初步可行性报告

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1、精品范文模板 可修改删除撰写人：_日 期：_房地产开发项目初步可行性研究方案一、项目概况1、地理位置本项目居于XX市XX区XX镇，XX、XX区政府及西部大学城三大板块交汇处，紧邻XX新区（XX科技产业园），南邻XX广播电视大学XX校区，北临XX工业园。距西部大学城仅2公里，距XX市中心钟楼仅30分钟车程。位于北纬340，东经1080。2、交通情况该项目东临位于XX区三条南北主干道之一的西万路，紧邻XX北街，北临西部大道。交通便利，途经的公交线路达十余条，分别通往XX城市中心及其它各个方向，如324、322、321、326、311、406、407、616、600、902、916路公交车等。3、周

2、边规划近年来，随着XX城市的不断扩大，以南部XX为重点发展对象的XX区已成为最成熟、最被认可的新XX拓展区。紧临XX区政府、XX教育园（原名西部大学城）的XX镇正在建设为新的XX区中心，随之，新的经济增长点正在形成。根据XX城市规划，XX区正在形成五大功能板块：（1）、以教育、居住为主的XX教育科技产业开发区（原名西部大学城）（2）、以居住、教育、运动为主的XX科技产业园（3）、以行政、文化、商贸、居住为主的XX新区（4）、以商贸、居住、行政为住的XX老城区（5）、以居住、商贸、运动、游憩为主的韦曲科技产业园从未来发展趋势看，该项目宗地将成长为“知识XX”的核心地区，成为高级商务中心、高级服务

3、业、知识产业的聚集中心以及高尚人文居住中心地。以紫薇田园都市为代表的郊区大盘，将XX人从老城区吸引到了XX区内，开启了XX郊区化居住的第一轮浪潮，实现了XX人心理郊区化的第一步。在城市功能外移的推动下，各房地产开发项目的环境配套相继展开了较为迅速的发展趋势。下图为项目周边配套环境示意图：项目所在地 住宅区 行政区 商贸区 工业区 教育、传媒、休闲区 本项目所在周边已形成较为成熟的集住宅、商务、教育为一体的热门商圈，东有人人乐购物超市、上林体育馆、万科城；接东南方向已入驻20余所XX名牌大学的XX教育园（原名西部大学城）；西北方向有紫薇田园都市、XX科技产业园，南有XX省电大XX校区、翠堤湾、忆

4、江南小区；北有XX车管所、泛想车城、红星美凯龙等。从周边环境来看，项目处于新XX中心区的核心位置，应立足周边，最大限度整合相关资源，提升项目附加值，塑造项目的独特性、权威性和排他性。二、市场调研XX区位于XX市区南部和西部，面积1583平方千米，人口103万。XX区北有XX、XX教育园、国家民用航天产业基地等，西部有周丰镐城遗址、昆明池遗址，南依秦岭有秦岭野生动物保护区、翠华山世界地质公园等。2002年撤销XX县，设置XX区，区域经济迅速发展。XX区2009年商品房均价从年初的3500元，平米左右上升到年末的4500元/平米左右，涨幅更是超过20。2010年10月，由于XX区万科城项目的“示范

5、效应”进一步推高了区域房价走势，其中普通住宅成交均价6871元/平米，环比上涨10.56。可以说，XX区房地产市场自2009年以来步入了高速发展的快车道。从长远角度来看，因为土地的稀缺性和区域人口的不断膨胀，XX区的住房土地需求大于市场供给能力，必然推高区域土地价格，成为推动房价上涨的首要因素。下表为2012年2月项目周边楼盘最新信息对比一览表：楼盘均价占地面积建筑面积容积率绿化率栋数盛世6700220亩40万M22.2540%35紫薇67852200亩180万M21.640%翠堤600048亩10万M22.945%忆南570013.510万M23.3831%36563005313万M23.3

6、831%雅乐755015131.7万M22.5940%21智城6500216.9万M22.235%林庄65008017.5万M23.340% 三、项目用地规划和建设方案1、项目用地规划该项目出让方XX教育产业园房地产开发公司拟出让土地12012平方米（约18亩），另于宗地东南方储备土地4088平方米（约6亩），总计共16100平方米（24亩）。目前18亩土地已经办理土地证，储备土地6亩尚未取得土地证。该项目已形成的规划建设方案是以总计24亩地设计，具体规划指标如下：项目总建筑面积：93220平方米；其中住宅面积71991平方米，商业面积21229平方米；总占地面积：16100平方米；建筑密度：

