某五星级大酒店可行性实施报告

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1、.样本一第一章 项目概述 11.1 项目概况 11.2 项目提出的背景 11.3 初勘和已进行的调查研究成果 31.4 项目建设必要性 41.5 可行性研究编制依据和范围 51.6 项目主要技术经济指标 61.7 项目建设期限 7第二章 XX酒店市场分析 82.1 酒店分布 82.2 酒店规模 82.3 价格水平 92.4 经营状况 92.5 客户群体 10第三章 酒店方案市场分析与评价 113.1地块解析 113.2项目SWOT分析 123.3项目评价 153.4市场定位及项目评估： 163.5项目定位 193.6方案评估意见 20第四章 项目建设条件 214.1 场址现状 214.2 供水

2、条件 244.3 雨污水排放 244.4 供电状况 254.5 交通及道路条件 25第五章 项目技术方案与实施进度 265.1项目总体规划方案 265.2 结构方案 295.3给排水设计方案 315.4电气设计 325.5 空调通风设计 345.6 实施进度 36第六章 环境影响评价与安全卫生 396.1 环境影响分析与评价 396.2劳动安全、卫生、消防 42第七章 节能节水措施 467.1 节能措施 467.2 节水措施 47第八章 项目招标方案 498.1 招投标依据 498.2 招标范围 498.3 招标组织形式 498.4 招标方式 50第九章 项目建设管理与运行管理 519.1项目

3、建设管理 519.2 项目运行管理 53第十章 项目投资估算与资金筹措 5410.1 项目总资估算 5410.2投资构成 5510.3 资金筹措 56第十一章 项目财务及社会评价 5711.1财务评价 5711.2社会评价 61第十二章 结论与建议 6511.1 结论 6511.2 建议 65附表:附表10-1 项目投资估算表附表11-1 项目销售收入与经营税金及附加估算表附表11-2 资金来源与运用表附表11-3 损益及利润分配表附表11-4 现金流量表附表11-5 借款偿还期测算表附表11-6 敏感分析表样本二报告目录： 一、总论 11一五星级酒店项目背景 111、五星级酒店项目基本信息

4、112、承办单位概况 113、可行性研究报告编制依据 114、五星级酒店项目提出的理由与过程 12二五星级酒店项目概况 131、拟建五星级酒店项目 132、建设规模与目标 133、主要建设条件 144、五星级酒店项目投入总资金及效益情况 145、主要技术经济指标 14三问题与建议 161、五星级酒店项目资金来源问题 162、五星级酒店项目工艺技术获取问题 163、五星级酒店项目上报问题 17二、市场预测 18一五星级酒店产品的发展背景 181、五星级酒店产品市场分析 182、五星级酒店产品的相关政策 183、五星级酒店产品的技术背景 19二五星级酒店产品的市场分析 261、五星级酒店行业的成长

5、性分析 262、五星级酒店产品的整体优势 283、五星级酒店产品成本竞争优势 294、五星级酒店行业主要生产企业 30三五星级酒店产品的市场预测 501、五星级酒店行业的成长性预测分析 502、五星级酒店行业竞争趋势 513、五星级酒店行业技术发展趋势 52四市场竞争力分析 521、产品市场竞争优劣势 522、营销策略 53三、五星级酒店项目场址选择 56一五星级酒店项目建设地点 56二五星级酒店项目建设条件 56四、五星级酒店项目技术方案、设备方案和工程方案 57一五星级酒店项目技术方案 571、生产方法 572、工艺流程 57二五星级酒店项目主要设备方案 581、主要设备选型原则和理由 5

6、82、设备选型表 583、设备的最终定型 604、车间布置与车间环保 60三五星级酒店项目工程方案 601、土建工程设计方案 602、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案 61五、五星级酒店项目主要原材料、燃料供应 63一主要原料材料供应 63二燃料及动力供应 64三主要原材料、燃料年需要量表 65六、五星级酒店项目总图运输与公用辅助工程 67一五星级酒店项目总图布置 671、平面布置 672、总平面布置主要指标表 69二五星级酒店项目场内外运输 691、场外运输方式 692、场内运输量及运输方式 69三五星级酒店项目辅助工程 701、供水工程 702、供电工程 733、通信及信息系统设计

7、方案 744、通风采暖工程 755、动力设计方案 766、防雷设计 778、维修设施 789、仓储设施 78七、五星级酒店项目节能措施 79一节能措施 791、节能规范 792、设计原则 793、节能方案 794、节能措施 83二能耗指标分析 841、资源利用及用能标准 842、能耗计算 84八、五星级酒店项目节水措施 86一节水措施 86二水耗指标分析 86九、五星级酒店项目环境影响评价 87一场址环境条件 87二五星级酒店项目建设和生产对环境的影响 871、五星级酒店项目建设对环境的影响 872、五星级酒店项目生产对环境的影响 87三环境保护措施方案 871、设计依据 872、环保措施 8

8、8五环境影响评价 90十、五星级酒店项目劳动安全卫生与消防 91一劳动安全与职业卫生 911、设计依据 912、设计执行的主要标准 913、设计内容及原则 924、职业安全 925、职业卫生 946、辅助卫生用室 947、职业安全卫生机构 95二消防 951、设计依据 952、总平面布置 963、建筑部分 964、电气部分 965、给排水部分 96十一、五星级酒店项目组织机构与人力资源配置 98一组织机构 981、五星级酒店项目法人组建方案 982、管理机构组织方案 98二人力资源配置 991、生产作业班次 992、五星级酒店项目劳动定员 993、职工工资福利 1004、员工来源及招聘方案 1

