工程部部门工作手册

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1、工程部部门工作手册编号：JR-SU-TM 编 制： 审 核： 批 准： 修改状态： B/0 受控状态： 分 发 号： 北京锦融物业管理有限公司海淀黄庄分公司 实施日期：20一三.7.1工作手册目录1、工程部职责12、工程经理职责23、工程主管职责34、领班职责45、强电电工职责56、弱电工职责67、空调工职责78、水暖工职责89、综合维修工职责910、电梯工职责1011、房屋设施保养维修规程1112、房屋设施维保记录表一三一三、工程部巡查表1414、房屋普检记录表一五一五、零维修管理制度1616、工程巡查管理制度一八17、设备维保记录表20一八、大厦外墙立面巡查记录表2119、设备巡回检查记录

2、表2220、地库设备设施检查记录表2321、设备设施大中修管理制度2422、生活水泵房管理规定2623、丹棱SOHO出入登记表2724、生活水泵房巡检记录表2825、供水设备管理措施2926、消防水泵房管理制度3027、消防水泵房巡检记录表3128、消防设施设备故障处理记录表3229、消防泵检测表3330、消防稳压水箱间管理制度3431、消防稳压水箱间巡检记录表3532、中水泵房管理制度3633、中水泵房巡检记录表3734、水泵安全操作规程3835、外管网保养维修规程3936、化粪池管理制度4137、有限空间管理制度4238、有限空间危险作业审批单4439、空调制冷设备房管理制度4540、直燃

3、机房安全管理制度4641、溴化锂直燃机操作规程4742、空调供冷运行记录表4943、空调供暖运行记录表5044、中央空调运行管理规程5145、公区空调测温记录表5346、冷却塔噪音测试记录表5447、中央空调维保规程5548、公区过滤网清洗记录5849、预付费电表运行管理规程5950、预付费电表日余量登记表6051、预付费电表月用电量登记表6152、丹棱SOHO工程部充电登记表6253、变配电站管理制度6354、配变电室运行记录6455、高压配电停、送电规程6556、配电倒闸操作票6657、供配电设备设施维修保养规程6758、供配电设备设施安全操作规程6859、临时用电管理规定6960、丹棱S

4、OHO临时电卡充电登记表7061、电梯管理规定7162、电梯巡视记录表7363、电梯机房巡查记录表7464、电梯安全检查表7565、电梯故障维修记录表7666、网络维护管理规定7767、楼宇自控室管理规定7868、弱电设备设施巡视表7969、监控系统运行测试记录表8170、内部计量较准作业规程8271、设备管理台帐8472、压力表统计明细表8573、计量器具检定记录表8674、钥匙管理规定8775、工程部钥匙统计表8876、钥匙借用登记表8977、值班室管理规程9078、户内维修行为规程9279、工具管理规定9480、工程部工具领用单9581、工具报废申请表9682、库房管理规定9783、物品

5、进、出库登记表9984、领货单9985、工具借用表10086、丹棱SOHO化粪池、提升井、污水管线清理记录表10187、地库污水井设备月巡查表10288、丹棱SOHO项目报修记录统计表表103 工程部部门职责 工程部负责整个大厦的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防、对讲监控及大厦公共设施等设备设施的运行管理、维修保养，对业户提供有偿服务及外委单位的监督管理工作。具体职责如下：1. 负责大厦设备施交接验收，建立详细的设备设施台帐，对交接验收设备或系统作现场标识。2. 制订部门日常运作、管理工作程序和规章制度及各级人员的岗位职责，建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标

6、准和规范。3. 负责制订管理大厦工程维护年度预算、采购计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。4、制定年度能源管理计划及推行管理措施，各项能源管理措施的执行进度及成效。5. 对大厦设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到规定要求，确保满足业户使用要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。6. 按标准完成对业户服务事项，维修及时率、返修率、业户满意率必须达到公司规定

7、标准。7、负责外委单位监督管理，严格按合同约定条款执行。8. 负责上级领导确定的工程改造项目、新项目的招、投标和合同报批，对施工计划进行审核，实施项目的施工监理，完成竣工验收等工作。9. 实施各专业、各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到清晰、真实、完整，建立档案管理制度。按管理要求作好运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。对储存的记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。10. 配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常，按管理部门要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使污水、噪音达到环保要求。11. 负责编制职责范