7、不大于20.1%。容积率：不大于6。2、项目建设方案根据该项目已形成建设规划，该项目设计的建筑物为4栋。其中，酒店总建筑面积20551平方米，楼层30层；住宅总建筑面积71991平方米，楼层30层，分为两栋；每栋两个电梯开间，每个电梯开间6户。配套楼675平方米，楼层4层，为业主提供银行、小区物业、活动室等配套服务。四、项目财务分析1、总投资分析根据建设方案，该项目总投资为41875万元，建筑面积单价为4492元。其中土地按每亩400万价格计算，总成本为10056万元。项目总投资估算表序号项目单价成本费用百分比一开发成本3576.3 元33339 万元79.6%（一）土地成本1078.7 元1

8、0056 万元24.0%（二）前期工程费57.1 元533 万元1.3%（三）建筑安装工程费1586.8 元14792 万元35.3%（四）室外配套建设费300.0 元2797 万元6.7%（五）税费及其他费用474.3 元4422 万元10.6%（六）不可预见费79.3 元740 万元1.8%二开发费用915.7 元8536 万元20.4%（一）管理费用155.8 元1452 万元3.5%（二）财务费用133.3 元1242 万元3.0%（三）销售费用626.6 元5841 万元13.9%三总计4492.0 元41875 万元100.0%2、销售收入估算根据市场调研结果，本项目住宅部分售价拟

9、定为5500元/平方米，商业部分售价拟定为8000元/平方米，合计项目销售收入为56036万元。项目销售收入估算表类型面积单价销售收入住宅71991 平米5500 元39595 万元商业20551 平米8000 元16441 万元合计93220 平米6011 元56036 万元3、项目盈利能力估算表该项目建设期拟定为3年，毛利润为13760万元，净利润为10320万元。项目盈利估算表建筑单位成本4535 元建筑单位收入6011 元毛利润13760 万元毛利率24.6%企业所得税3440 万元净利润10320 万元4、项目资金计划项目资金计划分为资金收入计划和资金支出计划两部分。（1）资金支出计

10、划按节点表述如下，各节点支出构成为：土地获取：土地成本10056万元。项目前期：包括按一般合约条件支出的50%前期工程费和应缴税费共4315万元，其中应缴城市基础设施配套费3356万元。地基和基础：按一般合约条件支出的20%建筑安装费用，计2958万元。主体施工：按一般合约条件支出的30%建筑安装费用，计4438万元安装工程：按一般合约条件支出的30%建筑安装费用，计4438万元外装修和配套：包括20%建筑安装费用，50%前期工程费和室外配套建设费，计6021万元项目后期：支付开发相关费用，共9649万元（2）资金收入计划按节点表述如下，各节点收入构成为：认购期：认购项目楼盘的30%，认购收入

11、为认购楼盘销售的10%，计1681万元。预售期：预售项目楼盘的60%，计33621万元（包括认购收入）。销售期：截止项目竣工，平均销售项目楼盘的40%，计22414万元。（3）按照项目资金支出和项目销售计划，总计需投入项目启动资金15648万元，以净利润计算的项目投资回报率为65.7%。五、项目初步设计结论1、该项目所处地理位置规划完善，交通便利，周边配套齐全，具有很强的发展潜力；2、项目周边楼盘销售较为稳定，在近期的房地产行业调控中，市场销售受到了一定的影响，但是从长远来看，由于其突出的地理位置，该项目仍具有较强的增值空间；3、由于项目土地面积较小，相对于周边楼盘来讲，本宗开发案很难形成完善独立的楼盘规划理念，也无法形成具有竞争力的、相对齐全的规划设计；另外项目地块的不规则性也给宜居、合理的规划设计带来了困难；4、按照已形成的规划设计方案，本宗开发案定位于中低端楼盘，这对项目形成独特的市场定位和竞争优势有很大的影响；5、目前已经办理的土地所有权证有18亩地，另有6亩地还需办理土地证，这种情况给项目实施进度带来了潜在的风险。第 8 页 共 8 页免责声明：图文来源于网络搜集，版权归原作者所以若侵犯了您的合法权益，请作者与本上传人联系，我们将及时更正删除。