9、005、员工培训 100十二、五星级酒店项目实施进度 102一建设工期 102二五星级酒店项目实施进度安排 102三五星级酒店项目实施进度表 102十三、五星级酒店项目投资估算 104一投资估算依据 104二五星级酒店项目总投资估算 1041、固定资产建设投资估算 1042、流动资金估算 1063、五星级酒店项目总投资 1064、五星级酒店项目投入总资金 106二资金筹措 1071、资金来源与出资方式 1072、五星级酒店项目筹资方案 107三投资使用计划 1071、固定资产建设投资使用计划 1072、流动资金使用计划 107四借款偿还计划 108十四、五星级酒店项目财务评价 111一计算依据

10、及相关说明 1111、五星级酒店项目测算参考依据 1112、五星级酒店项目测算基本设定 111二总成本费用估算 1121、直接成本 1122、工资及福利费用 1143、折旧及摊销 1144、修理费 1145、财务费用 1146、其它费用 1157、总成本费用 115三销售收入、销售税金及附加和增值税估算 1171、销售收入 1172、销售税金及附加费用 117四损益及利润及分配 118五盈利能力分析 1201、投资利润率,投资利税率 1202、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期 1203、五星级酒店项目财务现金流量表 1204、五星级酒店项目资本金财务现金流量表 123六盈亏平衡分析 12

11、5七敏感性分析 125十五、五星级酒店项目经济社会效益分析 128一经济效益 128二社会效益 129十六、五星级酒店项目风险分析 130一五星级酒店项目风险因素识别 1301、法律及政策风险 1302、市场风险 1303、建设风险 1304、环保风险 130二XDD专家五星级酒店项目风险防控措施 1301、法律及政策风险防控措施 1302、市场风险防控措施 1313、建设风险防控措施 1314、环保风险防控措施 131报告目录： 图表1-1 五星级酒店项目技术经济指标表 14图表2-1 2004-20XX中国五星级酒店产品需求总量及增长情况 18图表2-2 2005-20XX中国五星级酒店行

12、业利润及增长情况 27图表2-3 传统五星级酒店产品与五星级酒店产品五年总体费用比较表 28图表2-4 传统五星级酒店产品与五星级酒店产品数据对比 28图表2-5 2010-20XX中国五星级酒店行业利润及增长情况预测 51图表2-6 五星级酒店项目产品推销方式 53图表2-7 五星级酒店项目产品推销措施 54图表4-1 五星级酒店项目产品生产工艺流程图 57图表4-2 五星级酒店项目新增设备明细表 58图表4-3 主要建、构筑物表 62图表5-1 主要原辅材料品种、需要量及金额 63图表5-2 主要燃料及动力种类及供应标准 65图表5-3 主要原材料及燃料需要量表 65图表6-1 厂区平面布

13、置图 67图表6-2 总平面布置主要指标表 69图表6-3 五星级酒店项目人均年用水标准 71图表6-4 五星级酒店项目年用水量表 71图表6-5 五星级酒店项目年排水量表 72图表8-1 五星级酒店项目水耗指标 86图表9-1 五星级酒店项目污水排放量 88图表11-1 五星级酒店项目管理机构组织方案 98图表11-2 五星级酒店项目劳动定员 99图表12-1 五星级酒店项目详细进度计划表 102图表13-1 土建工程费用估算 104图表13-2 固定资产建设投资单位：万元 105图表13-3 行业企业销售收入资金率 106图表13-4 投资计划与资金筹措表单位：万元 107图表13-5 借

14、款偿还计划单位：万元 108图表14-1 正常经营年份直接成本构成表 112图表14-2 逐年直接成本 113图表14-3 逐年折旧及摊销 114图表15-4 逐年财务费用 115图表14-5 总成本费用估算表单位：万元 116图表14-6 五星级酒店项目销售收入测算表 117图表14-7 销售收入、销售税金及附加估算表单位：万元 117图表14-8 损益和利润分配表单位：万元 119图表14-9 财务评价指标一览表 120图表14-10 五星级酒店项目财务现金流量表单位：万元 121图表14-11 五星级酒店项目资本金财务现金流量表单位：万元 123图表14-12 五星级酒店项目盈亏平衡图

15、125图表14-13 五星级酒店项目敏感性分析表 125图表14-14 敏感性分析图 126图表15-1 五星级酒店项目财务评价主要数据汇总表 128样本三第一章 项目总论一、项目摘要1项目名称：*宾馆五星级旅游饭店建设项目以下简称该项目2项目承办单位：*中国旅行社有限责任公司3项目负责人： ：4建设地区、地点：*5工程范围：*宾馆主体建筑工程、工艺设备、配套工程电气、暖通、给排水等5建设性质：新建6项目主要建设规模与内容：*宾馆五星级旅游饭店项目用地7803.1平方米,代拨城市道路用地4753.61平方米,总用地面积12556.71平方米。新建的饭店大楼规划地上26层,地下2层,总建筑面积7

16、4591.98平方米。配套完善饭店内的工艺设备以及配套工程电气、暖通、给排水、绿化等。7项目实施进度计划：项目工期为2年零8个月,即20XX5月至20XX12月。8项目总投资与效益情况：总投资与资金筹措该项目总投资34955.5万元,资金来源于银行贷款和建设单位自筹,具体如下：1申请银行贷款12000万元；2建设单位自筹22955.5万元。效益简述经济效益方面,该项目财务净现值大于零,项目财务内部收益率全部投资所得税后为13.2%,项目财务内部收益率资本金所得税后为13.9%,说明项目财务盈利能力较强,有利于引入社会化投资。同时,从项目现金流量分析来看,该项目可用于偿还贷款的结余资金富余,项目