8、围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。12. 负责本部门的维修工具、检测仪器、备用零配件的日常管理。一三. 负责本部门人员的岗前培训及岗位技能培训，提高员工的素质及技能。职位编号：TM-1修订次数：1岗位名称：工程部经理所属部门：工程部直属上级：物业经理直属下级：工程主管工作职责岗位要求1、 负责制定部门工作计划、预算，报公司审 批；2、 负责按工程竣工移交规程标准制组织员 工进行项目交接及入住装修竣工验收工作；3、 负责按照维护保养计划组织、检查各设备、设施的维修、保养及年检工作；4、 负责按照公司要求和本部工计划执行，做好能源控制管理工作；5、 负责了解所辖项目各设备、设施的异常情况，

9、及时组织人员做好供能、检修工作；6、 负责组织、参与突发事件的抢修和工程遗留问题的处理；7、 负责出席与发展商、公共事业机构、政府部门及有关本项目管理的会议，积极传达相关会议精神，并与相关单位、部门建立良好关系； 8、 负责指导、管理、监督本部门下属人员的业务工作，改善工作质量，做好下属人员的绩效考核和奖励惩罚事项；9、 组织本部门识别工作、服务所涉及的环境因素和危险源，并对本部门环境因素、危险源管理控制情况进行监督；10、负责每月两天周末值班工作，值班情况做好记录，直接向总经理汇报；11、完成上级领导交办的其他工作。1、大专及以上学历， 5年以上物业行业工作经验，其中3年以上工程管理经验；2

10、、熟悉物业法律法规、管理流程及规范，熟悉质量管理体系；3、需有物业经理上岗证；4、有良好的客户服务意识； 5、具备良好的沟通协调能力和独立工作能力；6、具备较强的计划和执行能力；7、为人诚实、正直，学习能力强，工作态度严谨，责任心强，具有较强的团队合作精神，能承受较大工作压力；8、工作认真仔细，能吃苦耐劳；9、仪容端庄、整洁、主动、勤奋、性格开朗；10、英文熟练、有工程师职称、大中型物业行业或高端服务业（如酒店服务行业、航空业）工作经验者优先；11、如有需要，必须超时工作。职位编号：TM-2修订次数：1岗位名称：工程主管所属部门：工程部直属上级：工程部经理直属下级：工程技工工作职责岗位要求1、

11、负责协助上级领导监督管理本部门工作；2、负责管理、维护本部门的设备设施；3、负责工程设备设施维修零配件、材料的采购、验收、核对工作；4、负责本部门日常工作、突发抢修事件人员安排；5、负责依据计划组织设备设施的年、月检修工作并对执行情况进行汇报；6、负责每月对部门的能源消耗进行统计核对；7、负责协助对部门文件、各种记录、 工程资料收发归档管理工作，监督部门内质量环境管理体系文件的运行；8、协助经理做好部门员工的考勤管理及排班工作；9、负责对下属员工专业技术的培训，制定设备操作规程，提高员工工作效率和工作质量；10、明确本部门所涉及的环境因素和危险源，并对本部门环境因素、危险源管理控制情况进行监督

12、；11、完成上级领导交办的其他工作。1、中专及以上学历，5年以上工程维修工作经验，其中3年以上工程维修管理经验，40周岁以下； 2、熟悉物业法律法规；3、熟悉办公软件、办公自动化设备操作；4、有良好的客户服务意识； 5、具备良好的沟通协调能力和独立工作能力；6、具备较强的计划和执行能力；7、为人诚实、正直，学习能力强，工作态度严谨，责任心强，具有较强的团队合作精神，能承受较大工作压力；8、工作认真仔细，能吃苦耐劳；9、仪容端庄、整洁、主动、勤奋、性格开朗；10、有助理工程师职称、大中型物业行业或高端服务业（如酒店服务行业、航空业）工作经验者优先；11、如有需要，必须超时工作。职位编号：TM-3

