房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟全考点考试模拟卷含答案7

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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟全考点考试模拟卷含答案1. 多选题：【2013年真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目开发-销售经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率正确答案：ACD2. 单选题：【2012年真题】房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由()组织。A.项目施工单位B.项目监理单位C.项目建设单位D.建设行政主管部门正确答案：C3. 判断题：【2014年真题】从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得的补偿。（）正确答案：对4. 多选题：在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出

2、租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率正确答案：BCD5. 单选题：在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括（）。A.出让地价款B.前期工程费C.土地转让费D.土地租用费正确答案：B6. 单选题：某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月正确答案：C7. 判断题：影响利率的其他因素，包括经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险和国际利率水平等经济因素，货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。正确答案：对8. 判断题：【2013年真题】若某房地产投资项目的季度

3、收益率为3%，则其年实际收益率为12%。（）正确答案：错9. 单选题：敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性正确答案：D10. 单选题：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险正确答案：B11. 多选题：金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价正确答案：BCE12. 多选题：对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.利息备付率B

4、.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率正确答案：AE13. 单选题：房地产投资能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.风险较低D.需要专门的知识和经验正确答案：A14. 多选题：企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少正确答案：ABC15. 单选题：在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达()，所需费用约占总投资的()。A.30，0.20.8B.20，0.251.5C.10，021.0D.5，0.31.0正确答案：B16. 单选

5、题：下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率正确答案：C17. 判断题：资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。正确答案：对18. 单选题：当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租正确答案：B19. 判断题：客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。正确答案：对20. 多选题：经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括

6、（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入E.营业外收入正确答案：ACD21. 判断题：有些产品品牌差异明显，但消费者并不愿花长时间来选择和估价，而是不断变换所购产品的品牌，这种购买行为称为化解不协调购买行为。（）正确答案：错22. 单选题：【2014年真题】商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（）的特性。A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性正确答案：D23. 多选题：以下属于时间序列分析法的有()。A.简单平均法B.相关分析法C.移动平均法D.专家意见法E.指数平滑法正确答案：

7、ACE24. 单选题：已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为()。A.15.87B.15.68C.15.55D.15正确答案：A25. 单选题：（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法正确答案：A26. 单选题：【2014年真题】某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%正确答案：D27

8、. 单选题：某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移正确答案：D28. 判断题：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。（）正确答案：对29. 判断题：动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。正确答案：对30. 多选题：在评估报告中，项目经济效益评价一般包括()。A.盈亏平衡分析B.现金流量分析C.资金来源与运用表分析D.贷款偿还

9、能力分析E.敏感性分析正确答案：BCD31. 单选题：下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%正确答案：A32. 判断题：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。（）正确答案：对33. 单选题：某一计息周期的净现金流量，是指()。A.该时段内现金流量的现金流量流入B.该

10、时段内现金流量的现金流量流出C.该时段内现金流量的代数和D.该时段内现金流量的绝对值的和正确答案：C34. 单选题：写字楼租金常常以每平方米()为计算基础。A.建筑面积B.可出租面积C.使用面积D.套内面积正确答案：B35. 单选题：在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即（），定位于最大的细分市场，即（），同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即（）。A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销正确答案：B36. 多选题：利率分为（）等类型。A.基础利率B.结

11、算利率C.同业拆放利率D.存款利率E.贷款利率正确答案：ACDE37. 判断题：就房地产开发投资来说，投资回收是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。正确答案：对38. 判断题：如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（）正确答案：错39. 判断题：根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。正确答案：错40. 多选题：商业、旅游、娱乐和商品性住宅等各类经营性用地的取得可采用的方式有()。A.招标B.划拨C.拍卖D.挂牌E.协议正确答案：ACD41. 多选题：债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是（）。

12、A.协议中规定的贷款利息B.协议中规定的有关费用C.可分配利润D.股利E.预售收入正确答案：AB42. 单选题：购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者正确答案：A43. 判断题：【2011年真题】财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。()正确答案：错44. 判断题：财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（）正确答案：对45. 单选题：对于一般的房地产投资项目，（）指

13、标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率正确答案：A46. 判断题：详细可行性研究也称预可行性研究，在初步可行性研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。（）正确答案：错47. 多选题：以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金正确答案：AC48. 判断题：最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。正确答案：对49. 多选

14、题：【2013年真题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括()。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用正确答案：CD50. 多选题：开发商在当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续前，应具备的条件有()。A.获得国有土地使用证和建设用地规划许可证B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.建设资金已落实E.施工现场具备了七通一平正确答案：ABCD51. 判断题：还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额，某物业的投资还本付息比率越高，年还本付息数额就越少，表明该投资的还贷能力越差。正确答案：错52. 单选题：下列选项