17、借款偿还期仅为4.7年含建设期的借款期2年,各项资产负债指标良好,项目偿债风险小。另外,从财务不确定性分析来看,项目具有较强的抗风险能力。因此,项目经济效益显著。社会效益方面,该项目的实施有利于拉动地方经济发展,是扩大内需保增长的具体实施,可完善旅游的城市配套功能,提升城市品位。五星级酒店建成运营后,将极大缓解区域招商引资和商务接待等活动的需求,推动高新区、政务文化新区、经济开发区的发展,提升*城市形象。此外,在项目的建设和运营过程中,将会带来较多就业机会。因此,项目社会效益显著。9承担可行性研究工作的单位：*市信德工程咨询有限公司,为综合乙级工程咨询资质单位10可行性研究报告编制依据与研究范

18、围编制依据1中华人民XX国评定旅游涉外饭店星级的规定1997年10月16日国家旅游局发布2旅游涉外饭店星级的划分与评定GB/T14308-20033五星级星级饭店标准4饮食建筑设计规范JGJ 6489 5投资项目可行性研究指南6*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要7*市城市总体规划8其他有关标准、规程、规范研究范围本报告重点对项目建设的必要性、市场预测、建设规模、场址选择、建设方案、建筑节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置、实施进度计划、投资估算及资金筹措、经济及社会效益评价等进行研究,进而提出项目可行与否及有关建议。二、项目承办单位概况项目承办单位*中国旅行社有限责任公司

19、,是于20XX7月由原*中国旅行社改制成立的。下属*宾馆、*中国旅行社有限责任公司营业部等二个单位,主要经营餐饮、客房、国内旅游及相关业务。公司注册资金1537.53万元,公司现有股东5个,其中,股东XX华侨实业集团公司占资本20.01%,股东XX省*天元集团有限公司占注册资本29.04%,股东*占注册资本20.63%,股东朱建辉占注册资本22.32%,股东朱铖晗占注册资本8%。至20XX10月,公司资产5201.47万元。公司法定代表人为*,公司注册地址为梅列区牡丹新村11幢。下属单位*宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店,位于*市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处,是商贸、经济

20、、政治、文化的枢纽地带,更是交通汇集地。三、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1。主 要 技 术 经 济 指 标 表表1-1序号项目单位数量备注1占地面积平方米12556.71其中代征道路面积4753.61平方米2总建筑面积平方米74591.98地面26层,地下2层3客房数套4684写字楼平方米156605劳动定员人3016总投资万元34955.56.1建设投资万元33357.2工程费用22726.0工程建设其他费用9042.8基本预备费用1588.46.2建设期利息万元723.46.3流动资金万元874.97资金筹措万元34955.57.1申请银行贷款万元120007.2建设单位自

21、筹万元22955.58财务指标8.1年均产值万元14091.88.2年均创利润总额万元6517.78.3年均上交税金万元782.18.4总投资收益率%19.08.5资本金净利润率%21.38.6财务内部收益率%13.2所得税后8.7财务净现值万元6124.2所得税后8.8财务内部收益率%13.9所得税后8.9财务净现值万元6695.2所得税后8.10投资回收期年8.8所得税后,含建设期3年,其中筹备期1年8.11借款偿还期年4.7含建设期借款期2年9新增就业人数人280四、存在问题及建议1问题项目独一无二的品位定位有一定难度,尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需要根据具

22、体情况不断完善。项目规模较大,时间较紧,建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。项目建设与运营单位要建立一支高素质的星级宾馆管理服务队伍。2建议在下阶段工作中应进一步优化、优选工程设计方案,以进一步突出城市标志性建筑的地位,并节省投资。加快项目融资步伐,开辟多渠道融资途径,尽快落实资本金。树立以人为本意识,强化岗位培训制度。由于现代信息技术的飞速发展,知识更新频率越来越快,过去靠学校教育一劳永逸的情况已不复存在,任何一名饭店工作人员都应该具备活到老,学到老的良好心态,及时吸纳新知识、新技术,饭店也要花大力气抓好新知识的教育培训和新人员的常规业务培训,努力建设一支高素质的服务团队。第二章项目

23、背景和发展概况一、项目提出的背景1国家及旅游饭店行业发展状况旅游饭店业是我国与国际接轨最早、开放步伐最快的行业之一,是中国改革开放的形象和窗口。1979年,我国建设第一家外资饭店北京建国饭店,1982年引进第一家国际饭店管理公司香港半岛管理集团。目前已有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场,管理了516家饭店,排名世界前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。30年来,中国旅游饭店业取得了五个方面的显著成绩：一是产业规模不断扩大。截至20XX底,全国星级饭店已经超过了1.4万家,是1978年全国饭店总数的100倍。二是产业素质稳步提高。饭店经营业绩逐年好转,20XX全国星级饭店

24、实现利润40亿元,与上年同比增长了两倍多。饭店连锁经营步伐加快,服务更加规范,队伍素质更加专业,饭店更加注重绿色和环保,现在全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家。三是产业形态走向多元化。除传统的观光饭店和商务饭店外,度假饭店、会议饭店、经济型饭店、公寓酒店、乡村酒店、青年旅馆等均获得较快发展。四是集团化水平稳步提升。20XX全球饭店集团300强排名,中国内地有7家入围,其中锦江国际酒店集团首次进入20强,排名第17位。五是星级标准得到广泛认可,星级服务理念对其他服务业产生了广泛的影响,星级在社会上很多领域已经成为产品质量与档次的象征。2我国五星级酒店市场状况中国目前已呈现全面的五星级酒店热,从