13、修订次数：1岗位名称：强电电工所属部门：工程部直属上级：主管直属下级：无工作职责岗位要求1、负责完成日常户内及公共区域维修任务；2、负责依据公司维修规定进行公共区域和入户维修；3、负责依据公司各项预案及时设备、设施排除故障，保证设备优质、高效、低耗、安全、正常运行；4、负责按时、按质、按量完成所辖区设备、设施的维保计划并填写记录表格及时归档；5、做好倒班时交接工作；6、配合其他工种完成工作；7、明确本岗位所涉及的环境因素和危险源，并执行本部门的相关要求；8、完成上级领导交办的其他工作。1、 高中及以上学历，具有专业任职资格证书，2年以上物业维修工作经验，40周岁以下，身体健康； 2、熟悉设备性

14、能及操作和维护；3、有良好的客户服务意识； 4、具备一定的沟通协调能力；5、具备较强的执行能力和独立工作能力；6、为人诚实、正直，学习能力强，工作态度严谨，责任心强，具有较强的团队合作精神，能承受较大工作压力；7、工作认真仔细，能吃苦耐劳；8、仪容端庄、整洁、主动、勤奋、性格开朗；9、大中型物业行业或高端服务业（如酒店服务行业、航空业）工作经验者优先；10、能适应轮休倒班制，如有需要，必须超时工作。职位编号：TM-3修订次数：1岗位名称：弱电工所属部门：工程部直属上级：领班直属下级：无工作职责岗位要求1、负责项目各项弱电系统的入户及公共日常维护、管理及维修工作并对系统完善和节能提供合理化建议；

15、2、负责做好运行、维修记录，发现问题及时处理，防止事故发生；3、负责对重点机房、电脑房、卫星机房、数据网络机房的巡视检查和日常保养并做好记录；4、做好倒班时交接工作；5、配合其他工种完成工作；6、明确本岗位所涉及的环境因素和危险源，并执行本部门的相关要求；7、完成上级领导交办的其他工作。1、 高中及以上学习，具有专业任职资格证书，2年以上物业维修工作经验，40周岁以下，身体健康；2、 具有大厦安防系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场系统中某一专业的运行维修工作经验；3、 了解大厦弱电设备保养的基本知识及安全作业技能；4、熟悉设备性能及操作和维护；5、有良好的客户服务意识； 6、具备一定的沟通协

16、调能力；7、具备较强的执行能力和独立工作能力；8、为人诚实、正直，学习能力强，工作态度严谨，责任心强，具有较强的团队合作精神，能承受较大工作压力；9、工作认真仔细，能吃苦耐劳；10、仪容端庄、整洁、主动、勤奋、性格开朗；11、大中型物业行业或高端服务业（如酒店服务行业、航空业）工作经验者优先；12、能适应轮休倒班制，如有需要，必须超时工作。职位编号：TM-3修订次数：1岗位名称：空调工所属部门：工程部直属上级：主管直属下级：无工作职责岗位要求1、负责户内及公共区域空调设备设施的巡查、维保；2、负责中央机组运行记录巡查； 3、负责定期测量商铺空调温度并解释处理客户的相关投诉；4、负责按照设备维保

17、计划进行设备及管线维护保养工作； 5、负责配合部门有效处理应急突发事件；6、做好倒班时交接工作；7、配合其他工种完成工作；8、明确本岗位所涉及的环境因素和危险源，并执行本部门的相关要求；9、完成上级领导交办的其他工作。1、高中及以上学历，具有专业任职资格证书，2年以上物业维修工作经验，40周岁以下，身体健康；2、 具有大厦安防系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场系统中某一专业的运行维修工作经验；3、 了解大厦弱电设备保养的基本知识及安全作业技能；4、熟悉设备性能及操作和维护；5、有良好的客户服务意识； 6、具备一定的沟通协调能力；7、具备较强的执行能力和独立工作能力；8、为人诚实、正直，学习能