15、中（）不可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.土地储备机构的银行贷款C.廉租房租金收入D.可用于土地储备的其他资金正确答案：C53. 判断题：卖方可以针对每位购买者来设计不同的产品，制订相应的营销计划。这种市场细分的极限程度称为定制营销。（）正确答案：对54. 单选题：关于金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险说法不正确的是()。A.一方面来自申请贷款的购房者B.另一方面来自开发商C.只来自于申请贷款的购房者D.购房者的个人信用评价不准或开发商由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险正确答案：C55. 判断题：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率

16、除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。（）正确答案：错56. 判断题：动态投资回收期是指以项目净现值抵偿全部投资所需的时间。正确答案：错57. 多选题：收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低正确答案：ACD58. 判断题：写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置率损失的最低租金。正确答案：对59. 单选题：外地建筑企业参加投标，投标人还必须持有建设工程所在地城市主管部门签发的()。A.投标备案证B.异地企业务工许可证C.投标许可证D.施工许可证正确答案：C60. 单选

17、题：下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志正确答案：C61. 多选题：运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用正确答案：ABC62. 多选题：按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为()投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业正确答案：ABC63. 单选题：以下物业中，物业管理最为复杂的是

18、()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业正确答案：C64. 单选题：（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。A.廉租住房B.经济适用住房C.商品住宅D.福利住房正确答案：B65. 单选题：某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%正确答案：C66. 多选题：从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期

19、变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段正确答案：CDE67. 单选题：【2013年真题】下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性正确答案：C68. 多选题：招标文件通常包括()等。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底正确答案：ABC69. 判断题：市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。正确答案：对70. 判断题：最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）正确答案：错71. 单选题：某物业的购买价为10

20、0万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18B.0.12C.4.09D.5.00正确答案：C72. 单选题：某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率正确答案：B73. 多选题：控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络正确答案：ABD74. 单选题：【2013年真题】某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销

21、售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法正确答案：C75. 单选题：【2014年真题】在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是（）。A.项目所处地区的市场情况B.项目本身的情况C.评价指标的计算过程D.可行性研究的结论正确答案：C76. 单选题：某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为；净现值的标准差分别为=890万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙正确答案：A77. 判断题：投资回报主要是

22、指开发商所投入的总开发成本的收回。正确答案：错78. 判断题：资金来源与运用表用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力的分析。正确答案：错79. 判断题：房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）正确答案：错80. 判断题：一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%200%之间。（）正确答案：对81. 单选题：下列选项中，不计入收益性物业管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费正确答案：A82. 多选题：影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分

23、市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.邻里关系和人口统计特征正确答案：ACDE83. 多选题：以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是（）。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税正确答案：DE84. 单选题：【2013年真题】某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周

24、期为()年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50正确答案：D85. 单选题：从抵押担保的质量来看，()抵押最优。A.商品住宅B.商用房地产C.经济住宅D.出让国有土地使用权正确答案：A86. 单选题：【2014年真题】某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（）。A.正好能够承受中位数房价B.只能承受比中位数房价更低的房价C.只能承受比中位数房价更高的房价D.可以承受平均水平的房价正确答案：B87. 判断题：对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相

25、差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。（）正确答案：对88. 单选题：以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()。A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅正确答案：D89. 单选题：房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率正确答案：C90. 多选题：房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期正确答案：ABE91. 多选题：土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由()。A.土地出让金

26、B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费正确答案：ABC92. 单选题：名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）。A.当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大正确答案：A93. 多选题：按照用途的不同，物业可以分为()。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.土地正确答案：ABC94. 多选题：市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展

27、调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查正确答案：BD95. 多选题：下面()不属于工程项目施工阶段中质量控制的任务。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.施工现场的调研与分析E.对项目建设总周期目标的论证与分析正确答案：DE96. 多选题：开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费正确答案：ABCD9

28、7. 单选题：在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标建筑面积属于()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法正确答案：D98. 多选题：零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。A.声誉B.面积需求大小C.租金支付方式D.需要的服务E.组合与位置分配正确答案：ADE99. 单选题：获得收益水平较高的投资类型是()投资。A.房地产B.储蓄C.股票D.债券正确答案：A100. 单选题：某写字楼项目的预期投资收益是2000万元，实际收益为2200万元，则超出的200万元为()。A.投资增益B.风险收益C.投资报酬D.风险溢价正确答案：B