25、一、二线城市,到三线甚至四线城市,都卷入了这个热潮之中。五星级酒店成为发达的一、二线大城市的风向标。进入20XX以来,五星级酒店兴建、开业的消息不绝于耳,风靡全国。喜来登、万豪、希尔顿这些国际品牌五星级酒店相继在多个城市开业。长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海也传出将新增多个五星级酒店的消息,北京作为中国的经济、政治、科技中心,五星级饭店增加自不用说。而业内人士称XX酒店市场在未来3-5年内将增加30家高星级酒店,其中五星级酒店10家,四星级酒店约20家。XX也即将增加数个五星级酒店。XX市掀起五星级酒店投资热潮。从去年底至今年初,约有10余家五星级酒店在建或筹建之中。3项目发起人和发起

26、缘由根据国务院关于支持XX省加快建设海峡西岸经济区的若干意见的精神,随着省、市关于实施项目带动战略决策部署的贯彻落实和*社会经济持续发展,以及福银、三泉高速公路的建成通车,永宁高速公路、向莆高速铁路的开工建设,*的区位交通环境将得到大为改善,*将成为一座更加开放的区域中心城市。同时,也将有助于*境内丰富的旅游资源优势转化为经济优势,带动旅游业、酒店业的繁荣发展。作为全国旅游城市,*迫切需要一家上档次、上规模的旅游饭店。*宾馆五星级旅游饭店项目由母公司*中国旅行社有限责任公司的5个股东共同发起。发起缘由如下：*市旅游资源丰富,*是中国优秀旅游城市*是XX省辖市,位于武夷山与戴云山脉之间。全市总面

27、积22959平方公里,其中市区1178平方公里,总人口267.5万；辖1个县级市*、2个区*、*、9个县；森林覆盖率达76.8%,有中国绿都、绿色宝库之誉；年平均气温为19.4C,一年四季均可游览。*历史悠久,人文荟萃,风光旖旎,特色鲜明。旅游资源得天独厚。*岩前发现了20万年前古人类文化遗址。宁化石壁是中国历史上由北向南客家大迁徒的中转站,被誉为客家祖地。古邑多俊杰,宋代理学四贤中的杨时、罗从彦、朱熹和清代画坛XX八怪之一的黄慎及清代书法四大家之一的伊秉绶等历史名人都诞生在这里。*名胜古迹众多,自古以来为人们所称颂。这里有被誉为天下第一湖山的泰宁大金湖；有被著名地理学家徐霞客称大而逼,远而整

28、的永安桃源洞一线天；有犹如神仙洞府的将乐玉华洞。改革开放以来,*旅游业迅速发展。现已建成以山、水、洞、林、石、古文化为特色的旅游风景区点60余处。其中：世界地质公园1个泰宁世界地质公园；国家重点风景名胜区3个泰宁大金湖、永安桃源洞-石林、将乐玉华洞；国家4A级旅游区4个泰宁大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲；国家2A级旅游区1个沙县沙阳乐园；国家级自然保护区3个将乐龙栖山、永安天宝岩、建宁闽江源；国家森林公园5个泰宁猫儿山国家森林公园、三元国家森林公园、将乐天阶山森林公园、*仙人谷森林公园、建宁闽江源； 国家地质公园2个宁化天鹅洞群、永安国家地质公园；国家重点文物保护单位5个泰宁尚书第

29、明代建筑群、三元万寿岩、永安安贞堡梅列正顺庙、建宁红一方面军领导机关旧址；全国红色旅游经典景区名录3个宁化县红军医院旧址、长征集结出发地、北山革命纪念园,泰宁县红军街,建宁县红一方面军司令部、总前委、总政治部旧址。全市现有市、县两级旅游局13个,旅游质监所3家,旅游监察大队2家,旅游培训中心1家,并成立了市旅游协会。有饭店、宾馆166家,其中星级饭店33家,有旅行社43家,旅游汽车公司5家。*交通方便,国道205线,316线、省道212线形成了四通八达的公路交通网络,鹰厦铁路横贯市区,开通了*至XX、XX城际列车和金湖号专列,京福高速公路*段一期工程*-XX已建成通车。XX冠豸山机场距*市区仅

30、2小时车程。*物产丰富,有竹、木、菇、闽笋、建莲、金桔、天然宝石等,还有汀州八大干的明溪肉脯干、宁化辣椒干、田鼠干在国内外久负盛名。*旅游已形成了一个能够满足旅游者吃、住、行、游、购、娱需要的旅游接待服务体系。20XX12月,*市荣膺中国优秀旅游城市称号。永安市和泰宁县也分别于20XX和20XX荣获中国优秀旅游城市和优秀旅游县称号。市区规模以上饭店尚没一家四星级或以上的旅游饭店作业中国优秀旅游城市,但目前*市区规模以上饭店尚没有一家四星级或以上旅游饭店。市区现有饭店格局是饭店规模小100个以上客房的仅3家、接待档次低梅列、三元三星级旅游饭店仅8家,接待一个1000人左右的大型会议就得使用10多

31、家星级饭店和社会宾馆,接待能力和档次已远远不能适应*社会经济不断发展的要求。*宾馆现有服务设施不足*宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店,位于*市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处,是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带,更是交通汇集地。由于运行时间较长,虽几经装修维护,但很多设施设备陈旧。现仅有100多间标准客房和豪华套房,宴会厅容量偏小。特别是遇节假日,游客常常抱怨住宿暴满,影响*城市整体形象。为进一步提高*市区宾馆饭店接待档次和接待能力,同时本项目作为*大力发展旅游经济的重点配套工程,得到了市政府领导及有关部门的大力支持。由于*宾馆和毗邻的*市商业集团有限公司原办公、住宅楼地块较