18、力强，工作态度严谨，责任心强，具有较强的团队合作精神，能承受较大工作压力；9、工作认真仔细，能吃苦耐劳；10、仪容端庄、整洁、主动、勤奋、性格开朗；11、大中型物业行业或高端服务业（如酒店服务行业、航空业）工作经验者优先；12、能适应轮休倒班制，如有需要，必须超时工作。职位编号：TM-3修订次数：1岗位名称：水暖工所属部门：工程部直属上级：主管直属下级：无工作职责岗位要求1、 负责生活供气系统、供水系统、采暖系统、消防系统设备、污水排放等专业系统的运行管理和维修保养并做好相关记录；2、 负责污水井、雨水井、化粪池的定期清洁监管，及时清理疏通管路，保证管线畅通，排放合格；3、 负责配合部门有效处

19、理应急突发事件；4、做好倒班时交接工作；5、配合其他工种完成工作；6、明确本岗位所涉及的环境因素和危险源，并执行本部门的相关要求；7、完成上级领导交办的其他工作。1、高中及以上学历，具有专业任职资格证书，2年以上物业维修工作经验，40周岁以下，身体健康；1、 具有大厦给排水系统、消防水系统的运行维修工作经验；3、了解大厦给排水设备保养的基本知识及安全作业技能；4、有良好的客户服务意识； 5、具备一定的沟通协调能力；6、具备较强的执行能力和独立工作能力；7、为人诚实、正直，学习能力强，工作态度严谨，责任心强，具有较强的团队合作精神，能承受较大工作压力；8、工作认真仔细，能吃苦耐劳；9、仪容端庄、

20、整洁、主动、勤奋、性格开朗；10、大中型物业行业或高端服务业（如酒店服务行业、航空业）工作经验者优先；11、能适应轮休倒班制，如有需要，必须超时工作。职位编号：TM-3修订次数：1岗位名称：综合维修工所属部门：工程部直属上级：主管直属下级：无工作职责岗位要求1、 负责依据公司制度和标准及时处理本专业的各项报修；2、 负责依照计划,对各种装修、装饰、陈设进行维护修理；3、 负责配合部门有效处理应急突发事件；4、做好倒班时交接工作；5、配合其他工种完成工作；6、明确本岗位所涉及的环境因素和危险源，并执行本部门的相关要求；7、完成上级领导交办的其他工作。1、初中及以上学历，1年以上物业维修工作经验，

21、40周岁以下，身体健康； 2、熟悉门窗、瓦工、木工、油工等工作；3、有良好的客户服务意识； 4、具备一定的沟通协调能力；5、具备较强的执行能力和独立工作能力；6、为人诚实、正直，学习能力强，工作态度严谨，责任心强，具有较强的团队合作精神，能承受较大工作压力；1、 工作认真仔细，能吃苦耐劳；7、仪容端庄、整洁、主动、勤奋、性格开朗；8、大中型物业行业或高端服务业（如酒店服务行业、航空业）工作经验者优先；9、能适应轮休倒班制，如有需要，必须超时工作。职位编号：TM-3修订次数：1岗位名称：电梯工所属部门：工程部直属上级：主管直属下级：无工作职责岗位要求1、负责日常电梯设备的巡查； 2、负责与维保单

22、位配合电梯年检工作，严格按相关规定报检电梯及年检资料的存档管理；3、负责配合部门有效处理应急突发事件；4、做好倒班时交接工作；5、配合其他工种完成工作；6、明确本岗位所涉及的环境因素和危险源，并执行本部门的相关要求；7、完成上级领导交办的其他工作。1、初中及以上学历，1年以上物业维修工作经验，具有专业任职资格证书，40周岁以下，身体健康； 2、熟悉电梯的性能和使用方法；3、有良好的客户服务意识； 4、具备一定的沟通协调能力；5、具备较强的执行能力和独立工作能力；6、为人诚实、正直，学习能力强，工作态度严谨，责任心强，具有较强的团队合作精神，能承受较大工作压力；2、 工作认真仔细，能吃苦耐劳；8