32、为狭小,且受现有建筑制约,单独建设无法体现高星级旅游饭店档次及城市景观的整体性。根据*市政府的要求,经该项目承办单位与*市商业集团有限公司协商一致,同意联合报建、各自投资。本报告中项目建设内容即*宾馆,不含*市商业集团有限公司的牡丹新村17幢旧房改造工程。二、项目发展概况1场址初勘和初步测量工作情况该项目已于20XX1月委托*市土地资源勘察队进行了场址勘察定界,其成果为土地勘测定界技术报告书编号：200806。场地实测面积为14012.65平方米21.019亩,其中,*中国旅行社有限责任公司占地7803.1平方米,*市商业集团公司占地1564.7平方米,交通运输用地4644.85平方米。场址处

33、暂没进行工程及水文地质勘察,应在下一步工作中详细进行。2项目建议书的编制、提出及审批过程该项目已于20XX1月由*市梅列区发展和改革局立项备案闽发改备2008G02002号详见附件1：项目备案表,其他前期工作拆迁、可行性研究、方案设计等正在紧张有序地进行。三、项目建设的必要性及意义1项目实施有利于拉动地方经济发展,是扩大内需保增长的需要酒店业与农业、食品加工、旅游业、饭店业等行业有着相辅相成的联系,努力促进餐饮业的发展,将会更有效地促进经济的综合发展。同时,酒店业对地方经济发展的贡献,最直接的体现莫过于对会展业的拉动作用。近年来,*每年都举办海峡两岸林业博览暨投资贸易洽谈会、中华风味小吃展等大

34、型展会。会展经济已日益成为*展现城市形象和品牌的重要手段。可见,上规模、上档次的酒店工程建设对于推动酒店行业的良性发展将起到深远的意义,同时对于扩大内需,促进经济增长,稳定社会有着积极的推动作用。2项目实施是*发展大旅游的内在需求,也是项目自身发展的需要*是中国优秀旅游城市,吸引了无数的国内外游客。旅游业在*市的经济发展中起到了举足轻重的作用。旅游业作为一个综合性很强的产业,能够带动吃、住、行、游、购、娱等上下游产业的快速发展,包括饮食、建筑、交通、通讯、园林、商业等行业,对整个经济发展的带动作为非常明显。一旦一个地区的旅游业发展起来,酒店业的受益程度是最大的。据法国旅游业协会主席菲利普邦贝尔

35、热的研究：43%的旅馆、咖啡店和饭店的收益,同旅游直接有关；航空运输收益的42%同旅游有关,铁路运输收益的23%、汽车的12%、农业的8%、建筑业的6%同旅游业有关。而一个好的酒店同时包括了旅馆、咖啡店和饭店,其受益程度可想而知。3项目实施是城市品牌发展的需要,是城市亮丽的名片,有利于提升城市整体形象五星级酒店,为城市增辉,使城市变得更加美丽,更有魅力。*作为经济不发达的地区,同时也是全国文明城市、卫生城市、优秀旅游城市等,连一家五星级酒店都没有,既影响城市形象,又影响经济发展。五星级酒店如今成了城市亮丽的名片,为旅游、商务活动提升了档次。全国创优秀旅游城市活动,不仅促进了旅游经济的发展,而且

36、推动了城市的发展。因此,五星级饭店是一道美丽的风景线,是城市的骄傲,是现代城市的名片。4项目实施对于促进就业有着明显的效果金融危机下,第三产业的价值被凸显的淋漓尽致,酒店下乡,餐饮娱乐商圈,服务业用工荒,鼓励农民工返乡发展第三产业等经济现象成了网络热词,对于这一经济现象的热议表明了人们对经济危机带来的城市农民工失业所延伸出来的社会问题的隐忧,而国家鼓励基础设施建设,扩大内需,鼓励消费的政策恰恰符合了发展第三产业,促进就业的这一发展规律,频繁的酒店工程建设顺理成章地走到了建筑产业的前台,对扩大内需起着良性的推动作用。另外,由于项目建成运行后,将需要扩招酒店服务人员350人,而且这些人员大都来自农

37、村剩余劳动力或者城市下岗职工,因此,项目的实施对于解决当前就业困难的问题其作用尤其明显。第三章 行业市场分析与建设规模一、市场分析1目标市场调查近年来,*市旅游业发展迅速,度假旅游、商务考察旅游、会议旅游人员不断增加。截止20XX12月31日,全市有37家星级饭店四星级2家,三星级17家,二星级18家。今年春节期间,全市37家星级酒店共接待游客10万人次,客房平均入住率达98.75%。由于各种原因,*市还只有两家四星级酒店,而*市区没有一家四星级以上的酒店。市区现有饭店格局是饭店规模小100个以上客房的仅3家、接待档次低梅列、三元两地三星级旅游饭店仅8家,接待一个1000人左右的大型会议就得动

38、用10多家星级饭店和社会旅馆,接待能力已远远不能适应*社会经济不断发展的要求。与省内部分兄弟县市相比,*市高星级的酒店宾馆建设明显落后。旅游的六要素包括吃住行游购娱,五星级酒店本身至少已囊括了吃住购娱四要素。因此,尽快打造一家五星级酒店对拉动*旅游经济意义重大。一业内人士介绍,由于目前*还没有一家五星级酒店,一些企业家为了提升接待档次,经常要跑到兄弟市区的五星级酒店去开会、谈生意,这样一来,*无形中流失了这部分消费群体。这部分人,办完正事后必然会进行宴会、观光、购物等活动,这对当地的旅游市场具有很大的促进作用。而要把具备较高消费能力的人群吸引到本地,当地优秀的旅游资源固然很重要。高档次的酒店在

39、这方面所起的作用不可小觑。如果*宾馆五星级旅游饭店建成,不但能为前来投资创业和进行商务活动的各界人士提供优质服务,还能留住本地高消费群体,吸引外地高消费群体。另外,五星级酒店本身资金实力雄厚,拥有自己的一套先进营销模式。酒店将通过参加国际国内的各种推介会、博览会进行自我推销,这同时也推销了*的旅游资源。特别是银福高速公路、泉三高速公路的通车以及正在建设中的向莆高速铁路的实施,*正面临一个崭新的发展机遇,*的区位优势将得到极大提升,今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定会更加紧密,必须要提前做好准备。2旅游住宿需求预测近年来,我国星级酒店的总体规模呈现持续快速上涨的态势,199820XX,年均增长

40、率达20.12%,其中20XX增长最快,增长率高达56。20XX,星级酒店总数突破一万家,20XX星级酒店数量是1998年的5.12倍。高档饭店竞争将更加激烈。一方面近年来国内高档饭店建设步伐加快,另一方面,洲际Intercontinental、里兹卡尔顿、圣瑞吉斯St.Regis、丽晶、柏悦、四季FourSeason等国际饭店集团顶级品牌全面进入,势必对中国饭店原有高端客源市场的分配产生重要影响,加剧高档饭店的竞争。高星级酒店越来越多,市场竞争越来越激烈,而很多酒店开始把竞争转向了服务,通过个性化服务来吸引消费者,2008以后年我国五星级酒店的竞争将转向服务竞争。近几年来,人们在生产和消费过

41、程中,越来越关注资源与环境保护；国际环境保护的潮流也对我国饭店产生重大冲击,要求饭店按国际环境标准从事营销。在国内外的环保压力下,我国酒店行业绿色营销意识将不断加强,这也就成了我国高级酒店未来发展的趋势。根据满足旅客住宿需求和住宿设施适当超前的原则,到2015年,*市星级宾馆住宿设施床位需求总量将增加到9000张。规划到2015年,*市星级宾馆总数达到50家、9000个床位,使每万人游客拥有星级宾馆床位数由20XX的8.5个增加到12.8个。住宿设施结构需求预测见表3-1。住宿设施结构需求预测表表3-1年份星级宾馆总床位数宾馆数量高档床位中档床位低档床位20083710002700230060

42、002015502300390028009000新增数量+13+1300+1200+500+3000注：表内高档宾馆指四、五星级宾馆,中档宾馆指三星级宾馆,低档宾馆指一、二星级宾馆。3项目SWOT分析SWOT分析优势S1项目位于*市区政治、经济、商贸、文化核心位置,周边各类市政配套设施完善,环境优美,且紧邻区域政府办公区,具备良好展示面；2区域最高档酒店,享有一定的市场知名度,目前以商务客人为主,是典型的商务型酒店,对客户的综合吸引力较大；3项目承办单位*中国旅行社有限责任公司,系*市成立最早规模最大的专业旅游服务机构,XX中旅集团成员单位,主营国内旅游,代办机车、船票业务,提供住宿、餐饮、娱

43、乐、会议等一条龙服务,能给客户以坚定的购买信心；4项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备,具有强大的潜在客户群基础。*宾馆现为三星级旅游饭店,经过近30年的经营实践,已造就一支懂经营、善管理的干部队伍和作风过硬、业务娴熟的服务员队伍,已使其成为*市的品牌饭店,社会各界和广大宾客对*宾馆有较高的认知度,这是一笔宝贵的无形资产。5该项目的建设对*市旅游经济的发展具有重大意义,已列入*市政府旅游基础设施建设重点项目。劣势W1项目入住客户类型单一化；2项目配套设施经营一般,对酒店的营业收入支撑不足；3项目周边商业氛围较弱；4项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会O1WTO、CEPA带来的政策利好,为投资型

44、物业的良性发展奠定基础；2多条高速公路开通、向莆高速铁路开工,进一步突显区位优势；3会展业相对发达,消费能力强；4全市目前没有一家五星级饭店。威胁T1市场潜在竞争压力巨大；2国内经济持续过热,房地产和金融政策收紧,物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。应对策略四大SO策略强化优势与机会策略1强化项目自身的高档性和唯一性,将项目与该片区其他类型酒店相区别,迅速占领市场,出奇制胜；2配合项目城区地标性建筑的外观,充分利用良好展示面,强化楼体及现场包装,迅速吸引周边客户关注；3利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势,通过有针对性地实施点式营销策略,尽可能将酒店客户转化老客户；4强化、利用发展商良好

45、的社会资源和政府背景资源优势,对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传,促成集团消费。两大WT策略化解劣势与规避风险1项目进行准确市场定位,并通过实施具有极强针对性的营销方案,吸引客户消费；2针对自身酒店配套设施经营的劣势,我们建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司,增加酒店产品附加值,提升形象档次；3利用政府背景优势对项目进行信誉担保；4快打快销规避政策风险。结论通过对比分析区域市场的各种特征,以及影响本项目的各种因素,我们认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势,如果能优化主观因素市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等,在特色化和配套性上取得最佳差异化特征,本项目的市场风险可以有效应对和规避,并