23、、仪容端庄、整洁、主动、勤奋、性格开朗；9、大中型物业行业或高端服务业（如酒店服务行业、航空业）工作经验者优先；10、能适应轮休倒班制，如有需要，必须超时工作。房屋管理制度 JR-SU-TM-011、 目的为加强对商业、写字楼房屋的统一管理，维护和保持好楼宇整体形象的美观，房屋设施设备齐全，使用功能的完善，使租户拥有良好的商业办公环境，业户的房到得到持续的保值、增值。2、管理范围2、1 物业公司负责除建筑物所有权专业部分以外的部分，即包括但不限于物业公共设施设备、外立面、天面、地下停车场、人防工程、房屋主体结构、外观装饰等部分。2、2 业主或物业使用人专有部分由其自行负责，但其使用或管理专有部

24、分应符合相关法律法规要求，不得影响到房屋的结构安全和相邻利害关系客户的合法权益。3、房屋管理的基本内容 1) 房屋外观； 2) 房屋的消防安全； 3) 房屋的私搭乱建； 4) 施工装修管理； 5) 房屋入住与迁退； 6) 空置房屋的管理； 7) 房屋普查； 8) 设备普查 9) 房屋大、中修； 10) 房屋完好等级评定；4、房屋管理方法4、1 业主自用房屋，物业公司应根据业主办理收楼时签订的业主临时规约承诺函、业户使用消防/安全协议、业户手册及楼宇装修手册的规定，遵守房屋外观、平台、装修、使用等相关约定。4、2 业主出租房屋时，应明确告知租户房屋的使用功能及用途，严禁出租给非法经营或违法行为的

25、租户使用；禁止在商业办公楼内存放易燃、易爆、易腐蚀等危及房屋使用安全的物品；严禁超负荷、危及结构安全的装修；严禁未经申请私自装修。4、3 物业公司工程部、安管部协助客服部做好入住客户及退租客户前房屋使用的注意事项提示工作，确认房屋消防、安全设施的完好，使客户能顺利完成入住或退租手续。 4、4 对于退租后的空置房屋，物业公司应提示业主做好断电、关窗等提示工作，原则上房屋的户门钥匙由业主自己保管，对于客户有特殊要求的，物业公司采取托管的形式接收，同时加强对空置房间卫生的管理及空置期间房屋有无异常、突发情况。4、5依据物业公司已建立的房屋本体数据资料台账，物业公司工程部每 季度进行一次房屋普工作，对

26、普查工作中发现的问题或安全隐患，结合房屋结构、设施设备台账及其相应的基础资料进行分析，并制定相应的大、中修计划及工作安排。4、6 根据房屋普查的结果及房屋现状，对于可能存在的潜在安全隐患问题，物业公司工程部将特报请项目经理批准，对房屋进行完好等级鉴定。4、7以现行的设备台账为基础，参照设备性能、使用参数结合普查结果，对相关设备进行评估，并撰写评估报告上报项目经理审核，最终确定设备维修等级，拟定预算及相应维修计划。4、8 根据评定结果按房屋损坏程度，维修工程性质，将房屋维修按小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程、综合维修工程等五种维修分别制定维修计划。4、9 妥善保存房屋普查、完好等级评定及修

27、缮等工作的文件资料及记录，为后续项目制定管理目标与方案提供参考依据及数据资料。5、房屋修缮5、1 由于业主或物业使用人不当或违法装修、使用等原因造成房屋损坏，由相关责任人承担恢复原状所需施工费用；对于损坏不愿承担责任的，物业公司将通过法律途径解决或指定相关单位进行维修，相关费用由责任人承担，以确保房屋安全、正常的使用功能。5、2 房屋的零星维修由物业公司根据项目维保计划及日常巡视发现的情况，及时进行修复，确保房屋各项使用功能的正常发挥，相关费用由物业公司从业主交纳的物业管理费中进行支付。5、3 对于超出质保期的大、中修工程问题或设施设备的更换、增加，且符合物业公共维修基金使用条件的，应向全体业

28、主或业主委员会进行申请，并提请相关政府行政主管部门审批后进行施工；业主未交纳公共维修基金的，由物业公司或业主委员会发起倡议筹集基金。6、相关支持文件 测绘报告 设备台账 业主临时规约 业主装修手册房屋设施保养维修规程JR-SU-TM-021. 目的为确保房屋设备设施正常运行，延长期使用寿命，本部对其相关设备设施进行维护管理。2. 适用范围本规程适用于北京锦融物业管理有限公司海淀黄庄分公司房屋建筑及相关设施的保养维修工作。3. 职责工程部负责房屋的检查及维修，养护4. 工作程序 4.1 地基基础的养护屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、修补或拆换；不合理的旧结