46、会有良好的市场表现。4项目定位*宾馆五星级旅游饭店为*中国旅行社有限责任公司全资拥有,是*市为改善投资环境、旅游环境而兴建起来的,饭店高26层。*宾馆五星级饭店是一家豪华商务旅游酒店。位于*市区繁华的列东大街、东新二路的交汇处。饭店严格按照国际五星级酒店标准运作管理,饭店在传统服务流程的基础上,全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此,项目应该定位为：*首个五星级国际级商务旅游中心酒店。二、建设规模1用地规模*宾馆五星级旅游饭店项目用地7803.1平方米,代拨城市道路用地4753.61平方米,总用地面积12556.71平方米。2建筑规模*宾馆五星级旅游饭店项目主楼设计为地上26层、地下2层

47、。设计总建筑面积74591.98平方米,其中,计容建筑面积61916.98平方米,不计容建筑面积12675平方米。3设计服务接待能力*宾馆五星级旅游饭店项目设计客房共468套标准间450套、套房5套、总统套房1套、商务套房12套、大中小餐厅含贵宾厢餐位数1400-1500个,其中多功能宴会厅餐位数1000个左右。饭店建成运营后,每年接待宾客约30万人以上。第四章 项目选址与建设条件一、项目选址*宾馆五星级饭店拟在现*宾馆处拆除重建。地址：*市梅列区牡丹新村11幢。项目选址处位于*市区城市核心位置,处于全市政治、经济、文化中心。二、建设条件1交通条件及周边配套分析项目位于*市区政治、经济、商贸、

48、文化中心,各种配套完善。城市交通主干道列东街、东新二路紧邻项目区。另外,*市外部交通条件日益完善,泉三高速公路、银福高速公路已建成通车,永武高速公路、永宁高速公路、向莆高速铁路正在建设,为*社会经济发展带来新的机遇。项目方圆500米内,高尚物业众多,集中了*市人民政府、列东百货、电子城、邮政、电信、银行等行业机构。2景观价值分析项目的景观资源丰富,坐拥*城区中心位置,视野开阔,中高层单位基本无遮挡,四周景色秀丽。项目建成后将成为这一区域最高标志性城市建筑。3自然条件气象条件*市区属中亚热带季风气候,其特征是：夏半年多为偏东风,炎雨；冬半年盛行东北风,寒冷干燥；降雨量充沛,季风性气候显干燥,冷热

49、明显,四季较为分明,光照充足。年平均气温为19.4摄氏度,年平均气压为995.2毫巴,年平均相对湿度为79%,年平均降水量1610.7毫米,年均雾日56天。水文沙溪系闽江三大主干流之一,具有流程短、坡降大、水流急、径流系数大等特点。沙溪是流经*市区的唯一河流,主干流从三元区溪口农场入境,从西南向东北穿过市区中部至梅列区洋口仔流入沙县。境内河长49.1公里,出口集水面积9874平方公里,河道坡降0.11%,其两岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、鱼塘溪、薯沙溪、台溪、东牙溪、黄沙溪、碧溪、小溪等九条,呈树状分布。沙溪河*段河面宽阔,水量丰富。据历史资料,*段平均年径流量为94.0亿立方米,平均流量

50、308立方米/秒,最大洪峰流量7230立方米/秒,实测最小流量13.5立方米/秒,四、五、六月为丰水期,十一、十二、一月为枯水期,其它各月为平水期。地形、地貌条件*市区属山区丘陵地带,四周高山环抱。沙溪由西南流入城区,经城区中心向东北方向梅列区洋口仔流入沙县。河流西岸丘陵广布,坡度较缓,其间嵌有岩前、吉口、碧溪等小盆地。东岸阶地狭窄,多高山或丘陵,地势向东急剧升高。市区东部多山岭,其中以普禅山、莲花顶、罗拔顶的海拔最高,均在1500米以上,其主脊形成一条与沙溪走向相似的玳瑁山脉北段。城区位于梅列盆地的中部,平均海拔高度约为160米。用地内地形高差不大,全场高差3米以内。工程及水文地质条件尚未进

51、行场地工程及水文地质勘察,必须在下阶段工作中进行详勘。4基础设施项目地处城区核心,其城市交通、市政给排水、用电、通讯等各项外部协作条件优越,均可协商相关部门快速解决。5社会经济条件*市是一座新兴的工业城市,是全国创建精神文明先进城市和国家卫生城、园林城及中国优秀旅游城市。*辖二区一市九县,土地总面积2.29万平方公里,人口270万人。*资源丰富,是全国南方集体林区综合改革试验区,享有XX绿色宝库的美誉,林木品种繁多,森林覆盖率达76.8%；已发现金属和非金属矿种79个,已探明储量的矿种49个；境内主要河流沙溪、金溪、尤溪,均系闽江水系,总长875公里,年径流量达215.8亿立方米,全市水力资源

52、可供开发发电装机容量达170万千瓦。*山川秀丽,风光独特,旅游资源丰富。主要旅游风景区有泰宁金湖,将乐玉华洞,永安桃源洞、鳞隐石林,宁化天鹅洞,沙县淘金山,*市区格氏栲自然保护区、大佑山、瑞云洞,将乐龙栖山,尤溪九阜山,建宁金饶山、闽江源,明溪紫云等。绿三角之旅和客家之旅被列为省级三大联合促销黄金线路。20XX全市地区生产总值666.92亿元,其中第一产业增加值138.6亿元,第二产业增加值318.95亿元,第三产业增加值209.37亿元,地方级财政一般预算收入32.96亿元。人均GDP为25407元折合约3717美元,增长14.4%。产业结构继续调整。第一、第三产业比重有所下降,第二产业比重