29、构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改造；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。4.2 楼宇地面的养护不得随意穿凿楼板，有防水地方不得破坏其防水层，有上下水管线需防止有渗漏事宜。若有渗漏，必须立即采取措施修补。地砖使用必须按原设计要求，严格控制其厚度，以免增加楼板负荷，影响建筑物使用寿命。4.3 入户门、幕墙的养护定期清洁和检查，更换易损部件，对轻度变形的进行适度矫正和恢复，保持入户门、幕墙的整体状态良好；要注意冬季采暖设施的温湿度控制，使入户门、幕墙处于良好的温湿度下，延长其使用寿命。

30、4.4 屋面的养护定期清扫，保证各种设施处于正常有效的使用状态；对屋面受损情况及时进行修复；若需专业公司处理，则报公司审批后方可进行修复。为确保屋面原设计，不能增设影响屋面原有功能的设备设施。45 外立面养护4.6楼宇综合维修巡检管理项目序号检查项目检查内容检查周期检查方式1门门框、门扇、五金、玻璃、油漆、电动门开门速度每月目测2窗窗框、窗扇、五金、玻璃、油漆每月目测3楼地面踢脚、抹灰、地砖每月目测4墙面磁砖、油漆涂料、开裂每月目测5幕墙玻璃、开启扇、橱窗灯箱每月目测6楼梯踏步、扶手、栏杆每月目测7屋面防水、泛水、保温、出水口、换气口每季目测8外立面渗漏、脱落、腐蚀每季目测以上项目每月进行巡视

31、、检修，确保其设备正常运行。4.7房屋检查评定471以一年为周期，由公司组织，以工程部牵头每年对房屋完好状况进行全面检查评定，检查范围及内容按北京市城镇房屋完损等级评定实施规定及楼房完损等级评定标准进行，并按如下公式计算房屋完好率。完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积管房总建筑面积房屋完好率= 100%5相关记录房屋设施维保记录表 表. JR-SU-TM-02-01工程部巡查表 表. JR-SU-TM-02-02大厦外墙立面巡查记录表 表.JR-SU-TM-02-01房屋普检记录表 表. JR-SU-TM-02-03房屋设施维保记录表表. JR-SU-TM-02-01项目/位置维保时间年 月

32、日 时至 时维保人员序号维 保 内 容完成情况领班/班长(签字)： 主管（签字）： 日期： 日期： 工程部巡查表表. JR-SU-TM-02-02日期： 年 月 日巡查时间：巡查人员（签名）：序号巡 查 区 域 及 内 容跟进情况备注巡查项目：（1）灯、灯光；（2）门、窗、锁；（3）土建部分；（4）各管井（是否关灯、滴、漏及异常情况）注：每天巡查一栋楼（包括楼顶、标准层、商铺及地库），查完后交给班长、主管上报。班长（签名）： 主管（签名）：第 17 共103房 屋 普 检 记 录 表表. JR-SU-TM-02-03编号：地址： 建筑面积： 产别(租别及使用单位)： 单元号层数房号楼房中修楼房

33、大修单项维修局部维修加固屋面维修地下室倒灌综合维修抗震加固屋面大修上下水更新整幢外墙板缝外立面粉饰更换门窗(扇)油饰粉刷厨厕渗漏外墙装饰阳台梁板柱外墙板缝幢平顶坡顶坡顶挑修加固换板重做防水钢木M2M2处M2个个M2M2M2处M2M2M2M2M2M2M2M2合计破损情况： 电表总表 只 A，使用户数 户 ，增容 无 A，更换电线 无 M2(建筑面积) 备注：A、良好 B、正常 C、需零修 D、损坏严重查房人： 复核人： 记录人： 年 月 日设备养护规程JR-SU-TM-041 目的为规范管理大厦的设备设施维修保养工作，保障设施、设备处于良好状态，确保大厦的正常运行。2 适用范围此规定适用于北京锦

34、融物业管理有限公司海淀黄庄分公司工程部设备设施的大中维修保养工作。3 职责3.1根据年度预算制定设备设施大中修的维修保养工作。3.2各专业人员负责对大中修工作的落实执行。4 工作要求4.1 电气设备的大中修维护管理1) 配电室高压柜、变压器每两年进行一次预防性试验；2) 高压绝缘用具每6个月进行1次预防性检测；3) 如需委托外部单位进行大修设备做好维修监管记录、设备验收记录；4) 每年雨季前要对避雷网、避雷针、重复接地、保护接地及地极详细检查一次。每年由北京市避雷检测中心对大厦避雷系统进行检测，并出具检测报告。5) 每年对变配电室及内部设施设备、各种配电箱柜、电动机等进行一次检修。彻底清扫、整

35、理线路、调整负荷、紧固螺栓、检修开关、校对仪表、清洗电动机及摇测绝缘等。4.2 供暖、通风、空调设备的大中维护管理1) 对直燃机组、新风机组、热交换换热器、各类水泵按保养计划进行维护保养；2) 与压缩机相连的冷凝器、蒸发器、干燥过滤器、冷却水泵、冷冻水泵，及其它各类水泵、进出水管路、进出水压力表、电控柜、机房内的其他设备，均属保养范围；3) 制冷剂泄露检查：用检漏仪对机组阀门、法兰盘、锁母等连接处进行泄露检查；4) 冷冻润滑油泄露检查：用手触摸或观察制冷机组阀门、法兰盘、锁母等连接处是否有机油泄漏，如有泄漏应进行紧固或维修；根据设备运行情况更换冷冻油、过滤器。5) 设备、机组：外观整洁、油漆完

36、好、保温层无破损、标志清楚、铭牌字迹清晰；6) 各类阀门开闭灵活无卡阻，关闭严密，内外无滴漏水；7) 阀门手柄完好，阀杆润滑好，无滴漏水；8) 压力表、温度表指针灵活、指示准确、表盘清晰、便于观察、紧固良好、表阀及接头无渗漏，并每半年送技术监督局进行校验一次；9) 压力容器及安全阀每年申请特种设备检验所进行一次外部检验，压力容器每三年申请特种设备检验所进行一次内外部检验；4.3 电机、风机、水泵、管网设备的大中修维护管理1) 给排水、中水水泵应保证外观整洁、油漆完好、标志清楚、铭牌字迹清晰；2) 输水管线应保证无滴、渗漏，3) 管线保温作到外观整洁、保温层无破损；4) 各类阀门开闭灵活无卡阻，

37、关闭严密，内外无滴漏水；5) 阀门手柄完好，阀杆润滑好，无滴漏水；6) 按照设备运行情况对水泵水封进行更换；7) 按照设备运行情况对电机轴承添加润滑脂或更换轴承；8) 按照设备运行情况对传动皮带进行检查或更换；4.4 对设备的每次维修、保养情况应详细在设备设施维保记录表内，并存档。4.5 如需委托外单位进行设备大修严格按照公司采购流程执行，保存维修合同及验收资料。5 记录设备设施维保记录表 JR-SU-TM-01大、中修工程管理制度 JR-SU-TM-031、目的为确保房屋安全和正常使用，延长房屋的使用年限，改善房屋的使用条件，为房屋产权和管理单位房屋修缮定案提供依据，制定本标准。2、大、中修

38、工程的分类2、1大修工程:需牵动或拆换部分主体构件或设备,但不需全部拆除的工2、2中修工程:需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的结构和规模的工程。3、 大修工程3、1内容包括1） 翻建；2） 房屋大修：重作防水、重修屋面；3） 整栋楼重做外墙板缝防水；4） 抗震加固；5） 综合维修；6） 地下室重做防水；7） 上、下水及设备更新；8） 电器线路更新。(设备)3、2 判定标准（设备）3、2、1楼房翻修：达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋应翻修。严重损坏房是指结构有是显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严重，水卫、电