53、继续提高。三次产业比例由上年的21.8：43.3：34.9调整为20.8：47.8：31.4。居民消费价格总水平比上年上涨4.9%。6项目相关政策分析国务院、XX省均出台了有关加快发展服务业的相关意见,明确提出要大力发展餐饮业。*市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见提出,鼓励发展星级饭店。到20XX,力争全市各县市、区至少有1家四星级以上饭店,政府定点接待单位优先从旅游星级饭店中选定。对新评定为五星级、四星级旅游饭店的,分别一次性奖励100万元、30万元。对三星级及以上旅游饭店含配套服务项目的用水、用气实行与一般工业企业同等价格；对安装单台容量在20千瓦及以上的蓄热式电锅炉及冰蓄冷空调用电

54、,实行优惠电价政策；有线电视收视费按实际安装终端数的50收取；经环保部门认定的饭店,其污水排放达到国家或地方标准,并已进入城市污水处理管网的,给予免征污水排污费。对三星级及以上旅游饭店和旅游景区内的旅游饭店及娱乐场所实施绿卡制度,相关执法部门在开展执法检查活动中要依法依规进行,防止随意性,切实维护经营者和游客的合法权益。第五章 项目建设方案一、执行标准项目建设应按照五星级酒店设计标准、中华人民XX国评定旅游涉外饭店星级的规定、饮食建筑设计规范、旅游饭店星级的划分及评定等有关标准、规范进行严格设计。二、项目组成该项目工程内容由大楼主体工程、主要工艺设备系统、配套工程等构成,分述如下。三、主体建筑

55、方案1建筑方案综述随着海西经济的开发、开放,*已成为海西经济的重要组成部分。鳞次栉比的高层建筑、争高斗艳的公共建筑、绿意盎然的生态园,无不表现出新*未来城市形象。位于*市区中心地段将矗立起一座豪华五星级酒店*宾馆,一座高贵典雅、极具雕塑感的建筑。它位于列东街与东新二路交界处,气势恢宏,宛如璀璨的宫殿,褶褶生辉。建筑设计指导思想与原则1变化的时代、变化的形式、变化的空间。在过去的年代里,我们经历了无数的变化,信息时代中的我们将经历社会生活各个层面的更加快速的变化。建筑设计也面临着新的挑战,着力创作体现时代精神的建筑是项目目标。新时代的五星级酒店的特征是,五星级酒店的客户人群应该是勤奋工作同时亦注

56、重生活品质的成功人士,且应成为一座充满时代感,并反映其地域特征与时代特征的五星级酒店。2形式的探索既能充分满足巨大的面积要求,又能保持优美的比例的体形,并具有独特的外形。通常意义上说,入住五星级大酒店的客人是有身份、有品味、甚至是富有的人士。他们既注重入住酒店的内在品质,也注重其外在形象,并以此反映其独特的品位与爱好。再加上酒店所处的不可多得的地理位置,独特的建筑外形是设计中无法忽略的重要因素。一家五星级的豪华酒店必须气势宏伟壮观,但是它的零售网点、顾客的活动场所、各项服务网点及各种设施的安装等都必须结合主楼的功能加以全盘合理的布局。外立面设计将*宾馆主楼的立面考虑为实的墙体与虚玻璃幕墙的对比

57、。由于其相对的独立性,使得建筑造型有了多种可能性。利用顶层的电信机房设计另一层高度,与前面的主立面形成竖向的高度变化。标准客房采用统一的模数化的形式,总统套房则位于顶端,采用大面积落地幕墙。功能设置因酒店的建设主体为原*宾馆及商业集团,所以现规划方案中包含两个大的主体功能,即酒店与商业集团的培训大楼。1酒店平面功能设置一层4311.98平方米:酒店的出入口将设在基地北面,北面东侧将建起用于为酒店提供服务性质的货物的进入口。面积为390平方米的大堂的设计将以最先进的材料装潢来欢迎顾客。为避免可能发生的堵塞,将设置2条汽车通道,为设有顶蓬的车道。顾客停车场的进口同酒店的出入相邻,如此设计可以方便顾

58、客将车辆驶入车库。紧靠酒店大堂处建可停16个客人车位的地方。宽约27.6米的大堂及2条汽车通道足以保证酒店的经营的正常开展。在大堂的西面方向是会客处。会客处地处大厅最佳位置,从那可以直通酒店的各个楼层。这里的天花板高度是8.5米。一架豪华楼梯设在其间,直通二楼。在二楼人们可以坐电梯去客房、钢琴吧、各个特色餐厅、酒吧等。对三个层面即底层、地下夹层、地下一层的互相连通应特别予以重视,应设计各种交通道。第一个：从大厅进入,顾客可以去上述三个层面的任何一个。第二个：各会议厅的通道,可以通过一个独立的通道去其他层面。因为作为一座超豪华的高级酒店不能因为举办会议而破坏了它的安静气氛。第三个：顾客用电梯,可以舒适的连接酒店的各个层面。二层4549.6平方米：从一楼西侧设有一个豪华装饰的旋转楼梯直至二层楼面。二层楼面设有西餐厅,伴有乐队的咖啡厅和变配电间及商业集团自身的大餐厅与厨房。西餐厅面对*最繁华的地方,光线明亮,层高达到5.2米。三层5819.6平方米：夜总会与中餐厅设在此层面,有电梯直通酒店内和会议区。其中主大厅可容纳650多人,其面积约为650平方米,顶高3.9米。东侧为商业集团客房部分。四层5808.2平方米：主要为大餐厅与中餐厅,其中大餐厅为650平方米,可容纳650人。中餐厅也可容纳近250人。满足各种场合的需要。东侧为商业集团的客房部分,共设计了27客房。五层4887.6