39、照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。3、2、2屋面大修（挑顶）：屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数的20%，应做屋面大修。3、2、3平顶屋面：混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀的应挑顶或换板。3、2、4坡顶屋面：钢屋架锈蚀严重明显倾斜变形，部分支撑杆件弯曲松脱。瓦件严重破碎、风化，脊瓦松动、破损，瓦条糟朽，油毡老化；铁皮屋面严重锈烂，变形下垂，应重作或更换屋面。3、2、5外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底

40、治的，需整栋楼重做板缝防水。3、2、6 3、2、7 3、2、8 3、2、9 4、中修工程4、1内容包括：1） 全楼门窗油饰；2） 全楼内外墙粉刷；3） 全部或部分门窗更换；4） 修补外墙板缝；5） 屋面维修；6） 修补或重做卫生间防水层；7） 地下室局部补漏；8） 局部更换上、下水管线及设备。4、2判定标准4、2、1 楼房中修：凡房屋结构、装修、设备三个组成部分中的一个分项达到严重损坏标准的，应进行中修。4、2、2 油饰：当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其行类钢部件应35年油饰一次；木门窗及其各类木部件应510年油饰一次。4、2、3 粉刷：当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污

41、迹较多时应重做粉刷（只负责公共部位，包括基层抹灰）。外墙涂料装饰及楼梯间、公共走廊的室内涂料，应每10一五年涂刷一次。4、2、4 更换木门：当木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽；钢门窗开关不灵活、开焊、严重锈蚀时应更换门窗。4、2、5 修补外墙装饰层：当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作。4、2、6 修补外墙大板缝：当外墙板邓小平缝砂浆脱落；外墙权缝局部严重渗漏时应修补。4、2、7屋面维修：当屋面达到一般损坏标准；顶层漏雨房间占顶层房间总数的10%30%时，应维修。4、2、8平顶：当屋面防水层出现空鼓、翘边、封口不严时应维修。4、2、9 地下室防水：当地下室有积水时应查明原因、

42、消除积水，维修或重作地下室防水层。4、2、10局部上、下水管线及设备更换：当上、下水管线局部损坏、严重锈蚀和少量设备损坏时，应局部更换管线和设备。4、2、11 大中修所有检查和维修登记在大中修记录表上，并长期存档保存。5、在下列情况发生时应安排大、中修工作5、1 依照房屋管理规定在每年度进行的房屋普查时发现应做大、中修工作房屋使用满7年后，应视房屋情况考虑中修；房屋使用一五年后应考虑大修工程。5、2日常检查巡视时发现，经数次小修仍不能达到服务使用要求。5、3 已达到设备设施使用周期即参照各设备系统运行规程的规定。5、4遇突发和紧急情况，已影响使有或有可能出现损毁、漫延等情况，可采取边审批、边安

43、排相关工作方法，予以实施。6、需进行大、中修时应依照下列规程执行。6、1 由主管上报大、中修工作计划。6、2由工程部经理审批，并会同采购部制订维修预算上报管理处经理。6、3管理处经理结合年度工作计划及实际情况向公司、业主上报审批维修计划。7、相关记录文件 巡视检查制度1、 目的为加强对物业现场动态管理，及时发现公共秩序或公共设施、公共设备出现的异常情况，做好对外包服务商或供应商的监管，即时发现问题及时整改，确保物业服务品质不受影响；同时，通过对现场的监督与管理，掌握公司各项制度的执行力，为适时调整公司管理方略提供参考。2、 物业日常巡视工作内容2、 1客服部综合性巡查：巡查内容含包括但不限于清洁、卫生、安全、工程、绿化及客户动态等内容；2、2安管部巡查：以公共秩序及消防安全检查为核心内容，其重点为消防重点部位，如中控室、消防泵房、大厦各主要出入口等；2、3工程部巡查：内容包括但不限于弱电间、各种管井、污水井、设施设备机房等内容，其中重点为各种特种机房如消防泵房、直燃机房、电梯机房、高低压配电室等。2、4停车场巡查：内容以车辆有序停放、车辆进入时车辆外观现状、车辆有无发生异常刮蹭、停车场设施状况等；2、5外包方服务质量监督巡查：核查外包人员出勤、现场服务质量、效果评估及记录文件资料的及时性、准确性。2、6管理人员巡查：一级主管级以上人员现场督导情况、服务质量实际效果。2、